為什么二手房有價無市? 我國調(diào)控房價為什么不降低二手房價格

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• 158****4668

  定房地產(chǎn)價格的是增量（新房）而不是存量（二手房）。
  假如二手房售價100萬，新房售價下降到80萬，那么購房者會買誰？毫無疑問，一定是新房，這時二手房的報價必須同步跟進，否則他的報價就構不成交易，沒有交易支撐的價格沒有意義。
  同理，當新房價格上漲時，二手房主為了獲得更大收益，一定會跟風上漲。
  關注房價，只需關注新房即可。
  　2015年3月18日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與1月相比，70個大中城市中價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個；與去年同月相比，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。
  現(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在試探性的降價了，如果銀行繼續(xù)縮進銀根，房價必跌！

  查看全文↓ 2019-01-25 09:24:08
• 146****5612

  2017年7月19日，國統(tǒng)局發(fā)布了2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房價環(huán)比下降。
  
  數(shù)據(jù)：一線城市穩(wěn)中有降，指數(shù)9連陰
  
  從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，70個城市中新建商品住宅價格環(huán)比下跌的城市有6個，比上月減少3個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市有9個，比上月增加2個。70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續(xù)9個月回落，6月份比5月份分別回落2.6和1.9個百分點。
  
  4個一線城市新建商品住宅價格指數(shù)廣州上漲0.5%，漲幅4個城市之首，漲幅比前期減少0.4個百分點。深圳漲幅為0。北京下跌0.4個百分點，上海環(huán)比下跌0.2%。2線城市中，無錫、福州、成都出現(xiàn)下跌，跌幅在0.2-0.3個百分點。有些城市在下跌后出現(xiàn)小幅反彈，不過總體而言15個熱點城市呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。shzyshange44
  
  二手住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有降格局，尤其是熱點調(diào)控城市延續(xù)降溫格局。4個一線城市中，北京環(huán)比下跌1.1%，跌幅擴大0.2個百分點。上海二手房價格下跌0.1個百分點。上海已經(jīng)從漲幅收窄，到5月出現(xiàn)停漲，現(xiàn)在出現(xiàn)環(huán)比下跌，拐點已經(jīng)出現(xiàn)。深圳環(huán)比下跌0.3個百分點。廣州上漲0.8%，漲幅擴大0.3個百分點。二線城市中天津環(huán)比跌幅0.9%，跌幅擴大。廈門、合肥環(huán)比下跌0.4個百分點。
  
  分析：調(diào)控政策出臺，推盤策略有調(diào)整
  
  6月是各房企做半年業(yè)績的時間，和以往不同，今年上海市場這種動力不足。相反，淡季特征提前釋放出來。6月起步只有15萬方/周，隨后不斷下行，**后一周雖有翹尾，但這種放量來的太晚，難改低迷大勢。
  
  市場表現(xiàn)清淡一方面和調(diào)控有關，6月以來部分銀行收緊房貸利率優(yōu)惠，有的銀行甚至將上海首套房利率提高到標準利率1.1倍，直接影響買家積極性。其次，隨著半年樓市清淡走勢，買家預期早已發(fā)

  查看全文↓ 2019-01-25 09:24:03
• 141****5523

  一大波樓市調(diào)控之后，房價真的降了嗎？
  
  
  
  先看一組官方數(shù)據(jù)，來自中國70個大中城市的5月房價數(shù)據(jù)顯示：
  
  
  
  1、15個熱點城市新房“漲幅”比4月份全部回落，其中 9個城市新房價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。
  
  
  
  2、70個大中城市中一線城市新房和二手房價格同比漲幅均連續(xù)8個月回落；二線城市新房和二手房價格同比漲幅分別連續(xù)6個月和4個月回落。
  
  
  
  3、北京新房價格環(huán)比4月持平，但二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅位列70個城市的首位。
  
  
  
  
  這組數(shù)據(jù)透露了什么信號？當前樓市的特點是：一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制，三四線城市總體升溫。兩年前房價領漲的一二線城市開始進入到調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動房價上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現(xiàn)在市場出現(xiàn)逆轉，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫存明顯提速，同時也接下了一二線城市房價上漲的接力棒。
  
  
  
  但整體來看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫，而且在這70個樣本城市中，北京二手房領跌全國，這是罕見的。從房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)來看，北京二手房普遍跌幅應該在5%以上，個別區(qū)域如遠郊區(qū)縣要大一點。
  
  
  
  除此之外，樓市調(diào)控的緊箍咒開始發(fā)作了，環(huán)北京城市圈的房價更危險。
  
  
  
  在經(jīng)歷了3月21日及6月9日兩輪調(diào)控之后，燕郊樓市已今非昔比，尤其是6月9日三河市發(fā)布“外地人三年社保才可購房”的要求，并且提出把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平上，讓這個火得不能再火的環(huán)京樓市“停火”了。目前燕郊二手房降價幅度在每平方米四五千元，個別房源業(yè)主急售達到每平方米八千元。即便是降價甩賣，也是有價無市，以前每月成交10套，現(xiàn)在僅能成交1套。
  
  
  
  應該說，限購、限貸、限離、限售甚至是限價的超級五限政策，算是把這一輪房地產(chǎn)泡沫給壓制住了。
  
  
  
  
  而且，剛剛，樓市又傳來一個利空。
  
  
  
  銀監(jiān)會主席郭樹清表示，要堅決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。之前，銀監(jiān)會已經(jīng)進行了雷厲風行的銀行監(jiān)管，并取得了一定的成效。比如，以下三點：
  
  
  
  第一，嚴格規(guī)范和清理銀行委外投資，這使得銀行的資金不得違規(guī)進入股市、債市、房地產(chǎn)市場。
  
  
  
  第二，商業(yè)銀行的同業(yè)業(yè)務，必須穿透**基礎的底層資產(chǎn)，也就是資金去向必須明晰，防止銀行資金進入房市。
  
  
  
  第三，警告民營銀行不能成為大股東的提款機，規(guī)范和整頓銀行業(yè)。
  
  
  
  這些政策，每一招都是限制銀行資本進入樓市。
  
  
  
  
  由于商業(yè)銀行都有規(guī)模擴張的內(nèi)在沖動，而且銀行本身就追求利潤的，尤其是在利潤巨大的樓市面前，天量信貸涌入樓市，擠壓實體經(jīng)濟資金已成為不能忽視的問題。
  
  
  
  在這種情況下，銀監(jiān)會出招了，約束商業(yè)銀行的合規(guī)的、違規(guī)的資產(chǎn)過度擴張。也只有這樣才能真正降低負債率，降低杠桿率，化解銀行的系統(tǒng)性風險，為中國的金融體系長期健康打下基礎。
  
  
  
  如果不約束銀行，是很難控制房地產(chǎn)泡沫的，如果銀監(jiān)會不去約束商業(yè)銀行將信貸資金大量投向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價格還會上漲。在一系列的措施打壓之下，接下來房地產(chǎn)信貸肯定是會偏緊的。
  
  
  
  由此可見，中央調(diào)控樓市一招比一招狠，在樓市降溫的歡呼聲中，有人恨不得高昂的房價腰斬。調(diào)控之下，突然間的暴跌對中國樓市就一定好嗎？
  
  
  
  有分析認為，樓市**大的風險是什么？不是房價上漲，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盤了。從各國樓市發(fā)展的經(jīng)驗來看，一旦房地產(chǎn)這個超級資產(chǎn)價格崩盤，接下來就是嚴重流動性危機、金融危機，**后是經(jīng)濟危機。
  
  
  
  首先，沒有人能保證一旦樓市調(diào)控政策放松，新一輪的房價泡沫會不會卷土重來；其次，如果房價僅僅是不漲了，并不意味著泡沫就消失了，房價暴跌**大的可能性，就是出現(xiàn)在房價暴漲之后。
  
  
  
  對此，可以對比一下香港，同樣是中國的城市，北上廣深是一線，香港還是全球一線城市。
  
  
  
  數(shù)據(jù)顯示，今年一季度香港房價漲幅是14%，這個漲幅位居全球第二，僅次于冰島。在樓市泡沫閃現(xiàn)的時候，香港為什么**擔心房地產(chǎn)暴跌風險？因為他們嘗過樓市暴跌崩盤的痛苦。
  
  
  
  1997年以來，香港樓市經(jīng)歷了“十上十下”，回落幅度**大為1997年至1998年，由于過度炒賣、借貸和過度供應，樓價下跌了41.2%，直至2003年后才扭轉。
  
  
  
  而北上廣深，哪個城市承受得起這樣的樓市暴跌風險？或許，樓市**大的風險是突然暴跌引發(fā)的崩盤。樓市調(diào)控到了需要建立長效機制的時候，需要從多角度下手，提供整體解決方案。同時，在調(diào)控樓市之時，也不妨給實體經(jīng)濟一點時間，等一等經(jīng)濟回升的腳步，推動中國經(jīng)濟全面由虛入實。
  
  
  
  那么，在樓市降溫陰霾的籠罩之下，未來樓市走勢如何？
  
  
  
  
  在多重壓力下，一二線城市將進入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。雖然三四線城市的房價繼續(xù)高位運行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。作為中國地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，在今年6月5日，萬科董事會秘書朱旭還公開表示：公司對下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展保持謹慎態(tài)度，未來的形勢可能會比想象中更嚴峻。
  
  
  
  對于購房者而言，如果一定要入場賭一把這瘋狂的樓市，就要跳出政策的周期來看房價的走勢。一二線城市房價已經(jīng)漲起來了，而且被樓市調(diào)控限定的不能動彈，是否應該去三四線城市搶房呢？
  
  
  
  中國的三四線城市，大體分兩種情況：
  
  
  
  一是經(jīng)濟基礎不錯，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環(huán)中，這些城市房價相對于核心城市較低，與核心城市的購房行為之間有某種互補，所謂溢出效應主要指這些城市。
  
  
  
  另一類則純粹因為價格相對偏低，但住房的存量很大，經(jīng)濟基礎也一般，未來不會出現(xiàn)大量的人口流入的城市。對于這些城市，如果購買自住，無疑可以，但如果用于投資，這種選擇非常危險。
  
  
  
  從中國5月的房價數(shù)據(jù)來看，在一二線城市降溫的情況下，三四線城市卻極為火爆，5月份環(huán)比上漲前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。
  
  
  
  對于一二線城市房價降溫，三四線城市樓市火爆的反差，經(jīng)濟學家馬光遠認為：一二線降溫，三四線瘋漲只是政策周期導致。對于房地產(chǎn)長期的走勢，

  查看全文↓ 2019-01-25 09:23:58

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• 問 為什么二手房有價無市? 二手房真的有價無市嗎
  答

  目前市場上確實存在用“均價”來吸引購房人的廣告。一些開發(fā)商在樓盤推廣時，打出的均價，可能并不是這個項目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”**低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、采光都不是**差的，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。　　“均價”，顧名思義當然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但“均價”不是簡單的**高價與**低價的算術平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。　　一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準：是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價?！　《恳粋€單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產(chǎn)生用“均價”的價格，買不到自己合適的房子?！　∫话銇碚f，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積**高價與均價相差5％-8％，高層是在15％-20％之間、采光、通風等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產(chǎn)生用“均價”的價格，買不到自己合適的房子。

  全部5個回答>
• 問 為什么網(wǎng)上的二手房價格會如此低？？
  答

  基本網(wǎng)上北京二手房出售信息的報價都低于市場價，都是為了一個目的吸引客戶！實際和網(wǎng)上報價有差別是很正常的，不過差別不要太離譜就行。其實報價也不是死的，如果價格特高，那也可以和業(yè)主侃侃，能侃下多少，就看你本事了。

  全部3個回答>
• 問 二手房價格？
  答

  很多，我們德佑地產(chǎn)是三亞**大的，基本上每個小區(qū)都有房，基本上也是一個小區(qū)一個價，您看您要那塊區(qū)域的，我都可以報給您

  全部8個回答>
• 問 二手房貴嗎? 二手房價格由什么決定？
  答

  二手房的市場并不小，但是與之相比，大家對于二手房價格評估標準的了解并不多。房子價格**主要是由地價和建筑物決定的，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。1、地理位置地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地;在地段等級高的地方本身土地成本就高，所以房屋的價格會更高。2、環(huán)境因素土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標的限制，也會影響土地價格。比如小區(qū)的平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設及中**區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的教育地產(chǎn)，如果房子處于某重點**、**的學區(qū)，那么即使是房齡再老、裝修再簡陋那么價錢也是相當可觀的。3、交通因素交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達情況、公交線路數(shù)量、到達車站所需時間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過、是否緊鄰主干道等。土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設狀況、寬窄程度、運輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。4、房屋本身的因素對二手房的價格影響較大的是房屋成新率、產(chǎn)權性質(zhì)、樓層、朝向及戶型格局。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響，南北通透的房子相比其他朝向的房子價格可能高一點。方便合適的樓層相較于其他樓層價格更高。房屋的裝修也會影響到房價，本身裝修好的房屋勢必價格更高。產(chǎn)權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優(yōu)惠價住宅。對于地段相似的二手房來說,商品房住宅的價格**高,成本價住宅次之,標準價或優(yōu)惠價住宅價格**低。5、心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或是處于交通便利等因素，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大大部分人還是會選擇新房?？紤]到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價便宜8%。6、人為因素不同的評估機構和不同的賣家會使相同條件下的二手房也存在差價，控制在一定范圍之內(nèi)的差價是很正常和不可避免的。

  全部3個回答>
• 問 我國為什么對二手房進行征稅
  答

  對二手房交易征稅**冠冕堂皇的理由是“抑制房地產(chǎn)炒作”，其實一分析就知道這是荒唐的邏輯，哄抬房價的是房地產(chǎn)商，買現(xiàn)房的人**多相當于股市里的散戶，跟著房地產(chǎn)商這個大莊吃口剩飯而已，打擊追漲的散戶能遏制股市炒作么？不能。同樣道理，打擊倒賣現(xiàn)房的也不可能抑制房價炒作。本質(zhì)上國家是在打擊二手房交易市場，想想看，這些稅負增加的交易成本**終必然被轉嫁到購二手房者頭上，從而提高了二手房的價格，減少了二手房與一手房的價格差距，**大的受益者顯然是與二手房市場存在競爭關系的人，自然就是房地產(chǎn)開發(fā)商了。所以這個政策本質(zhì)上是保護開發(fā)商利益，同時是稅務機關得利的行為，根本不是保護普通公民

  全部2個回答>