??請(qǐng)問(wèn)，購(gòu)買安置房安全嗎？

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• 145****7658

  相較于一般房屋買賣，安置房的買賣存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)，包括房產(chǎn)證延遲取得等。本文將針對(duì)購(gòu)買拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要分析。
  雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。
  
  這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過(guò)戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無(wú)法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬**終取決于過(guò)戶情況：誰(shuí)**終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過(guò)戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。
  第二，買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒(méi)有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼耍u方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。
  第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過(guò)戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過(guò)戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。**終，買房人選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過(guò)外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。
  
  綜上，首先應(yīng)該具體分析所購(gòu)拆遷安置房的性質(zhì)，如果房屋屬于可以交易的，應(yīng)當(dāng)與出賣人簽訂具體的買賣合同，約定具體付款方式及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等相關(guān)問(wèn)題，**好可以找專業(yè)的律師指導(dǎo)。

  查看全文↓ 2018-12-25 21:45:15
• 133****9132

  第一，對(duì)于該類房子，有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)，那就是高風(fēng)險(xiǎn)和超低價(jià)。
  第二，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。
  1、產(chǎn)權(quán)核實(shí)困難。即賣方是否實(shí)際擁有該房的產(chǎn)權(quán)。
  2、支付兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高。因?yàn)槭且淮涡愿犊睿a(chǎn)權(quán)兌現(xiàn)的周期較長(zhǎng)，所以期間存在的不可控因素較大。
  3、一方多買的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹皇莾煞降膯畏矫嬉庀?，且法律有效性不夠。再次期間，賣方與多方簽定協(xié)議，也無(wú)法核實(shí)。
  等等。
  
  該類產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，若無(wú)超常的雙方信任為基礎(chǔ)，建議不要購(gòu)房。
  

  查看全文↓ 2018-12-25 21:45:01
• 147****8502

  你好，拆遷安置房不一定都沒(méi)有房產(chǎn)證。具體你可以向出賣人核實(shí)。房屋買賣合同的公證不代表房屋所有權(quán)屬的改變，只有房產(chǎn)證才是房屋所有要權(quán)的象征。建議你**好購(gòu)買有房產(chǎn)證的房屋，并且及時(shí)將房產(chǎn)證過(guò)戶到本人名下，否則房屋的權(quán)利無(wú)法保障。
  

  查看全文↓ 2018-12-25 21:44:53
• 157****2997

  其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒(méi)有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒(méi)什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。
  
  現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒(méi)有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒(méi)有保障的。尚未取得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒(méi)有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說(shuō)此類安置房還沒(méi)有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，**終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定；
  
  2、無(wú)產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；
  
  3、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣給他人，并在可以過(guò)戶交易時(shí)先行過(guò)戶給他人，那么購(gòu)買方就很實(shí)現(xiàn)購(gòu)房母的了，只能主張債權(quán)了；
  
  4、在購(gòu)買房等待過(guò)戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。
  
  購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。
  
  有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒(méi)有差別；對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問(wèn)題：
  
  （1）調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書(shū)，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的；
  
  （2）一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。
  
  （3）有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過(guò)戶）服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

  查看全文↓ 2018-12-25 21:44:33
• 143****0220

  建議您**好做一個(gè)公證，沒(méi)有公證真的很危險(xiǎn)的。而且其中的程序太簡(jiǎn)單了，建議多一點(diǎn)法律效應(yīng)的的合同協(xié)議。謝謝好評(píng)采納

  查看全文↓ 2018-12-25 21:44:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何安全購(gòu)買安置房？
  答

  據(jù)了解,拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證,是可以上市交易的,房屋權(quán)屬證書(shū)(房產(chǎn)證)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。 不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易,沒(méi)有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。由于沒(méi)有取得房產(chǎn)證,因此不能過(guò)戶,對(duì)于買方來(lái)說(shuō)就意味著房屋的產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶到自己名下,您的產(chǎn)權(quán)無(wú)法保障,合法利益就存在風(fēng)險(xiǎn)。在此建議您如果此安置房沒(méi)有取得房產(chǎn)證,請(qǐng)購(gòu)買時(shí)謹(jǐn)慎權(quán)衡。感謝關(guān)注!

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) ??購(gòu)安置房該協(xié)議安全嗎
  答

  據(jù)了解,拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證,是可以上市交易的,房屋權(quán)屬證書(shū)(房產(chǎn)證)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易,沒(méi)有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。由于沒(méi)有取得房產(chǎn)證,因此不能過(guò)戶,對(duì)于買方來(lái)說(shuō)就意味著房屋的產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶到自己名下,您的產(chǎn)權(quán)無(wú)法保障,合法利益就存在風(fēng)險(xiǎn)。在此建議您如果此安置房沒(méi)有取得房產(chǎn)證,請(qǐng)購(gòu)買時(shí)謹(jǐn)慎權(quán)衡。感謝關(guān)注!

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買平改房安全嗎
  答

  還有一個(gè)個(gè)人建議啊，可以這個(gè)房子產(chǎn)證出來(lái)之后應(yīng)該是落戶在原房主名字上，讓原房主跟現(xiàn)房主在律師協(xié)助下一份承諾書(shū)到時(shí)候會(huì)把房子過(guò)戶到你名下，其次就是與現(xiàn)房主之間的交易房款可以以借條的方式支付，假如到時(shí)房子不能過(guò)戶，可以把房款還給你??！個(gè)人意見(jiàn)??！

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 買別人的安置房安全嗎
  答

  你可以找房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幫你到房管局辦理合同更名....應(yīng)該是不收費(fèi),但是可能會(huì)慢點(diǎn),要看責(zé)任心了,有些事情不好講.....發(fā)票應(yīng)該適會(huì)和產(chǎn)權(quán)證(房產(chǎn)證)一起發(fā)吧......所以提前辦理好的話,應(yīng)該不會(huì)有什么事情,產(chǎn)權(quán)證如果發(fā)下來(lái),就不叫更名了,叫過(guò)戶. 至于收據(jù),**好也改改,那個(gè)不麻煩,找房產(chǎn)公司就行...

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買別人的安置房安全嗎
  答

  第一，對(duì)于該類房子，有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)，那就是高風(fēng)險(xiǎn)和超低價(jià)。第二，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。1、產(chǎn)權(quán)核實(shí)困難。即賣方是否實(shí)際擁有該房的產(chǎn)權(quán)。2、支付兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高。因?yàn)槭且淮涡愿犊睿a(chǎn)權(quán)兌現(xiàn)的周期較長(zhǎng)，所以期間存在的不可控因素較大。3、一方多買的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹皇莾煞降膯畏矫嬉庀?，且法律有效性不夠。再次期間，賣方與多方簽定協(xié)議，也無(wú)法核實(shí)。等等。該類產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，若無(wú)超常的雙方信任為基礎(chǔ)，建議不要購(gòu)房。

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