??開發(fā)商一房多賣，我應(yīng)該怎么維權(quán)比較好？

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• 134****0921

  “一房二賣”的房子到底歸誰？
  如果購房者遇見了“一房二賣”的情況，并不能因?yàn)樽约菏窍扔喠⒑贤娜耍阒鲝埛孔託w自己所有，具體還要分以下情況進(jìn)行討論：
  1、當(dāng)事人中的一方已辦理過戶
  根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是后訂立買賣合同的人，只要一方已經(jīng)辦理了過戶，房子便歸其所有。
  2、當(dāng)事人均未辦理過戶且未交房
  按照《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。所以，如果當(dāng)事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權(quán)便歸已辦理預(yù)告登記的一方所有。
  3、當(dāng)事人均未辦理過戶及預(yù)告登記手續(xù)
  根據(jù)《解釋》的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當(dāng)事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，那么房屋便歸先行實(shí)際占有房屋的人所有。
  4、當(dāng)事人均未辦理過戶及預(yù)告登記手續(xù)且未交房
  如果當(dāng)事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，而且房屋也還沒有交付，那么房子便歸先支付了房屋價(jià)款的人所有。
  遇此情況，購房者如何維權(quán)？
  這需要根據(jù)出售方是開發(fā)商還是二手房業(yè)主來進(jìn)行討論，具體如下：
  如果出售方是開發(fā)商，那么根據(jù)《解釋》的規(guī)定，買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息，并要求出賣人賠償其損失，承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。而且，如果開發(fā)商是惡意串通第三方買賣房屋的話，出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同會(huì)被視為無效。
  如果出售方是二手房業(yè)主，則不能按照《解釋》的規(guī)定進(jìn)行處理，需按照《合同法》的規(guī)定處理。根據(jù)規(guī)定，守約方可向違約方主張違約責(zé)任，但不能主張懲罰性賠償。

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:40
• 141****1490

  按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失，具體的事實(shí)情況建議電話詳談。
  本律師特別提醒，任何法律問題都有其特殊性和復(fù)雜性，況且有些事實(shí)真相在以非專業(yè)的目光審視后所作的描述，不一定符合其原始法律狀態(tài)。因此，在看不到原始材料，聽不到您對(duì)你咨詢的事件的詳細(xì)敘述的情況下，本律師僅僅是根據(jù)您的簡(jiǎn)單描述，依據(jù)法律法規(guī)作出咨詢意見，該意見僅僅作為您分析的參考，而不能、也不應(yīng)當(dāng)直接作為您處理法律事務(wù)指導(dǎo)法律訴訟的準(zhǔn)則。
  如果我的答案對(duì)您有所幫助，請(qǐng)采納為**佳答案，謝謝。
  縱橫法律網(wǎng) 楊國(guó)營(yíng)律師
  

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:27
• 135****2529

  在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)中，產(chǎn)品、信息處于廣泛的流通狀態(tài)，人們不僅關(guān)注著周圍的社會(huì)關(guān)系，而且更加關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)地位，他們較過去更多地體現(xiàn)為“經(jīng)濟(jì)人”，他們更多的關(guān)心自己所需要的，追求并實(shí)現(xiàn)著自己的預(yù)期利益。為維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定，雙方往往采用訂立合同的方式將交易內(nèi)容落實(shí)到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，法律都會(huì)保護(hù)當(dāng)事人雙方的利益。在商品房買賣過程中，作為出賣人的開發(fā)商為了追求利益的**大化，有時(shí)會(huì)憑借自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)等，將一套商品房出售給多個(gè)買受人，由此引發(fā)了許多的法律糾紛，而對(duì)于確認(rèn)糾紛系爭(zhēng)的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關(guān)鍵，但由于我國(guó)當(dāng)前商品房開發(fā)、銷售的實(shí)際運(yùn)行快于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律的制定、修改、頒行的進(jìn)程，法律及相關(guān)司法解釋往往是原則性的、高度概括的規(guī)定，對(duì)開發(fā)商將一套房屋“一女多嫁”的行為效力的認(rèn)定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利于保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人，也不利于法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權(quán)留有很大余地，造成不同的法官對(duì)同一《商品房買賣合同》的效力認(rèn)定產(chǎn)生分歧，不利于維護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性。
  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)例，一個(gè)適格的商品房出賣人應(yīng)當(dāng)是擁有合法、有效的“五證俱全”的開發(fā)商。否則，其出售商品房的行為必然無效。但當(dāng)一個(gè)開發(fā)商符合出售主體條件后，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益**大化而“一房多賣”時(shí)，對(duì)若干個(gè)《商品房買賣合同》的權(quán)利如何確定呢？如何保護(hù)若干買受人的利益呢？筆者將實(shí)踐與法律理論、規(guī)定相結(jié)合，作出一些探索性分析和建議。
  一、辦理過戶登記前、后的商品房“一房多賣”
  我國(guó)《民法通則》第72條、《合同法》第133條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而言，我國(guó)對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律作出了進(jìn)一步明確的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條和第60條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所育權(quán)登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理變更登記。據(jù)以上規(guī)定，我國(guó)實(shí)際上實(shí)行的是動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記為所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)立法模式。在商品房交易過程中，商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶登記為準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)指出的是，這里的過戶登記是指房地產(chǎn)管理部門為商品房買受人辦理完畢過戶登記，發(fā)放《房契》或《房屋所有權(quán)證》的行為，而不是指開發(fā)商將《商品房買賣合同》拿到房地產(chǎn)管理部門辦理完預(yù)售登記的行為。在實(shí)踐中，不少人都將上述兩種登記混為一談，以為辦理完畢預(yù)售登記后，商品房買受人就已成為了所有權(quán)人，實(shí)則不然，后者僅是商品房買賣雙方依法向國(guó)家繳納印花稅行為的一部分。而造成這一誤解的原因，作者認(rèn)為，主要是由于我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度的滯后和不完善。
  從法學(xué)理論上講，我國(guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的主要立法模式采用了以瑞士為代表的債權(quán)形式主義，此模式的特點(diǎn)是，它承認(rèn)債權(quán)合同與物權(quán)合同為兩類不同的合同，買賣合同僅是設(shè)定債權(quán)的合同，是債權(quán)行為，但不能引起物權(quán)的變動(dòng)；而后合同當(dāng)事人實(shí)施的標(biāo)的物的交付、登記行為，才產(chǎn)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，是物權(quán)行為。換言之，生效的債權(quán)合同結(jié)合動(dòng)產(chǎn)的交付或不動(dòng)產(chǎn)的登記的手續(xù)的辦理，方能引起物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此，當(dāng)開發(fā)商與買受人訂立《商品房買賣合同》后，房屋所有權(quán)并未讓予買受人，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定，將房屋過戶到買受人名下，所有權(quán)即歸買受人享有。開發(fā)商若再將上述房屋與后買受人另行訂立合同予以售出，顯然是對(duì)前買受人的侵權(quán)，該合同無效，除非開發(fā)商取得了前買受人的追認(rèn)。而實(shí)踐中大多數(shù)出現(xiàn)的情況是，開發(fā)商通過訂立《商品房買賣合同》將一套房屋售給了買受人后，未辦理過戶登記手續(xù)，又將該房屋售予他人以謀取利益。因開發(fā)商對(duì)系爭(zhēng)房屋未辦理過戶登記手續(xù)，其仍有所有權(quán)，因此有權(quán)就同一房屋與他人另行訂立買賣合同，這些合同均為有效合同，前后買受人均可向法院提起訴訟，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，法院應(yīng)將房屋判決給先起訴的買受人或先取得房屋占有的買受人，而不應(yīng)以訂立合同的先后順序?yàn)闇?zhǔn)，因?yàn)楦鱾€(gè)合同的債權(quán)是平等的。未能取得房屋的買受人只能向開發(fā)商追究其違約責(zé)任，而不得再主張所有權(quán)。
  二、商品房交付前、后的“一房多賣”
  關(guān)于物權(quán)的公示效力，我國(guó)法律采取了公示成立要件主義，即物權(quán)行為的公示效果使物權(quán)的變動(dòng)有效，不動(dòng)產(chǎn)非經(jīng)登記，動(dòng)產(chǎn)非經(jīng)交付，物權(quán)在當(dāng)事人間就不會(huì)發(fā)生變動(dòng)效力。就商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而言，只有將房屋進(jìn)行登記過戶后，買受人才享有所有權(quán)，才引起所有權(quán)變更的法律效果，交付房屋并不能引起所有權(quán)的變動(dòng)。
  在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房地產(chǎn)登記制度的滯后或有規(guī)定不落實(shí)的現(xiàn)狀，業(yè)主入戶與其真正辦理完畢房產(chǎn)證往往有一個(gè)時(shí)間差，少則幾個(gè)月，多則幾年，而開發(fā)商出于趨利的動(dòng)機(jī)可能在房屋交付前買受人使用后，不予及時(shí)登記，反而又另行售予他人。依據(jù)我國(guó)的物權(quán)的變動(dòng)債權(quán)形式主義，上述《商品房買賣合同》均為有效合同，那么如何保護(hù)買受人的合法權(quán)益呢？筆者認(rèn)為，前買受人基于債權(quán)合同已先于他人占有房屋，并可能或事實(shí)上已交納了公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，對(duì)房屋已經(jīng)裝修，已進(jìn)行公開、善意的占有、使用或者出租、抵押、其應(yīng)先行向開發(fā)商要求其立即辦理《房屋所有權(quán)證》，以完善其所有權(quán)，保護(hù)其先行占有的事實(shí)狀態(tài)，并進(jìn)而避免引起新的紛爭(zhēng)。而后買受人對(duì)開發(fā)商享有債權(quán)，可要求開發(fā)商賠償其經(jīng)濟(jì)損失。但如果開發(fā)商已給后買受人辦理了《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)物權(quán)公示成立要件主義，開發(fā)商與買受人間的商品房買賣，在進(jìn)行了過戶登記后，房至所有權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移給所買受人。即使前買受占有了房屋，該房屋所有權(quán)也只能歸后買受人，后買受人是真正的房屋所有權(quán)人，其可憑借《房屋所有權(quán)證》要求宣告前買受人與開發(fā)商的《商品房屋買賣合同》無效，并要求前買受人騰房；而前買受人只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
  三、前后《商品房屋賣合同》售樓價(jià)格的高低及后買受人的善意、惡意
  上述一、二所涉內(nèi)容主要是從物權(quán)法角度出發(fā)判繼合同的效力，以下從合同法角度再進(jìn)行一些分析。契約自由原則是合同法的靈魂，當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)合同中地位平等，他們均有通過合同去決定自己經(jīng)濟(jì)命運(yùn)的自由、變更解除合同的自由。同時(shí)，合同雙方應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，不得違反法律和公序良俗。在開發(fā)商“一房多賣”的數(shù)個(gè)《商品房買賣合同》中，其合同價(jià)格及當(dāng)事人的主觀意圖也是判繼合同效力的因素。
  當(dāng)開發(fā)商將一套房屋售予買受人后，未及時(shí)辦理過戶登記，為了實(shí)現(xiàn)比前手更高的利潤(rùn)將房屋轉(zhuǎn)售他人，前后《商品房買賣合同》均為有效合同，因?yàn)楫?dāng)前買受人在訂立合同時(shí)，該商品房可能處于期限房階段，或整個(gè)小區(qū)綠化、配套設(shè)施還未完全成型，故而房屋售價(jià)較低，但當(dāng)房屋由期房建為現(xiàn)房及小區(qū)設(shè)施完善后，房屋售價(jià)往往會(huì)上漲，此時(shí)若后買受人愿出高價(jià)購買房屋，開發(fā)商出于多盈利的目的也樂于同后買受人另行訂立買賣合同，后買受人是出于善意，此時(shí)前后合同均是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律和社會(huì)公共道德，因此，任何一個(gè)買受人均可主張繼續(xù)履行合同。
  而如何在前買受人訂立《商品房買賣合同》后，后買受人也看中了前買受人購買的房屋，其明知該房屋已由他人購買，卻通過關(guān)系找到開發(fā)商要求以同樣的價(jià)格購買該房屋，雙方又訂立了買賣合同。在這種情況下，前買受人可根據(jù)《合同法》第52條**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條的規(guī)定，前買受人可以主張后一《商品房買賣合同》自始無效。因?yàn)?，開發(fā)商與后買人的行為屬于惡意串通損害第三人的行為，在后一房地產(chǎn)交易中，買賣雙方均知道該房屋已經(jīng)出售，如果再將此房屋原價(jià)出售，必然會(huì)給前買受人造成損失，對(duì)此他們心照不宣，但他們?yōu)榱藵M足自己的私利，另行訂立買賣合同，對(duì)于這種惡意通謀、損人利己的行為，法律規(guī)定是無效民事行為，且并不以后買方人已經(jīng)或必然獲得非法利益為必要條件。
  當(dāng)然，如果開發(fā)商單方故意夸大房屋質(zhì)量、渲染小區(qū)設(shè)施環(huán)境的優(yōu)美、變量或虛構(gòu)房屋價(jià)格已經(jīng)或?qū)⒁蠞q的事實(shí)，以欺詐方式騙取后買受人訂立《商品房每賣合同》，該合同的效力為相對(duì)無效。也就是說，該合同的效力處于待定狀態(tài)，其效力的確定有待于享有權(quán)利的一方當(dāng)事人行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。后買受人可以根據(jù)自己的需要和利益，既可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)要求變更合同內(nèi)容而使自己在原合同中受到損害的利益得以保護(hù)，并使得合同有效；也可以要求確認(rèn)后買賣合同無效，并撤銷該合同，合同一經(jīng)撤銷，后買受人應(yīng)將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)將房款及利息退還給買受人，并承擔(dān)后買受人因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:21
• 131****4477

  在實(shí)踐中，部分不法房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同簽訂后又將同一商品房出賣，導(dǎo)致買受人不能按照約定取得房屋，俗稱為“一房多賣”。
  “一房多賣”主要會(huì)產(chǎn)生以下法律后果：
  第一，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對(duì)其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。
  第二，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:10
• 156****6875

  并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任、返還已付購房款及利息，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人、賠償損失。
  
  你可以根據(jù)這一條款起訴要求雙倍返還已付購房款，點(diǎn)擊用戶名可查詢律師聯(lián)系方式，出賣人又將該房屋出賣給第三人：
  
  （一）商品房買賣合同訂立后；
  
  （二）商品房買賣合同訂立后。
  如有疑問可直接致電交流《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
  
  第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同
  

  查看全文↓ 2018-08-13 15:54:04

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商一房多賣構(gòu)成犯罪嗎？怎么預(yù)防開發(fā)商一房多賣？
  答

  開發(fā)商一房多買，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買受人對(duì)其所購房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣，**后也許只有出價(jià)**高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。遭遇一房多賣購房者如何維權(quán)？遭遇一房多賣時(shí)購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時(shí)間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時(shí)間在先的買受人履行合同的請(qǐng)求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購房人簽訂合同的時(shí)間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎么查一房多賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  1、購房者要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查：交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時(shí)，購房者要注意了，賣房者有可能是一房二賣。2、提存房屋產(chǎn)權(quán)證：簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有，有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利，購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過戶時(shí)，再從第三人處取出。

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• 問 如何查詢一房多賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  1、網(wǎng)上簽約有效降低購買風(fēng)險(xiǎn)商品房簽訂的銷售(預(yù)售)合同全部納入網(wǎng)上簽約范圍。網(wǎng)上簽約商品房買賣合同，市民可在網(wǎng)上及時(shí)查詢到新建樓盤的可售部位、用途、面積和已售房屋的套數(shù)、面積和平均價(jià)格。同時(shí)，也能更好便于管理部門進(jìn)一步規(guī)范商品房買賣交易行為，方便房地產(chǎn)登記工作。2、網(wǎng)上備案設(shè)置安全密碼那么，在網(wǎng)上備案操作過程中，購房人需要注意哪些問題？為此，貴陽市住建局提醒市民：購房人在商品房售樓處電腦上，可通過備案系統(tǒng)查閱需購房屋權(quán)屬情況，詳細(xì)閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。更為重要的是，合同打印確認(rèn)后，為了安全查詢房屋的相關(guān)手續(xù)，購房人要親自設(shè)置密碼并妥善保護(hù)，勿讓售樓人員代設(shè)密碼，防止他人獲取。3、已抵押商品房同樣得備案據(jù)悉，網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)對(duì)將要銷售的商品房，將強(qiáng)制輸出其抵押、限制等房地產(chǎn)權(quán)利信息，以提醒購房者注意。對(duì)已有抵押的在售商品房，在交易時(shí)，開發(fā)企業(yè)須告知購房者該商品房的抵押等情況，應(yīng)取得抵押銀行同意注銷抵押登記后再予以網(wǎng)上備案和登記。4、五種顏色標(biāo)志房屋情況一看便知

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• 問 ??如何避免一房多賣？如何防止開發(fā)商一房多賣？
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 怎樣避免一房多賣?開發(fā)商一房多賣了怎么辦？怎么防止一房多賣?
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  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。二、如果業(yè)主默認(rèn)炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進(jìn)行一站式公證。三、委托書條款中指定委托期限：三個(gè)月、六個(gè)月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。四、指定收款賬戶。五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價(jià)，避免不必要的糾紛。六、在民事借款及擔(dān)保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權(quán)人利益，不要使用全權(quán)委托書。

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