買有貸款的二手房應(yīng)該注意什么? 二手房交易中買方按揭貸款，賣方需要注意什么

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• 156****3456

  買方購買賣方在抵押狀態(tài)的二手房，共分貸款購房，全款購房兩種情況，具體注意事項如下：
  一、買方貸款購房
  1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  3、賣方去銀行辦理解押
  4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
  5、銀行發(fā)放貸款
  6、雙方共同去做物業(yè)交割
  二、買方全款購房
  1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  2、買方支付賣方定金
  3、賣方去銀行辦理解押
  4、雙方共同去做房屋過戶
  5、雙方共同去做物業(yè)交割
  6、買方全款付清給賣方
  無論是哪種情況購房，購買賣方在抵押狀態(tài)的二手房，**好是通過一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理，更有保障！

  查看全文↓ 2019-01-24 18:55:37
• 142****9163

  一、不要全權(quán)委托公證
  如果賣房人的房子存在貸款按揭，在賣房錢又不能自己還貸解除抵押，一般需要委托中介，以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的，以達到贖樓以及賣樓的目的。而賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是多的，因為全權(quán)委托，中介可以不經(jīng)賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。而廈門市公證處要求撤銷公證，需將的公證書收回，而中介常常卡住公證書，不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產(chǎn)。
  二、有租約的房屋要先確認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)
  有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會行使優(yōu)先購買權(quán)，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權(quán)利，一旦忽視租房者的優(yōu)先購買權(quán)，后果會很嚴(yán)重。租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同，就是過戶了，仍會撤銷，有相當(dāng)多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也要告之買方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
  三、錢款的收取要謹(jǐn)慎
  是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金，好是找銀行，而非中介。一定要看到資金，和銀行承諾貸款，再去辦理。
  四、約定了定金后賣方不要主動違約
  根據(jù)現(xiàn)在中介所提供的房地產(chǎn)買賣合同來看，合同中都約定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應(yīng)當(dāng)先啟動解約程序。如果說買方先啟動強制履行程序，那么可能面臨的后果就是會被判決強制履行。如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙倍返還定金再賠償損失的可能。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:55:33
• 151****7764

  
  申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明，對于個人來講，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟狀況證明。因為如果借款人收入未達到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。
  
  
  
  一、購買二手房按揭貸款有哪些風(fēng)險
  
  
  
  二手房交易的風(fēng)險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。在辦理按揭手續(xù)時存在的風(fēng)險主要有：
  
  (1)一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)該在辦理過戶手續(xù)之前就申請為宜，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估價，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清晰這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。
  
  (2)辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為典質(zhì)申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方只會支付首期款，假如買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款。賣方可要求買方提供擔(dān)保人或質(zhì)押等方式避免此類風(fēng)險。
  
  (3)為了有效地規(guī)避二手房按揭中的風(fēng)險，建議使用銀行提供的監(jiān)管業(yè)務(wù)。如建設(shè)銀行推出了特色產(chǎn)品——“百易安”交易資金托管業(yè)務(wù)，它由銀行作為中間人確保賣房人收到全額的賣房款，即買賣雙方在談妥了交易價格簽訂買賣協(xié)議后，在銀行的監(jiān)視下辦理過戶等手續(xù)，在首期款的支付以及尾款的收取等都通過銀行進行，這樣來保證買賣雙方的利益，收費尺度是：50萬元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按200元收取。
  
  
  
  二、二手房按揭貸款要注意什么問題
  
  
  
  (1)每月還款額度要量力而行。在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)當(dāng)對自己目前的經(jīng)濟狀況、還款能力作出正確的判斷，同時對自己未來的收入支出有所預(yù)測，避免出現(xiàn)無法足額還款的困境。
  
  (2)要妥當(dāng)選擇貸款銀行。對借款人來說，如果購買的是二手房，就可以自行選擇貸款銀行。各貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣，收費標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，對借款人的要求也不盡相同，貸款額度和**長貸款期限也可能不同，借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇服務(wù)好、收費低、手續(xù)簡便快捷的貸款銀行。
  
  (3)要選擇適合自己的還貸方式。目前主要有兩種個人住房貸款還款方式：一是月均等額(等額本息)還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每十月的月供相等，多還利率遞減，本金遞增;后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。等額本息還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的支出。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較大款項以減少利息支出的人?？傮w而言，采用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。
  
  (4)向銀行提供材料要真實。申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明，對于個人來講，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟狀況證明。因為如果借款人收入未達到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。
  
  (5)提供本人住址要準(zhǔn)確，及時。借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇到人民銀行調(diào)整貸款利率，還可在年和收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
  
  (6)每月還款要及時，避免罰息。對于借款人來說，必須在每月約定的還款日期查看自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息，進而在銀行留下不良的信用記錄。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:55:28

相關(guān)問題

• 問 買有貸款的二手房應(yīng)該注意什么?按揭中的二手房買賣有什么要注意的嗎
  答

  1、遵守限購政策在如今限購限貸的大環(huán)境下，有不少城市也相繼推出了限購的政策，所以如果您有買房想法的話，一定要先弄清楚自己是否具有購房資格，如果說確實沒有購房資格的話也要堅持誠信購房，合法操作。尤其要考慮到一旦產(chǎn)生風(fēng)險和糾紛時是否會影響自己以后的購房。2、掌握房源的詳細(xì)信息（1）不動產(chǎn)證上的“房屋所有權(quán)人”是否一致，并是否已經(jīng)取得共有產(chǎn)權(quán)人的同意，在確定了上述內(nèi)容之后，才可繼續(xù)進行交易。（2）房屋是否符合交易條件不同性質(zhì)的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質(zhì)和上市交易的條件便顯得十分必要。大家可以通過拆遷、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經(jīng)濟適用住房等類型的房屋。上述為大家提到的這些房屋均不能正常地交易，買了也無法辦理產(chǎn)權(quán)。3、謹(jǐn)慎對待貸款事項購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯(lián)系起來，看自己是否符合貸款政策，是否能夠獲得預(yù)想中的額度。在后期交易、簽合同的時候也要了解清楚細(xì)節(jié)，及時補充各項材料，盡快辦理各項手續(xù)。4、準(zhǔn)備好購房費用二手房交易要準(zhǔn)備多項費用，除了房款之外，二手房交易還有中介費和稅費等。繳納的稅費主要有契稅、房屋登記費、測繪費、房屋評估費，房屋不符合滿五唯一條件的還要繳納增值稅和個人所得稅

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• 問 ??二手房怎么按揭貸款?二手房按揭貸款有什么需要注意的？
  答

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

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• 問 二手房需要注意什么? 二手房交易中，需要注意什么問題
  答

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)；4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。（二）如通過中介找房，一定要會選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。（三）建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面?，F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

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• 問 按揭的二手房要賣注意什么?購買按揭中的二手房，需要注意什么
  答

  買按揭的二手房要注意事項如下：1、房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，買之前要做好產(chǎn)調(diào)2、自己的收入及征信狀況是否滿足房貸要求3、只有還清房貸才能拿到產(chǎn)證，你也必須知道

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• 問 二手房交易注意什么? 買二手房要注意什么
  答

  1. 二手房購房流程：買賣雙方建立信息溝通渠道。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2. 二手房購房流程：交定金，簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3. 二手房購房流程：申請審查。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4. 二手房購房流程：立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5．二手房購房流程：繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。6. 二手房購房流程：辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7．二手房購房流程：結(jié)清款項。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后進行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結(jié)算

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