??買賣二手房風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些呢？

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• 133****9084

  買賣二手房，賣方的唯一風(fēng)險(xiǎn)就是過戶后買方不付尾款，不過正常操作是不會出現(xiàn)這種情況的，交易流程如下：
  
  
  1. 簽訂合同
  2. 到銀行簽訂貸款合同（全款付沒有這一步）
  3. 審核通過后到房管局辦理過戶（全款購房的話辦理過戶的時(shí)候買方把尾款付清，然后辦理單方取件）
  4. 辦理過戶后取產(chǎn)權(quán)證交給銀行（全款房買賣到這里就結(jié)束了）
  5. 銀行放款
  6. 交易結(jié)束
  

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:54
• 154****3913

  風(fēng)險(xiǎn)一：來自房屋本身方面的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  1、對房屋所在片區(qū)考察不仔細(xì)。
  對居住影響比較大的不利因素比如，小區(qū)距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場，陵園墓地。如果不慎購買了這些片區(qū)的房子，從風(fēng)水角度來看也是很不利的，即使以后賣房也會很難**的。無論這樣的房子多便宜，我們都要避免購買。
  2、房屋有嚴(yán)重的質(zhì)量問題。
  如年代久的單板房（預(yù)制板）頂樓的房子已發(fā)生漏水問題。
  3、房屋產(chǎn)權(quán)問題。
  比如交易的房屋為非法建筑或者已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋權(quán)屬存在爭議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。房屋已經(jīng)出租，沒有得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明；房屋已經(jīng)抵押，沒有得到抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的聲明；依法被查封的房屋。
  
  風(fēng)險(xiǎn)二：來自中介方面的風(fēng)險(xiǎn)
  
  二手房交易比較復(fù)雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專業(yè)，通常大家購買二手房都是通過二手房中介公司，通過正規(guī)的信譽(yù)好的公司來交易，為買賣雙方規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，也為買賣雙方節(jié)約大量的時(shí)間精力。但是有些不法二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者，從而為交易雙方帶來不必要的麻煩和損失?，F(xiàn)在我將二手房中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常存在的問題總結(jié)以下幾個(gè)方面。
  1、中介公司不讓購房者與房主見面，從中賺取差價(jià)。
  為牟取**大的利益，某些二手房中介公司在沒見到出售方時(shí)會要求購買方先以較高的價(jià)格下取一定數(shù)量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個(gè)客戶約見房東以較低的價(jià)格簽下定金合同，中介公司以全部購房款支付給出售方后要求出售方在公證部門做委托授權(quán)書，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產(chǎn)過戶給真正的購房方。這樣中介公司的差價(jià)就賺到了。這部分差價(jià)通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介費(fèi)的收益，所以某些小公司會以較低的中介費(fèi)為誘餌來吸引客戶，實(shí)際上小公司又以賺取差價(jià)的形式讓購房者買單。
  2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購房者的規(guī)劃情況和房屋質(zhì)量問題。
  職業(yè)道德差的經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經(jīng)紀(jì)人也是很重要的。
  3、簽訂不公平合同。
  中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
  4、中介公司操作流程不規(guī)范。
  如在未查詢交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。
  
  風(fēng)險(xiǎn)三：來自交易主體雙方的風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、來自出賣方的風(fēng)險(xiǎn)。
  非真實(shí)的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證；出售方已收取定金后，有其他買方出更高價(jià)格，出售方有利可圖時(shí)違約。
  2、來自購買方的風(fēng)險(xiǎn)。
  購房前未了解自己的貸款資格而導(dǎo)致貸款審批不過。買方無購房資格，不符合目前現(xiàn)行的限購政策。

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:48
• 133****7924

  二手房交易流程賣房注意事項(xiàng)，賣房作為出讓房屋產(chǎn)權(quán)的一方也存在存現(xiàn)，那么在交易過程中應(yīng)該注意哪幾方面的風(fēng)險(xiǎn)呢?
  　　二手房交易流程中，大多數(shù)人都關(guān)注買房者的利益，忽略了賣房者其實(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這其中就要注意一下四個(gè)環(huán)節(jié)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  　　明確方式期限
  　　賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但**后簽約的肯定是他人。所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
  　　謹(jǐn)慎收取定金
  　　二手房交易流程進(jìn)行到議價(jià)過程的時(shí)候，中介公司找到客戶后會同賣方議價(jià)。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
  　　簽約注意三點(diǎn)
  　　一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買方，**好在合同中寫下來;二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
  　　取得放款承諾
  　　簽約時(shí)，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方**好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
  　　以上有關(guān)二手房交易流程賣方注意事項(xiàng)由法律快車房地產(chǎn)法整理，更多相關(guān)內(nèi)容，請點(diǎn)擊：二手房交易流程

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:42
• 145****9631

  二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及二手房買賣手續(xù) 如何避免 1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房價(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對方反悔。 2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。 3、買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  

  查看全文↓ 2019-01-26 15:25:37

相關(guān)問題

• 問 二手房稅費(fèi)主要有哪些?
  答

  二手房買賣所涉及的稅費(fèi)有： 1、契稅：普通住宅按買價(jià)征收1.5%;非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);2、營業(yè)稅(賣方)：對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房 收入全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買普通商品住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅;對個(gè)人購買非普通商品住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷 售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;3、個(gè)人所得稅(賣方)：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價(jià)的20%收取; 4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半;5、登記費(fèi)：80元，買方繳納。營業(yè)稅及個(gè)稅繳納年限的規(guī)定按照孰先的原則以取得房產(chǎn)證的時(shí)間或契稅完稅憑證上的 時(shí)間為準(zhǔn)。

• 問 二手房買賣要交什么費(fèi)呢？主要有哪些啊？
  答

  一般的情況二手房交易過戶需要交納的稅費(fèi)：一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費(fèi)：3元/平方米3、 測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 交易費(fèi)：3元/平方米2、 營業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 3、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）二手房過戶資料：　　1、房屋所有權(quán)證書　　2、房屋測繪圖紙(房地產(chǎn)交易中心提供)　　3、房屋查檔證明(房地產(chǎn)交易中心提供)　　4、房地產(chǎn)評估報(bào)告　　5、房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本、(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結(jié)婚證)　　6、房屋買賣合同　　7、房地產(chǎn)過戶申請表、保證書。(房地產(chǎn)交易中心提供)　　8、買房的身份證

  二手房出售注意事項(xiàng)主要有哪些呢？

  答

  二手房交易注意事項(xiàng)：（1.）房屋手續(xù)是否齊全　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

  全部5個(gè)回答>
• 問 二手房稅費(fèi)主要有哪些？不是很明白這個(gè)啊，求解答！謝謝！
  答

  1、契稅：一般是房款的1% （面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）2、營業(yè)稅：房產(chǎn)證未滿5年的交5.6%，產(chǎn)證滿五年可以免交營業(yè)稅。3、? 個(gè)人所得稅，1%（房產(chǎn)證滿5年并且是少有住房的可以免除）4、交易費(fèi)：3元/平方米（但是一般需要買房人把雙方的交易費(fèi)都交了，也就是6元每平米）5、測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定6、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房購房合同注意事項(xiàng)主要有哪些？
  答

  一、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng)1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。2、注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金房屋價(jià)款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價(jià)，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房價(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。4、注意對交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。5、注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。二、如何避免購房風(fēng)險(xiǎn)1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關(guān)事宜，賣方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對委托代理手續(xù)（經(jīng)公證的授權(quán)委托書）要嚴(yán)加審查其真實(shí)性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限；2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對人相關(guān)資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》；產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本，應(yīng)根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同；3、簽訂合同時(shí)，買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的：產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件（如有代理人，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書原件；如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件）、手寫房屋未出租聲明原件；4、認(rèn)真、完整填寫《存量房屋買賣合同》：（1）雙方通訊地址一定要詳細(xì)，不要簡單地按身份證地址填寫；（2）違約金的數(shù)額或計(jì)算方法一定要填寫（不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過低，要起到約束雙方的作用（違約會付出很大代價(jià)，違約的可能就會大大降低）；（3）合同附件的空白處要認(rèn)真填寫付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時(shí)辦理或提前辦理，買方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管）；（4）對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時(shí)間約定要合理，避免時(shí)間過短、時(shí)間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生；（5）如房屋存在抵押情況，可約定買受人將部分**款直接支付給出賣方的貸款銀行，出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣人由其自行解押；（6）如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時(shí)就在合同附件二上簽名，切不可聽信個(gè)別無知的中介公司工作人員“沒關(guān)系，日后再補(bǔ)簽，日后提供手寫證明”意見。5、不宜約定發(fā)生爭議時(shí)提交仲裁委員會仲裁，因?yàn)橘M(fèi)用相對較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請財(cái)產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時(shí)通過訴訟解決；6、交付、支付的任何物品、錢款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù)；7、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。

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