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回遷房管理方法是什么呢？

135****2576 | 2018-12-21 21:44:25

已有4個回答

  • 154****0951

    回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。回遷房如何購買？回遷房有著新建商品房無可比擬的地理優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，但因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。購買回遷房需要注意哪些問題？下文為您詳細介紹。
    一、什么是回遷房 回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。
    二、購買回遷房需要注意哪些問題
    （一） 未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效 《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：……
    (六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
    （二）房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效 回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。 對于房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔，這一約定并不違反相關法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
    （三）需要特別注意的問題
    1、嚴防“一房數賣” 回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

    查看全文↓ 2018-12-21 21:45:16
  • 143****5321

    回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

    在計劃經濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經濟的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應市場的發(fā)展，所以這個標準已不再執(zhí)行。對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素?；剡w房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。

    查看全文↓ 2018-12-21 21:45:08
  • 153****5209

    回遷房和概念源于拆遷，這是我國特殊的拆遷政策的產物。
    拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。

    如果采取的是回遷的方式補償 ，因為拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：

    　　1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

    查看全文↓ 2018-12-21 21:45:02
  • 138****9238

    回遷房一般分為有產權、無產權兩種。有產權的又分為大產權、小產權，或叫全部產權、部分產權。對于擁有全部產權且已辦了產權證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權證、產權所有人身份證明便可進行交易。
    部分產權一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產權的，暫不宜購買。如果確實想要，可以在協(xié)議書中約定，在辦理回遷房的產權過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產權過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付。
    在這里須注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。
    有人問因急需住房，又無其他合適的房源可買，對已看中確實想要但又無證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。
    律師認為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房屋，不得轉讓。
    即我國現行的法律法規(guī)是明確禁止買賣轉讓無證房屋的。因此回遷房的買賣轉讓應是已辦理了產權證書的房屋。若一定要買，建議根據不同的情況采取不同的的形式，對于擁有全部產權或部分產權但尚未辦理產權證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產權證的相關事宜及違約責任即可。
    即：在合同中約定的買賣條件實現時，非不可抗力，賣方不能解除合同，當賣方辦理了房屋產權證書時，必須無條件的以雙方約定的價格進行房屋轉讓，這樣，既解決了買方住房的燃眉之急，又可減少風險。
    但考慮到這樣操作往往因時間長，不可知的因素過多，容易產生風險，并且一旦出事，多不利于買方，還是以謹慎為宜。

    查看全文↓ 2018-12-21 21:44:54

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