??有沒(méi)有人知道，集體土地的房子是否可以過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)？

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• 157****6552

  通常不可以，屬于小產(chǎn)權(quán)房，只可以在集體內(nèi)部買(mǎi)賣(mài)，不可以對(duì)外銷(xiāo)售。
  一、所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
  二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  三、國(guó)家明令禁止小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài)的，但是對(duì)于擁有小產(chǎn)權(quán)房集體土地的本村戶口的居民來(lái)講是可以相互轉(zhuǎn)讓的，對(duì)于外村的戶口居民來(lái)講是不能買(mǎi)賣(mài)的。

  查看全文↓ 2018-09-03 22:39:11
• 134****0239

  《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)［1999］39號(hào)）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住長(zhǎng)放土地證和房地產(chǎn)證。
  由此可見(jiàn)，農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買(mǎi)賣(mài)行為違法，合約無(wú)效。
  雖然法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)不合法，不受法律保護(hù)，但是不少基層的鄉(xiāng)政府、村政府基于利益需要默許推動(dòng)之下，很多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目打著新農(nóng)村建設(shè)的名義進(jìn)行發(fā)展。村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣(mài)地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)情況下，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者——村一級(jí)或鎮(zhèn)一級(jí)政府可獲超額利益。
  再加上低售價(jià)、低租金，成為低收入人群搶購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)力。相較于價(jià)格高昂的商品房，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)到了便宜的房子，實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)。
  但是小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，存在很多的風(fēng)險(xiǎn)：
  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。
  對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風(fēng)險(xiǎn)
  購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  
  購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
  

  查看全文↓ 2018-09-03 22:38:54
• 155****9725

  1、集體土地上建造的房屋轉(zhuǎn)讓，如是居住用房的，其受讓人一般只能是房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人，受讓范圍一般局限于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村戶口的農(nóng)民。
  2、所以說(shuō)，就算你私下交易的話，也不具有任何效力，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
  3、村民購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候也沒(méi)有房產(chǎn)證。因?yàn)橥恋厥羌w的 《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。” 所以：通過(guò)政府,先將土地通過(guò)征收變?yōu)閲?guó)有土地,你再向政府交納土地出讓金,獲取土地的使用權(quán)?。?！ 至于拆遷補(bǔ)償
  1、集體土地上建造的房屋轉(zhuǎn)讓，如是居住用房的，其受讓人一般只能是房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人，受讓范圍一般局限于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村戶口的農(nóng)民。 ,,
  2、所以說(shuō)，就算你私下交易的話，也不具有任何效力，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。 ,,
  3、村民購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候也沒(méi)有房產(chǎn)證。因?yàn)橥恋厥羌w的 ,,《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?,,所以：通過(guò)政府,先將土地通過(guò)"征收"變?yōu)閲?guó)有土地,你再向政府交納土地出讓金,獲取土地的使用權(quán)！?。?,,,至于拆遷補(bǔ)償： ,如果這塊地是集體土地,那么集體(村鎮(zhèn)組織)應(yīng)該有統(tǒng)一的大土地證.國(guó)家征用土地會(huì)把補(bǔ)償款統(tǒng)一發(fā)放給村里,由村里再發(fā)給各家各戶。如果是這樣你可以放心。 ,如果這塊地本身是國(guó)有土地(在城市里),那這塊地現(xiàn)在歸誰(shuí)所有呢？有沒(méi)有別人持有這塊地的土地證呢？如果你本身是土地的使用者，同時(shí)又沒(méi)有其他爭(zhēng)議的話，國(guó)土部門(mén)應(yīng)該會(huì)給你補(bǔ)辦土地證的。,,

  查看全文↓ 2018-09-03 22:38:46
• 157****2511

  這個(gè)問(wèn)題無(wú)法給你一個(gè)肯定的回答，要看你的具體情況。簡(jiǎn)單地說(shuō)，集體土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)主體，只局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員范圍內(nèi)，就你所介紹情況看，你與房主不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，所以，基本上可以認(rèn)定你很難過(guò)戶。不過(guò)，對(duì)你有利的情況是，你的戶口已經(jīng)遷了過(guò)去，建議你抓住這一點(diǎn)，再找本集體經(jīng)濟(jì)組織大多數(shù)人征求意見(jiàn)，一般來(lái)說(shuō)，只要大多數(shù)人同意你購(gòu)買(mǎi)房屋，你就可以過(guò)戶。
  

  查看全文↓ 2018-09-03 22:38:38

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• 問(wèn) ??有沒(méi)有人知道集體土地出售稅怎么交？
  答

  （一）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（分劃撥轉(zhuǎn)讓、出讓轉(zhuǎn)讓）1、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)⑴??轉(zhuǎn)讓雙方持申請(qǐng)報(bào)告、轉(zhuǎn)讓協(xié)議和原《國(guó)有土地使用證》到土地管理部門(mén)申報(bào)；⑵土地管理部門(mén)對(duì)該宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪和地價(jià)評(píng)估；　　　　?、鞘茏尫脚c土地管理局簽訂出讓合同；⑷繳納有關(guān)稅費(fèi)；Ⅰ、由受讓方按照評(píng)估地價(jià)的40％交納土地出讓金；Ⅱ、營(yíng)業(yè)稅按評(píng)估地價(jià)的5.5％計(jì)征，由轉(zhuǎn)讓方交納；Ⅲ、契稅按評(píng)地價(jià)的4％計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)2％；Ⅳ、評(píng)估費(fèi)以標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，按照物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由出讓方交納；Ⅴ、土地使用權(quán)變更登記費(fèi)（住宅用地0.8元／m2；經(jīng)營(yíng)用地1.5元／m2）、地籍測(cè)繪費(fèi)（按照物價(jià)局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）、工本費(fèi)（20元／本）、印花稅（5元／本）由受讓方交納。⑸領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。2、出讓土地使用權(quán)（1）轉(zhuǎn)讓雙方持申請(qǐng)報(bào)告、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和原《國(guó)有土地使用證》到土地管理部門(mén)申報(bào)；（2）土地管理部門(mén)對(duì)該宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪和地價(jià)評(píng)估；（3）改變用途的須補(bǔ)簽出讓合同并補(bǔ)交或調(diào)整土地出讓金；（4）繳納有關(guān)稅費(fèi)；Ⅰ、出讓方按評(píng)估地價(jià)的增值部分交納增值稅；Ⅱ、營(yíng)業(yè)稅按評(píng)估地價(jià)的5.5％計(jì)征，由轉(zhuǎn)讓方交納；Ⅲ、契稅按評(píng)地價(jià)的4％計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)2％；Ⅳ、評(píng)估費(fèi)以評(píng)估地價(jià)為依據(jù)，按照物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由出讓方交納；Ⅴ、土地使用權(quán)變更登記費(fèi)（住宅用地0.8元／m2；經(jīng)營(yíng)用地1.5元／m2）、地籍測(cè)繪費(fèi)（按照物價(jià)局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）、工本費(fèi)（20元／本）、印花稅（5元／本）由受讓方交納。（5）、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。（二）集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、轉(zhuǎn)讓雙方必須是本村村民；2、轉(zhuǎn)讓雙方持申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整宅基地協(xié)議、戶籍證明和原《集體土地使用證》到所在地土地管理??所進(jìn)行申報(bào)；3、土地管理所到宗地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪；4、由受讓方交納土地使用權(quán)變更登記費(fèi)、地籍測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)、印花稅；5、領(lǐng)取《集體土地使用證》。

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• 問(wèn) 公租房能否買(mǎi)賣(mài)？有沒(méi)有人知道？
  答

  目前國(guó)家的規(guī)定是連續(xù)租賃不少于5年且符合配售條件的。也就是說(shuō)你想買(mǎi)下公租房需要有租了五年的前提才能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

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• 問(wèn) 集體土地可以買(mǎi)賣(mài)嗎? 集體土地是否可以合法買(mǎi)賣(mài)?
  答

  農(nóng)村集體土地可以不能買(mǎi)賣(mài)的。1、《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”2、在集體土地的經(jīng)營(yíng)管理方面規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！?、集體土地所有權(quán)的確認(rèn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。”4、集體土地的征收和征用。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??村集體土地可以買(mǎi)賣(mài)嗎？集體土地的買(mǎi)賣(mài)是否合法？
  答

  不能買(mǎi)賣(mài)。只有國(guó)有土地才能出讓，也就是你所有的買(mǎi)賣(mài)。而集體土地必須通過(guò)土地征用才能變?yōu)閲?guó)有土地。也就是說(shuō)，農(nóng)民集體的土地不能直接與土地開(kāi)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)，必須要有當(dāng)?shù)卣院艿偷膬r(jià)格收過(guò)去，然后賣(mài)翻幾十倍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然啦，這個(gè)賣(mài)是以土地出讓金和大量的規(guī)費(fèi)的形式出現(xiàn)的。你直接賣(mài)給開(kāi)發(fā)商那就不合法，那叫小產(chǎn)權(quán)房，叫私搭亂建；你通過(guò)當(dāng)?shù)卣屗麄儼l(fā)一筆大的，那就合法了，那叫提高人民群眾居住條件。當(dāng)然啦，也這是房?jī)r(jià)高的主要原因之一。集體土地能干嘛呢？第一農(nóng)用，農(nóng)田耕地林地草地農(nóng)業(yè)設(shè)施用地等等，不說(shuō)了；第二，分配給本集體村民的宅基地；第三、村辦企業(yè)用地，這里面比較復(fù)雜，水比較深，不說(shuō)了。

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• 問(wèn) 有沒(méi)有人來(lái)說(shuō)說(shuō)看集體土地的房產(chǎn)證如何過(guò)戶？
  答

  １·按照上面的定義來(lái)講，集體土地房屋也是可以進(jìn)行房屋的房產(chǎn)證過(guò)戶的，但是對(duì)于辦理房產(chǎn)證過(guò)戶的申請(qǐng)人是有一定的條件限制的。擁有農(nóng)村集體土地建設(shè)房屋房產(chǎn)證的，只能是房屋所在村鎮(zhèn)戶口的村民或是同村村民。２·辦理集體土地房屋房產(chǎn)證的房屋是合法建設(shè)完成的才能予以房產(chǎn)證的辦理，辦理是需要提交的資料都有：申請(qǐng)辦理集體土地房屋房產(chǎn)證的個(gè)人的身份證明·宅基地使用權(quán)證或是集體土地所有建設(shè)用地使用權(quán)證明·申請(qǐng)登記辦理房產(chǎn)證的房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明·房屋的平面圖或是測(cè)繪報(bào)告和其他辦理集體土地房屋房產(chǎn)證的相關(guān)資料。３·還要有屬于房屋所在地區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明，也就是屬于房屋所在村鎮(zhèn)的戶口證明。４·辦理集體土地房屋的產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，需要經(jīng)過(guò)的流程如下：需要登記申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，然后提交到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，審核通過(guò)以后辦理的部門(mén)會(huì)公告給辦理人，辦理是還需要繳納一定額度的稅費(fèi)，然后記載于登記簿，較后就是給予申請(qǐng)辦理集體土地房屋房產(chǎn)證人的合格的房產(chǎn)證。

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