二手房便宜那么多? 為什么那么多人買(mǎi)二手房？

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• 144****1255

  關(guān)于新房和二手房的問(wèn)題見(jiàn)得比較多。眾所周知，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上，新房交易的數(shù)量明顯高于二手房成交。在價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，二手房也常常比新房要低，那么，為什么二手房要比新房便宜呢？
  
  房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)都有一個(gè)折舊問(wèn)題，尤其是使用造成的損耗。當(dāng)然即使不使用，產(chǎn)權(quán)年限也會(huì)有自然損耗。這就是二手房為什么比商品房便宜的主要原因。
  
  當(dāng)然，有時(shí)候買(mǎi)的二手房不比新房差，原因是不同的開(kāi)發(fā)商建房的質(zhì)量何技術(shù)也有差別。
  
  這個(gè)也不是絕對(duì)的，有些二手房確實(shí)比新房?jī)r(jià)格還高，比如周圍環(huán)境，地理位置好的房子哪怕再舊都比某些新房值錢(qián)。
  
  但是當(dāng)條件相當(dāng)?shù)臅r(shí)候，當(dāng)然新的要比舊的優(yōu)越了，舊的再新都不是個(gè)全新的，人人都喜歡全新的這是不言而喻的道理。
  
  買(mǎi)房主要考慮居住條件，舒適度再就是性價(jià)比，沒(méi)有人會(huì)考慮50年以后的拆遷問(wèn)題的，畢竟不是投資，大家考慮的只是當(dāng)前居住問(wèn)題.
  
  二手房肯定要比新房便宜，同區(qū)域同地塊的話，但是不會(huì)便宜太多的，便宜太多就說(shuō)明房子有問(wèn)題。二手房要貸款兩種，一種是商業(yè)貸款，一種是公積金貸款，具體詳情問(wèn)各地銀行。
  
  但是在事實(shí)上，我們還能見(jiàn)到一個(gè)現(xiàn)象，就是在同一地區(qū)的同一面積房子，二手房的價(jià)格比新房還高。這就是所謂的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。
  
  這是一個(gè)出現(xiàn)在當(dāng)下樓市反常規(guī)的現(xiàn)象。原因在于國(guó)家調(diào)控持續(xù)深入，在銷售遇阻，開(kāi)始出現(xiàn)資金鏈壓力的背景下，各地在售樓盤(pán)普遍出現(xiàn)以量換價(jià)，降價(jià)走量的銷售方式。
  
  反觀二手房市場(chǎng)，二手房業(yè)主普遍沒(méi)有顯示資金壓力，沒(méi)有急于拋售套現(xiàn)的意愿，即便選擇暫時(shí)不賣(mài)或出租也不選擇低價(jià)出售。這就出現(xiàn)新房售價(jià)反而比二手房售價(jià)還要低的奇怪現(xiàn)象。
  
  還有一個(gè)新房二手房的對(duì)比問(wèn)題，新房一般都是期房 就是說(shuō)買(mǎi)了以后需要等一段時(shí)間（差不多一兩年）左右才會(huì)交房。你買(mǎi)的時(shí)候只能在售樓部沙盤(pán)或樣板間看到房子到底是個(gè)啥樣 。這其中就很容易遇到一些問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不夠，五證辦不齊全或者資金鏈斷缺導(dǎo)致停工，交房后大約一年時(shí)間會(huì)下房產(chǎn)證，優(yōu)點(diǎn)是新房在銷售的時(shí)候會(huì)搞些活動(dòng)促銷，房?jī)r(jià)會(huì)便宜些，特別是在前期預(yù)售的時(shí)候。
  
  二手房?jī)?yōu)點(diǎn)比較多，首先占據(jù)了城市的好地段，周圍生活設(shè)施發(fā)展比較齊全，房子戶型質(zhì)量好不好一眼就能看出來(lái)。大多數(shù)二手房還裝修過(guò)只要賣(mài)方那邊產(chǎn)權(quán)清晰，出售的意向真誠(chéng)，一般不會(huì)有啥問(wèn)題。但是二手房稅費(fèi)多一些，主要在于過(guò)不過(guò)五年有一個(gè)5.6%的營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。
  
  回到主要問(wèn)題，二手房?jī)r(jià)格便宜買(mǎi)二手房的人并沒(méi)有新房多，究其原因：
  
  首先，存量上看，市面上交易的二手房數(shù)量遠(yuǎn)不及新房充足。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不斷拿地，很多地方的存量都足夠該地消耗三五十年。其次，就流程看，二手房比之新房來(lái)說(shuō)手續(xù)更繁瑣，遠(yuǎn)沒(méi)有新房交易那樣明確。**后，就單純的新舊的區(qū)別看，絕大部分中國(guó)人會(huì)選擇新房。原因簡(jiǎn)單，就是因?yàn)樾隆?br/>
  以上就解釋了為什么二手房比新房便宜。希望對(duì)您有所幫助。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:18:08
• 137****6066

  買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房，這是人們都比較糾結(jié)的問(wèn)題。但不少人的經(jīng)驗(yàn)是，二手房比新房好，為什么這么說(shuō)呢？來(lái)看看下面的介紹。
  
  
  一、二手房的優(yōu)點(diǎn)
  
  1、房屋質(zhì)量一目了然
  
  在建的新房，很難了解其質(zhì)量好壞，只能通過(guò)看施工單位的資質(zhì)、工地的整潔程度等，去判斷質(zhì)量好壞。而二手房，則是現(xiàn)成的。二手房住過(guò)一定的年限，遭受過(guò)風(fēng)吹、雨淋、日曬，有質(zhì)量問(wèn)題的話，通過(guò)仔細(xì)觀察房屋，是可以發(fā)現(xiàn)端倪的。隔音效果如何，墻體是否為實(shí)體墻，可以現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)。
  
  2、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰
  
  二手房能不能交易，去房管局一查便知。只要簽了合同，交足了錢(qián)，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過(guò)戶

  查看全文↓ 2019-01-22 16:18:01
• 148****8298

  1、 房子狀態(tài)
  ??新房現(xiàn)在大部分是期房，你們能看到的**多也就是沙盤(pán)、效果圖和樣板間了。
  ??二手房都是老房子，能直接看到房子的戶型和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
  ??2、 周邊配套
  ??新房周邊的商業(yè)、交通和**配套都是待建或者待定的，商業(yè)需要開(kāi)發(fā)商積極招商，**需要和教委協(xié)商，交通可能也得看規(guī)劃。唯一可以預(yù)期的是這些配套會(huì)越來(lái)越完善。
  ??二手房這些問(wèn)題都已經(jīng)塵埃落定。各種配套基本上是成型了的。
  ??3、物業(yè)管理
  ??新房無(wú)法體驗(yàn)小區(qū)物業(yè)狀況，你所能知道的也就是從售樓小姐嘴中對(duì)物業(yè)公司的宣傳。
  ??二手房物業(yè)都進(jìn)駐好長(zhǎng)時(shí)間了，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)小區(qū)業(yè)主就好了，他們絕對(duì)會(huì)說(shuō)實(shí)話。
  ??4、買(mǎi)房成本
  ??地段決定了新房和二手房?jī)r(jià)值區(qū)別，除去房款之外，稅費(fèi)是**主要的區(qū)別。
  ??新房要準(zhǔn)備契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)；
  ??二手房要繳納契稅、交易服務(wù)費(fèi)和中介費(fèi)等。
  ??對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二手房的成本比新房的成本要高。
  ??5、 收房
  ??收房是**開(kāi)心的事了。
  ??新房能夠正常收房的都不錯(cuò)，有點(diǎn)小瑕疵可以讓開(kāi)發(fā)商修補(bǔ)一下，延時(shí)交房問(wèn)題也不大，爛尾就坑爹了。
  ??二手房更需關(guān)注產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，交房基本上不成問(wèn)題。
  ??6、 產(chǎn)權(quán)年限
  ??房子的產(chǎn)權(quán)年限都是永久的，區(qū)別在于土地年限。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:17:56
• 148****1028

  
  想要對(duì)全新竣工的房子討價(jià)還價(jià)，這將是更困難的任務(wù)。一般來(lái)說(shuō)建造者和開(kāi)發(fā)商不太愿意降價(jià)銷售，特別是統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的新屋。在這種情況下，建商寧可提供其它優(yōu)惠，以便讓售價(jià)維持在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之上，如此一來(lái)整批新屋的其它買(mǎi)主也需用這樣的價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。
  
  
  
  
  
  
  因此買(mǎi)主面對(duì)這種情況時(shí)，應(yīng)該要求的是升級(jí)或各種贈(zèng)品，而非要求對(duì)方降價(jià)。比如有的建商針對(duì)80萬(wàn)的房屋**高提供了價(jià)值10萬(wàn)元的升級(jí)額度（不同地區(qū)情況不同，具體優(yōu)惠額度以實(shí)際為準(zhǔn)）。
  
  
  
  需要說(shuō)明的是，在美國(guó)買(mǎi)房不是任何房產(chǎn)都可以砍價(jià)，有些位置好的熱門(mén)房源甚至要加價(jià)購(gòu)買(mǎi)，比如洛杉磯市，西雅圖的房子就經(jīng)常溢價(jià)售出。所以在出價(jià)時(shí)一定要把握好度，不要輕易給高價(jià)，當(dāng)然也不要一味壓價(jià)。
  
  
  
  以上就是購(gòu)置二手房的砍價(jià)技巧，雖然在美國(guó)買(mǎi)房通常經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫助買(mǎi)家完成**終出價(jià)，不過(guò)買(mǎi)家了解這些也可以做到心中有數(shù)。
  
  
  
  
  文|北美購(gòu)房網(wǎng)
  
  
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  查看全文↓ 2019-01-22 16:17:47
• 134****9407

  在美國(guó)買(mǎi)房，和房屋賣(mài)家討價(jià)還價(jià)時(shí)，如何出一個(gè)既不會(huì)太低又不會(huì)出太高的合理的價(jià)格，究竟要如何定價(jià)呢？下列五種方式或許能幫助買(mǎi)家擁有**佳的談判力：
  
  
  
  
  
  
  01
  
  評(píng)估賣(mài)主的情況
  
  《成功地產(chǎn)投資：如何避開(kāi)75種代價(jià)**高的錯(cuò)誤》的作者羅伯特·宣門(mén)(Robert Shemin)提示，買(mǎi)房前你應(yīng)該詢問(wèn)賣(mài)主是否有大量的貸款，例如賣(mài)家有30萬(wàn)美元的貸款，那么賣(mài)主則不太會(huì)考慮低于30萬(wàn)美元的出價(jià)。此外，設(shè)法了解賣(mài)家需要多快賣(mài)出房子，如果對(duì)方的情況比較著急，他接受低價(jià)的可能將比其他賣(mài)家更大。
  
  
  
  02
  
  研究當(dāng)?shù)仄渌愃频奈飿I(yè)
  
  
  
  購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的關(guān)鍵就是要了解市場(chǎng)。圣地亞哥大學(xué)地產(chǎn)投資講師馬克高門(mén)(Mark Goldman)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是相當(dāng)?shù)貐^(qū)化的，不僅在城市與城市之間，甚至在小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之中，相似房屋的價(jià)格也有很大的不同。因此買(mǎi)屋前應(yīng)該要針對(duì)相似的房屋加以研究，包括位置、面積、格局等，其它影響房?jī)r(jià)的因素如學(xué)區(qū)，有時(shí)相似的房源僅相隔一條街，因?yàn)榉謱俨煌瑢W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)就有很大的差別。
  
  
  
  
  
  
  想要大致了解同一地區(qū)中的類似物業(yè)的價(jià)格，可以到Zillow.com考察，該網(wǎng)站上列有超過(guò)8千萬(wàn)個(gè)在售房屋的估計(jì)售價(jià)。只需鍵入房屋地點(diǎn)(可以是城市、郵編、街道或具體地址) ，就能查看具體房源和周邊價(jià)格。了解這些資訊，更利于買(mǎi)家確定什么數(shù)字是好價(jià)格。
  
  
  
  03
  
  房子在市場(chǎng)上待售多少時(shí)間
  
  
  
  “For Sale”的牌子在屋外掛了越長(zhǎng)的時(shí)間，它定價(jià)過(guò)高的可能性就越大。
  
  
  
  “
  典型來(lái)說(shuō)，屋主的房產(chǎn)滯銷太久，不是拒絕了所有他們認(rèn)為過(guò)低的出價(jià)，就是還沒(méi)收到任何出價(jià)。
  
  ”
  
  
  
  
  
  所以如果你看中的房子已經(jīng)上市幾周，你可以嘗試砍價(jià)10%，如果超過(guò)三個(gè)月，可以考慮砍價(jià)15%到20%。
  
  
  
  04
  
  要求其它贈(zèng)品或折價(jià)
  
  
  
  如果賣(mài)主不肯改變他的定價(jià)，買(mǎi)方在談判時(shí)仍然有商討的空間。記住，賣(mài)主總是關(guān)注**后的價(jià)格，因此你的出價(jià)越是理想，賣(mài)主越可能在其他地方讓步。例如你不妨要求賣(mài)主負(fù)擔(dān)過(guò)戶費(fèi)用，或是與你平分信托財(cái)產(chǎn)費(fèi)用，這都是目前買(mǎi)方市場(chǎng)中比較流行的做法。如果房子需要重大的修理，買(mǎi)家還可要求對(duì)方提供修繕款項(xiàng)。
  
  
  
  05
  
  針對(duì)新屋采取不同策略
  
  
  
  想要對(duì)全新竣工的房子討價(jià)還價(jià)，這將是更困難的任務(wù)。一般來(lái)說(shuō)建造者和開(kāi)發(fā)商不太愿意降價(jià)銷售，特別是統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的新屋。在這種情況下，建商寧可提供其它優(yōu)惠，以便讓售價(jià)維持在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之上，如此一來(lái)整批新屋的其它買(mǎi)主也需用這樣的價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。
  
  
  
  
  
  
  因此買(mǎi)主面對(duì)這種情況時(shí)，應(yīng)該要求的是升級(jí)或各種贈(zèng)品，而非要求對(duì)方降價(jià)。比如有的建商針對(duì)80萬(wàn)的房屋**高提供了價(jià)值10萬(wàn)元的升級(jí)額度（不同地區(qū)情況不同，具體優(yōu)惠額度以實(shí)際為準(zhǔn)）。
  
  
  
  需要說(shuō)明的是，在美國(guó)買(mǎi)房不是任何房產(chǎn)都可以砍價(jià)，有些位置好的熱門(mén)房源甚至要加價(jià)購(gòu)買(mǎi)，比如洛杉磯市，西雅圖的房子就經(jīng)常溢價(jià)售出。所以在出價(jià)時(shí)一定要把握好度，不要輕易給高價(jià)，當(dāng)然也不要一味壓價(jià)。
  
  
  
  以上就是購(gòu)置二手房的砍價(jià)技巧，雖然在美國(guó)買(mǎi)房通常經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫助買(mǎi)家完成**終出價(jià)，不過(guò)買(mǎi)家了解這些也可以做到心中有數(shù)。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:17:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房便宜那么多? 同一小區(qū) 為什么二手房比新房便宜那么多
  答

  關(guān)于新房和二手房的問(wèn)題見(jiàn)得比較多。眾所周知，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上，新房交易的數(shù)量明顯高于二手房成交。在價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，二手房也常常比新房要低，那么，為什么二手房要比新房便宜呢？房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)都有一個(gè)折舊問(wèn)題，尤其是使用造成的損耗。當(dāng)然即使不使用，產(chǎn)權(quán)年限也會(huì)有自然損耗。這就是二手房為什么比商品房便宜的主要原因。當(dāng)然，有時(shí)候買(mǎi)的二手房不比新房差，原因是不同的開(kāi)發(fā)商建房的質(zhì)量何技術(shù)也有差別。這個(gè)也不是絕對(duì)的，有些二手房確實(shí)比新房?jī)r(jià)格還高，比如周圍環(huán)境，地理位置好的房子哪怕再舊都比某些新房值錢(qián)。但是當(dāng)條件相當(dāng)?shù)臅r(shí)候，當(dāng)然新的要比舊的優(yōu)越了，舊的再新都不是個(gè)全新的，人人都喜歡全新的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房便宜那么多?為什么二手房比一手房便宜很多呢？
  答

  在眼下，想在武漢購(gòu)房到底是該買(mǎi)新房還是二手房呢？買(mǎi)房前，一定要清楚自己的真實(shí)目的是什么，是為了投資，還是剛需純自??？看房就像找對(duì)象，如果要求十全十美，只能打一輩子光棍了。舉個(gè)例子，小王這幾年一直在看房，她想找一個(gè)完美的房子，首先地段要好，嗯，就是嚴(yán)格比對(duì)著房產(chǎn)宣傳廣告中的“出則繁華，入則寧?kù)o”，什么規(guī)劃啊未來(lái)的繁華當(dāng)然不算！只有一個(gè)伊藤當(dāng)然也不算繁華、哎呀距離高架橋太近算什么寧?kù)o，還是扭頭就走算了。雖然現(xiàn)在單身呢，總得結(jié)婚吧，那有孩子了就得想到孩子上學(xué)，學(xué)區(qū)房也是萬(wàn)萬(wàn)不可少啊！一般的**算啥學(xué)區(qū)房哦，起碼得“五朵金花”級(jí)別啊，不然說(shuō)出去也沒(méi)面子。哎呀，對(duì)哦，交通因素也很關(guān)鍵吶，地鐵可一定得有，沒(méi)地鐵加持的看不上！戶型也得方正，不然裝修起來(lái)改戶型好貴的呢！**關(guān)鍵的一點(diǎn)要價(jià)格別太貴，**空間得高！嗯，**后.....結(jié)局大家應(yīng)該猜到了，小王被自己設(shè)置的一系列框框條條限制死了！當(dāng)初愛(ài)答不理的那些房源，現(xiàn)在已經(jīng)翻身把歌唱，價(jià)格已經(jīng)令小王倒吸一口涼氣，高攀不起了！其實(shí)我們作為普通人來(lái)說(shuō)要找到我們買(mǎi)房**核心的需求，到底是自住還是投資？還是為了孩子上學(xué)？給父母買(mǎi)養(yǎng)老房？等等因素，找到你需求**核心的點(diǎn)，否則在這瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上，機(jī)會(huì)稍縱即逝！如果你買(mǎi)房是為了投資，在保障資金安全的情況下，保值和**為主要目地的，建議你購(gòu)買(mǎi)二手房！主要有以下原因：1.新房搖號(hào)中簽率低，能不能買(mǎi)到還真的看運(yùn)氣！ 非理性化的新房市場(chǎng)你不一定選得到**好的房子！在武漢限購(gòu)升級(jí)的現(xiàn)階段，有購(gòu)房資格才只是你的購(gòu)房第一步敲門(mén)磚，至于你想按揭還是全款

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)二手房怎么樣?為什么二手房比新房便宜那么多?
  答

  按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，現(xiàn)房應(yīng)該和二手房?jī)r(jià)格趨同的?；蛘哒f(shuō)，現(xiàn)房?jī)r(jià)格是周邊二手房房?jī)r(jià)的一個(gè)綜合反映，正常情況下愛(ài)，會(huì)存在一個(gè)穩(wěn)定的價(jià)差。這個(gè)價(jià)差是各種因素的溢價(jià)（折價(jià)）；諸如品牌、學(xué)區(qū)、交通和配套等等。按道理，確實(shí)應(yīng)該是新房比二手房更貴一些，因?yàn)樾路康钠焚|(zhì)一般會(huì)更高一些，質(zhì)量也會(huì)更好一些，風(fēng)格更現(xiàn)代、人性化，而二手房畢竟有一定房齡，有折損有貶值，而且還有額外的稅費(fèi)，所以理論上來(lái)說(shuō)，二手房應(yīng)該要比新房便宜。買(mǎi)二手房便宜嗎？通常來(lái)講，買(mǎi)二手房是要比同地段的新房稍便宜一點(diǎn)，但是要指望便宜很多，這不太現(xiàn)實(shí)。那么，哪些情況下二手房便宜呢？1.有緊急需要，房產(chǎn)低價(jià)處理一般來(lái)說(shuō)，二手房的價(jià)格也是緊跟市場(chǎng)的脈搏，但是有的情況下你有機(jī)會(huì)買(mǎi)到跳樓價(jià)的房產(chǎn)。他們可能是做生意的，因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)，所以需要快速賣(mài)掉房產(chǎn)；還有一種是他們可能需要變賣(mài)房產(chǎn)后出國(guó)，甚至變賣(mài)房產(chǎn)后支持孩子的學(xué)業(yè)，其中也包括支持孩子留學(xué)……這些情況下，賣(mài)方通常比較急，所以，寧愿價(jià)格便宜點(diǎn)就出手了。2.購(gòu)買(mǎi)時(shí)房?jī)r(jià)本身比較便宜這個(gè)多見(jiàn)于一些國(guó)有企業(yè)的集資建房，這類房主往往手里有好幾套房子了，因?yàn)閱挝坏母＠?，放棄又可惜，所以，他們買(mǎi)房子的價(jià)格就比較便宜，在同等情況下，他們?cè)敢饴缘陀谑袌?chǎng)價(jià)出手，反正都是賺的，他們不希望手里有那么多房子。3.拍賣(mài)的房子通常，拍賣(mài)的房子，比市場(chǎng)價(jià)低很多。很多人都說(shuō)，司法拍賣(mài)的房子稅很高?。∑鋵?shí)不一定，看具體情況，一般產(chǎn)權(quán)為企業(yè)的房子稅費(fèi)會(huì)比較貴，因?yàn)樯婕暗狡髽I(yè)所得稅和土地增值稅，而且土地增值稅一般都要走清算流程的，如果房屋原值比較低的話，土地增值稅就會(huì)比較高。建議拍產(chǎn)權(quán)為個(gè)人的房子，一來(lái)這種房子不征土地增值稅，個(gè)人所得稅也不高，一般稅率為3%；二來(lái)拍賣(mài)的房子視同銷售，即如果符合一定年限，是可以免征增值稅和個(gè)稅的。4.滿足一定年限的房子其實(shí)這個(gè)前面也提到過(guò)，滿兩年的房子免征增值稅，滿五年且是家庭唯一住房的，免征個(gè)人所得稅，而且買(mǎi)房如果是一套或者二套房，契稅也有相應(yīng)的減免。所以，大家在買(mǎi)二手房時(shí)多了解這些細(xì)節(jié)，千萬(wàn)不要嫌麻煩，可能了解清楚后可以為你省下好幾萬(wàn)喲。

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• 問(wèn) 二手房**為什么高? 為什么二手房**那么多?不是三成嗎?
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  購(gòu)買(mǎi)同樣價(jià)格的新房和二手房，二手房的**要比新房高很多，如果按照首套房**三成來(lái)計(jì)算的話，二手房的**可以達(dá)到成交價(jià)的四成甚至五成。這是因?yàn)槎址渴且猿山粌r(jià)購(gòu)房，以評(píng)估價(jià)貸款，所以實(shí)際的**比規(guī)定的**比例要高。在買(mǎi)二手房的時(shí)候，一定要區(qū)分二手房的成交價(jià)和評(píng)估價(jià)。為啥二手房**比實(shí)際規(guī)定的**比例要高？1、什么是成交價(jià)？成交價(jià)就是指買(mǎi)賣(mài)雙方商定后的實(shí)際買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，比如，一套房子賣(mài)房人報(bào)價(jià)102萬(wàn)，買(mǎi)房人通過(guò)各種方式砍掉2萬(wàn)，**后以100萬(wàn)的總價(jià)成交了。這100萬(wàn)就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格，102萬(wàn)是房主的報(bào)價(jià)。2、什么是評(píng)估價(jià)？買(mǎi)二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。3、成交價(jià)與評(píng)估價(jià)，和**有什么關(guān)系？二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房**比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢(qián)就越多。貸款額度與**款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈**款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)?*款就越少。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房要注意什么？二手房源那么多，怎么選擇二手房？
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  對(duì)于許多想購(gòu)買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關(guān)心的問(wèn)題。專業(yè)人士特意總結(jié)了十項(xiàng)購(gòu)房要點(diǎn)。一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠性注意產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，是否有共有人;搞清楚是商品房還是使用權(quán)房或其他;產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積是否有不符之處;一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房地局查詢此產(chǎn)權(quán)證登記信息的真實(shí)性;確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有被抵押(包括私下抵押)、查封等等。二、查看是否有私搭私建部分是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。三、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積，但這不是建筑面積。四、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。五、考核房屋的市政配套打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣。六、了解裝修的狀況原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。七、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平水、電、煤的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)心;小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù);物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);車位的費(fèi)用。八、追溯舊房的歷史哪一年蓋的還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途;是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、等費(fèi)用。九、了解鄰居的組合好鄰居會(huì)讓你生活愉快。在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。十、計(jì)算一下房?jī)r(jià)自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上房屋的反復(fù)比較判斷其價(jià)值;委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的**低保值價(jià)。

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