庫(kù)房出租公司要怎么經(jīng)營(yíng)才能做好？

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• 159****2010

  先轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)：
  借：投資性房地產(chǎn)
  固定資產(chǎn)累計(jì)折舊
  貸：固定資產(chǎn)——原值
  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
  借：銀行存款
  貸：其他業(yè)務(wù)收入
  借：其他業(yè)務(wù)成本
  貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
  追問(wèn)
  你說(shuō)的轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)是按比例部分轉(zhuǎn)嗎？我們是小公司我不想搞的太復(fù)雜了，我想要**簡(jiǎn)便的方法！能不能舉例說(shuō)明下！謝謝
  追答
  對(duì)呀按比例轉(zhuǎn)，比如一棟樓10層原值1000萬(wàn)，出租一層，原值就是100萬(wàn)。

  查看全文↓ 2019-01-24 22:17:26
• 134****9137

  案例陳述
  　　A公司（出租方）與B公司（承租方）簽訂倉(cāng)庫(kù)租賃協(xié)議，B公司承租A公司擁有產(chǎn)權(quán)的“部分倉(cāng)庫(kù)設(shè)施”，用于家電物流業(yè)務(wù)之用。雙方簽訂的合同中，并未明確約定承租倉(cāng)庫(kù)出現(xiàn)事故后的責(zé)任分?jǐn)?。B公司采取了封閉式的經(jīng)營(yíng)管理，A公司人員無(wú)法進(jìn)入承租倉(cāng)庫(kù)區(qū)域。
  　　后因承租倉(cāng)庫(kù)失火，造成貨物損失約250萬(wàn)元，庫(kù)房損失10萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)公安機(jī)關(guān)認(rèn)定，事故因照明導(dǎo)線(xiàn)故障引發(fā)。在責(zé)任認(rèn)定書(shū)中，消防部門(mén)認(rèn)定B公司對(duì)火災(zāi)地發(fā)生、蔓延、擴(kuò)大負(fù)有責(zé)任，但A公司對(duì)火災(zāi)的發(fā)生也負(fù)有連帶責(zé)任。
  　　A公司與B公司經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成口頭約定：即A公司不向B公司追索倉(cāng)庫(kù)損失，B公司也不向A公司追索貨物損失。
  　　事隔兩年，A公司接到法院傳票及起訴書(shū)副本，貨物保險(xiǎn)人在賠償被保險(xiǎn)人貨物損失后，依據(jù)代位求償權(quán)向A公司提出訴訟，要求A公司支付全額賠款。
  　　律師分析
  　　不難發(fā)現(xiàn)，在簽約時(shí)合同條款的約定就很模糊，這樣的約定不能有效地維護(hù)雙方權(quán)益。A公司在日常巡查方面放棄了應(yīng)有的權(quán)利，導(dǎo)致出租倉(cāng)庫(kù)失控，在事故發(fā)生之后，缺乏積極有效的應(yīng)對(duì)措施，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)法務(wù)人員介入，僅與B公司達(dá)成口頭“默契”，導(dǎo)致處于被動(dòng)，不僅因超過(guò)訴訟時(shí)效失去了向B公司追索倉(cāng)庫(kù)損失的權(quán)利，而且還要支付巨額索賠。
  　　如果出租倉(cāng)庫(kù)發(fā)生火災(zāi)，出租方首一先面臨的就是財(cái)產(chǎn)損失。依據(jù)合同及相關(guān)法律規(guī)定，如火災(zāi)系承租方責(zé)任造成，出租方有權(quán)向承租方進(jìn)行索賠。如火災(zāi)系出租方提供硬件設(shè)施不合格，或者出租方未能及時(shí)按照承租方要求，對(duì)事故隱患進(jìn)行維修，那么出租方的損失就很難得到賠償。還有一種情況是，當(dāng)出租給承租方的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)儲(chǔ)存了危險(xiǎn)貨物，且該貨物未經(jīng)出租方同意，即使承租方不知情，一旦發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失，出租方都有權(quán)向責(zé)任方（承租方或貨主）提出索賠。
  　　承租方管理范圍的火災(zāi)蔓延，導(dǎo)致其他貨主（出租方自營(yíng)區(qū)域）的貨物受損，雖然，這些區(qū)域的貨主與承租方不存在直接的合同關(guān)系，但是可以依據(jù)火災(zāi)責(zé)任認(rèn)定書(shū)以侵權(quán)的方式提出索賠。
  　　除了經(jīng)濟(jì)責(zé)任之外，重大事故還可能引發(fā)行政、刑事責(zé)任。公安部《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》第四十一條規(guī)定：“公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)在火災(zāi)事故調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：（一）涉嫌失火罪、消防責(zé)任事故罪的，按照《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件程序規(guī)定》立案?jìng)刹椋簧嫦悠渌缸锏?，及時(shí)移送有關(guān)主管部門(mén)辦理；（二）涉嫌消防安全違法行為的，按照《公安機(jī)關(guān)辦理行政案件程序規(guī)定》調(diào)查處理；涉嫌其他違法行為的，及時(shí)移送有關(guān)主管部門(mén)調(diào)查處理；（三）應(yīng)當(dāng)給予處分的，移交有關(guān)主管部門(mén)處理……”
  　　依據(jù)以上分析，出租方有可能在沒(méi)有過(guò)失的情況下對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。因此對(duì)倉(cāng)庫(kù)出租，出租方不能掉以輕心，認(rèn)為可以穩(wěn)獲收益。如果在承租合同中缺乏明確的規(guī)定，或者承租方資信存在問(wèn)題，完全有可能造成出租方為他人的過(guò)矢承擔(dān)賠償責(zé)任的情況發(fā)生，其單位可能遭受行政處罰，甚至負(fù)責(zé)人還會(huì)被追究刑事責(zé)任。
  　　律師提要
  　　經(jīng)過(guò)上述的責(zé)任分析，可以看到倉(cāng)庫(kù)出租經(jīng)營(yíng)中存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施不能僅進(jìn)行簡(jiǎn)單的資產(chǎn)管理，更應(yīng)涉及具體的業(yè)務(wù)操作與監(jiān)管。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低損失，可在管理上采取一些措施予以防范。
  　　完善口常管理記錄。事故發(fā)生之后，日常管理記錄將成為劃分責(zé)任的重要依據(jù)，特別是涉及到承租雙方責(zé)任交集的地方，規(guī)范日常管理、完善管理記錄對(duì)于承租雙方都是非常重要的。
  　　如案例中，照明導(dǎo)線(xiàn)故障引發(fā)火災(zāi)，究竟是出租方維護(hù)不當(dāng)，還是承租方使用不當(dāng)，就存在很大爭(zhēng)議。同時(shí)，行政執(zhí)法部門(mén)在劃分責(zé)任，甚至處罰時(shí)，也需要根據(jù)日常管理記錄做出判斷。
  　　本案中，如果出租方日常記錄完整，將很容易證明自己盡到監(jiān)管義務(wù)，也可因此避免承擔(dān)不必要的責(zé)任。
  　　完善倉(cāng)儲(chǔ)合同。在出租合同中，應(yīng)詳細(xì)地劃分出租方和承租方的權(quán)利、義務(wù)，對(duì)出租倉(cāng)庫(kù)區(qū)域管理，及由此引發(fā)的賠償責(zé)任都要明確規(guī)定。如果承租方采用封閉式管理，那么在合同中就應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的責(zé)任明確為承租方承擔(dān)。
  　　此外，還應(yīng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物品的種類(lèi)進(jìn)行限制，減少因貨物特性導(dǎo)致的危險(xiǎn)。
  　　目前，業(yè)內(nèi)常見(jiàn)的出租倉(cāng)庫(kù)合同版本比較簡(jiǎn)單，容易導(dǎo)致事后產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此，承租雙方應(yīng)參考大型物流地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，并依據(jù)實(shí)際情況完善倉(cāng)儲(chǔ)合同細(xì)則。
  　　調(diào)查承租方資信。承租方管理水平及償付能力是倉(cāng)庫(kù)出租方首先要考慮的問(wèn)題，需要在簽署合同前就予以審查、確認(rèn)。具備一定經(jīng)營(yíng)能力的承租方，其管理相對(duì)規(guī)范，出現(xiàn)重大事故的幾率較小，在經(jīng)營(yíng)合法性方面也有保障。即便出現(xiàn)承租方過(guò)失造成的事故，償付能力強(qiáng)的承租方也能賠償相應(yīng)損失。
  　　對(duì)于那些資信能力較差的承租方，則需要他們提供必要的履約保證，甚至要求提交適當(dāng)?shù)谋ＷC金。
  　　投保相關(guān)保險(xiǎn)。倉(cāng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)者不論是自營(yíng)還是出租經(jīng)營(yíng)，**好能夠投保相應(yīng)的責(zé)任保險(xiǎn)。通過(guò)保險(xiǎn)的方式，分散經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，減少經(jīng)濟(jì)損失。

  查看全文↓ 2019-01-24 22:17:21
• 154****9221

  1、物流公司主要納稅是營(yíng)業(yè)稅及其附稅
  2、建賬和一般商業(yè)企業(yè)沒(méi)啥區(qū)別：費(fèi)用就不用說(shuō)了
  收入科目就是：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，核算你的開(kāi)票收入
  成本科目就是：如果你的倉(cāng)庫(kù)是租其他公司的，你付出的租金就是你的成本，如果是自有倉(cāng)庫(kù)，這部分就沒(méi)有什么了
  3、報(bào)稅是：如果是02年后成立的企業(yè)所得稅在國(guó)稅
  地稅申報(bào)：就報(bào)營(yíng)業(yè)稅及其附稅、個(gè)人所得稅、印花稅就可以了，可以大廳申報(bào)也可以網(wǎng)上申報(bào)

  查看全文↓ 2019-01-24 22:17:08
• 141****4761

  倉(cāng)庫(kù)管理分人員管理和物料管理：
  物料管理須按照幾點(diǎn)原則:先進(jìn)先出,物以類(lèi)聚,三賬(實(shí)物,卡,電腦賬)合一.物料按規(guī)定存放等。
  倉(cāng)庫(kù)流程分為:進(jìn)料流程,發(fā)放流程,庫(kù)存品管理等。
  負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)的物料保管、驗(yàn)收、入庫(kù)、出庫(kù)等工作。
  提出倉(cāng)庫(kù)管理意見(jiàn)及物資采購(gòu)計(jì)劃，在批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。
  嚴(yán)格執(zhí)行公司倉(cāng)庫(kù)保管制度及其細(xì)則規(guī)定，防止收發(fā)貨物差錯(cuò)出現(xiàn)。入庫(kù)要及時(shí)登帳，手續(xù)檢驗(yàn)不合要求不準(zhǔn)入庫(kù);出庫(kù)時(shí)手續(xù)不全不發(fā)貨。
  負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)區(qū)域內(nèi)的治安、防盜、消防工作，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)上報(bào)，對(duì)意外事件及時(shí)處置。
  合理安排物料在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的存放次序，按物料種類(lèi)、規(guī)格、等級(jí)分區(qū)堆碼，不得混堆和亂堆，保持庫(kù)區(qū)的整潔。
  負(fù)責(zé)將物料的存貯環(huán)境調(diào)節(jié)到**適條件，防止鼠害、蟲(chóng)咬等，
  負(fù)責(zé)定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)物料盤(pán)點(diǎn)清倉(cāng)，做到帳、物、卡三相符，協(xié)助物料主管做好盤(pán)點(diǎn)、盤(pán)虧的處理及調(diào)帳工作。
  負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)管理中的出入庫(kù)單、驗(yàn)收單等原始資料、帳冊(cè)的收集、整理和建檔工作，及時(shí)編制和按時(shí)上交相關(guān)的材料收支存報(bào)表，及時(shí)準(zhǔn)確地登記材料明細(xì)分類(lèi)帳簿。
  以公司利益為重，愛(ài)護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，不得監(jiān)守自盜。
  完成采購(gòu)業(yè)務(wù)部及財(cái)務(wù)部長(zhǎng)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。
  這個(gè)是基本的職責(zé) 倉(cāng)管主要是倉(cāng)庫(kù)明細(xì)帳登記清楚 分類(lèi) 分品種登記
  擺放也分類(lèi) 分品種的擺放 這樣便于清理和領(lǐng)取 每月底盤(pán)存一次 制作每月的進(jìn) 銷(xiāo) 存 報(bào)表
  確保倉(cāng)庫(kù)貨物的安全 防火 防盜 做到這些就好了
  你說(shuō)的 配件用完 申報(bào)問(wèn)題 應(yīng)該是倉(cāng)庫(kù)和生產(chǎn)部門(mén)一起申報(bào)采購(gòu)部門(mén)采購(gòu)配件

  查看全文↓ 2019-01-24 22:17:02
• 154****7840

  如果是小型倉(cāng)庫(kù)就加個(gè)房屋租賃，大型的必須有道路經(jīng)營(yíng)許可證（倉(cāng)儲(chǔ)租賃） 因?yàn)楝F(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅改為增值稅了，物流行業(yè)是可以合理抵扣的

  查看全文↓ 2019-01-24 22:16:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 倉(cāng)庫(kù)出租管理要怎么才能做好？
  答

  倉(cāng)庫(kù)進(jìn)銷(xiāo)存管理軟件現(xiàn)在已經(jīng)成為眾多企業(yè)必不可少的倉(cāng)儲(chǔ)管理工具，但是對(duì)很多人來(lái)講，依然是很陌生，因?yàn)槿匀挥幸徊糠制髽I(yè)沒(méi)有接觸過(guò)這種信息化的系統(tǒng)，1、訂單處理作業(yè)物流中心的交易起始于客戶(hù)的咨詢(xún)、業(yè)務(wù)部門(mén)的報(bào)表，而后由訂單的接收，業(yè)務(wù)部門(mén)查詢(xún)出貨日的存貨狀況、裝卸貨能力、流通加工負(fù)荷、包裝能、配送負(fù)荷等來(lái)答復(fù)客戶(hù)，而當(dāng)訂單無(wú)法依客戶(hù)之要求交貨時(shí)，業(yè)務(wù)部加以協(xié)調(diào),倉(cāng)庫(kù)管理軟件通常也是如此定義。由于物流中心一般均非隨貨收取貨款，而是于一段時(shí)間后，予以結(jié)帳，因此在訂單資料處理的同時(shí)，業(yè)務(wù)人員尚依據(jù)公司對(duì)該客戶(hù)的授信狀況查核是否已超出其授信額度。此外在特定時(shí)段，業(yè)務(wù)人員尚統(tǒng)計(jì)該時(shí)段的訂貨數(shù)量，并予以調(diào)貨、分配出貨程序及數(shù)量。退貨資料的處理亦該在此階段予以處理。另外業(yè)務(wù)部門(mén)尚制定報(bào)表計(jì)算方式，做報(bào)表歷史資料管理，訂定客戶(hù)****小批量、訂貨方式或**結(jié)帳截止日。2、采購(gòu)作業(yè)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)銷(xiāo)存軟件中，自交易訂單接受之后由于供應(yīng)貨品的要求，物流中心要由供貨廠商或制造廠商**商品，采購(gòu)作業(yè)的內(nèi)容包含由商品數(shù)量求統(tǒng)計(jì)、對(duì)供貨廠商查詢(xún)交易條件，而后依據(jù)我們所制訂的數(shù)量及供貨廠商所提供較經(jīng)濟(jì)的**批量，提出采購(gòu)單。而于采購(gòu)單發(fā)出之后則進(jìn)行入庫(kù)進(jìn)貨的跟蹤運(yùn)作。 3、進(jìn)貨入庫(kù)作業(yè)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)管理軟件中采購(gòu)單開(kāi)出之后，于采購(gòu)人員進(jìn)貨入庫(kù)跟蹤催促的同時(shí)，入庫(kù)進(jìn)貨管理員即可依據(jù)采購(gòu)單上預(yù)定入庫(kù)日期，做入庫(kù)作業(yè)排程、入庫(kù)站臺(tái)排程，而后于商品入庫(kù)當(dāng)日，當(dāng)貨品進(jìn)入時(shí)做入庫(kù)資料查核、入庫(kù)品檢。查核入庫(kù)貨品是否與采購(gòu)單內(nèi)容一致，當(dāng)品項(xiàng)或數(shù)量不符時(shí)即做適當(dāng)?shù)男拚蛱幚?，并將入?kù)資料登錄建檔。入庫(kù)管理員可依一定方式指定卸貨及棧板堆疊。對(duì)于由客戶(hù)處退回的商品，退貨品的入庫(kù)亦經(jīng)過(guò)退貨品檢、分類(lèi)處理而后登錄入庫(kù)。一般商品入庫(kù)堆疊于棧板之后有兩種作業(yè)方式，一為商品入庫(kù)上架，儲(chǔ)放于儲(chǔ)架上，等候出庫(kù)，需求時(shí)再予出貨。商品入庫(kù)上架由電腦或管理人員依照倉(cāng)庫(kù)區(qū)域規(guī)劃管理原則或商品生命周期等因素來(lái)指定儲(chǔ)放位置，或于商品入庫(kù)之后登錄其儲(chǔ)放位置，以便于日后的存貨管理或出貨查詢(xún)。另一種方式即為直接出庫(kù)，此時(shí)管理人員依照出貨要求，將貨品送往指定的出貨碼頭或暫時(shí)存放地點(diǎn)。在入庫(kù)搬運(yùn)的過(guò)程中由管理人員選用搬運(yùn)工具、調(diào)派工作人員、并做工具、人員的工作時(shí)程安排。 4、庫(kù)存管理作業(yè)倉(cāng)庫(kù)管理軟件的庫(kù)存管理作業(yè)包含倉(cāng)庫(kù)區(qū)的管理及庫(kù)存數(shù)控制。倉(cāng)庫(kù)區(qū)的管理包括貨品于倉(cāng)庫(kù)區(qū)域內(nèi)擺放方式、區(qū)域大小、區(qū)域的分布等規(guī)劃；貨品進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)的控制遵循：先進(jìn)先出或后進(jìn)先出；進(jìn)出貨方式的制定包括：貨品所用的搬運(yùn)工具、搬運(yùn)方式；倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)儲(chǔ)位的調(diào)整及變動(dòng)。庫(kù)存數(shù)量的控制則依照一般貨品出庫(kù)數(shù)量、入庫(kù)所時(shí)間等來(lái)制定采購(gòu)數(shù)量及采購(gòu)時(shí)點(diǎn)，并做采購(gòu)時(shí)點(diǎn)預(yù)警系統(tǒng)。訂定庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)方法，于一定期間印制盤(pán)點(diǎn)清冊(cè)，并依據(jù)盤(pán)點(diǎn)清冊(cè)內(nèi)容清查庫(kù)存數(shù)、修正庫(kù)存帳冊(cè)并制作盤(pán)虧報(bào)表。倉(cāng)庫(kù)區(qū)的管理更包含容器的使用與容器的保管維修。5、補(bǔ)貨及揀貨作業(yè)由客戶(hù)訂單資料的統(tǒng)計(jì)，我們即可知道貨品真正的需求量，而倉(cāng)庫(kù)管理軟件于出庫(kù)日，當(dāng)庫(kù)存數(shù)足以供應(yīng)出貨需求量時(shí)，我們即可依據(jù)需求數(shù)印制出庫(kù)揀貨單及各項(xiàng)揀貨指示，做揀貨區(qū)域的規(guī)劃布置、工具的選用、及人員調(diào)派。出貨揀取不只包含揀取作業(yè)，更應(yīng)注意揀貨架上商品的補(bǔ)充，使揀貨作業(yè)得以流暢而不致于缺貨，這中間包含了補(bǔ)貨水準(zhǔn)及補(bǔ)貨時(shí)點(diǎn)的訂定、補(bǔ)貨作業(yè)排程、補(bǔ)貨作業(yè)人員調(diào)派。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要怎么才能做好？
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  1、承壓能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人肩上抗著巨大的銷(xiāo)售指標(biāo),那些新手面對(duì)開(kāi)不到單的窘境?？粗鴦e人風(fēng)光地落單,獲得豐厚地回報(bào)。那些飄在外地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面對(duì)生活的壓力,身后有主管經(jīng)理一次接一次的催促,實(shí)際面臨的卻是客戶(hù)的冷漠與拒絕。面對(duì)困難,相當(dāng)一部分人感到迷茫和沮喪,或放棄,或消極工作,結(jié)果自然是離成功的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。因此,擺正自己的位置、端正自己的心態(tài),面對(duì)壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,尤其是剛走出校門(mén)邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情?哪一行的成功能輕易達(dá)到?如果每個(gè)單子都順順利利,從來(lái)沒(méi)有拒絕?如果是這樣,大家都去當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好了?？梢猿３Ｏ胂笠幌伦约旱膬?yōu)秀業(yè)績(jī),過(guò)去開(kāi)心的事情,朋友家人的期望。我是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,我以我的專(zhuān)業(yè)來(lái)給別人提供服務(wù)。那些拒絕我的人可能失去了一個(gè)大好機(jī)會(huì)。他們損失的其實(shí)更多。還可以想象以下更壞更糟的情況,或者其他一些熟悉人的悲慘遭遇,相比較而言,自己還算是成功的。逐步建立起自己的信心。2、分析能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的敏銳分析能力,學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì),如現(xiàn)在在國(guó)六條的政策沖擊下,市場(chǎng)交易開(kāi)始萎縮。那么,這時(shí)候可以開(kāi)拓新的市場(chǎng),如商業(yè)地產(chǎn)。在與競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)斗中脫穎而出。分析一下市場(chǎng)需求,金牌經(jīng)紀(jì)人的成功要素。那些是我應(yīng)該借鑒和分析的。不斷找到市場(chǎng)的空白或者是新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),讓自己出于不敗之地。3、溝通能力。一個(gè)成功的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,一定是一個(gè)良好的溝通者。房產(chǎn)中介人員,其工作內(nèi)容還是和人打交道。如何和客戶(hù),房主,同事之間實(shí)現(xiàn)良好的溝通,是成功的關(guān)鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷(xiāo)給上級(jí)、下級(jí)和客戶(hù)房主是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人**重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的**好方法。實(shí)踐告訴我們,銷(xiāo)售中的許多問(wèn)題都是因溝通不暢造成的。溝通,主要是把自己的想法告訴別人,同時(shí)聆聽(tīng)別人的想法,每個(gè)人都有被尊重的愿望,你要重視別人,仔細(xì)傾聽(tīng)別人的每句話(huà),自己的意思要表達(dá)的非常清楚,能明晰地知道別人的想法和內(nèi)心感受,微笑、熱情,真誠(chéng),讓別人有傾訴的愿望。4·學(xué)習(xí)能力:從不滿(mǎn)足于已經(jīng)取得的成就,不斷地學(xué)習(xí)新的知識(shí),汲取營(yíng)養(yǎng),向業(yè)績(jī)高手學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)他們身上好的要素,并應(yīng)用到實(shí)際工作中去,才能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)地獲得成功。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),銷(xiāo)售生涯就像一場(chǎng)戰(zhàn)斗,是一場(chǎng)不間斷的、讓人無(wú)喘息余地的追逐。在一次次勝利中間夾雜著許多失敗,在喜悅、期待、得意與興奮之中往往夾雜著恐懼、拒絕和失望。雖然總是面臨許多障礙與壓力,但是優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總能憑著出色的學(xué)習(xí)能力,**大程度地把握到社會(huì)與客戶(hù)的發(fā)展變化,以知識(shí)為后盾,充分地做好前進(jìn)準(zhǔn)備,步步為營(yíng),百折不撓,**終登上成功的巔峰。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)匱乏、營(yíng)銷(xiāo)技能低下等問(wèn)題,在策劃與設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查方法、營(yíng)銷(xiāo)推廣手段、合同制定,法律法規(guī),房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí),金融,建筑學(xué)等諸多方面一片空白,操作起來(lái)雜亂無(wú)章,甚至根本就會(huì)做這些事,只知靠送禮、宴請(qǐng)、降低傭金,暗想操作等給“回扣”來(lái)推銷(xiāo)商品,其專(zhuān)業(yè)知識(shí)的貧乏令人吃驚。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在財(cái)務(wù)方面雖然會(huì)計(jì)算購(gòu)進(jìn)、銷(xiāo)售、毛利、部分,變成本價(jià)格,但對(duì)費(fèi)用水平、資金周轉(zhuǎn)、進(jìn)銷(xiāo)成本、資金利稅率投資價(jià)值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的財(cái)務(wù)報(bào)表。這樣的經(jīng)紀(jì)人員如果不努力學(xué)習(xí),怎能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)決策呢?更不可能通過(guò)會(huì)計(jì)核算來(lái)調(diào)整銷(xiāo)售行為了。經(jīng)紀(jì)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)主要表現(xiàn)在四個(gè)方面:對(duì)公司要有全面的了解。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語(yǔ)。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知。同時(shí)還能準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)極可靠賣(mài)點(diǎn)等信息;另外還必須掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)如綠化率、建筑密度、使用面積等。掌握顧客的購(gòu)買(mǎi)心理和特性。要了解顧客在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中存在的求實(shí)、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。了解市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)組合策略等知識(shí)了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)常識(shí)。5心理素質(zhì).要求較強(qiáng)的應(yīng)變能力,為人真誠(chéng)自信,樂(lè)觀大方,有堅(jiān)韌I拔之毅力,能承受各種困難的打擊,責(zé)任感強(qiáng),自制力強(qiáng)。知識(shí):經(jīng)紀(jì)人的首要任務(wù)是銷(xiāo)售,如果沒(méi)有銷(xiāo)售,業(yè)績(jī)就沒(méi)有有希望,企業(yè)也沒(méi)有希望。同時(shí),銷(xiāo)售代表的工作還有勢(shì)在拓展,只有銷(xiāo)售也是沒(méi)有希望的,因?yàn)槟沅N(xiāo)售出去的是房子和服務(wù),而只有不斷拓展市場(chǎng),以誠(chéng)信待客戶(hù),才能夠建立起長(zhǎng)期的市場(chǎng)地位,贏得長(zhǎng)期的市場(chǎng)份額,為企業(yè)的銷(xiāo)售渠道建立了重要的無(wú)形資產(chǎn),為自己贏得了穩(wěn)定的業(yè)績(jī)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,不僅僅是帶客戶(hù)看看房子、談?wù)剝r(jià)格、簽約和收取傭金,應(yīng)該掌握更多的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí):金融、保險(xiǎn)、投資理財(cái)、法律、物業(yè)管理、裝修裝飾等等,給客戶(hù)提供全面的投資

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• 問(wèn) 公司商鋪轉(zhuǎn)讓一般要怎么才能做好？
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  1、做好多方面才宣傳廣告：如在報(bào)紙，網(wǎng)站，社區(qū)公告墻等發(fā)布消息。2、把商鋪整理的干凈整潔，物品擺放布局合理，給人一看就覺(jué)得這個(gè)點(diǎn)不錯(cuò)。3、為自己的轉(zhuǎn)讓找一個(gè)合適的理由， 合情合理**好。4、客觀介紹以前的客戶(hù)情況，讓別人覺(jué)得接手能賺。5、幫客戶(hù)分析他將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況。

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• 問(wèn) 出租房的管理怎么才能做好呢？
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  建議使用“房東利器”這個(gè)軟件。 在房東利器出現(xiàn)之前，每每到收租時(shí)，房東們需要手拿著表格、到一間又一間出租屋前抄水電表燃?xì)獗怼⒃诒砀裉顚?xiě)信息、然后回到辦公室、計(jì)算出水電費(fèi)、錄入表格記錄好、還得手寫(xiě)收據(jù)、**后再親自送到一間又一間出租屋的租客手中收取租金。有時(shí)候一個(gè)不小心，很容易搞錯(cuò)，浪費(fèi)了人工，還損失了金錢(qián)。這讓廣大房東們很是焦頭爛額。 　　“收租的過(guò)程，程序繁瑣；忘記收租是房東很容易遇到的問(wèn)題；還有，房東多是通過(guò)紙質(zhì)的文件保存出租屋信息，很容易丟失……等等很多問(wèn)題”。時(shí)至今日，房東們通過(guò)房東利器，就可以在手機(jī)上非常便捷地進(jìn)行：房產(chǎn)管理，租客管理，賬單管理，水電費(fèi)計(jì)算，收租提醒，發(fā)送賬單等操作。收租不用再跑來(lái)跑去，直接就可以在手機(jī)上完成操作。 　　房東利器作為國(guó)內(nèi)**早開(kāi)發(fā)和開(kāi)拓市場(chǎng)的收租管理工具，相比其他同類(lèi)的收租管理工具，房東利器質(zhì)量更高、功能更完善、用戶(hù)基數(shù)大、口碑也非常好。房東利器能夠從眾多應(yīng)用里脫穎而出，正是因?yàn)樘厣墓δ堋?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品體驗(yàn)、才能從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中勝出，獲得優(yōu)質(zhì)的用戶(hù)。 主要功能房產(chǎn)管理租客管理賬單管理水電費(fèi)用計(jì)算收租提醒發(fā)送賬單等；界面簡(jiǎn)潔清晰操作簡(jiǎn)單實(shí)用讓您輕管理房子。房東必備利器目前蘋(píng)果商店安卓市場(chǎng)都能下載。 。。。

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• 問(wèn) 出租房屋登記要怎么才能做好？
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  一定要誠(chéng)信。1、合同是基礎(chǔ)。租賃是一種民事法律關(guān)系，在房屋租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。2、備案要前置。備案登記是房屋租賃各項(xiàng)工作的前置性工作，沒(méi)有備案登記，一切無(wú)從談起。實(shí)行備案登記也是出租房進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，它絕不是簡(jiǎn)單的登記和收費(fèi)，而是對(duì)出租房屋的主體資格審查，對(duì)不符合法規(guī)和政策的房屋不予登記。對(duì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋進(jìn)行信息錄入和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。3、內(nèi)容要準(zhǔn)確。房屋租賃合同中，出租方和承租方雙方就出租面積、租金的標(biāo)準(zhǔn)、租金給付的方式，要作詳盡的約定，這是備案登記、對(duì)征收房產(chǎn)稅款的重要憑據(jù)，所以要求備案登記審查中要尤為注意查驗(yàn)、識(shí)別。4、范圍要覆蓋。目前我市租賃管理的過(guò)程中，實(shí)施租賃房屋租賃備案，已經(jīng)成了租賃管理的核心環(huán)節(jié)。登記備案制度的改革使過(guò)去的被動(dòng)管理變成了主動(dòng)管理。在理論上，要求完全覆蓋到轄區(qū)內(nèi)所有房屋存量市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。

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