商鋪是商品房嗎? 商鋪是否屬于商品房

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• 131****1567

  商品房包括普通商品房、住宅、商業(yè)、辦公、其他，所以商鋪也屬于商品房的一種，適用于以上各個(gè)法律法規(guī)文件。
  
  商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  
  它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

  查看全文↓ 2019-04-17 07:56:27
• 136****5054

  商品房包括普通商品房、住宅、商業(yè)、辦公、其他，所以商鋪也屬于商品房的一種，適用于你所說(shuō)的以上各個(gè)法律法規(guī)文件。

  查看全文↓ 2019-04-17 07:56:21
• 154****5289

  
  【解讀作者呂海波律師】裁判摘要：開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任。如商無(wú)充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分?jǐn)偟匠鍪劢o業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有明確取得業(yè)主同意的情況下，自行占有使用該房屋，不能視為業(yè)主默示同意由開(kāi)發(fā)商無(wú)償使用，應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主參照自該房屋應(yīng)當(dāng)移交時(shí)起的使用費(fèi)向開(kāi)發(fā)商主張賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；
  
  
  
  呂海波律師解讀：本判決的重要意義在于主要在于以下四點(diǎn)
  
  
  
  1、對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋，特別是公共配套設(shè)施房屋的舉證責(zé)任分配由開(kāi)發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任，完全符合民事訴訟相關(guān)規(guī)定和立法本意。
  
  
  
  2、開(kāi)發(fā)商或其他的第三人使用小區(qū)公共配套用房應(yīng)當(dāng)取得權(quán)利人（業(yè)主）同意，是物權(quán)絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)的一種體現(xiàn)；
  
  
  
  3、判定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自應(yīng)當(dāng)移交之日起房屋使用費(fèi)，對(duì)受侵害人進(jìn)行補(bǔ)償，體現(xiàn)我國(guó)民法的補(bǔ)償原則，消除受損害的權(quán)利。
  
  
  
  4、本案作為**高法公報(bào)案例予以發(fā)布，對(duì)全國(guó)各級(jí)法院在處理類似案件的過(guò)程中具有重大的指導(dǎo)意義。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  附:（判決書(shū)全文）
  
  
  
  江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院
  
  民事判決書(shū)
  
  (2017)蘇02民終5565號(hào)
  
  
  
  上訴人（原審被告）：宜興市恒興置業(yè)有限公司，住所地宜興市環(huán)科園興業(yè)路88號(hào)。
  
  法定代表人：施洪飛，該公司董事長(zhǎng)。
  
  委托訴訟代理人：施健，該公司總經(jīng)理。
  
  委托訴訟代理人：王龍杰，上海市萬(wàn)達(dá)律師事務(wù)所律師。
  
  被上訴人（原審原告）：宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會(huì)，住所地宜興市環(huán)科園興業(yè)路88號(hào)。
  
  法定代表人：徐法軍，該委員會(huì)主任。
  
  委托訴訟代理人：唐奇，宜興市太華法律服務(wù)所法律工作者。
  
  委托訴訟代理人：?jiǎn)谭?，宜興市豐義法律服務(wù)所法律工作者。
  
  原審第三人：南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司，住所地宜興市環(huán)科園興業(yè)路88號(hào)。
  
  負(fù)責(zé)人：張年富，該公司經(jīng)理。
  
  委托訴訟代理人：李祥春，江蘇朗華律師事務(wù)所律師。
  
  
  
  上訴人宜興市恒興置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒興公司）因與被上訴人宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱海德名園業(yè)委會(huì))、原審第三人南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司（以下簡(jiǎn)稱紫竹物業(yè)公司）物權(quán)確認(rèn)糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服宜興市人民法院（2017）蘇0282民初6674號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月27日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
  
  
  
  恒興公司上訴請(qǐng)求：駁回海德名園業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：
  
  
  
  1、本案涉及兩個(gè)不同的訴，海德名園業(yè)委會(huì)在一審第二次開(kāi)庭前增加確認(rèn)所有權(quán)的訴請(qǐng)，與起訴時(shí)的財(cái)產(chǎn)損害賠償屬于不同法律關(guān)系，應(yīng)另行起訴，不能在本案中增加，故一審程序違法。
  
  
  
  2、其公司在一審中要求對(duì)案涉會(huì)所的建設(shè)成本是否分?jǐn)偟胶５旅麍@商品房中進(jìn)行審計(jì)，但一審法院未予準(zhǔn)許，僅憑部分與客觀事實(shí)有出入的表述，就認(rèn)定會(huì)所的建設(shè)成本已分?jǐn)偟缴唐贩恐?，缺乏依?jù)。
  
  
  
  3、一審對(duì)會(huì)所的租金評(píng)估參照物業(yè)與會(huì)所不同，評(píng)估時(shí)并未考慮會(huì)所是在小區(qū)內(nèi)部的特殊性，因此一審法院對(duì)于租賃費(fèi)用的認(rèn)定不當(dāng)。
  
  
  
  4、會(huì)所系其公司獲得土地使用權(quán)并投入資金建造而成，至本案訴訟前，海德名園業(yè)委會(huì)并未認(rèn)為其公司存在侵權(quán)行為，也未提出過(guò)權(quán)利主張，這至少表明海德名園業(yè)委會(huì)對(duì)會(huì)所的使用狀況是同意的，也未要求支付對(duì)價(jià)，因此一審法院不能支持海德名園業(yè)委會(huì)提出自2018年起至今所有租金的訴請(qǐng)，法律沒(méi)有規(guī)定會(huì)所所有權(quán)歸于何方，其公司也不存在侵權(quán)行為。故請(qǐng)求二審法院依法改判。
  
  
  
  海德名園業(yè)委會(huì)答辯稱，根據(jù)恒興公司在一審中提供的證據(jù)及計(jì)算方式，表明案涉會(huì)所的成本已納入到海德名園商品房，對(duì)會(huì)所成本沒(méi)有審價(jià)的必要。會(huì)所一直由恒興公司使用，業(yè)主及業(yè)委會(huì)均沒(méi)有使用過(guò)會(huì)所，業(yè)委會(huì)自成立后，曾對(duì)會(huì)所多次向恒興公司提出主張，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)領(lǐng)導(dǎo)也組織雙方協(xié)調(diào)過(guò)此事，但恒興公司一直未歸還會(huì)所。對(duì)于會(huì)所的租賃費(fèi)用，評(píng)估公司是進(jìn)行大量的調(diào)查之后作出的評(píng)估，并且參照物業(yè)用房中182.77平方米以每年3.8萬(wàn)元出租給他人的租金標(biāo)準(zhǔn)，恒興公司占用會(huì)所造成的實(shí)際損失遠(yuǎn)超評(píng)估的80多萬(wàn)元，故本案評(píng)估價(jià)格是合理的。一審判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
  
  紫竹物業(yè)公司陳述稱，一審判決其公司不承擔(dān)責(zé)任正確，請(qǐng)求維持原判。
  
  
  
  海德名園業(yè)委會(huì)向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：判令恒興公司、紫竹物業(yè)公司支付自2008年11月1日起至今的租賃費(fèi)用80萬(wàn)元（暫按10萬(wàn)元每年計(jì)算）。一審中，海德名園業(yè)委會(huì)增加訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)海德名園二期26幢會(huì)所中除物業(yè)用房外的647.62平方米的房屋所有權(quán)為宜興市海德名園全體業(yè)主所有，并明確損失自2008年11月1日起計(jì)算至起訴之日止。
  
  
  
  一審法院認(rèn)定事實(shí)：宜興市新街街道海德名園一、二、三期小區(qū)的開(kāi)發(fā)商系恒興公司。在海德名園二期內(nèi)建有海德名園會(huì)所，該會(huì)所的建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建設(shè)項(xiàng)目名稱為海德名園會(huì)所、建設(shè)規(guī)模為兩層1215平方米。該證的“附圖及附件名稱”內(nèi)載有：其中物業(yè)管理用房建筑面積700平方米，核發(fā)紅卡等內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃部門的解釋，“核發(fā)紅卡”的房產(chǎn)不得銷售。該會(huì)所至今沒(méi)有房產(chǎn)證。2008年11月1日，恒興公司與紫竹物業(yè)公司簽訂物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議，該協(xié)議第一條移交物業(yè)基本情況載明移交物業(yè)為海德名園11萬(wàn)8千8百多平方米的住宅。第三條載明本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的會(huì)所、物業(yè)服務(wù)用房等情況如下：1、會(huì)所，位于海德名園二期第26幢，面積1123平方米，使用情況為部分開(kāi)放；2、物業(yè)管理服務(wù)用房，位于會(huì)所二樓，475平方米，使用情況為實(shí)際投入的物業(yè)用房還不止475平方米。協(xié)議約定紫竹物業(yè)公司自2008年10月30日開(kāi)始承接物業(yè)。海德名園二期第26幢會(huì)所除物業(yè)公司使用的476平方米物業(yè)用房外，其余面積647.62平方米是由恒興公司使用或控制。海德名園小區(qū)于2013年8月18日成立首屆業(yè)主大會(huì)，于2017年3月24日進(jìn)行第二屆業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，第二屆業(yè)主委員會(huì)任期五年。第二屆業(yè)主委員會(huì)于2017年4月兩次書(shū)面通知恒興公司商討小區(qū)管理，會(huì)所、人防工程的使用管理等事宜。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商鋪屬于商品房嗎
  答

  "商住兩用"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開(kāi)發(fā)，也可以進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在商住兩用房的法律概念。如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)樓房是"商住兩用"的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的（比較多的是裙房和下面的樓層），部分是住宅的（旺鋪網(wǎng)）。房產(chǎn)證的用途寫(xiě)著商品住宅，就是住宅房；未寫(xiě)明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公房。商務(wù)辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。如有關(guān)土地使用年限、各種稅費(fèi)、落戶等。各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)政策不同

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• 問(wèn) ??商鋪屬于商品房嗎？
  答

  商品房包括普通商品房、住宅、商業(yè)、辦公、其他，所以商鋪也屬于商品房的一種，適用于你所說(shuō)的以上各個(gè)法律法規(guī)文件。

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• 問(wèn) 商鋪是商品房嗎? 商品房與商鋪有什么區(qū)別？
  答

  商品房包括普通商品房、住宅、商業(yè)、辦公、其他，所以商鋪也屬于商品房的一種，適用于你所說(shuō)的以上各個(gè)法律法規(guī)文件。

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• 問(wèn) 商鋪算商品房嗎?
  答

  商品房包括商鋪，普通住宅，商住兩用房。

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• 問(wèn) 商鋪是商品房嗎買商鋪要注意什么？
  答

  買商鋪要注意哪些問(wèn)題一、承租商鋪之前應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：1、房屋的用途和土地用途必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2、房屋權(quán)利人以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署合同（wangpuonline）。3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。二、免租裝修期，商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的（wangpuonline）。三、租賃保證金，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用。四、稅費(fèi)承擔(dān)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)。

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