買二手房有沒有購房合同? 購買二手房已經(jīng)過戶為什么自己沒有購房合同

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• 157****1246

  有的，目前二手房基本都會(huì)簽訂網(wǎng)簽合同，如果不簽訂網(wǎng)簽合同，辦理房產(chǎn)證登記是提供的合同就是正式的合同。

  查看全文↓ 2019-01-24 19:47:49
• 131****8547

  二手房有購房合同，房管局留存一份，銀行留存一份，土地證留存一份，交稅的時(shí)候可用復(fù)印件。
  手里沒有購房合同是因?yàn)槎加玫袅恕?/span>

  查看全文↓ 2019-01-24 19:47:42
• 146****0094

  二手房房主漲價(jià)不成宣稱合同無效
  
  
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  “購房合同早簽了，現(xiàn)在他又要漲價(jià)，不答應(yīng)就說合同無效?！苯召彿空咴壬苄娜?，購房合同簽了一個(gè)多月了，眼見即將過戶的房子突生波折。
  
  昨日袁先生手機(jī)突然收到房主老婆的短信，告知他合同無效，要其在限期內(nèi)將銀行賬號(hào)發(fā)給對(duì)方，以返還一萬定金，逾期視為自動(dòng)放棄定金。
  
  “他們要?dú)Ъs又不想擔(dān)責(zé)才說房子不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而是男方婚前財(cái)產(chǎn)，女方簽字無效。合同在他們眼里就是一張廢紙，沒有任何作用。”袁先生氣憤道，當(dāng)初簽合同時(shí)女方說她老公沒時(shí)間過來，她代簽一樣的，根本就沒提是什么婚前財(cái)產(chǎn)。
  
  春節(jié)后合肥房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲時(shí)期，二手房市場(chǎng)房主漲價(jià)毀約事件頻發(fā)，袁先生3月份買房時(shí)就被漲了幾次價(jià)，好不容易簽了購房合同，如今一個(gè)月過去了，房?jī)r(jià)還在漲，房主感覺自己賣虧了，電話里要求漲價(jià)幾次。袁先生以簽過合同為由未予理睬，聽說5月初房主已經(jīng)到銀行預(yù)約還剩余按揭款，本以為馬上就可以繳稅過戶了，沒想到房主臨時(shí)殺個(gè)回馬槍，直接聲明購房合同無效。
  
  
  
  律師：無權(quán)代理人簽訂的合同無效
  
  
  
  
  “不是產(chǎn)權(quán)人簽合同，如果產(chǎn)權(quán)人事后不追認(rèn)，就是無效合同?！卑不胀畲舐蓭熓聞?wù)所吳兆前律師表示，如果真如對(duì)方所說，該房屋是丈夫的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)證上只有丈夫的名字，妻子不是產(chǎn)權(quán)人，對(duì)房屋沒有處分權(quán)，如果丈夫不追認(rèn)合同，妻子簽的購房合同是無效的。
  
  吳律師介紹道，在二手房交易中不管對(duì)方有什么口頭承諾，都該以書面表述為準(zhǔn)。特別是房屋有時(shí)候牽涉到不同產(chǎn)權(quán)人，有的房子房產(chǎn)證上只有一方名字，實(shí)際上夫妻共有財(cái)產(chǎn)，也需要另一方出具同意出售的說明，只有所有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋，簽訂的購房合同才有效;如果有別人代簽合同，一定要有產(chǎn)權(quán)人出具的授權(quán)委托書，或者事后要求產(chǎn)權(quán)人及時(shí)追認(rèn)。
  
  “**近這類糾紛有不少，房?jī)r(jià)不變就繼續(xù)履行合同，房?jī)r(jià)漲了就毀約說合同無效?！眳锹蓭煴硎荆F(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲，有些人在賣房時(shí)就考慮過這個(gè)問題。賣房時(shí)產(chǎn)權(quán)人出面，簽合同時(shí)以各種理由讓其他人代簽。就是做好準(zhǔn)備，如果房子不漲價(jià)就追認(rèn)，房子漲價(jià)就毀約。
  
  律師的解釋讓袁先生心涼了半截，當(dāng)初房主夫妻倆賣房，看房、談判時(shí)老公都在場(chǎng)，唯獨(dú)簽合同時(shí)要老婆出面，哪曾想這一招讓房主簽過合同也能跟著市場(chǎng)行情走。
  
  如今再追悔當(dāng)初已于事無補(bǔ)，袁先生簽的購房合同真成了一張廢紙了嗎?
  
  有業(yè)內(nèi)人士表示，無權(quán)代理人簽的合同，如果事后產(chǎn)權(quán)人不追認(rèn)是無效合同，然而如果能形成表見代理，則代理人簽訂的合同有效，相對(duì)人不享有《合同法》第48條規(guī)定的撤銷權(quán)。
  
  
  
  轉(zhuǎn)機(jī)：若形成表見代理合同有效
  
  
  安徽大森律師事務(wù)所執(zhí)行主任張偉表示，購房合同如果是別人代簽，判斷合同是否有效，有沒有授權(quán)委托書或產(chǎn)權(quán)人事后是否追認(rèn)是一方面;另一方面就看能否形成表見代理，如果表見代理成立，則代理人簽訂的合同有效，產(chǎn)權(quán)人不享有合同撤銷權(quán)。
  
  據(jù)悉《合同法》第四十九條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
  
  另外在**高人民法院關(guān)于適用《婚姻法》若干問題的解釋第十七條第(二)項(xiàng)規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要而對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！?br/>
  業(yè)內(nèi)人士表示，雖然法律保護(hù)善意第三人，但走訴訟程序畢竟耗時(shí)傷財(cái)，買房是件喜事，購房者在簽購房合同時(shí)盡量考慮全面，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。不要輕信對(duì)方的口頭承諾，一切以書面表述為準(zhǔn)，遇到夫妻共同財(cái)產(chǎn)要雙方簽字或提供授權(quán)委托書，如果代理人簽字一定要提供經(jīng)公證后的授權(quán)委托書。

  查看全文↓ 2019-01-24 19:47:38

相關(guān)問題

• 問 二手房沒有購房合同嗎? 購買二手房已經(jīng)過戶為什么自己沒有購房合同
  答

  購房合同即是你們買賣雙方所簽的合同。房產(chǎn)買賣因?yàn)樯婕胺靠罱桓丁⒎慨a(chǎn)過戶等很多事情，所以為了保障雙方的權(quán)益，雙方是要簽定購房合同的。而到房管局過戶時(shí)，房管局也是要你們提交雙方的購房合同的。房管局有規(guī)定的版本，你們也可以按它提供的版本重新填寫購房合同。

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• 問 購買二手房已經(jīng)過戶為什么自己沒有購房合同
  答

  您要看看這個(gè)二手房是否是真正的商品房。

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• 問 買二手房有沒有購房合同? 按揭二手房但沒有拿到購房合同和貸款合同有什么沒有
  答

  購房合同即是你們買賣雙方所簽的合同。 房產(chǎn)買賣因?yàn)樯婕胺靠罱桓?、房產(chǎn)過戶等很多事情，所以為了保障雙方的權(quán)益，雙方是要簽定購房合同的。 而到房管局過戶時(shí)，房管局也是要你們提交雙方的購房合同的。

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• 問 買二手房有沒有購房合同呢？
  答

  可以進(jìn)行買賣。如果是國(guó)有劃撥土地建設(shè)的房屋,在房屋出售時(shí),土地的收益應(yīng)當(dāng)予以繳納。在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問題出現(xiàn)。1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

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• 問 ??二手房有沒有購房合同呢？
  答

  有購房合同。二手房交易流程：1.買方咨詢：買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件；簽合同：賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同；2.辦理過戶：買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易；3.立契：房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契；繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的；4.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證；5.銀行貸款：對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放；6.打余款完成交易：買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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