二手房交易未滿兩年怎么樣? 二手房房產(chǎn)證未滿兩年如何避稅？

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• 145****3090

  需要繳納以下費(fèi)用：
  （1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時(shí)規(guī)定：
  
  若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價(jià)征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；
  
  （2）個(gè)人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
  
  （3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國(guó)家暫免征收。
  
  （4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納。
  （5）測(cè)繪費(fèi):1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積； 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。
  
  （6）二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米
  
  （7）登記費(fèi)：工本費(fèi)80元，共有權(quán)證:20元。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:43
• 154****4317

  二手房交易購(gòu)買后，滿二年和滿五年已基本無(wú)任何區(qū)別了，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅滿五年的規(guī)則現(xiàn)在已經(jīng)已改為兩年；二手房以前是滿五年免營(yíng)業(yè)稅5.6%賣方繳納，現(xiàn)在改為滿兩年免5.6%營(yíng)業(yè)稅。所以根據(jù)現(xiàn)在的政策規(guī)定是沒有區(qū)別的。
  
  二手房費(fèi)收如下：
  
  1、測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方，買方。
  
  2、評(píng)估費(fèi)0.5%（評(píng)估額，允許浮動(dòng)），買方；?！?br/>
  3、契稅評(píng)估額初次90平內(nèi)1%、90平~140平內(nèi)1.5%，超過140平或非首次3%，由買方繳納。
  
  4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔(dān)，滿兩年唯一住房減免。
  
  5、交易費(fèi)6/平方,雙方。
  
  6、營(yíng)業(yè)稅5.6%賣方繳納，普通住房滿兩年可減免。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:37
• 144****3790

  營(yíng)業(yè)稅是5.5%暫時(shí)不繳納（國(guó)家政策規(guī)定到：年底后再按原來(lái)規(guī)定繳納）優(yōu)惠政策到期后需要按全額的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅！】
  
  現(xiàn)在需要交納的如下：
  
  1、買方繳納契稅（90平方內(nèi)1%，90平米以上的1.5%，140平米以上的3%)；
  
  2、賣方繳納1%個(gè)人所得稅（若唯一住房可申請(qǐng)減。）；
  
  3、雙方交易手續(xù)費(fèi)6元/平方；
  
  4、買方測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方；
  
  5、評(píng)估費(fèi)0.5%(評(píng)估額）；
  
  6、買方工本費(fèi)80元。工本印花稅5元：
  
  您按所占面積、評(píng)估額自己對(duì)號(hào)算算吧！
  
  

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:31
• 146****3663

  2014年5月，家住農(nóng)村的王某想在城區(qū)購(gòu)買一套商品房，經(jīng)朋友介紹，王某聯(lián)系到了正欲出售房屋的陳某，雙方談妥后便簽訂了一份《二手房買賣合同》。王某向陳某一次性支付購(gòu)房款50萬(wàn)元，陳某將房屋交付王某使用。由于合同約定辦理房屋過戶手續(xù)的全部稅費(fèi)由王某承擔(dān)，王某了解到該房屋房產(chǎn)證辦出只有2年，過戶要繳納的稅費(fèi)較高，而房產(chǎn)證滿5年后稅費(fèi)將大幅度減少。為了省這筆稅費(fèi)，王某準(zhǔn)備等三年后再辦理房屋的過戶手續(xù)。這期間，王某將房屋進(jìn)行了裝修，全家搬到了城區(qū)居住。
  
  兩年后，王某突然得知自己的房屋被法院查封，后向法院了解，原來(lái)陳某欠下大筆債務(wù)，出借人起訴陳某，法院判決后陳某未歸還?，F(xiàn)在案件正由法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了陳某名下全部房屋，包括已出售給王某的房屋。王某第一時(shí)間向法院提出執(zhí)行異議，并向法院提交了買賣合同、購(gòu)房款支付憑證等證據(jù)，要求法院確認(rèn)房屋已歸王某所有并停止強(qiáng)制執(zhí)行。但王某的請(qǐng)求**終卻未能得到法院的支持。
  
  律師分析>>>
  
  可能有些讀者從情理上難以接受這個(gè)案件的結(jié)果，為何王某有購(gòu)房合同、房款已付清且已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，仍不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋所有權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)的確立必須公示，房屋經(jīng)過登記，房屋登記部門在房屋登記簿上記載房屋的自然狀況、權(quán)利狀況、其他（限制權(quán)利）狀況等，此時(shí)的房屋登記簿就是不動(dòng)產(chǎn)的公示。因此，房屋只有經(jīng)過登記，物權(quán)才能確立。
  
  該案中，王某為了避稅，沒有去辦理過戶登記，實(shí)際上其并不擁有房屋的所有權(quán)，房屋所有權(quán)仍然歸屬于陳某。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。上述法律規(guī)定中，考慮到了如果因?yàn)榭陀^原因?qū)е虏荒苓M(jìn)行過戶登記，法院仍然會(huì)保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利。但王某是為了少繳稅不去辦理過戶登記，該原因顯然屬于王某的自身原因，便不能排除法院對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
  
  綜上，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，并且交付了購(gòu)房款，為了少繳稅等原因，不進(jìn)行過戶登記，存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。律師提醒，只有及時(shí)進(jìn)行過戶登記，方能確立自己對(duì)房屋的所有權(quán)。另外，如果房屋屬于期房，當(dāng)時(shí)無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，也可以向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記也能保障購(gòu)房人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:27
• 134****8122

  情況一：房產(chǎn)證未滿兩年 交稅金額大
  張先生的兒子明年即將升入**，為了給兒子提供更好的教育，張先生早就打算買帶有省級(jí)名校學(xué)位的學(xué)位房。經(jīng)過幾個(gè)星期的看房，張先生把購(gòu)房目標(biāo)鎖定在天河省級(jí)名校華陽(yáng)**上，華陽(yáng)**對(duì)口樓盤的房?jī)r(jià)普遍都高達(dá)40000元/㎡以上，預(yù)算有限的張先生**終用200萬(wàn)元購(gòu)入了一套一房一廳小戶型，平時(shí)作為出租之用，一家三口繼續(xù)住在原來(lái)的家中。由于名校學(xué)位房房源十分搶手，這套房源的原業(yè)主購(gòu)入后眼看房?jī)r(jià)上漲了一輪，在房產(chǎn)證未滿兩年的情況下轉(zhuǎn)售，短短一年多期間已經(jīng)**了30萬(wàn)元。不過這也讓張先生犯了難，房產(chǎn)證未滿兩年，房子增值的金額也較大，不論哪種繳稅方式都需繳納高稅費(fèi)，究竟張先生應(yīng)該怎么繳納稅費(fèi)，才能更省錢？
  ??
  在二手房交易中，個(gè)人所得稅、增值稅、契稅的稅費(fèi)**高，其中個(gè)人所得稅和增值稅為賣方需要繳納的費(fèi)用，買家需繳納契稅，但目前市場(chǎng)上業(yè)主的放盤價(jià)均以實(shí)收金額為準(zhǔn)，因此買家在購(gòu)房時(shí)還要承擔(dān)買賣雙方龐大的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)于買家而言，要學(xué)會(huì)合理“避稅”。稅費(fèi)計(jì)算方式主要分為按網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算和差額計(jì)算兩種方式，在不同的情況下，兩種計(jì)費(fèi)方式所產(chǎn)生的費(fèi)用差距會(huì)很大。
  
  方法一
  按200萬(wàn)元的網(wǎng)簽價(jià)來(lái)繳稅
  58同城負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，如果按照200萬(wàn)元的網(wǎng)簽價(jià)價(jià)來(lái)繳稅，由于張先生購(gòu)買的是二套房，且房產(chǎn)證未滿兩年，因此契稅統(tǒng)一按照網(wǎng)簽價(jià)/1.05*3%的公式來(lái)計(jì)算，張先生需繳納的契稅為：200萬(wàn)元/1.05*3%=5.8萬(wàn)元。
  ??
  除此之外，由于廣州二手房交易中，買方普遍需要承擔(dān)業(yè)主的稅費(fèi)，因此張先生還要承擔(dān)業(yè)主的個(gè)人所得稅和增值稅。張先生購(gòu)買的物業(yè)房產(chǎn)證未滿五年且不是業(yè)主唯一物業(yè)，因此無(wú)法免繳個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅按照1%的比例繳稅，需繳納2萬(wàn)元。增值稅方面，房產(chǎn)證未滿兩年，同樣無(wú)法免繳，需按照以下公式計(jì)算：網(wǎng)簽價(jià)/1.05*5.6%，則張先生需繳納增值稅：200萬(wàn)元/1.05*5.6%=10.7萬(wàn)元。這也就意味著，按照網(wǎng)簽價(jià)計(jì)費(fèi)的方式，張先生需繳納5.8萬(wàn)元的契稅，2萬(wàn)元的個(gè)人所得稅，10.7萬(wàn)元的增值稅，合共需繳納18.5萬(wàn)元的稅費(fèi)。
  
  方法二
  按兩次房產(chǎn)交易的差額繳稅
  趕集網(wǎng)負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，如果張先生選擇提供房產(chǎn)原值發(fā)票，上一手發(fā)票價(jià)為170萬(wàn)元。由于契稅的繳費(fèi)統(tǒng)一按照網(wǎng)簽價(jià)來(lái)計(jì)算，因此不論是否提供原值發(fā)票，契稅的繳稅金額都不會(huì)發(fā)生變化，兩種計(jì)稅方式的差距主要存在于個(gè)人所得稅和增值稅上。
  ??
  房產(chǎn)證未滿兩年的情況下，個(gè)人所得稅按照以下公式計(jì)算：（網(wǎng)簽價(jià)/1.05-發(fā)票價(jià)）*20%的公式來(lái)計(jì)算，張先生需繳納的個(gè)人所得稅為：（200萬(wàn)元/1.05-170萬(wàn)元）*20%=4.1萬(wàn)元。增值稅方面，張先生提供原值發(fā)票，則按照（網(wǎng)簽價(jià)-發(fā)票價(jià)）/1.05*5.6%的公式計(jì)算，則張先生繳納的增值稅為（200萬(wàn)元-170萬(wàn)元）/1.05*5.6%=1.6萬(wàn)元。
  ??
  因此，如果張先生提供原值發(fā)票繳稅，契稅需繳納5.8萬(wàn)元，個(gè)人所得稅4.1萬(wàn)元，增值稅1.6萬(wàn)元，合共需繳納11.6萬(wàn)元。
  點(diǎn)評(píng)
  
  從張先生的案例中可以看出，由于房產(chǎn)證未滿兩年，按照交易差額繳稅，個(gè)人所得稅雖然增加了2.1萬(wàn)元，但是增值稅卻能大大減少9.1萬(wàn)元，在總稅費(fèi)的差距上，兩者之間相差6.9萬(wàn)元。房天下廣州二手房盧佩婷指出，在房產(chǎn)證未滿兩年的情況下，稅費(fèi)的差距主要體現(xiàn)在增值稅上，提供發(fā)票按照差額的5.6%征收，不提供發(fā)票則按照網(wǎng)簽總價(jià)的5.6%征收，兩者差距巨大，因此房產(chǎn)證未滿兩年的物業(yè)更適合按照差額繳稅?！盀榱俗尫吭促u出較高的價(jià)錢，業(yè)主普遍都會(huì)選擇等產(chǎn)證滿兩年后再出售，以此免征增值稅，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)中未滿兩年的房源主要是投資客或是少部分急于賣房套現(xiàn)的業(yè)主持有，投資客在轉(zhuǎn)售房產(chǎn)時(shí)，普遍都會(huì)提供發(fā)票，以降低交易成本”。
  情況二：產(chǎn)證滿兩年增值幅度在5.3%以上
  在現(xiàn)時(shí)的二手房交易中，房產(chǎn)證滿兩年以上的物業(yè)，只要房產(chǎn)增值幅度在5.3%以上，按照網(wǎng)簽價(jià)繳稅仍是更省稅費(fèi)的方式。
  ??
  李小姐9月份剛購(gòu)入了一套番禺洛溪的電梯三房單位作為婚房之用，建筑面積為98㎡，成交價(jià)200萬(wàn)元，由于近幾年番禺作為房?jī)r(jià)洼地吸引了不少剛需買家前來(lái)置業(yè)，加上洛溪是熱門板塊，因此李小姐購(gòu)入的這套物業(yè)的房?jī)r(jià)在幾年中也上漲了15萬(wàn)元，房?jī)r(jià)上漲幅度在8%以上。
  ??
  在房產(chǎn)證滿兩年且為唯一物業(yè)的情況下，增值稅免征，李小姐如果按照網(wǎng)簽價(jià)200萬(wàn)元來(lái)繳納稅費(fèi)，需繳納1.5%的契稅3萬(wàn)元，1%的個(gè)人所得稅2萬(wàn)元，合共需繳納5萬(wàn)元的稅費(fèi)。
  ??
  如果李小姐提供房產(chǎn)原值發(fā)票，按照差額計(jì)算，仍需繳納1.5%的契稅3萬(wàn)元，個(gè)人所得稅按照差額的20%征收，即15萬(wàn)元*20%=3萬(wàn)元，共繳納6萬(wàn)元。如此，李小姐按照網(wǎng)簽價(jià)的繳稅方式，可以省下1萬(wàn)元的稅費(fèi)。
  點(diǎn)評(píng)
  
  某網(wǎng)站廣州二手房高級(jí)分析師盧佩婷指，現(xiàn)時(shí)廣州房?jī)r(jià)以每年10%的幅度穩(wěn)步上揚(yáng)，因此普遍產(chǎn)證滿兩年的物業(yè)在交易時(shí)，房?jī)r(jià)增幅普遍都會(huì)在10%-20%以上，選用差額繳稅的方式，主要是其購(gòu)買的房源房?jī)r(jià)增幅較小所致。購(gòu)房者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，在房產(chǎn)證滿兩年的情況下，按照網(wǎng)簽價(jià)繳稅仍是較省稅費(fèi)的方式。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:07

相關(guān)問題

• 問 二手房交易未滿兩年怎么辦? 二手房過戶未滿兩年 房產(chǎn)稅是多少
  答

  無(wú)論任何方法，過戶是**佳的選擇！有個(gè)建議可以選擇嘗試！直接去辦理他項(xiàng)權(quán)證抵押，抵押到你的名下，等到滿2年時(shí)，再去辦理解押手續(xù)，辦理解押手續(xù)后，再立即辦理過戶！你找的這個(gè)中介，業(yè)務(wù)也不是很熟悉，教給中介這個(gè)方法，可以讓他向你支付業(yè)務(wù)咨詢費(fèi)1萬(wàn)元！呵呵！一般全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)，都是采用這個(gè)方法來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)！

  全部5個(gè)回答>
• 問 二手房未滿兩年交易時(shí)如何合理避稅，有哪些方法？
  答

  二手房未滿兩年交易避稅可通過評(píng)估房屋增值潛力、市場(chǎng)行情、政策走向，結(jié)合稅務(wù)籌劃，以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益。

  全部2個(gè)回答>
• 問 二手房?jī)赡暝趺此? 未滿兩年的二手房交易稅費(fèi)是怎么計(jì)算？
  答

  《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）第三條：個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）第二條：“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。第三條：納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)

  全部5個(gè)回答>
• 問 未滿2年的二手房交易可以嗎? 二手房過戶未滿兩年 房產(chǎn)稅是多少
  答

  一般二手房交易需要交納的稅費(fèi)主要有：契稅：一般是房款的1%（面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）。營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)證未滿5年的交5.6%，產(chǎn)證滿五年可以免交營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人所得稅，1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。交易費(fèi)：3元/平方米（但是一般需要買房人把雙方的交易費(fèi)都交了，也就是6元每平米）。測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定。權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。二手房計(jì)稅基數(shù)是房屋評(píng)估價(jià)，首套房是根據(jù)賣家是否首套房。二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向買賣雙方征收的各類稅費(fèi)，包括：增值稅(原營(yíng)業(yè)稅)、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.05%（2009年至今暫免）；個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔(dān)的不同的稅費(fèi)，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。結(jié)果是增加了買房人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也增加了國(guó)家的稅收收入。

  全部5個(gè)回答>
• 問 關(guān)于未滿兩年的二手房交易營(yíng)業(yè)稅問題?
  答

  稅費(fèi)有契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅,你按貸款額做合同價(jià),合同價(jià)做低點(diǎn)就可以省點(diǎn)稅。

  全部9個(gè)回答>