買二手房要注意事項有哪些? 買二手房要注意哪些問題

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• 155****0978

  若在招行申請住房貸款，需滿足當?shù)刭彿空撸唧w政策您可以咨詢當?shù)卣行匈J款部門，年齡加貸款年限不得超過70歲，同時需提供身份證明、用途證明、收入證明等，具體聯(lián)系貸款經(jīng)辦行咨詢。
  若您是需要辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請。您通過聯(lián)系當?shù)毓衽_個貸部門提供您的具體信息以及所購房產(chǎn)情況，由柜臺個貸部門這邊審核您的綜合情況后確定能否辦理。

  查看全文↓ 2019-01-24 19:02:46
• 136****9379

  購買二手房注意事項：
  1．看房
  1）房屋產(chǎn)權是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權人；
  2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權債務糾紛;
  3）所購建筑面積是否與產(chǎn)權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產(chǎn)權證上注明的為準，其他面積不計算在內;
  4）房屋產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否系同一個人等。
  2．定價
  1）自身要熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調；
  2） 聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。
  3．合同
  1） 明確雙方的權利和義務，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;
  2）明確違約責任，在簽訂合同時應詳細規(guī)定違約責任及相關的違約處理方法;
  3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔等。

  查看全文↓ 2019-01-24 19:02:42
• 145****6644

  首先，我們需注意買賣房屋自身問題——明晰房產(chǎn)所有權
  
  房屋權屬問題是二手房買賣的關鍵，在購房過程中，我們首先要明確你欲購買房屋的產(chǎn)權歸屬，該房屋是否已經(jīng)取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權人系出賣人個人單獨所有還是幾個人共同所有？該房產(chǎn)是否系貸款按揭房，是否存在抵押，貸款是否已經(jīng)清償完畢，房屋是否被法院查封，是否存在出租等情形。
  
  （一）房屋無產(chǎn)權
  
  若購買房屋時已明確知道確屬無產(chǎn)權證房屋，比如小產(chǎn)權房、期房轉讓或者違章建筑房或是軍區(qū)大院房屋等，在并未取得產(chǎn)權證的情形下進行交易，可能因出賣人無權處分或者房屋自身的違建因素，導致買賣合同無效，甚至面臨各種法律糾紛導致購房者產(chǎn)生更大的損失。故此，在購房時一旦明確房屋并未取得房產(chǎn)，買受人切忌為貪圖一時的優(yōu)惠，而違反法律規(guī)定進行交易。
  
  （二）房產(chǎn)存在共有情形
  
  房屋的所有權如果不是出賣人個人單獨所有，需要核查房屋的共有情況。有些房屋有多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有等情形。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）規(guī)定：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。**高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第十七條第（二）：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”規(guī)定，對此買受人應當與全部共有人簽訂房屋買賣合同或者出賣人已經(jīng)獲得其他共有人的同意。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。尤其是非夫妻之間的共有，特別需要注意。
  
  （三）房產(chǎn)具有抵押情形
  
  抵押是指抵押人和抵押權人（債權人）以書面形式定立約定，不轉移抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。二手房屋交易中，經(jīng)常易出現(xiàn)的抵押情況有：
  
  1.雙方簽訂房屋買賣合同時，買房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣房人限期解除抵押，但之后賣房人違約不做解押手續(xù)；這種情況下，變更房屋所有權時，會出現(xiàn)很大的困難。
  
  2.簽訂房屋買賣合同時，買房人對房屋已有抵押不知情。
  
  3.房屋買賣合同簽訂后，賣房人在房屋上新設立抵押。由于抵押涉及第三方抵押權人的合法權益，在有抵押存在的情況下，買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方只能解除合同。
  
  根據(jù)《物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。故此，二手房交易需更為慎重，經(jīng)抵押權人同意時，抵押房產(chǎn)可以進行交易。但實踐中，如果是設置抵押的房產(chǎn)具有債務，通常買受人會出資清償債權，在這種情況下，無需經(jīng)過抵押權人的同意可以進行買賣，因為清償債權的同時，抵押權也消滅。
  
  （四）房產(chǎn)被法院查封情形
  
  查封，主要是指民事訴訟中的財產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關系人起訴前或者當時起訴后，為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財產(chǎn)遭受損失，對當事人的財產(chǎn)或者爭議的標的物，采取限制當事人處分的強制措施。在查封不解除的情況下，事實上就無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
  
  （五）房屋是否存在出租情形
  
  除了所有權，還有使用權需要進行核查。很多二手房或許在購買時的目的就是對外出租。若在二手房交易過程中，僅看房產(chǎn)證沒有實際了解房屋目前是否具有租賃的情況，可能會損害買受人的利益。因為我國法律是認可“買賣不破租賃”的原則的，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。即使房屋的所有權已經(jīng)辦理登記完全轉讓，也是不能直接占有房屋，仍然需要等待租期屆滿之后。這一點可能會引起糾紛，需要提請注意。如果實踐中真的疏忽導致這種情況的出現(xiàn)，可以與出賣人協(xié)商，將剩余租期的房租轉給買受人。
  
  其次，合同約定事項需具體明確
  
  （一）明確約定稅費的承擔
  
  二手房交易稅費包括稅收和費用兩部分。稅收有營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等，費用如登記費、工本費等。在已經(jīng)確定購房的前提下，買賣雙方應當明確約定稅費由誰承擔，否則在實際過戶過程中會因稅費承擔問題發(fā)生糾紛，無形中導致過戶進度。故此，在買賣合同中應當明確約定由哪方承擔契稅、交易印花稅、交易服務費、房產(chǎn)評估費等各項費用。
  （二）約定市政規(guī)劃因素
  
  出賣人在出賣房屋時或許了解到了該房產(chǎn)在近年（5年或10年）要面臨被拆遷問題，或者房屋附近要建高層住宅或者要建不利工廠等，可能影響采光、居住體驗、房價等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況，并在合同中明確約定不得因市政因素解除合同或者終止。
  
  （三）其他事項
  
  如付款方式的約定，現(xiàn)金支付還是銀行轉賬，合同簽訂后多長時間內付款，分幾次付款；付款后如何辦理過戶手續(xù)，多長時間內進行過戶等內容皆應明確具體約定，以有效保障自身權益，確保房屋買賣合同有效履行，防止后期因履約不能而造成自身損失。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-24 19:02:38

相關問題

• 問 買二手房要注意事項有哪些? 買二手房的注意事項有哪些？
  答

  二手房按揭貸款注意事項1、哪些二手房可以向銀行貸款？購買按規(guī)定可出售的公有住房，需要購房貸款的；購買具有產(chǎn)權的二手住房,需要購房貸款的。2、哪些人符合二手房貸款申請條件？境內人士:1、本市城鎮(zhèn)常住戶 口。2、本市居住并工作的外地人,需要提供暫住證等。境外人士:1、本市居住工作的境外人士,需要提供暫住證和勞動就業(yè)證等。2、境外居住工作的境外人士若有律師及使領館認證的公證書,也可向銀行申請貸款。3、選擇適合自己的貸款類型？可以用公積金,也可用商業(yè)貸款,如你的公積金不夠您的貸款額度,還可以用公積金和商業(yè)性貸款相結合的貸款方式。4、銀行對二手房的較高貸款額度是否有限制？一般城市，銀行規(guī)定個人購房貸款額度較高為房價的70%,但如果您的貸款額度超過50%或60%,就須由銀行指定的評估公司進行評估,并且審核的要求有所不同。5、**款額度要求？一般城市，申請貸款之前必須已付清總房款的20%或40%左右。

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• 問 買二手房注意問題有哪些? 購買二手房需要注意事項有哪些
  答

  　我剛買完 傳授一下沒忘記的給你 呵呵 絕對的經(jīng)驗 肯定用的上 以下是　　房屋沒有問題的正常流程　　1.看房時看房屋中是否有符紙（以免不干凈）檢查房屋水管、煤氣、家電　?。ㄒ悦庵苯幼∵M來不必要的麻煩）白天、晚上、雨天要來看房（白天看光　　線、晚上看隔音和噪音、雨天看漏雨、漏水）　　2.簽訂合同前要去房產(chǎn)局查一下該房屋是否有糾紛 比如查封/抵押　　要交10元手續(xù)費　　3.擬定定金、尾款、**款的付款方式和數(shù)目（我當時是在房屋交易中心簽　　訂的合同、正規(guī)的、合同上會寫明什么時間賣家買家該做的事情，超出時　　間要付多少滯納金，合同上寫明了定金，尾款，和哪樣家具是送我的）　　4.交易當中的過程如果你想知道可以HI我，過程應該很容易　　5.拿到產(chǎn)證大概1個月-2個月內，這時候要跟房東去過戶所有的電、水、氣　　有線等等，尾款的作用就在這，如果對方有拖欠水電或不執(zhí)行過戶，可以　　直接不放尾款。還有一個**重要的是讓房東的戶口遷出，合同中會有多少　　日前遷出，如果不遷出嘿嘿，尾款不給！遷出后你記得自己帶產(chǎn)證去派出　　所在查一個，要不這個很難辦的

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• 問 買二手房有哪些注意事項 需要注意哪些問題
  答

  買房怎樣才能**大限度地保障自己的權利？專業(yè)人士給出三點建議，二手房購房者須知。 一、要在付款方式上做好約定，千萬不能一次性把錢付給房東。所有的錢都必須先打給中介公司的監(jiān)管賬戶，并約定在辦完三證之后再由中介打給房東。 二、除了中介帶領去看之外，**好自己在不同的時間段去看房子，或者去問問鄰居和物業(yè)，了解下房子的具體情況。 三、要對賣方的個人和家庭情況做一定的了解。檢查房產(chǎn)三證的原件，知道房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權比例和擁有權形式。 每個參與交易環(huán)節(jié)的人，都保持一個警惕的心，比如說中介，有沒有盡到提醒義務，有沒有對房東進行嚴格把關；買家有沒有做些防范措施，保障自己的權利，如果大家都能做到**好，相信再高明的騙子也是無縫可鉆的。

• 問 買二手房注意哪些事項? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  購買二手房注意事項：1．看房1）房屋產(chǎn)權是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權人；2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權債務糾紛;3）所購建筑面積是否與產(chǎn)權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產(chǎn)權證上注明的為準，其他面積不計算在內;4）房屋產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否系同一個人等。2．定價1）自身要熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調；2） 聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。3．合同1） 明確雙方的權利和義務，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;2）明確違約責任，在簽訂合同時應詳細規(guī)定違約責任及相關的違約處理方法;3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔等。購買二手房有哪些流程

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• 問 購買二手房注意事項房是什么? 買二手房要注意哪些問題
  答

  購買二手房在簽合同時應當注意到的細節(jié)有：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。2、房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。4、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限。5、明確違約責任說明、明確解決爭議的方式寫明如違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責；擔保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應按《仲裁法》的有關規(guī)定寫明條款。

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