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所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
全部3個回答>如何買小產(chǎn)權(quán)房合法化?小產(chǎn)權(quán)房買賣：小產(chǎn)權(quán)房離"合法化"還有多遠(yuǎn)？
134****4889 | 2019-06-14 09:46:39
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146****7265
小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險有哪些呢？
查看全文↓ 2019-06-14 09:47:05
1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補償。 -
147****4260
小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險：1、缺少“五證”；2、拆遷難補償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。
查看全文↓ 2019-06-14 09:47:00 -
147****0501
在普通商品住宅價格高企的今天，小產(chǎn)權(quán)房因成本和價格較為低廉受到歡迎。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，是一種約定俗稱的稱呼，通常是指“在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的住宅”。小產(chǎn)權(quán)房非常普遍，但其存在卻違反了《土地管理法》，但私下買賣的現(xiàn)象依然存在，如何妥善對待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題，成為社會各界關(guān)注的焦點，也成為各級政府亟待解決的一個難題。小產(chǎn)權(quán)房離"合法化"還有多遠(yuǎn)？
查看全文↓ 2019-06-14 09:46:53
北京沙河一棟小產(chǎn)權(quán)房旁邊的標(biāo)語
在十八屆三中全會召開之前，官方高層智囊機構(gòu)國務(wù)院發(fā)展研究中心首次向社會公開了其為全會提交的“383”改革方案總報告全文，備受矚目。土地制度改革是報告中八個改革重點領(lǐng)域之一。報告建議“構(gòu)建平等進入、公平交易的土地市場。在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。”“在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。”按照“383”方案，則不僅是允許小產(chǎn)權(quán)房在一定前提下入市交易，還對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的合法性進行了追認(rèn)。
但在十八屆三中全會公報和《決定》中，與此有關(guān)的表述有相當(dāng)不同。雖然“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”是核心精神，但《決定》中具體說的是，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！彼^“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地”，一般理解為“農(nóng)村集體經(jīng)濟例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的廠房等地塊”，與之相對的是“非經(jīng)營性建設(shè)用地”，與小產(chǎn)權(quán)房主要相關(guān)的宅基地就屬于這種?！稕Q定》并沒有提到“非經(jīng)營性建設(shè)用地”是否允許上市，也沒有提到現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房該如何處置。
住建部官員：“從未聽過國家要解禁小產(chǎn)權(quán)房”
事實上，在今年初的中央一號文件中已經(jīng)明確提出，“農(nóng)村集體非經(jīng)營性建設(shè)用地不得進入市場”?！稕Q定》中提到的利用宅基地“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”的方式是——“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探 -
153****1328
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”；在這里，咱農(nóng)民朋友要注意，小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，只是人們在社會實踐中形成的一種稱謂；該類房屋沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局也不會給予備案，所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是合法有效的產(chǎn)權(quán)證；那么，小產(chǎn)權(quán)房距離“合法化”還有多遠(yuǎn)？能不能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房呢？
查看全文↓ 2019-06-14 09:46:49
目前，小產(chǎn)權(quán)還無法變成大產(chǎn)權(quán)，只有通過國家行為，將集體所有土地轉(zhuǎn)成國有土地，才有可能變成大產(chǎn)權(quán)；因為界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的主要標(biāo)準(zhǔn)是看房產(chǎn)所占土地的來源，如果是國家或者當(dāng)?shù)卣畡潛芑蜣D(zhuǎn)讓的，則屬于大產(chǎn)權(quán)；咱農(nóng)民要注意，購買房屋時要注意鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，也沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證；
在即將實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍，這是否意味著小產(chǎn)權(quán)房將趨于“合法化”？還有多遠(yuǎn)呢？
根據(jù)小編通查找的相關(guān)資料顯示，不可否認(rèn)的是，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度的一個難以忽略的問題，農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將促進小產(chǎn)權(quán)房問題的解決，正如有關(guān)專家所說，不動產(chǎn)登記制度就是對全國不動產(chǎn)的統(tǒng)一摸底管理，小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確，《條例》的出臺實施就更使得這一問題急需解決；因此，距離小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”應(yīng)該不遠(yuǎn)了；
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136****7993
我國部分農(nóng)村地區(qū)存在一部分的小產(chǎn)權(quán)房，它們的購買價格便宜，不少人也因為其價格，選擇了購買居住，但是這類農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)是沒有房產(chǎn)證的，很多人不建議買，很多人又說可以購買居住，究竟農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)可不可以買？若是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋碰上拆遷，可以獲得拆遷補償金嗎？
查看全文↓ 2019-06-14 09:46:44
一、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？
多數(shù)購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋的人，大部分被其低廉的價格給吸引了，認(rèn)為購買居住沒什么大不了的，但是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房存在很多的問題，針對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可不可以買的問題，還得從其存在的風(fēng)險出發(fā)，具體如下：
1、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)
（1）農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋一般是建在集體土地上的，少數(shù)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證，但這個產(chǎn)權(quán)證并不是國家給頒發(fā)的。
（2）這也就意味著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)，是不合法的，同樣也是不被國家認(rèn)可的，而且不能過戶，不能辦理房產(chǎn)證等等。
2、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
（1）多數(shù)人在生活中，難免會遇上當(dāng)自己或者家人急需用錢，但是手中又沒錢的情況，這時多數(shù)人心里都會想到自己還有那些比較值錢的物品可以進行抵押的，多數(shù)人都會想到將房屋進行抵押貸款，解燃眉之急。
（2）但若是購買的是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋，是沒有完整的產(chǎn)權(quán)的，沒有房產(chǎn)證，那也就是說不能在銀行或者其他金融機構(gòu)辦理房屋抵押貸款手續(xù)（非法貸款除外）。
（3）若是部分人想要在購買小產(chǎn)權(quán)房屋之前進行貸款買房，也是不能進行貸款的，多數(shù)只能進行分期付款或者是一次性結(jié)清款項，這樣購買者的壓力也會比較大。
3、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋的質(zhì)量得不到保障
（1）一般來說農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋在建造的過程中，因為沒有明確的規(guī)章制度，建造者可能會想節(jié)約成本，而降低房屋質(zhì)量，這樣建造出來的房屋的居住安全也存在隱患。
（2）多數(shù)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋的采光和通風(fēng)效果不是太好，居住舒適度不是太高。
（3）農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)都是沒有物業(yè)進行管理的，居住的人群雜亂，居住安全性
相關(guān)問題
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小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實中往往是一些村集體的組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
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近日，北京市民政局關(guān)于市養(yǎng)老照料中心建設(shè)的方案出臺。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為養(yǎng)老用房容易被小產(chǎn)權(quán)房鉆空子，而該方案也明確指出，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房合法化。 根據(jù)《北京市養(yǎng)老照料中心建設(shè)三年行動計劃（2014-2016年）》的工作安排，今年將是全市中心建設(shè)的收官之年。 北京市民政局出臺養(yǎng)老照料中心建設(shè)方案 2月18日，北京市民政局出臺了《北京市2016年街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）養(yǎng)老照料中心建設(shè)工作方案》（以下簡稱《方案》），細(xì)化分工和時間表，并對建設(shè)流程予以規(guī)范。 根據(jù)《方案》披露的數(shù)據(jù)顯示，目前北京全市已建成養(yǎng)老照料中心329個，今年還需建設(shè)208個，主要集中在朝陽、海淀、豐臺等區(qū)，今年10月1日-11月20日將全面完成建設(shè)，有條件地完成設(shè)立許可并投入使用。 長期以來，土地、房屋的獲取一直是照料中心建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有養(yǎng)老企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，難以獲得合適的土地、房屋資源，或者成本過高往往會成為建設(shè)過程中較大的阻礙。對此，《方案》明確將鼓勵各區(qū)、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在權(quán)責(zé)明確的基礎(chǔ)上，利用自有用地、房屋資源或者通過租金補貼、建設(shè)補貼等方式支持中心建設(shè)。 養(yǎng)老用房存在被小產(chǎn)權(quán)房鉆空子的風(fēng)險 《方案》特別強調(diào)各區(qū)在確定2016年中心建設(shè)項目時，應(yīng)嚴(yán)格審核和把關(guān)，特別是對無房產(chǎn)證和土地證的中心項目，應(yīng)征詢規(guī)劃、土地等相關(guān)部門意見，避免已納入國土部門重點督查范圍、近期規(guī)劃拆遷范圍的建設(shè)項目和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為養(yǎng)老照料中心。 據(jù)了解，目前北京的養(yǎng)老照料中心主要是公建民營、民建民營兩種運營模式，基本都是50-100張床位左右的規(guī)模，使用面積基本都在幾萬平方米，包括助浴、助餐、助潔等多種功能，輻射范圍涉及周邊多個社區(qū)、街道。 隨著北京的土地資源愈發(fā)稀缺，符合養(yǎng)老照料中心建設(shè)、運營需求的房屋、土地獲取難度越來越大，因此，目前北京已建成的養(yǎng)老照料中心用地、用房主要為企業(yè)自有用地改擴建或租賃。 于是，有專業(yè)人士認(rèn)為，這些養(yǎng)老照料中心在租賃前，其建設(shè)、運營單位應(yīng)該明晰土地產(chǎn)權(quán)歸屬，但有時這一環(huán)節(jié)容易被忽視，存在讓小產(chǎn)權(quán)房鉆空子的風(fēng)險。 小產(chǎn)權(quán)房合法無望 政府打擊小產(chǎn)權(quán)房依然堅決 此前，在提到對小產(chǎn)權(quán)房的處理方式時，業(yè)界有多位專家都曾建議可以將小產(chǎn)權(quán)房用做養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，更有地方人大代表建議將合適的空置小產(chǎn)權(quán)房改為養(yǎng)老院，由政府核發(fā)牌照，以此降低養(yǎng)老院建設(shè)成本。但對于此類提議業(yè)界爭議較大，政府也未對此做出回應(yīng)。 不過，前幾年，北京曾出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房被當(dāng)做“養(yǎng)老公寓”出售而被查的情況，可見，不論冠以什么名頭，政府打擊小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度還是比較堅決的。 其實，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化的問題，一直以來都存在爭議，有的人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)合法化可以讓農(nóng)民完成“自我城市化”，城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現(xiàn)城市化和市民化。 而且，農(nóng)民通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。 但是小產(chǎn)權(quán)房因為沒有房產(chǎn)證，遇到拆遷，補償?shù)膯栴}也不好解決。**重要的是，小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量無法保證，在房屋交易、遺贈時也有諸多的麻煩的風(fēng)險，所以至今難以實現(xiàn)。
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小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險：1、缺少“五證”；2、拆遷難補償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。
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國土資源部已經(jīng)明確要先清理在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。2012年全國選擇試點城市妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。我國城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。國家要求各地對農(nóng)村集體經(jīng)濟土地進行確權(quán)登記，但是對于小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不予確權(quán)登記，不受法律保護。
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