別墅屬于住宅嗎? 應該去賣別墅還是賣普通住宅~~~？

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• 141****2396

  通常情況下而言，別墅相較于花園洋房，消費者定位更高一些?；▓@洋房主要面向中高收入人群，而別墅針對的則是更高收入以及更加富裕的家庭。
  
  二、建筑地點有所差異
  別墅多建于環(huán)境優(yōu)美的郊外，而花園洋房在地理區(qū)位上也位于郊外和主城區(qū)之間，花園洋房具有部分別墅的優(yōu)點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利。
  
  三、隱私性不同
  
  由于別墅的獨立性，因此別墅的隱私性更較花園別墅高很多，進了門口就有個人支配。但是花園洋房就不同了，花園洋房怎么也要跟別人公用樓梯。
  
  別墅的特點：
  
  1、別墅造型外觀雅致美觀，獨幢獨戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感。
  
  2、別墅內部設計得體，廳大房多，裝修精致高雅，廚衛(wèi)設備齊全，通風采光良好。
  
  3、別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等。
  
  4、社區(qū)型的別墅大都是整體開發(fā)建造的，整個別墅區(qū)有數(shù)十幢獨立獨戶別墅住宅，區(qū)內公共設施完備，有中心花園，水池綠地，還設有健身房、文化娛樂場所以及購物場所等。
  
  花園洋房的特點：

  查看全文↓ 2019-04-21 15:32:32
• 134****5971

  　當然去賣別墅了。真是別墅的話，估計還沒開盤就被搶光了。
  　　別墅（Villa）：“口”
  　　排屋（Town House）：“日（雙拼）”或“目（聯(lián)排）”
  　　排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園的占地面積均是有產權的。
  　　別墅的買賣雙方合同一般都有注明：
  　　1、本商品房戶型為：別墅；
  　　2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。
  　　國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。
  　　別墅是包括地下層在內的**多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨立洋房”、“聯(lián)排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。
  　　容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
  　　規(guī)劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

  查看全文↓ 2019-04-21 15:32:27
• 147****5751

  別墅：真正說起來，中國**早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是第二。在國外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
  
  villa**早出現(xiàn)于中國時，經常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎么翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。在中國明代時期，別墅這一叫法經常能夠見到；
  
  當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。
  
  
  
  別墅的建筑形式：
  
  分為以下5種：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅；嚴格意義上講：聯(lián)排、雙拼以及排屋等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。
  
  地段好的別墅價格一般太貴，價格好的別墅地段一般又太偏。買什么樣的別墅，即可滿足自住、又可滿足保值增值？
  
  如果要講稀缺性，別墅顯然是**稀缺的。獨門獨院，有天、有地、有車位，一層一代人。但同樣是別墅，回報率卻大不同，有些別墅是帶坑的。
  
  如深圳天麓別墅有個巨虧的別墅，2本證、本身地勢過高、配套奇缺，開車上山踩油門累死腳，山間有大霧都可能找不著家。加上又是雙本證，因此它價格變化也不奇怪。
  
  另，深圳東部的萬科十七英里、西部的觀瀾湖高爾夫大宅、以及惠東海灣大量的度假別墅等等，測算下這些年來的**，都不太好。
  
  有位客戶2014年底2015年初，大膽在東部和西部各買了一套別墅。3年過去，他自嘲說：我買房子時機卡得特別準，但是品種都選錯了。因為這3年，深圳的平層基本都翻倍，而他持有的別墅遠遠跑輸。
  
  備注：不過有一點，客戶認為未來會是別墅的時代。理由是第一代的人群逐漸富裕起來，改善性的需求會逐次抬升，而別墅總量只會減少。
  
  而深圳的香蜜湖別墅，依然是全深圳幾乎**昂貴的不動產。香蜜湖1號的叫價已經超過25萬/平米，幾乎是天麓的1倍。同樣是名家手筆——尤其是天麓，還是白色派大師邁耶的作品，但在時間的長河里，價格不啻天壤。
  
  挺多買房人，更多是甚少見到大海的北方人，跑到海邊別墅，經常二話不說就刷卡。
  
  賣“稀缺資源”，是所有可稱為別墅必備特征：一定要擁有“稀缺資源”，比如山景、海景、湖景、高爾夫球場等等。
  
  但來自實踐的觀察是，別墅所擁有的稀缺資源，是具有很大的欺騙性的。無論是什么稀缺景觀，如果單純只賣景觀，再無其它，那便要小心警惕。
  
  若論起稀缺性，恐怕沒有任何產品能和別墅并論，但并不是所有的別墅都能獲得比較的保值增值性能；大量的歷史數(shù)據(jù)證明，只有那些擁有城市公共資源加持的別墅，才能有更好的市場表現(xiàn)。從身邊觀察，將上述天麓、香蜜湖1號，放在一起對比異同，就可以得出判斷：兩者都擁有稀缺的景觀資源——前者擁有獨有的山景+海景，后者擁有湖景。
  
  不同的是，一個位于尚無地鐵通達的東部濱海，整體公共配套較弱；另一個是位于CBD核心區(qū)域，周邊擁有地鐵、名校、金融產業(yè)、高檔商業(yè)等等幾乎是**好的城市公共資源。
  
  隨著時間流逝，一個可以賣到25萬/平米以上，表現(xiàn)出極強的保值增值性能；一個在長達數(shù)年的時間里，卻基本沒為業(yè)主帶來什么可觀的收益，甚至虧錢。
  
  
  
  好的保值增值性能的別墅，一定要優(yōu)先滿足下面的基本條件：
  
  1：距離城市中心區(qū)/副中心區(qū)，在合適的距離內，并擁有相對便利的交通條件。
  
  這是基本盤，別墅距離城市中心/副中心的“物理+時間”的距離，決定著財富創(chuàng)造的速度和效率。這是富人們非常在意的，這個解釋了一點：大量的富人其實都是住在距離城市中心區(qū)的近處，而不是像隱士一樣遠離城市居于濱海之畔。距離中心區(qū)或者副中心區(qū)，當然價格會不一樣，但背后的邏輯一樣。

  查看全文↓ 2019-04-21 15:32:24
• 149****3857

  
  
  1計算邏輯與公式
  
  
  
  土地增值稅計算的大邏輯是：
  
  用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。
  
  土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。
  
  
  
  具體計算公式如下：
  
  增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額
  
  土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
  
  
  
  適用稅率如下：
  
  
  
  
  
  舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉讓房地產收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：
  
  
  
  增值額=10億-6億=4億；
  
  
  
  增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%
  
  
  
  這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%
  
  
  
  應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億
  
  
  
  2扣除項目金額包括哪些？
  
  
  
  （1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱A）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；
  
  （特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）
  
  
  （2）房地產開發(fā)成本（以下簡稱B）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。
  
  
  
  （3）房地產開發(fā)費用（以下簡稱C）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。
  
  
  
  財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按A、B的金額之和的5%以內計算扣除。
  
  凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按A、B的金額之和的10%以內計算扣除。
  
  
  
  看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%
  
  
  
  （4）與轉讓房地產有關的稅金（以下簡稱D）：“營改增”后指的就是增值稅附加
  
  
  
  特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。
  
  
  
  （5）加計20%扣除（以下簡稱E）： E=（A+B）*20%
  
  
  
  3“營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅
  
  
  
  聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：
  
  
  
  轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅
  
  
  
  轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅
  
  
  
  回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：
  
  
  
  轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1
  
  
  
  這樣就把銷項稅扣除了。
  
  
  
  扣除項目金額：全部都要去掉進項稅
  
  
  
  具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）
  
  
  
  4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法
  
  
  
  首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。
  
  
  
  那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？
  
  
  
  有三種方法：一分法、二分法和三分法。
  
  
  
  一分法就是一起算
  
  二分法分為：普通住宅，其它
  
  三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
  
  
  
  （需要注意的是，車位分有產權和沒產權的；有產權的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產權的車位，那其實是一種長租的性質，不用交土地增值稅，而應該交房產稅。）
  

  查看全文↓ 2019-04-21 15:32:19

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• 問 別墅屬于普通住宅嗎 別墅屬于非普通住宅嗎
  答

  通常情況下別墅用地屬于一類住宅用地，產權70年。如果是在商業(yè)用地或工業(yè)用地、科教文衛(wèi)用地上修建別墅，那產權年限相應縮短為40年、50年

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• 問 別墅屬于普通住宅嗎
  答

  所謂住宅，分為普通住宅和豪宅，稅率是不同的，別墅當然是豪宅了

  全部3個回答>
• 問 別墅屬于普通住宅嗎
  答

  別墅和普通住宅來進行對比是存在明顯的差別的。普通住宅的結構一般情況下都是比較簡單的，功能也相對單一。而別墅具有個性化，其風格各異，且功能齊全、生活設施齊備，更具有突出的個性以及時尚的風格。別墅與普通住宅的區(qū)別，有以下這3個方面：1.室外空間不同。別墅的室外空間，通常是私家花園中，能夠享受到自然的美景，而普通住宅的室外空間，通常是小區(qū)的綠化。2.普通住宅的建筑密度一般要高于別墅的建筑密度，而低密度的生活品質會更好，別墅則是低密度的住宅，其綠化標準也是普通住宅很難達到的。3.**的潛力不同，由于土地資源是不可再生的，而決定了別墅產品相對其它的住宅產品來說，更加能夠保值和增值。尤其是在城央河畔這種出去比較繁華，回到別墅中會比較靜謐的地理位置更加具有著**的潛力。

• 問 別墅屬于普通住宅嗎？為什么呢？
  答

  面積小于140平，不高于地區(qū)指導價的1.2倍。容積率不小于等于1。如果三樣有一樣不滿足都不算普通住宅，另外您的是別墅，如果產權是50年也不算普通住宅。

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• 問 別墅屬于普通住宅嗎？哪位網(wǎng)友來說說？
  答

  聯(lián)排別墅屬于住宅，沒什么區(qū)別，是否別墅看土地證是別墅用地，不過現(xiàn)在別墅用地已經不批了，都是住宅用地，所以不管聯(lián)排單棟都是普通住宅。

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