??打聽(tīng)一下，我想買(mǎi)動(dòng)遷房，但是不知道買(mǎi)動(dòng)遷房有沒(méi)有保障？

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• 135****6043

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過(guò)戶(hù)時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過(guò)戶(hù)，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。
  然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷(xiāo)售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過(guò)戶(hù)限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
  （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會(huì)公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  因此必須滿(mǎn)足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無(wú)效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒(méi)有違反法律法規(guī)
  ，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。
  簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類(lèi)，和購(gòu)買(mǎi)普通二手房并無(wú)二致。同樣存在賣(mài)方違約、不配合過(guò)戶(hù)的情形，也存在因賣(mài)方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過(guò)戶(hù)的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂風(fēng)險(xiǎn)等待期就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買(mǎi)賣(mài)，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到過(guò)戶(hù)到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到**后過(guò)戶(hù)，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過(guò)了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。
  作為律師，我并不建議客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，對(duì)于一個(gè)從事法律工作的人來(lái)講，**不愿意碰到的也許就是不確定性。但如果向客戶(hù)告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)后，客戶(hù)經(jīng)過(guò)自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)的，那么作為律師，也只能**大程度地為客戶(hù)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
  1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買(mǎi)賣(mài)合同，決定購(gòu)買(mǎi)前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話(huà)，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣(mài)方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。
  2、既然我們明確了此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無(wú)壞處。因?yàn)檫`約金過(guò)高或過(guò)低，并沒(méi)有絕對(duì)的所謂20%或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來(lái)5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來(lái)講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。
  3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同一般不能在交易中心備案，無(wú)法防止一房?jī)少u(mài)，除了讓賣(mài)方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬(wàn)無(wú)一失的。比如賣(mài)方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒(méi)有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
  4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件直接交買(mǎi)方保管，并由買(mǎi)方占有房屋以外，如有可能的話(huà)，還可以要求賣(mài)方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買(mǎi)方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買(mǎi)方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶(hù)條件時(shí)，即使賣(mài)方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書(shū)直接將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書(shū)目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類(lèi)合同不合法。有客戶(hù)在張崢嶸律師的建議下，至外地辦出了有同樣效力的公證委托書(shū)。但此類(lèi)委托書(shū)也有被賣(mài)方私自撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。
  在動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中有很多細(xì)節(jié)，不同的買(mǎi)賣(mài)雙方可能碰到的情況不完全一致，無(wú)法一一預(yù)見(jiàn)。因此上述幾點(diǎn)只是普遍適用的建議，可以運(yùn)用于大多數(shù)的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程。如有特殊情況，建議還是事前多咨詢(xún)律師，謹(jǐn)慎操作。
  

  查看全文↓ 2018-08-27 23:16:55
• 136****6313

  一定要買(mǎi)的話(huà)可以采取公證的方式，但是一定要在這五年與出賣(mài)人保持聯(lián)系，一旦出賣(mài)人出來(lái)意外（重病等無(wú)法行使交易行為的話(huà)）你的交易就會(huì)很困難。
  

  查看全文↓ 2018-08-27 23:16:47
• 142****2185

  買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶(hù)手里購(gòu)買(mǎi)的回遷房，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時(shí)間難保障。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （二）、過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用高?；剡w戶(hù)可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過(guò)戶(hù)交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （三）、不能辦理按揭。無(wú)房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購(gòu)買(mǎi)回遷房的交易行為，一時(shí)無(wú)法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，有的回遷戶(hù)故意一房多賣(mài)，致購(gòu)買(mǎi)者出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無(wú)賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶(hù)對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

  查看全文↓ 2018-08-27 23:16:41

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• 問(wèn) ??打聽(tīng)一下，買(mǎi)動(dòng)遷房怎么落戶(hù)呢？
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  這個(gè)問(wèn)題我遇到過(guò)，第一是拆遷返還的房子，房主肯定有房產(chǎn)證，第二按照政策要求五年之內(nèi)是不可以過(guò)戶(hù)的。三，如果你想辦戶(hù)口，必須有房產(chǎn)證。所以你現(xiàn)在要做的是兩方面。一是購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)一定要辦理公證，要有公證書(shū)（對(duì)方一定要夫妻共同簽字，房產(chǎn)證上寫(xiě)的一個(gè)人的名字是沒(méi)有用的，法律保護(hù)夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)，除非他有派出所出具的單身證明），公證書(shū)上的受托人這點(diǎn)非常重要（如果寫(xiě)你老公的名子，可以辦成你的名下房產(chǎn)證，因?yàn)榉梢?guī)定受托人是不能接受房產(chǎn)的，有自己賣(mài)自己的問(wèn)題）?，F(xiàn)在你要辦的是，一公證書(shū)到手，二房產(chǎn)證到手，三房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議到手，四收據(jù)一定要讓對(duì)方打收據(jù)，記得按手印。**后就是等房子到五年之后（以房產(chǎn)證發(fā)證日期為準(zhǔn)），辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，交稅費(fèi)等相關(guān)手續(xù)（**好找中介辦理）。**重要一條，房產(chǎn)證一定要拿到手里，一定要去房管局查詢(xún)真假，另辦理公證書(shū)是一定是全權(quán)委托，直到過(guò)戶(hù)后才能與賣(mài)房人沒(méi)有任何關(guān)系，不能光辦理了購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議就算完事。所以你想辦戶(hù)口，一定要有房產(chǎn)證。

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• 問(wèn) ??打聽(tīng)一下，動(dòng)遷房和拆遷房的含義和區(qū)別？
  答

  拆遷比動(dòng)遷含義廣泛，拆遷包括拆遷規(guī)劃、拆遷管理、動(dòng)遷、安置補(bǔ)償?shù)鹊?，?dòng)遷僅僅是拆遷工作的一個(gè)部分，拆遷人取得拆遷許可證后，到被拆遷人哪里動(dòng)員搬遷。滿(mǎn)意請(qǐng)按采納

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• 問(wèn) 我想問(wèn)一下什么是準(zhǔn)動(dòng)遷房
  答

  在不少高價(jià)二手房中，不排除有人打著“拆遷改造”旗號(hào)，造成拆遷改造的假象，從而抬高房?jī)r(jià)，而一旦這些老舊住宅區(qū)的更新改造不被批準(zhǔn)，高價(jià)購(gòu)入的者就可能將蒙受損失。

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• 問(wèn) ??什么是動(dòng)遷房?買(mǎi)動(dòng)遷房能貸款嗎?
  答

  1、看此動(dòng)遷房的屬性，如果是商品房的話(huà)，可以申請(qǐng)貸款；2、各地的動(dòng)遷房政策不同，建議咨詢(xún)你們當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門(mén)，這樣心里才有底

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• 問(wèn) ??我有一個(gè)動(dòng)遷房,請(qǐng)問(wèn)動(dòng)遷房幾年可以交易?
  答

  1、根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，動(dòng)遷房一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、動(dòng)遷房即是拆遷安置房，拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

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