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1、 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。2、房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。6、福利房屋是否合法
全部3個回答>二手房自行交易有哪些? 二手房交易中有哪些相關的法律法規(guī)和政策？
135****5482 | 2019-01-18 11:45:44
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131****4126
一般二手房交易需要交納的稅費：
查看全文↓ 2019-01-18 11:46:11
一、 買房人應繳納稅費：
1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、 印花稅：房款的0.05%
3、 交易費：3元/平方米
4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
5、 權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。
二、 賣房人應繳納稅費：
1、 印花稅：房款的0.05%
2、 交易費：3元/平方米
4、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的)
5、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除） -
144****5398
房產中介關于發(fā)布《資產評估收費管理暫行辦法》的通知（國家物價局/國家國有資產管理局 1992.12.10）國家計委、國家土地管理局關于土地價格評估收費的通知（國家計委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產中介服務管理規(guī)定（建設部1996.02.01）關于房地產中介服務收費的通知（北京市物價局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設部關于印發(fā)《城市房地產市場估價管理暫行辦法》的通知 （建設部 1992.10.01）土地估價機構管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）
查看全文↓ 2019-01-18 11:46:07
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r點以買受人申請過戶登記時為準。
出賣人冒用房屋所有權人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規(guī)定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據(jù)《物權法》第106條關于善意取得的規(guī)定進行處理。 -
136****7325
房屋交易較其他商品買賣有巨大的差異，涉及金額多且流程復雜。二手房交易通常有兩種形式，一是買賣雙方通過中介進行房屋買賣的全部流程；二是買賣雙方自行約定交易各個環(huán)節(jié)的時間及方式。兩種方式各有利弊，如果采用自行交易的方式，常見的陷阱有三種。
查看全文↓ 2019-01-18 11:46:02
常見陷阱一：產權糾紛
產權糾紛是二手房交易過程中常見的陷阱。購房者往往缺乏對于國家相關政策、法規(guī)的了解，同時也無法完全了解對方房屋產權的真實情況，很容易產生在交易過程中房產無法順利過戶的情況。
常見的產權糾紛歸納算來有兩種形式：
（一）交易不符合上市條件的房屋。例如，被法院查封的房屋、已被抵押的房屋、不符合上市條件的經(jīng)濟適用房、小產權房等。
（二）產權人不清晰的房屋。例如，房屋產權共有人意見不統(tǒng)一、夫妻離異后產權尚未分割清晰、遺產房屋未完成繼承過戶等情況。
常見陷阱二：房款糾紛
房款交接是二手房交易過程中買賣雙方非常重視的一環(huán)，稍有不慎就會出現(xiàn)錢房兩失的窘境。比如，買方交付定金或房款，但是房屋不能如期過戶?；蛘哔u方只收了定金，完成過戶后拿不到尾款。
因此如果二手房交易雙方采用自行交易的方式，一定要切記將重要事項簽訂書面協(xié)議，并由雙方簽字蓋章確認后進行保留，如有變更事宜，也一定要白紙黑字的簽訂補充協(xié)議。另外在進行交易過程中要妥善保管交易過程中的短信、郵件，必要時錄音錄像，為免將來出現(xiàn)紛爭無法有效舉證。為更好的保障雙方利益，也建議雙方進行房款交接的過程中采用資金監(jiān)管的方式。 -
148****1504
很多人買不起新房子，這個時候就只能去買二手房，但是在進行二手房交易的時候，就有可能引起糾紛，二手房買賣糾紛常見法律問題有哪些呢？那么下面就讓法律快車小編為大家?guī)矶址抠I賣糾紛常見法律問題有哪些的相關內容，一起來看看吧。
查看全文↓ 2019-01-18 11:45:56
一、買賣二手房注意事項有哪些
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。
二、二手房買賣流程
1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；
2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關事宜；
3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，并取得銀行的書面答復； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；
4、雙方按當?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a證、身份證等原件，前往房產交易所辦理交易申請。如果當?shù)匾筮f件前有部分稅費或費用是先繳交的，備好款項。
5、成功遞件并取得房產交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。
6、問稅、完稅、過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當日將房屋交付給買方。
7、賣方協(xié)助買方完成其他相關事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。
三、二手房買賣糾紛常見法律問題有哪些
1、沒有房屋產權證書的房屋怎么買賣？
根據(jù)我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得后過戶的期限。這樣就能**大限度的維護買方的利益。
2、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
關鍵看產權人和簽約人是否具有合法的授權委托手續(xù)。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產權人無法與實際購房人簽約的應當?shù)焦C處辦理授權委托公證，明確授權簽約人代理其進行合同簽訂、房屋產權過戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬于無效合同或者效力待定的合同，買房人有權撤銷并要求簽約人承擔賠償責任。
3、定金法律問題以及全款或貸款買房定金約定技巧
如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。
4、購房人無法辦理銀行房屋貸款手續(xù)怎么辦？
原則上這屬于購房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國家部委分別頒布實施了國十條、京十二條、三部委二套房標準等一系列調控政策。如果購房人由于政策變化導致無法按照原合同申辦房貸的，則根據(jù)購房人的需要可分別采取如下措施：如購房人需要繼續(xù)購房可以變更合同（加付**、延長貸款期限）后繼續(xù)履行合同，如購房人不想繼續(xù)購房則可以解除合同并要求返還支付的全部款項且不承擔違約責任。當然，如果不是這些政策導致的購房人無法貸款，那么如果沒有特殊約定，購房人應當向賣房人承擔違約責任。 -
136****1224
二手房買賣中有哪些常見的錯誤觀念?
查看全文↓ 2019-01-18 11:45:51
1.訛誤：只有在房地產登記機構網(wǎng)上備案登記的網(wǎng)簽合同才是房屋買賣合同，其它合同、協(xié)議不是買賣合同，自擬的、中介公司提供的、律師代擬的私下簽訂的合同都不是正式合同，對當事人缺乏法律約束力。
正解：以任何載體記載的任何形式、任何版本的合同都是合同，政府部門制定的示范合同、房地產登記機構網(wǎng)上備案合同并不比當事人自擬的或者律師、朋友代擬的或者房產中介提供的私下簽訂的合同效力更強或者更優(yōu)先。上海自2006年開始實行二手房交易合同網(wǎng)上備案制度，只是第一為了操作簡便，方便辦理流程統(tǒng)一、操作標準統(tǒng)一，數(shù)據(jù)統(tǒng)計方便，第二為了遏制和減少一房多賣現(xiàn)象。不管是政府部門制定的示范合同、房地產登記機構網(wǎng)上備案的網(wǎng)簽合同，還是自擬合同、他人代擬合同，只要是雙方當事人的真實意思表示，都是有效的，對當事人均有法律約束力；如果對同一事項的約定前后不同，后合同優(yōu)于前合同，以**后一份書面合同的約定為準；如果前后合同約定并無沖突，前后合同的約定均為準，當事人都要遵守。政府部門的示范合同、網(wǎng)簽合同并無任何更高更強的效力或者優(yōu)先的效力。倒是只有如下幾個規(guī)則，除了剛剛講過的對同一事項前后約定不一致的以**后的約定為準外，還有：合同正文與補充協(xié)議、附件不一致的，以補充協(xié)議、附件為準；合同正文內打印部分與手寫部分不一致的，以手寫內容為準；格式條款與非格式條款不一致的，以非格式條款為準。
合同、協(xié)議、契約（還可以加上港臺習用的“合約”以及跨領域使用的“協(xié)定”、“議定書”等）是相同的概念，普通人根本不需要搞清楚這三個詞語的細微區(qū)別，在一般的民事交易實踐和司法實踐中均可以相互通用、相互替換，可以隨時彼此換用。在絕大多數(shù)文本和語境中，合同、協(xié)議、契約三個詞語可以隨時彼此換用，對語句、條款的內容無任何實質改變、對約定無任何影響。只是“協(xié)議”這個概念的外延比“合同”更大一些。在一些人的觀念中，將“合同”與“協(xié)議”區(qū)分，說什么當事人私下簽訂的合同只是個協(xié)議，不是合同，不算正式的房屋買賣合同，是很荒謬的。
至于合同是否已經(jīng)成立，與合同本身的載體、文本水平都無關，與制定主體更沒有關系。對一份合同是否已經(jīng)成立發(fā)生爭議的，只要能夠確定當事人、標的、數(shù)量三個要素，一般即認為合同已經(jīng)成立。房屋買賣合同的成立，只要買賣雙方主體明確，轉讓房屋的坐落地址寫清楚（標的確定），房屋轉讓總價寫清楚，約定的辦理過戶手續(xù)的時間、交房時間和下家購房款支付流程寫清楚，房屋買賣合同即已成立，就是一份完整的房屋買賣合同了，不管它的名字叫“定金協(xié)議”“居間協(xié)議”“房屋轉讓協(xié)議”還是某某確認書，也不管它是打印的比較正規(guī)的合同書，還是手寫在一張紙條上的，還是寫在收據(jù)上的。
對于房屋買賣來說，在買賣雙方主體明確、交易的標的房屋確定（該房屋的坐落地址寫清楚）的前提下，只要明確約定了房屋轉讓總價、購房款支付流程、辦理過戶手續(xù)時間和交房時間，房屋買賣合同即已成立。因為即使其它交易條件和雙方的違約責任等一概不做約定，該房屋買賣交易也能進行下去，只有以上基本條款是房屋買賣合同的必備條款，因此具備了以上必備條款，房屋買賣合同就成立了。對于房屋租賃合同來說，在雙方當事人、租賃房屋確定的前提下，只要約定了租金標準和租期，房屋租賃合同即已成立，哪怕只是約定了第一期的租金標準，未明確約定后續(xù)的租金標準。
即使書面形式上連以上必備條款都欠缺，只要根據(jù)相關的法律規(guī)定、當事人已有的約定或者當?shù)亟灰琢晳T，能夠推定得出當事人之間的約定，能夠補足必備條款，合同也是成立的；遵循法律規(guī)定、交易習慣、合同漏洞填補規(guī)則、履行治愈規(guī)則等規(guī)則能夠補足合同的必備條款的，合同也視為已經(jīng)成立；如果法律規(guī)定某種交易的合同必須采用書面形式訂立，當事人未簽訂任何書面協(xié)議，但是事實上已經(jīng)開始履行該合同，一方履行了主要合同義務而對方接受的，也視為合同已成立，當事人不得主張合同未成立。譬如房屋買賣合同，如果雙方當事人未簽訂任何書面協(xié)議，只是口頭約定了轉讓總價及付款流程，下家已經(jīng)向上家支付了一部分房款，上家已經(jīng)將房屋交付給了下家占有居住使用，雙方已經(jīng)開始事實履行該房屋買賣合同，則該買賣合同已經(jīng)成立，一方當事人不得主張合同未成立或者不成立。
2.訛誤：合同要依賴于雙方當事人都自愿繼續(xù)履行才能繼續(xù)履行，如一方當事人要解約，合同就只能解除；房東違約毀約，合同就不能繼續(xù)履行，買家就拿不到房。
正解：一種顯而易見的訛誤觀念。如果這種觀念正確，合同豈不全都變成了廢紙、法院也都是橡皮泥和面團？！合同只有依賴于雙方當事人都自愿繼續(xù)履行才能繼續(xù)履行，如果一方當事人要解約，合同就只能解除，不能強制繼續(xù)履行，當初簽訂的合同是不是一堆廢紙？法院是不是隨意揉捏的面團？
一方當事人要解除合同，如果對方當事人不同意、要求繼續(xù)履行，只要提出解約的一方不享有解約權且合同不存在繼續(xù)履行的客觀障礙，合同就必須繼續(xù)履行。一方提出解約，要行使合同解除權，必須享有解除權且履行正當程序行使解除權。合同的解除有約定解除和法定解除兩種，約定解除又包括當事人事先在合同中約定解除權和事后達成解約協(xié)議解除合同兩種情形。如果合同中并未賦予當事人約定解除權，未約定出現(xiàn)某種情況或者具備某個條件時一方可以解除合同，則當事人不享有約定解除權；如果合同中賦予了當事人約定解除權，即出現(xiàn)某種情況或者具備某個條件或者一方違約時，相對方有權解除合同，享有解約權的一方也必須在合同約定的條件完全成就后才能行使約定解除權解除合同。如果合同中并未約定一方當事人行使解除權的條件或情形，未約定解除權，發(fā)生爭議糾紛后雙方也未能協(xié)商一致達成解約協(xié)議解除合同，則不存在合同的約定解除，當事人只享有法定解除權。當事人行使法定解除權的條件由法律條文明確規(guī)定。除遭遇不可抗力各方當事人均可解除合同外，其它事由、其它情形的法定解除權法律都只賦予了債權人一方、非違約方，債務人一方、違約方是無權行使合同的法定解除權的。而且，當事人可以通過約定改變法定解除權，可以在事先簽訂的合同中擴大一方當事人的法定解除權，也可以限縮、取消、剝奪一方當事人的法定解除權，不論是擴大當事人的法定解除權還是限縮直至取消當事人的法定解除權，這種合同約定均是合法有效的，取消剝奪一方當事人的法定解除權的合同條款也是有效的。
相關問題
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近期，隨著各個利好政策的出臺，二手房市場火熱。相比于購買新房來說，二手房交易過程更為復雜，其中有更多需要注意的環(huán)節(jié)。今天我們就來與大家分享一下二手房交易的詳細流程，考慮購買二手房的置業(yè)者，一定要了解清楚了。一般來講，自行交易要分為以下幾步：一、發(fā)布或了解房源信息進行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過親朋好友介紹；另一種是通過報紙、網(wǎng)絡等刊登出售或求購信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買賣雙方需要認真識別信息的真實性，以避免受到無謂的打擾，甚至造成不必要的損失。二、看房、挑房作為買方，通過了解房源信息，選好目標房源后，接下來就需要對房屋進行實地考察了?？疾旆譃閮蓚€層面，一足落實房屋是否可以上市交易以及房屋的權屬和性質；二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結構、質量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。作為賣方，**好了解一下買方的付款能力和資信狀況。三、買賣雙方初步達成意向、買方交付定金通過看房，買賣雙方就房屋買賣達成初步意向。這時候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來簽約的一個保證，防止賣方將房再賣給他人，同時也對買方構成一個約束。簽約之后，定金可抵作房款。四、談判簽約，買方向賣方支付**款買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。因為合同是解決糾紛時**重要的依據(jù)，因此買賣雙方對于每個條款都要慎重考慮，認真審查。對房屋狀況，付款方式和時間、過戶期限 、房屋交付的時間以及相應的違約責任、合同解除、爭議解決等條款都要在合同中予以明確。由于房屋具有不動產的特殊屬性，房產轉移以過戶登記為準，不可能實現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”，對買賣雙方來講，無論是先付款還是先過戶都會對另一方造成很大的風險。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付**款，過戶手續(xù)完成后，再支付剩余房款。因此，一般而言，簽訂合同當日或一定期限內，買方需向賣方支付一定比例的**款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。五、繳納相關稅費、辦理產權過戶合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務部門繳納相關稅費，到房屋交易管理部門提交過戶材料。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查，向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。六、買方支付剩余房款如果全款（指不需要貸款的客戶），買賣雙方自行劃轉的，一般在過戶完畢當天或幾日內由買方直接向賣方支付剩余房款。如果買方申請貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付**款后，買賣雙方需到銀行進行貸款申請，由銀行對房屋進行評估并審核買方的相關資質，在銀行主持下進行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門辦理過戶手續(xù)，然后銀行憑房產證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶。如果選擇資金監(jiān)管的，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房款存入專管賬戶 ，待約定的條件成就時（通常憑契稅發(fā)票或房產證），銀行依申請直接將款劃人賣方賬戶。七、交鑰匙產權過戶完畢，賣方收到全款后，買方與賣方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費等費用結清，賣方將房屋鑰匙交給買方。
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買賣雙方簽訂購房合同，然后根據(jù)合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們在交易買賣雙方無風險，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風險 賣方承擔風險，因為墊資公司會留下賣方的結算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風險越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔很大風險，因為如果后面交易中途手續(xù)不能順利進行，那么之前還貸的事實是不能改變的。私下交易流程：1、產權調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，產權證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網(wǎng)站上下載合同文本，按買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，約定定金等簽訂合同；3、進行房產評估。評估時間大約要5~7個工作日；4、辦理按揭業(yè)務。如果是混合貸，則要向公積金中心和銀行同時申請。此過程比較消耗時間，大約40個工作日；5、按揭辦理完成后，及時注銷該物業(yè)的他項權證；
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二手房貸款政策有規(guī)定有哪些呢?首先我們了解一下二手房按揭貸款，二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例**款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向機構申請的貸款。 下面我們看看二手房貸款政策有哪些規(guī)定吧!適用對象：已經(jīng)支付了部分房款，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人。貸款額度：住房的**高貸款額度為80%。貸款期限：二手房住房按揭貸款的期限一般不超過20年，且房產已使用年限與按揭年限之和不超過30年。 貸款利率：貸款利率、貸款逾期利率、罰息利率按中國人民銀行、貸款行有關按揭貸款利率政策和管理規(guī)定執(zhí)行。個人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房消費貸款。職工購買的自有住房包括商品住房、經(jīng)濟適用房、私產住房、集資建造住房、危改還遷住房和公有現(xiàn)住房。貸款額度：公積金貸款額度的上限計算公式是： 貸款職工月計繳住房公積金額度÷貸款職工住房公積金的繳存比例×0.45×12×實際可貸年限公積金貸款額度一般要求不超過房屋總價的70%,且一般都有上限限制。貸款期限：**長可達30年。
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一、2017二手房交易流程：1、看房買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2、查驗產權買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協(xié)商、交付定金。3、簽署合同買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。4、審查買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用)，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7——8個工作日左右。6、立契房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。目前，北京市已經(jīng)取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。7、繳納稅費稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。8、房屋過戶交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證，需5個工作日。9、銀行放款買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查2017二手房交易流程及費用2017二手房交易流程及費用。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。10、房屋、物業(yè)交接買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。二、2017二手房交易稅費1、契稅(買方支付)根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。2、營業(yè)稅(買方支付)此項營業(yè)稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅，具體如下： 房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%; 房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;房產證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%; 房產證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。3、個稅(買方支付)核定征收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。4、印花稅(買賣雙方各0.05%)印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。5、土地增值稅：個人轉讓非住宅類房產的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅核定征收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。6、登記費其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。7、房地產交易手續(xù)費新建商品房的房產交易手續(xù)費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔2017二手房交易流程及費用房產置業(yè)顧問。經(jīng)濟適用房的房地產交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續(xù)費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%8、傭金成交價*2%，交易雙方各付一半。9、貼花：5元/套如果購房時需要按揭，還要發(fā)生以下費用：10、評估費評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登記費個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元12、委托公證費如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會產生如下費用：13、贖樓擔保費費用計算——業(yè)主欠款×1%。期限為3個月，**低收費2000元。14、贖樓罰息不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取15、贖樓短期借款利息一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×116、買賣合同公證費由公證機關向涉外方收取，征收標準：過戶價×0.003%(過戶價<50萬)過戶價×0.0025+250(50萬<過戶價≤500萬)過戶價×0.002+2750(500萬<過戶價≤1000萬)17、抵押合同公證費買方涉外并需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務費
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