首套房定義是什么? 怎樣定義首套房和二套房

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• 151****3634

  房產(chǎn)部門要輸入你及你愛人的名字和身份證號碼，如果在房產(chǎn)登記系統(tǒng)里沒有查到你們名下的房產(chǎn)，就可以認定你們是首套房，如果查到了，就不能按首套房辦理了。

  查看全文↓ 2019-03-03 15:21:56
• 138****3122

  首套房二套房的認定標準：
  1、全款買過一套房,貸款買房——算首套；
  2、貸款買過二套以上房,后來全部賣掉,通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn),但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄,再貸款買房——算首套；
  3、夫妻兩人,一方婚前買房使用商業(yè)貸款,另一方婚前購房用的是公積金貸款,婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清,銀行業(yè)金融機構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例;若貸款未還清——算二套房以上；
  4、貸款買過一套房,商業(yè)貸款已結(jié)清,再貸款買房——算首套。若貸款未結(jié)清——算二套；
  5、全款買過一套房,后來賣掉了,房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn),再貸款買房——算首套；
  6、當?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的,銀行盡職調(diào)查核實購房人已有一套住房的,再貸款買房——算首套；
  7、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄,全都已還清且出售,同時能夠提供兩套住房出售的證明,這種情況下再貸款時——算首套；
  8、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清,另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清,申請商業(yè)貸款再買房——算首套；
  9、夫妻兩人,一方婚前有房但無貸款記錄,另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn),婚后買房申請貸款——算首套；
  10、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄,一套已還清,另一套未還清,此時再貸款認定為二套房以上。

  查看全文↓ 2019-03-03 15:21:52
• 143****8377

  前言
  
  2019年1月1日生效的《關(guān)于印發(fā)個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》（國發(fā)[2018]41號）中有這樣一條規(guī)定：發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限**長不超過240個月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。也就是說，首套房貸款利息支出可享受稅前扣除優(yōu)惠，同時只要納稅人享受了一次首套房的利息扣除，即便此后按照首套房貸款政策執(zhí)行的情形，也不能稅前扣除。
  
  那么首套房是怎么認定的？其實在不同的時間點和不同的地區(qū)，其界定標準并不一樣，本文在結(jié)合法規(guī)的基礎(chǔ)上，對首套房的界定進行梳理。
  
  本文綱要
  一、全國性首套房界定
  
  二、全國性**款比例規(guī)定
  
  三、首套房的貸款利率
  
  四、16個熱點城市首套房的界定及**比例
  
  一、全國性首套房界定
  
  一直以來，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度都是“房住不炒”，住房一直是普通老百姓的基本生活需求，為了給大家的基本生活提供保障，國家給購買首套房的人提供了優(yōu)惠政策，而購買二套房、三套房享受不到。例如，中國人民銀行規(guī)定，我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠，除此之外，首套房、二套房及以上套數(shù)的貸款**比例也有較大的差異。因此，弄清楚首套房如何界定非常關(guān)鍵。
  
  （一）首套房概念
  從字面層面意思理解來看，首套房主要符合以下特征：成年人擁有產(chǎn)權(quán)的人生第一套房，也是在全國范圍內(nèi)擁有的唯一住房。
  
  通過查閱相關(guān)資料，筆者發(fā)現(xiàn)所謂首套房一般需要同時滿足三個條件：
  
  買房人年滿18周歲；
  
  所購房為普通住房；
  
  購房人現(xiàn)在名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。
  
  當然，以上第三個條件也有例外的情形，例如，按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房，或者與父母一起購買的除外。
  
  我們重點來解釋一下子女和父母共同買房，子女今后再買房是否屬于首套房的幾種情形。
  
  首先我們需要明確的是，認定房貸次數(shù)是以借款人家庭為單位來認定，包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說成年子女在界定是否享受首套房優(yōu)惠政策的時候，與父母名下房產(chǎn)并不掛鉤。為更好理解這一概念，我們做以下假設(shè)：
  
  案例一：在小明15歲的時候，小明的父母以自己和小明的名義購買了一套房子，小明在成年以后再次購房，屬于首套房。
  
  案例二：小明年滿18歲后，小明的父母以自己和小明的名義購買了一套房子，小明此后購房，則可能屬于二套房。
  
  （二）首套房認定
  至于何為首套房，其實目前并未有明確的定義，只是相關(guān)法規(guī)規(guī)定了在申請住房按揭貸款時，在滿足何種條件下，銀行可按照首套房政策執(zhí)行，否則執(zhí)行二套房及以上信貸政策。
  
  2007年，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)452號）則規(guī)定，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如果其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。其他均按第二套房貸執(zhí)行。
  
  2010年，人民銀行、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》（建房[2010]83號）中，確定了二套房認定標準，也就是符合以下三種情形之一的，均按第二套房貸執(zhí)行：
  
  借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上成套住房的（“認房”）；
  
  有購房貸款記錄：借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款購買住房的（“認貸”）；
  
  貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的（“認調(diào)查”）。
  
  上述二套房的認定標準實際上執(zhí)行“認房又認貸”，也就是只有借款人名下無房且沒有住房貸款記錄，才會被認定為首套房，兩個條件有其中任何一項不滿足，也就是如上述所說的有房或者有購房貸款記錄的，均不能算作首套房。
  
  2014年，關(guān)于首套房的認定標準有所放松。2014年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》（銀發(fā)[2014]287號），其中規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。
  
  287號文一定程度上放松了2010年83號文對在申請住房按揭貸款過程中，執(zhí)行首套房政策，還是二套房政策的認定標準，執(zhí)行“認貸不認房”標準。也就是說，在287文下，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使買家名下已有一套房，銀行依然可以執(zhí)行首套房貸款政策。
  
  當然，如果買家在銀行征信系統(tǒng)里，已經(jīng)登記有一條貸款買房的信息，但同時貸款還未結(jié)清，這一情形肯定按照二套房貸款政策執(zhí)行。另外還有一種情形是，如果買家名下已有2套及以上住房，并已結(jié)清相應購房貸款，又申請貸款購買住房，銀行可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。
  
  綜上所述，關(guān)于何為首套房，目前為止并未有明確的定義，而是在銀行在辦理住房按揭貸款的過程中，具體認定是否按照首套房政策執(zhí)行。
  
  總體來看，是否執(zhí)行首套房政策的認定主要有三種標準：
  
  認房不認貸：只要購房者名下無房，不管以前是否辦理過住房貸款，都是認定為首套房。
  
  認貸不認房：在銀行辦理房貸時，會考慮借款人的歷史貸款記錄，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使借款人名下已有一套房，依然執(zhí)行首套房貸款政策；而如果借款人在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有一條貸款買房的信息，并且貸款還未結(jié)清，那么又申請貸款買房時將界定該房為二套房或以上。
  
  認房又認貸：貸款買房時，如果借款人名下無房或者沒有住房貸款記錄，都將被認定為首套房?！罢J房又認貸”需要同時審查借款人的住房和貸款情況，是三者中**嚴格的認定標準。
  
  那么，在實際業(yè)務中，銀行在辦理住房按揭貸款過程中，具體如何“認房”和“認貸”呢？
  
  “認房”，其實也就是如何查詢借款申請人的房產(chǎn)信息？查詢首次購房信息，以購房合同中的購房人家庭為查詢依據(jù)，基于當?shù)刭彿慨a(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)，在產(chǎn)權(quán)登記信息庫中，無產(chǎn)權(quán)登記記載的，或者有產(chǎn)權(quán)登記，但是產(chǎn)權(quán)來源是自建、繼承、贈與、房改、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的，都屬于首次購房，房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處將給予出具《首次購房證明》。需要注意，查詢個人購房信息的地域，只限于出具《首次購房證明》機構(gòu)所登記的區(qū)域范圍。
  
  需要注意的是，雖然不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實現(xiàn)，但是房產(chǎn)信息并不必要在不動產(chǎn)系統(tǒng)登記，而房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)現(xiàn)在還沒有全國聯(lián)網(wǎng)的，也就是說，本地房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)無法查出未辦理貸款的異地房產(chǎn)。
  
  所謂“認貸”，也就是在央行征信系統(tǒng)中查詢借款人是否存在住房貸款記錄，由于銀行貸款記錄可在全國內(nèi)查詢，因此，不論購房申請人的房產(chǎn)何時何地有過貸款，都可以在銀行查出來。

  查看全文↓ 2019-03-03 15:21:47

相關(guān)問題

• 問 如何定義首套房? 首套房定義是什么 什么是首套房
  答

  大多銀行對于首套房和非首套房貸款的利率都有一定的比例分別，對于長達20或者30年的還款周期，更是一筆很大的利息支出。那么你知道什么是首套房嗎？我們應該如何認定首套房？一、什么是首套房首套房是指購買僅擁有一套住房，以國家對首套房的的認定標準。中國人民銀行規(guī)定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠和低**比率等優(yōu)惠政策。所謂的“首套房”得同時滿足三個條件：1、買房人年滿18周歲；2、買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優(yōu)惠）；3、購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。2014年9月30日，中國人民銀行正式發(fā)布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策。想要按照購買“首套房”享受各種稅費 減免和貸款優(yōu)惠，必須由購房人本人提出申請，憑購房合同 和身份證件，到所購房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易提交申請。各交易自受理之日起7個工作日出具首次購房證明。

  全部5個回答>
• 問 公積金首套房和二套房的定義
  答

  申請公積金貸款買房時候的首套房，指的是以家庭為單位，在房產(chǎn)登記系統(tǒng)當中名下無任何房產(chǎn)的情況之下，可以認定為是首套房。首套房不僅能夠享受到更為優(yōu)惠的**標準以及貸款利息，而且針對于個人所得稅上發(fā)生的首套住房貸款利息支出，可以按照每月1000元的標準定額扣除?，F(xiàn)在許多城市推出的限購政策，針對購買首套房的人提供了更為優(yōu)惠的福利，而購買二套房或者是三套房，不僅貸款利息會有所上升，而且**比例也會有所增加?，F(xiàn)在我國對于二套房的認定標準是認房又認貸，提出抵押貸款申請的購房家庭，在當?shù)刈》康怯浵到y(tǒng)當中，如果已登記有一套或者一套以上的普通住宅，并且有過購房貸款記錄都屬于二套房的標準。一旦名下有房或者是有住房貸款的記錄，都不算作是首套房。

• 問 首套房的定義是什么? 第二套房怎么定義的？
  答

  首套房、二套房認定標準是什么?首先認定的標準是以家庭為單位。家庭這樣定義:1、夫妻+未成年子女算一個家庭2、成年單身個人也可算為一個家庭以下情況認定為首套房貸款買過一套房,商業(yè)貸款已結(jié)清,再貸款買房。貸款買過一套房,后來賣掉通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn),但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄再貸款買房。全款買過一套房再貸款買房。全款買過一套房后來賣掉了房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)再貸款買房。夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)婚后買房申請貸款。給大家總結(jié)幾種常見的二套房認定標準1、貸款買過一套房,商業(yè)貸款已結(jié)清,再貸款買房——算首套;若貸款未結(jié)清——算二套2、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄,一套已還清,另一套未還清,此時再貸款認定為二套房以上。

  全部5個回答>
• 問 公積金首套房和二套房的定義
  答

  公積金的首套房指的是夫妻雙方以家庭為單位，名下沒有房貸也沒有房產(chǎn)記錄，購買首套商品房或者是二手房等住宅類的住房被認定為是首套房。購買首套房，如果建筑平米在90平米以下，使用公積金貸款能夠享受**比例**低20%的優(yōu)惠政策，并且貸款的利率也會比較優(yōu)惠，在繳納契稅時能夠享受到1%的優(yōu)惠。二套房指的是以家庭為單位，名下已經(jīng)有一套住房或者是有貸款購房的記錄，再次購房都算作為二套房，不僅二套房的**會有所上升，并且貸款的利率也會有所增加。公積金購買二套房，**比例不能夠低于40%，并且貸款的額度也會有所降低，貸款利率上浮至住房公積金貸款基準利率的1.1倍。所繳納的契稅按照3%的標準進行收取，并且大多數(shù)的城市對于二套房的購買有著嚴格的限定。

• 問 首套房定義是什么
  答

  首套房的定義其實就是指購買人購買僅擁有的唯一住房，如果是首套房的話，那么購買者首先必須要年滿18周歲，并且自己的名下不可以有任何的一套房產(chǎn)，或者是不可以和他人共同購買任何一套住房，同時自己所購買的這套房子必須是普通住宅房，且房子的面積不能超過90平米，如果滿足這個條件，那么這套房子就可以被定義為是首套住宅房。其實在購買首套住宅房的時候，如果想要辦理貸款的話，那么是可以享受一些優(yōu)惠的，比如說首套房的貸款利率是比第2套住宅房的利率低一些的。另外如果是貸款購買首套住宅房的話，首付的比例也是比較低的。需要注意的一點是，如果別人贈送給自己一套住宅房，那么在這種情況下，如果繼續(xù)去購買房子的話，則是不能夠算作是首套住宅房。