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我想買(mǎi)套二手房可以嗎? 我想買(mǎi)一套二手房,請(qǐng)問(wèn)律師應(yīng)該注意哪些問(wèn)題

141****6616 | 2019-01-22 16:25:25

已有5個(gè)回答

  • 152****0191

    可以購(gòu)買(mǎi)。
    買(mǎi)房需要考量:
    目的
    在購(gòu)房前,消費(fèi)者一定要考慮明白為什么買(mǎi)房,是自住、改善住房條件,還是作為投資?如果是自住,可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房;如果是改善住房條件,就選擇大戶型;而若是投資,則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。
    位置
    房產(chǎn)是非常個(gè)性化的,位置永遠(yuǎn)是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素。因此,購(gòu)房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn),比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房?如果為了孩子上學(xué),當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房,而且由于其地理位置的優(yōu)勢(shì),投資價(jià)值也相對(duì)較大。
    戶型
    一般來(lái)說(shuō),如果是作為投資的話,建議選擇小戶型。如果是改善生活條件,當(dāng)然要選擇大戶型。不過(guò),小戶型住宅是**近住宅市場(chǎng)上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后,在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下,購(gòu)買(mǎi)小戶型住宅不失為一種明智的過(guò)渡性選擇。但在購(gòu)買(mǎi)小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意,功能布局要合理,如何能在不大的面積內(nèi)營(yíng)造一個(gè)舒適的空間,是購(gòu)買(mǎi)小戶型的關(guān)鍵。另外,在一個(gè)整體樓盤(pán)中,許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置,采光和通風(fēng)的條件不好,而且離電梯間比較近,易受干擾,購(gòu)買(mǎi)時(shí)需注意這些問(wèn)題。
    開(kāi)發(fā)商
    在目前的調(diào)控狀態(tài)下,開(kāi)發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開(kāi)發(fā)商,因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng),后期的物業(yè)也比較靠譜。小開(kāi)發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題,這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問(wèn)題。此外,在買(mǎi)房前,購(gòu)房者一定要先看開(kāi)

    查看全文↓ 2019-01-22 16:25:50
  • 151****8847

    (1.)房屋手續(xù)是否齊全
    房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
    (2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
    有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
    (3.)交易房屋是否在租
    有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證,只注重過(guò)戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視,也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
    (4).土地情況是否清晰
    二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。
    (5.)市政規(guī)劃是否影響
    有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:25:46
  • 141****4724

    可以辦理按揭購(gòu)房。
    銀行針對(duì)二手房購(gòu)房認(rèn)定二套房標(biāo)準(zhǔn)如下:
    之前銀行有購(gòu)房貸款,結(jié)清后再貸款屬于首套房,之前有按揭貸款沒(méi)有結(jié)清在貸款屬于二套房,商業(yè)貸款首套房**3成,二套房**4成,公積金貸款首套房**2成,二套房**3成。
    辦理按揭需要的資料如下:
    身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水就可以申請(qǐng)。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:25:40
  • 153****1449

    3月4日的以案說(shuō)法節(jié)目,有聽(tīng)眾朋友購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的法律問(wèn)題。無(wú)獨(dú)有偶,另一位聽(tīng)眾朋友也打通熱線電話,咨詢了自己購(gòu)買(mǎi)二手房的問(wèn)題,說(shuō)自己看中一套二手房想買(mǎi)下,但賣(mài)家還有貸款未還清,要先幫賣(mài)家還清貸款,然后再跟賣(mài)家辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。我們的老朋友--廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師竟然甩來(lái)一句:“如果是我,我就堅(jiān)決不買(mǎi)!” 什么鬼?這不是**正常不過(guò)的二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)嘛?這樣的房子不買(mǎi),難道一輩子打光棍?



    小編記得,在那期節(jié)目中,張律師聽(tīng)完聽(tīng)眾朋友的提問(wèn)后,建議:“這套房子你還是別買(mǎi)了?!敝v到購(gòu)買(mǎi)二手房,張律師甚至說(shuō),自己都怕。

    連張律師都在節(jié)目中說(shuō)自己**近不敢買(mǎi)二手房,這到底是怎么一回事呢?

    《以案說(shuō)法》精華片段
    來(lái)自珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)
    00:0008:11





    原來(lái)啊,因?yàn)檎嘘P(guān)部門(mén)提出房產(chǎn)稅近期不會(huì)開(kāi)征,使得2月份至今房?jī)r(jià)上漲得非常厲害。房?jī)r(jià)上漲迅猛,使得賣(mài)家“反價(jià)”(指業(yè)主反悔以前約定的價(jià)格,希望提價(jià))的情況普遍存在。

    若買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同,約定如果賣(mài)家不按照合同約定賣(mài)房的,除了雙倍返還定金外,還要承擔(dān)總房?jī)r(jià)10%的違約金,但假設(shè)合同簽訂后不到一周,房子的價(jià)格大漲,賣(mài)家若算一筆賬,發(fā)現(xiàn)房子按漲后價(jià)格賣(mài)出,得到的房款比雙倍返還定金再加總房?jī)r(jià)10%的違約金都要多的情況下,那么賣(mài)家違約就是“理所當(dāng)然”的事了。


    這樣的例子相信大家也不少見(jiàn)。2016年深圳某法院就有一類似判決,法院判一位違約賣(mài)家賠償給買(mǎi)家合同總房?jī)r(jià)20%的金額作為違約金,然而業(yè)主的房子卻漲幅達(dá)40%。所以,案件看似買(mǎi)方勝訴,實(shí)際上仍是違約方獲得了利益。


    于是乎,這幾天,房屋中介的朋友圈里面,看到的信息基本上都是這種畫(huà)風(fēng)的:






    也就是在這樣的形式下,買(mǎi)家先幫賣(mài)家“贖契”(也即是先出錢(qián)幫賣(mài)家還貸后再辦過(guò)戶),對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是極為不智的行為。在房?jī)r(jià)波動(dòng)大的時(shí)期,稍不留意買(mǎi)方就可能給了錢(qián)又拿不到房,分分鐘竹籃打水一場(chǎng)空。










    對(duì)此,張律師建議

    首先買(mǎi)方一定要清楚,房屋產(chǎn)權(quán)是在遞件過(guò)戶后才歸買(mǎi)家所有,如果買(mǎi)家要“贖契”后再和買(mǎi)家進(jìn)行交易過(guò)戶的手續(xù),中間就存在一個(gè)時(shí)間差。法律風(fēng)險(xiǎn)就在于房子還沒(méi)有交易過(guò)戶,而買(mǎi)家提前出資“贖契”后業(yè)主很有可能會(huì)違約,不配合買(mǎi)家辦理交易過(guò)戶的手續(xù);更有甚者,業(yè)主直接卷款走人。其次,大家要搞清楚“買(mǎi)房”和“贖契”是兩件事,有人以為贖契后房就是自己的了,但實(shí)際上“贖契”后業(yè)主違約,買(mǎi)方只能另行起訴追討之前幫賣(mài)家還貸的錢(qián)款。

    目前的局面,對(duì)于需要贖契的二手房來(lái)講,買(mǎi)家除非真的是非常喜歡,否則這種房子還是不買(mǎi)為妙。如果實(shí)非買(mǎi)它不可的,可以要求賣(mài)家提供其他動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押給買(mǎi)家或者將交易房屋做二次抵押,避免日后賣(mài)家違約的時(shí)候買(mǎi)家贏了官司卻追不回錢(qián)的情況發(fā)生。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:25:36
  • 158****7823

    在現(xiàn)實(shí)的諸多案例中,因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)二手房付款方式約定不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致糾紛和毀約的事情也屢見(jiàn)不鮮,在付款方式約定上既要考慮到眼下,也要考慮到未來(lái),尤其是在簽訂合同時(shí)提前考慮和約定房屋價(jià)格上漲因素的具體解決細(xì)節(jié),房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)涉及到很多大家平時(shí)都不會(huì)想到更加不會(huì)意識(shí)到的細(xì)節(jié)問(wèn)題,一個(gè)“定金”和“訂金”之差,可能都會(huì)給大家?guī)?lái)財(cái)產(chǎn)的損失。所以大家有必要認(rèn)真對(duì)待以提高自己的防范意識(shí)和專業(yè)能力,以免上當(dāng)受騙!



    『二手房買(mǎi)賣(mài)付款方式丨導(dǎo)讀』



    ◆二手房買(mǎi)賣(mài)交易中**終交易價(jià)格及付款方式◆

    價(jià)

    房屋**終交易價(jià)格具體內(nèi)容


    1
    房屋交易過(guò)程中涉及的各類稅費(fèi)

    目前市場(chǎng)交易的房產(chǎn)中,契稅和印花稅都是必須要繳納的;還有涉及到個(gè)人所得稅,如果沒(méi)有特殊約定,這項(xiàng)稅是由賣(mài)方承擔(dān)的稅種,但是在目前賣(mài)方市場(chǎng)的下,這項(xiàng)稅通常都會(huì)在合同中約定由買(mǎi)方承擔(dān)。在此提醒購(gòu)房者特別注意。


    2
    房屋交易過(guò)程中包含的中介費(fèi)和過(guò)戶費(fèi)

    在簽署合同時(shí),要盡量在合同中約定清楚由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)中介費(fèi)誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)過(guò)戶的費(fèi)用,因目前市場(chǎng)房屋價(jià)格差異區(qū)間不同,可進(jìn)行商議后合同中體現(xiàn)誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)負(fù)。


    3
    房屋交易中包含的其他小額費(fèi)用


    交易包含其他小額費(fèi)用。評(píng)估費(fèi),公正費(fèi),貸款費(fèi),工本費(fèi),這些其他占比都雖然不高,但是也需要在簽訂合同的約定清晰。


    4
    房屋交易過(guò)程中付款方式及對(duì)應(yīng)流程


    付定金(上線是總房款20%)該定金是具有約束和懲罰的作用;按照法律規(guī)定及雙方約定在指定期限內(nèi)付清**款;通過(guò)銀行或者公積金辦理**之外的貸款事宜;交接手續(xù)辦理完畢付清尾款。





    二手房交易的付款方式

    1
    買(mǎi)賣(mài)雙方均為一次性付款購(gòu)房


    指出售物業(yè)的房東以一次性付款方式購(gòu)得,而二手房買(mǎi)家也是以一次性付款方式購(gòu)房。由于交易中房產(chǎn)證及房款都不存在任何不便之處,因此此種交易為二手房交易中*簡(jiǎn)單的方式。只要雙方交清房款,辦理好房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)就可順利完成交易了。

    2
    房東為一次性付款,買(mǎi)家以按揭方式購(gòu)房

    由于房東采用一次性付款方式購(gòu)房,房東持有房產(chǎn)證。買(mǎi)家以按揭方式購(gòu)房,需先與提供按揭的銀行簽貸款協(xié)議,經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估公司評(píng)估后,確定買(mǎi)家可以貸款額及年限。買(mǎi)家需將非貸款部分的房款交由中介公司、房地產(chǎn)交易中心或銀行(目前已有部份銀行開(kāi)展此業(yè)務(wù))托管。在房產(chǎn)過(guò)戶后,房東可收到此款項(xiàng)。買(mǎi)家持房產(chǎn)證到銀行辦理按揭手續(xù),所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給房東。

    3
    房東按揭購(gòu)房,買(mǎi)家一次性付款購(gòu)房


    當(dāng)交易物業(yè)是由房東以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)時(shí),必須先付清房東的購(gòu)房貸款余額,將房產(chǎn)證由銀行贖出,才可將房產(chǎn)證拿到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。與**種方式相比,多了一道贖出手續(xù)。


    4
    買(mǎi)賣(mài)雙方均以銀行按揭方式購(gòu)房



    此種形式是二手房交易中比較繁瑣、也較常見(jiàn)的形式。首先房東需到按揭銀行將房產(chǎn)證贖出。其次,買(mǎi)家與為其提供按揭服務(wù)的銀行簽定貸款協(xié)議,經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估公司評(píng)估后,確定可貸款額及年限。買(mǎi)家需將房款中的非貸款額交由中介公司、房地產(chǎn)交易中心或銀行托管。同時(shí),持房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶后,房東可先收到非貸房款部分,在買(mǎi)家到銀行辦理完按揭手續(xù)后,所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給房東。由于該方式手續(xù)繁瑣,一般都需要中介公司介入,協(xié)助辦理贖契及

    查看全文↓ 2019-01-22 16:25:31

相關(guān)問(wèn)題

  • 建議購(gòu)買(mǎi)有房產(chǎn)證的房屋,否則無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,有一定風(fēng)險(xiǎn)二手房交易十大注意事項(xiàng):一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。二、土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證,只注重過(guò)戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃",也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視,也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

    全部5個(gè)回答>
  • 磚家來(lái)了,蕞好的辦法就是過(guò)去給房東一板磚!從房子上來(lái)看,是有瑕疵的,肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的,但你想買(mǎi),說(shuō)明房屋合適你,而且價(jià)格一定比市場(chǎng)價(jià)便宜,**要求150w,說(shuō)明房東自己沒(méi)有償還能力,房子已經(jīng)抵押給銀行了,但不確定有沒(méi)有抵押給別的人,這是**大的風(fēng)險(xiǎn)。建議一:不要買(mǎi),看其他的房子。建議二:你一定要買(mǎi)的話,可以進(jìn)行資金監(jiān)管交易,具體的可以找?guī)憧捶康闹薪樽稍儯?/p> 全部6個(gè)回答>

  • 看房子是否滿五年賣(mài)方是不是唯一一套物業(yè),且賣(mài)方的房子是否在按揭欠款,您本人是否首次置業(yè);如果都回答是的話,費(fèi)用就沒(méi)有多少(契稅評(píng)估價(jià)的1%、贖樓費(fèi)欠款金額的1%、委托公證費(fèi)380元、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)50元、交易服務(wù)費(fèi)每平米6元、銀行的短期借款利息欠款金額的1%、傭金3%與按揭服務(wù)費(fèi)1000元)。如房子沒(méi)滿五年且賣(mài)家不是唯一套物業(yè),要多交5.6%的營(yíng)業(yè)稅\1%的個(gè)稅;如您本人是二資置業(yè)的話要交3%的契稅。

    全部9個(gè)回答>
  • 二手房交易涉及一下問(wèn)題,必須清楚明白,否則會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。1、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。2、費(fèi)用問(wèn)題。3、設(shè)施問(wèn)題。4、房屋交付問(wèn)題。5、物業(yè)交接問(wèn)題。6、室內(nèi)戶籍問(wèn)題。7、學(xué)區(qū)問(wèn)題。

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  • 1、二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估一般情況下,銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估,這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的保值價(jià)。在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上,消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,弄清能否做二手房按揭貸款。2、協(xié)議簽訂內(nèi)容看好簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí),關(guān)注是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。其中,日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。3、檢查水電煤氣如水電費(fèi)未結(jié)清,購(gòu)房者要提前和中介、賣(mài)方做好約定。如果不提前問(wèn)好這些,那么等所有問(wèn)題都辦好后,購(gòu)房者再找賣(mài)方,估計(jì)人也找不到了。提醒中介把所有流程走完后,再支付中介等費(fèi)用。

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