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一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買(mǎi)者要在購(gòu)買(mǎi)前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。 3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。 4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容 （一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所; （二）商品房基本情況； （三）商品房銷(xiāo)售方式； （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭(zhēng)議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 **后還要注意以下同方面： 一是開(kāi)發(fā)商的五證二書(shū),這是**重要的. 一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》；“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象； 第二、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用； 第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題； 第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題； 第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。 索要“兩書(shū)一表”《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，《竣工驗(yàn)收備案表》。
??新手購(gòu)房注意事項(xiàng)是什么??？??新手購(gòu)房流程是什么??？
136****6219 | 2018-12-19 15:02:37
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157****7007
對(duì)于絕大多數(shù)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不僅要求熟悉房地產(chǎn)知識(shí)、技巧、還應(yīng)了解買(mǎi)房的程序和市場(chǎng)原則。
查看全文↓ 2018-12-19 15:03:42
第一環(huán)節(jié)：著手準(zhǔn)備
買(mǎi)房前首先根據(jù)資金實(shí)力、還款能力等估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等。
第二環(huán)節(jié)：挑選房源
這一環(huán)節(jié)是準(zhǔn)備工作的延續(xù)，可以從報(bào)紙、房展會(huì)、正規(guī)有品牌中的介機(jī)構(gòu)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢(xún)，初選房源。
第三環(huán)節(jié)：實(shí)地看房
這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的工序。在專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)下，對(duì)要購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行實(shí)地考察。要查看有關(guān)房屋的資料，如產(chǎn)權(quán)證，房主的身份證等，經(jīng)過(guò)比較后定下該房。
第四項(xiàng)環(huán)節(jié)：談判簽定買(mǎi)賣(mài)合同
確定目標(biāo)后，就進(jìn)入了和售房人實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買(mǎi)賣(mài)合同這一環(huán)節(jié)是購(gòu)房過(guò)程中**重要的環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實(shí)到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。
第五環(huán)節(jié)：辦理貸款
目前二手房可以辦理商業(yè)貸款。根據(jù)自身的財(cái)力和所購(gòu)房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
第六環(huán)節(jié)：辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)
原來(lái)賣(mài)方的名字要更換成新的買(mǎi)房人的名字。要在中介公司的指導(dǎo)下準(zhǔn)備齊相關(guān)的資料，然后權(quán)證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
第七環(huán)節(jié)：驗(yàn)房入住一定要把所購(gòu)房屋的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。 -
157****6844
簽署了正式的購(gòu)房合同，銀行按揭批復(fù)后就開(kāi)始還款，并不是等到交房后才開(kāi)始還款的。
查看全文↓ 2018-12-19 15:03:33
2007年8月開(kāi)始辦理按揭貸款，從銀行放款日開(kāi)始的那個(gè)月你就要開(kāi)始供房了，有的時(shí)候銀行放款快有的時(shí)候慢，所以有可能你10月份或者年底**晚08年的年初就要開(kāi)始供房了，并不是等到房子交房后才開(kāi)始供的。
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146****4109
購(gòu)房者在買(mǎi)房前要充分估計(jì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月供一般不得超過(guò)家庭月收入的50%。購(gòu)房能力評(píng)估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購(gòu)買(mǎi)區(qū)域房?jī)r(jià)等眾多因素，并通過(guò)購(gòu)房能力評(píng)估計(jì)算器，計(jì)算出自己在現(xiàn)階段可以購(gòu)買(mǎi)的房屋的總價(jià)及均價(jià)，以指導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房。
查看全文↓ 2018-12-19 15:03:27
買(mǎi)房前的心理準(zhǔn)備
1、對(duì)樓盤(pán)價(jià)格作好心理準(zhǔn)備。
在購(gòu)房前需對(duì)樓盤(pán)價(jià)格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價(jià)是多少，根據(jù)該總價(jià)，您可以換算出您有能力購(gòu)買(mǎi)的房屋的均價(jià)和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如：您能承受的總價(jià)是40萬(wàn)，那么您可以購(gòu)買(mǎi)均價(jià)4000元/平方米，面積100平方米的房屋;也可以購(gòu)買(mǎi)5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。這樣的計(jì)算有利于您判斷在什么地段購(gòu)房以及房屋的購(gòu)置面積情況。
其次，對(duì)房?jī)r(jià)的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購(gòu)房者在購(gòu)置房屋時(shí)都希望房產(chǎn)能在今后**。這也要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行判斷。(1)如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房?jī)r(jià)**的因素。(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤(pán)的地段和環(huán)境及樓盤(pán)本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類(lèi)型)。同時(shí)，由于目前國(guó)家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，因此，在購(gòu)置新房前**好對(duì)如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿(mǎn)五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營(yíng)業(yè)稅(評(píng)估價(jià)*建筑面積*5.85%)和房屋評(píng)估價(jià)1%的個(gè)人所得稅。
2、對(duì)購(gòu)房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。
通過(guò)第一步的價(jià)格準(zhǔn)備之后，您會(huì)對(duì)適合您支付能力的購(gòu)房區(qū)域有一個(gè)大致的判斷。下一步就是如何選擇購(gòu)房區(qū)域了。購(gòu)房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價(jià)格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價(jià)格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來(lái)的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗(yàn)一下。從小的方面來(lái)說(shuō)，如果不愿意自己的生活因?yàn)橘?gòu)房出現(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長(zhǎng)短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。
3、對(duì)自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備。
如果您準(zhǔn)備一次性付款，那么**好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果您決定貸款，就需要對(duì)貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項(xiàng)生活支出，這就需要您有相對(duì)穩(wěn)定的工作及收入來(lái)源。同時(shí)，由于增加了貸款的支出，不可避免會(huì)對(duì)之前的財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)生影響，因此，在購(gòu)置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計(jì)劃，以免購(gòu)置房屋后對(duì)日常生活產(chǎn)生影響。
據(jù)財(cái)務(wù)專(zhuān)家建議，住房貸款**好占家庭總收入的30%以下，否則會(huì)影響生活品質(zhì)。
4、對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備
由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范。購(gòu)房置業(yè)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋多數(shù)都屬于期房，購(gòu)房者只能憑借銷(xiāo)售人員的介紹、一塊地和設(shè)計(jì)圖紙來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)。因此，購(gòu)房過(guò)程中可能會(huì)存在廣告欺詐、銷(xiāo)售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、面積不符、開(kāi)發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。
找到合適的房屋后，就要對(duì)對(duì)房屋進(jìn)行法律審查，以防止糾紛發(fā)生。具體如下：
1 、是否取得《房屋所有權(quán)證》。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書(shū)，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，首先要審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》。
2 、房屋共有人是否同意出售。根據(jù)法律規(guī)定，共有人未獲得其他人的同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。如果房屋有其它共有人，應(yīng)審查其他共有人是否同意出售房屋，否則，將導(dǎo)致購(gòu)房行為無(wú)效。
3 、房屋是否設(shè)立抵押。購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)審查該房屋是否設(shè)有抵押，根據(jù)法律規(guī)定，如果設(shè)定有抵押權(quán)，抵押人在處理房屋時(shí)，要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，否則不能轉(zhuǎn)讓房屋。因此，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)就要注意了，如果您想要購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)抵押，那就要小心了，已經(jīng)抵押的房子將直接影響到房子的順利轉(zhuǎn)讓。如果抵押人不按時(shí)履行還款義務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)要求 法院 對(duì)抵押的房屋進(jìn)行拍賣(mài)。
4 、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)我國(guó)合同法第230條之規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，在購(gòu)房時(shí)，要審查二手房是否已出租，如果已出租，應(yīng)核實(shí)出售方是否通知承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。
購(gòu)房人一定要仔細(xì)審查權(quán)屬證書(shū)，必要時(shí)可到房管部門(mén)查詢(xún)房產(chǎn)登記資料，通過(guò)法律審查，確保準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要現(xiàn)場(chǎng)查看房屋的質(zhì)量、實(shí)際面積、位置朝向等等，必要時(shí)可帶上專(zhuān)業(yè)人員一同前往把關(guān)。
三、簽訂購(gòu)房協(xié)議。
與出售方對(duì)購(gòu)房條款進(jìn)行協(xié)商后，確定購(gòu)房事宜，簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂時(shí)要仔細(xì)閱讀條款，對(duì)空白處要填寫(xiě)清楚，關(guān)鍵條款如面積、價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等要特別小心慎重。
四、委托評(píng)估。
房屋交易價(jià)格明顯低于房屋實(shí)際價(jià)值的，契稅按房屋評(píng)估價(jià)值計(jì)征，若如此，交易雙方就需委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在此需提醒購(gòu)房者注意的是，房管部門(mén)并非對(duì)所有的評(píng)估結(jié)果都予以認(rèn)可，購(gòu)房者選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)在房管部門(mén)指定的范圍內(nèi)選擇。
另外，按照二手房貸款規(guī)定，二手房貸款額由銀行按抵押房屋實(shí)際價(jià)值確定，所以購(gòu)房者如選擇貸款付款方式購(gòu)買(mǎi)二手房，需對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估費(fèi)的承擔(dān)可由購(gòu)售雙方協(xié)商確定。
五、立契過(guò)戶(hù)。
購(gòu)售雙方簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)在30日內(nèi)向房管部門(mén)提交過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，并提交下列材料：
1 、購(gòu)房合同；
2 、房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證；
3 、房地產(chǎn)賣(mài)契（有些地方已取消）；
4 、身份證件；
5 、評(píng)估報(bào)告。
除提交上述材料，還應(yīng)填寫(xiě)房屋買(mǎi)賣(mài)申請(qǐng)表。房管部門(mén)受理上述材料后，區(qū)、縣房屋交易部門(mén)在15日內(nèi)完成對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)核查，市房屋交易部門(mén)在2個(gè)月內(nèi)完成核查。經(jīng)產(chǎn)權(quán)核查，交易房屋符合法律規(guī)定交易條件的，由交易部門(mén)通知購(gòu)售雙方辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。
六、繳納稅費(fèi)及土地出讓金。
購(gòu)房者憑交易部門(mén)開(kāi)具的交費(fèi)通知單，向銀行交納相應(yīng)稅費(fèi)。購(gòu)買(mǎi)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)至土地管理部門(mén)交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。
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156****3719
商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格高，手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購(gòu)房者缺乏基本購(gòu)房知識(shí)，現(xiàn)根據(jù)一些賣(mài)房人的購(gòu)房經(jīng)歷，講述一下購(gòu)買(mǎi)商品房一般的流程及應(yīng)注意的問(wèn)題：
查看全文↓ 2018-12-19 15:03:17
一、首先通過(guò)媒體（報(bào)刊、房展等）收集有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種信息。
二、通過(guò)對(duì)自身的消費(fèi)需求狀況（購(gòu)買(mǎi)能力、欲購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價(jià)格、面積等）進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個(gè)適合自身實(shí)際需要的購(gòu)房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤(pán)信息進(jìn)行篩選、比較，確定幾個(gè)備選項(xiàng)目。
三、對(duì)備選項(xiàng)目通過(guò)收集的樓書(shū)資料，電話咨詢(xún)或熟悉該項(xiàng)目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。
四、現(xiàn)場(chǎng)考察項(xiàng)目過(guò)程中，可邀請(qǐng)一些對(duì)建筑和環(huán)境懂行的朋友同行，這樣對(duì)選擇到好房屋會(huì)有很大的幫助。
五、選定項(xiàng)目后，交訂金前，**好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢(xún)一下簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題，如有條件**好聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)專(zhuān)職律師代為辦理，從而確保購(gòu)房后萬(wàn)一與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛時(shí)不至于太被動(dòng)。
六、做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交訂金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和確定簽署正式合同的時(shí)間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開(kāi)發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。
七、按照約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同，按合同約定的付款方式交納購(gòu)房款項(xiàng)。
八、在規(guī)定期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。
九、合同登記后，需要辦理購(gòu)房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)。十、房屋竣工驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商提供“入住通知書(shū)”及“收樓須知”，銷(xiāo)售部、物業(yè)公司財(cái)務(wù)部、管理處到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時(shí)應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購(gòu)房合同，辦理手續(xù)如下：
（1）到開(kāi)發(fā)商售樓處交納購(gòu)房余款。
（2）領(lǐng)取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及有關(guān)裝修規(guī)定和表格。
（3）由銷(xiāo)售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗(yàn)房，簽署“樓宇交接書(shū)”。
（4）與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。
（5）按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費(fèi)，灶具報(bào)裝費(fèi)，有線電視報(bào)裝費(fèi)，電話初裝費(fèi)等（不同物業(yè)有不同規(guī)定）。
（6）新業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。
以上基本上是每一位購(gòu)房者都必須經(jīng)歷的購(gòu)房全過(guò)程，其中省略了辦理貸款的部分，希望能對(duì)讀者購(gòu)房有所幫助。
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157****0757
交易流程一,
查看全文↓ 2018-12-19 15:03:10
一次性付款過(guò)戶(hù)的流程:評(píng)估-地稅局繳納稅款-財(cái)政契稅征收處繳納契稅-房產(chǎn)登記中心過(guò)戶(hù)
二,按揭過(guò)戶(hù)的流程評(píng)估-買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行辦理按揭申請(qǐng)-地稅局繳納稅款-財(cái)政契稅征收處繳納契
稅-房產(chǎn)登記中心過(guò)戶(hù)-辦理抵押登記-銀行放款給業(yè)主整個(gè)按揭交易流程需44個(gè)工作日(65天左右)
三,辦理交易過(guò)戶(hù)需要提供的資料銀行:買(mǎi)方(受讓方):1,身份證明原件(身份證/警官證/回鄉(xiāng)證/護(hù)照/臺(tái)胞證) 2,婚姻證明原件(未混證/結(jié)婚證/離婚證) 3,戶(hù)口薄原件 4,半年以上銀行存折流水(或其他資產(chǎn)證明,多多益善) 5,收入證明原件,需提供月還款兩倍以上的月收入進(jìn)入帳證明(需單位加蓋公章) 6,首期款證明(建行適用) 7,二手房買(mǎi)賣(mài)合同 8,相關(guān)銀行結(jié)算帳戶(hù)供款存折賣(mài)方(出讓方):1,房地產(chǎn)權(quán)證原件 2,身份證明原件(身份證/警官證/回鄉(xiāng)證/護(hù)照/臺(tái)胞證)未成年人還需提供出生證明和戶(hù)口本原件 3,婚姻證明原件(未混證/結(jié)婚證/離婚證) 4,相關(guān)銀行存折(用于收尾款) 5,首期款證明 6,公積金存折
*以上資料根據(jù)不同貸款銀行所提供的資料也不同地稅局:
賣(mài)方(出讓方):1,房地產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件 2,身份證明原件及復(fù)印件(身份證/警官證/回鄉(xiāng)證/護(hù)照/臺(tái)胞證) 3,購(gòu)房發(fā)票原件及復(fù)印件(如遺失須在登記中心檔案館查詢(xún)30元/張,需提供原件) 4,契稅完稅證原件及復(fù)印件(如遺失須在登記中心檔案館查詢(xún)30元/張,需提供原件) 5,如需抵扣個(gè)人所得稅的需提供相關(guān)發(fā)票原件及復(fù)印件(如裝修發(fā)票,中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票等) 6,需抵扣銀行貸款利息的需提供銀行打印的利息清單,并加蓋公章需原件.及貸款合同原件及復(fù)印件(要有合計(jì)數(shù),姓名,樓盤(pán)名稱(chēng)地址) 7,回遷房的需提供拆遷補(bǔ)償協(xié)議(必須為交易中心檔案館查詢(xún)蓋章的原件) 8,房改房需提供房改房的合同原件及復(fù)印件 9,珠海市生活唯一住房的需提供: ①外地的客戶(hù)提供登記中心查詢(xún)處出具的查詢(xún)證明. ②珠海本地客戶(hù)提供婚姻證明及戶(hù)口薄原件及復(fù)印件,和登記中心查詢(xún)處出具的家庭所有直系親屬的房產(chǎn)查檔證明. 10,如房產(chǎn)地址為舊地址的需提供所屬派出所開(kāi)具的新地址證明原件及復(fù)印件. 11,二手房買(mǎi)賣(mài)合同原件 12,房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)原件財(cái)政契稅征收處:
買(mǎi)方(受讓方):1,身份證明原件及復(fù)印件(身份證/警官證/回鄉(xiāng)證/護(hù)照/臺(tái)胞證) 2,房地產(chǎn)權(quán)證原件 3,房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)原件房地產(chǎn)登記中心:1,二手房買(mǎi)賣(mài)合同原件 2,雙方身份證明原件及復(fù)印件(身份證/警官證/回鄉(xiāng)證/護(hù)照/臺(tái)胞證) 3,房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)原件 4,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表 5,房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)審批表 6,房地產(chǎn)權(quán)證原件 7,如房產(chǎn)地址為舊地址的需提供所屬派出所開(kāi)具的新地址證明原件及復(fù)印件. 8,雙方的納稅完稅憑證 9,授權(quán)委托書(shū)及被托人身份證明原件及復(fù)印件
四,相關(guān)稅費(fèi):
賣(mài)方(出讓方)1,評(píng)估費(fèi)0.5%(買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商支付) 2,營(yíng)業(yè)稅(以契稅完稅憑證的日期為準(zhǔn),未滿(mǎn)5年的需繳納.稅率5.6%包含教育附加費(fèi),城市建設(shè)費(fèi),堤圍防護(hù)費(fèi))港澳臺(tái)人士稅率為5.1% 3,個(gè)人所得稅(盈余部份扣除購(gòu)房支付的相關(guān)費(fèi)用后的部分乘20%) 4,增值稅(針對(duì)商鋪,豪宅除征個(gè)人所得稅加征個(gè)人所得稅費(fèi),稅率為30%-60%) 5,交易費(fèi)3元/M 6,印花稅0.05% 7,律師費(fèi)600元買(mǎi)方
(受讓方)1,評(píng)估費(fèi)0.5%(買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商支付) 2,契稅1.5%,豪宅和非住宅契稅為3%.附:豪宅.費(fèi)住宅標(biāo)準(zhǔn) ①住宅套內(nèi)面積>=120M,建筑面積>=144M的房產(chǎn) ②單價(jià)11172.34元/M(2008年上半年標(biāo)準(zhǔn)) ③住宅小區(qū)的容積率在1.0以上; ④車(chē)庫(kù),商鋪,寫(xiě)字樓,廠房,地皮 3,交易費(fèi)3元/M 4,登記費(fèi)83元 5,印花稅0.05% 公證處收費(fèi):1,辦理公證委托:175元 2,辦理中文名公證:175元 3,辦理合同公證:50萬(wàn)以?xún)?nèi): 價(jià)格*0.0018 (**低收200元) 50萬(wàn)-500萬(wàn): (價(jià)格-50萬(wàn))*0.0025+1500
五,辦理時(shí)限: 1,銀行申請(qǐng)按揭:資料齊全后7個(gè)工作日: 2,地稅局繳納地稅當(dāng)天完成: 3,財(cái)政局繳納契稅當(dāng)天完成: 4,辦理新的房地產(chǎn)權(quán)證21個(gè)工作日: 5,辦理抵押證15個(gè)工作日: 6,銀行放款3個(gè)工作日:
相關(guān)問(wèn)題
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問(wèn) 新手購(gòu)房須知是什么??？答答
新手買(mǎi)房應(yīng)該注意的事項(xiàng)：一、買(mǎi)房前做好預(yù)算買(mǎi)房之前，一定要先對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)能力做一個(gè)評(píng)估，確定自己能夠接受的房子的價(jià)格范圍，做好自己的資金預(yù)算。因?yàn)樵趯?shí)際看房過(guò)程中，購(gòu)房者還是很容易被綜合條件更好的房子所吸引，容易頭腦一熱，選擇超出自身購(gòu)買(mǎi)能力或者是還貸能力的房子，那么今后的生活都會(huì)被打亂。所以，對(duì)第一次購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是要控制好自己的經(jīng)濟(jì)預(yù)算，適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，路才能走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)。小編建議買(mǎi)房時(shí)還是要清算一下自己現(xiàn)有的“現(xiàn)金流”，包括存款、現(xiàn)金等等。根據(jù)“現(xiàn)金流”，來(lái)考慮付款方式和所支付的**款，從而準(zhǔn)確的把握自身的實(shí)力和購(gòu)房方向。買(mǎi)房前也要保留兩部分資金，其中一部分是用于家庭的日常開(kāi)支，其次是用于醫(yī)療保險(xiǎn)及預(yù)防意外災(zāi)害的預(yù)備資金。如果是年輕夫妻準(zhǔn)備買(mǎi)房后“添丁加口”，就一定要預(yù)留一大部分的費(fèi)用。二、看房中一定要選定購(gòu)房范圍對(duì)于許多購(gòu)房者而言，面對(duì)著各色各樣的樓盤(pán)，很多時(shí)候還是一頭霧水，真不知該如何選擇？這時(shí)候，購(gòu)房者需要根據(jù)自身的情況，先大概圈定一個(gè)自己購(gòu)房的范圍，盡量選擇出行方便，周邊購(gòu)物齊全的地方。另外，還要注意以下問(wèn)題：1、買(mǎi)房看五證兩書(shū)五證包含：《國(guó)有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。兩書(shū)包含：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《商品房使用說(shuō)明說(shuō)》。這些一般都會(huì)擺在售樓部的銷(xiāo)售展廳，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的購(gòu)房者要特別注意這些。2、開(kāi)發(fā)商的背景和資質(zhì)買(mǎi)房選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商是一件非常非常重要的事情。因?yàn)橹挥姓?guī)的開(kāi)發(fā)商在房屋質(zhì)量、合同簽署以及產(chǎn)權(quán)辦理等方面才會(huì)有更好的保障。3、實(shí)地看房要仔細(xì)實(shí)地看房是一項(xiàng)非常重要但是復(fù)雜的程序，購(gòu)房者需要實(shí)際考察小區(qū)的的周邊配套和了解區(qū)域規(guī)劃：這一點(diǎn)很重要，畢竟買(mǎi)的房子是你要生活的地方，周邊配套設(shè)施的多少完全影響你生活質(zhì)量的好壞。因此，一定要清楚小區(qū)周?chē)纳钊Γㄅ涮自O(shè)施）是否完善，或是在未來(lái)的1－2年內(nèi)是否有建設(shè)計(jì)劃，盡量保證基本配置如銀行、醫(yī)院等齊全。此外，還要仔細(xì)觀察戶(hù)型，一般來(lái)說(shuō)格局方正、南北通透、動(dòng)靜分明的戶(hù)型是通常意義上的好戶(hù)型。4、別亂簽字，”定金”≠”訂金”買(mǎi)房時(shí)，我們總會(huì)碰到這兩種”金”。但”定金”是具有擔(dān)保性質(zhì)的，而”訂金”則是單方面的行為，不具備明顯的擔(dān)保性質(zhì)?！庇喗稹笔遣皇芊杀Ｗo(hù)的。三、購(gòu)房后保存票證很關(guān)鍵購(gòu)房過(guò)程中每一個(gè)票據(jù)都對(duì)房產(chǎn)本身都會(huì)產(chǎn)生影響。整套房屋購(gòu)置下來(lái)，付款收據(jù)、貸款合同、發(fā)票等的重要性，都要認(rèn)識(shí)到，因?yàn)橐坏﹣G失，影響不小。買(mǎi)房對(duì)許多家庭來(lái)說(shuō)都是一件大事，因?yàn)樗P(guān)系到購(gòu)房則今后幾十年的居住是否舒適。那么作為第一次購(gòu)房的買(mǎi)房新手來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房時(shí)，就一定要謹(jǐn)慎考慮，慎重選擇。
全部3個(gè)回答>問(wèn) 購(gòu)房遷戶(hù)流程是什么?。?/a>答買(mǎi)房遷戶(hù)口，需要身份證、戶(hù)口本、房產(chǎn)證、個(gè)人申請(qǐng)書(shū)等材料，到原戶(hù)口所在地派出所辦理遷移證，再到遷入地派出所辦理遷入手續(xù)。 《戶(hù)口登記條例》 第十條 公民遷出本戶(hù)口管轄區(qū)，由本人或者戶(hù)主在遷出前向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注民由農(nóng)村遷往城市，必須持有城市勞動(dòng)部門(mén)的錄用證明，**的錄取證明，或者城市戶(hù)口登記機(jī)關(guān)的準(zhǔn)予遷入的證明，向常住地戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理遷出手續(xù)?！ 」襁w往邊防地區(qū)，必須經(jīng)過(guò)常住地縣、市、市轄區(qū)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
購(gòu)房辦理流程是什么?。?/a>答買(mǎi)房的流程是：1、你先看房，看好后跟開(kāi)發(fā)商談價(jià)（注意，買(mǎi)房也是可以還價(jià)的，要充分利用哦）2、談好價(jià)錢(qián)，交一點(diǎn)定金，然后回去湊**，一般會(huì)給你7到14天時(shí)間（定金意思一下就行了，萬(wàn)一后會(huì)也不心疼）3、湊好**后，去交**，簽購(gòu)房合同，要打算寫(xiě)到房產(chǎn)證上的所有人都去，然后回去等電話簽貸款合同4、一周左右，銀行員工會(huì)給你打電話去簽合同，這個(gè)時(shí)候還會(huì)有律師處的律師做公證。（貸款合同在簽訂后的3~6個(gè)月到銀行領(lǐng)一份。）5、簽完貸款合同的下個(gè)月，就要開(kāi)始按揭還貸款了（會(huì)有通知，不要擔(dān)心忘掉）6、在交房驗(yàn)收之前，你需要簽水、電、暖、煤氣等等的使用合同，以及物業(yè)管理合同，并預(yù)存相關(guān)費(fèi)用（同上）7、接到驗(yàn)房通知書(shū)之前，還有一件事就是房屋交付使用的實(shí)際面積跟你合同的面積可能不一樣，需要交或者退給你差價(jià)，接到入住通知單，去驗(yàn)房，沒(méi)問(wèn)題之后你簽字，就可以開(kāi)始裝修并入住了9、大約在270個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)接到電話讓你領(lǐng)購(gòu)房發(fā)票，然后交維修基金和稅，維修基金是交給開(kāi)發(fā)商的，稅交給房管局，辦理的時(shí)候會(huì)有工作人員和書(shū)面通知跟你說(shuō)清楚10、維修基金和稅交完后，在一個(gè)月左右會(huì)接到通知去房管局簽證，要求購(gòu)房合同上的每一個(gè)人本人到場(chǎng)11、簽證完后的1~3個(gè)月，你就可以領(lǐng)到房產(chǎn)證了各個(gè)開(kāi)放商在流程上可能會(huì)稍微有點(diǎn)不同，不過(guò)沒(méi)關(guān)系，你多咨詢(xún)一下就可以了。
外地購(gòu)房流程是什么??？答異地買(mǎi)房需要材料：一年以上（含一年）的納稅或社保（查詢(xún) 辦理）證明、未婚證明/結(jié)婚證、擁有房屋量證明（無(wú)房者開(kāi)具無(wú)房證明）。辦理商業(yè)貸款、組合貸款、公積金貸款流程及所需證件不同，具體可咨詢(xún)貸款銀行或公積金管理中心以及售樓部工作人員。要求：1、申請(qǐng)人年齡在18周歲以上，具有**以上文化程度和完全民事行為能力，無(wú)傳染疾?。浑S遷未成年子女戶(hù)口的，需符合計(jì)劃生育政策；2、申請(qǐng)人未被勞動(dòng)教養(yǎng)或追究刑事責(zé)任；3、申請(qǐng)人在購(gòu)房地實(shí)際居住且人戶(hù)一致，有穩(wěn)定生活來(lái)源；4、購(gòu)置二手房的原戶(hù)籍人員戶(hù)口已遷出。
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