??商品房認(rèn)購(gòu)是什么意思？怎么規(guī)定的呢？

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• 157****6955

  一、一般的“意向書(shū)”。從“意向書(shū)”的本意看“意向書(shū)”是為了今后履行一定行為的約定，按照合同的特征看“意向書(shū)”應(yīng)該屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同就是指當(dāng)事人雙方就將來(lái)訂立一定的合同而簽訂的合同，將來(lái)訂立的合同稱為“本約”，而現(xiàn)在簽訂的約定將來(lái)訂立本約的合同叫做“預(yù)約”，兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力。那么對(duì)“意向書(shū)”的違約應(yīng)該如何解決呢？本人認(rèn)為應(yīng)該在“意向書(shū)”內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而不是承擔(dān)“本約”的違約責(zé)任。因此，“房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”的效力也是如此。如“房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”對(duì)所購(gòu)房屋只有一個(gè)大概的意向，而沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有預(yù)付款等等，這樣的“房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”是真正意義上的“意向書(shū)”，雙方當(dāng)事人“房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”的違反應(yīng)該在其內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
  　　二、標(biāo)題是“意向書(shū)”而實(shí)質(zhì)是“本約”合同。那么這樣的“意向書(shū)”應(yīng)該怎樣對(duì)待呢？本人認(rèn)為應(yīng)該按照“本約”合同對(duì)待。如“房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”名稱是“意向書(shū)”而實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)合同，合同的條款約定的非常明確，如對(duì)房屋的位置、戶型、面積、價(jià)款、物業(yè)等等都有了明確的約定，買(mǎi)方按照約定交了預(yù)付款或**款。這樣的“意向書(shū)”應(yīng)視為“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”。由此而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”的執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:19:00
• 131****0944

  1、許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的**重要前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開(kāi)盤(pán)價(jià)"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開(kāi)高走"的營(yíng)銷原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售過(guò)程中的"**低時(shí)段價(jià)"，購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。
  　　2、房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有數(shù)以幾萬(wàn)計(jì)的"便宜"。
  　　3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的操作流程一般是賣(mài)VIP卡,收取若干訂金,采取交3千抵一萬(wàn)等優(yōu)惠.然后積累人氣,看到一個(gè)項(xiàng)目采用不定優(yōu)惠的方法,即從交訂金之日起到開(kāi)盤(pán),一天抵100元的方法, 優(yōu)惠遞減，先買(mǎi)卡的客戶會(huì)有比較強(qiáng)烈的優(yōu)越感和尊貴感，一開(kāi)始項(xiàng)目人氣不是很高的時(shí)候，也容易讓客戶感到緊迫，促使下定。優(yōu)勢(shì)：可以前期可以吸引大批客戶跟進(jìn)拿號(hào)，蓄水。劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)期控制有風(fēng)險(xiǎn)，太短，客源不充分；太長(zhǎng)，客戶信心動(dòng)搖，同時(shí)公司成本增加。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 10:18:55
• 155****8095

  買(mǎi)房認(rèn)購(gòu)指的是在開(kāi)發(fā)商沒(méi)拿到預(yù)售證情況下而先與消費(fèi)者達(dá)成的購(gòu)房協(xié)議。
  　　認(rèn)購(gòu)一種是在開(kāi)發(fā)商未拿到預(yù)售證，而向購(gòu)房者預(yù)約房源，待拿到預(yù)售證正式銷售時(shí)正式成交。即在沒(méi)有正式的銷售許可的情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。也叫認(rèn)籌、預(yù)約、預(yù)定。
  　　另一種是開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證的情況下，與購(gòu)房者達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，但沒(méi)有進(jìn)行正式的書(shū)面簽約，而只進(jìn)行簡(jiǎn)單的協(xié)議簽署，確認(rèn)達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。這種情況是因?yàn)楹炇鸱课葙?gòu)買(mǎi)協(xié)議過(guò)程比較復(fù)雜，條約較多，還涉及貸款、銀行、以及各類證件的證明，而進(jìn)行的簡(jiǎn)化過(guò)程，正式簽約一般會(huì)在認(rèn)購(gòu)之后正式簽署購(gòu)房協(xié)議。因此，許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天聲稱賣(mài)了N套，賣(mài)了N%，均為認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，而不是實(shí)際的成交。也叫做去化，與開(kāi)盤(pán)總房源的比率稱為認(rèn)購(gòu)率、去化率。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 10:18:50
• 144****8859

  意向協(xié)議書(shū)，，只是表明了你有購(gòu)買(mǎi)的意向，但不一定買(mǎi)，他和購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)或者購(gòu)賣(mài)合同是完全不同的，意向書(shū)一般是在未開(kāi)盤(pán)的時(shí)候簽訂，購(gòu)買(mǎi)時(shí)可以享受諸多的優(yōu)惠，但一般不會(huì)牽扯金錢(qián)關(guān)系，也就是一般不用交押金什么的。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 10:18:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)是什么意思?。?/a>
  答

  房地產(chǎn)認(rèn)籌是指在房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)初期，尚未取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了籌集資金，推行的一種營(yíng)銷策略，也叫VIP認(rèn)購(gòu)，即收取一部分定金，預(yù)定商品房，享受較大的優(yōu)惠。 認(rèn)購(gòu)有兩種，如下： 一種是在開(kāi)發(fā)商未拿到預(yù)售證，而向購(gòu)房者預(yù)約房源，待拿到預(yù)售證正式銷售時(shí)正式成交。即在沒(méi)有正式的銷售許可的情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。也叫認(rèn)籌、預(yù)約、預(yù)定。 另一種是開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證的情況下，與購(gòu)房者達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，但沒(méi)有進(jìn)行正式的書(shū)面簽約，而只進(jìn)行簡(jiǎn)單的協(xié)議簽署，確認(rèn)達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。這種情況是因?yàn)楹炇鸱课葙?gòu)買(mǎi)協(xié)議過(guò)程比較復(fù)雜，條約較多，還涉及貸款、銀行、以及各類證件的證明，而進(jìn)行的簡(jiǎn)化過(guò)程，正式簽約一般會(huì)在認(rèn)購(gòu)之后正式簽署購(gòu)房協(xié)議。因此，許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天聲稱賣(mài)了N套，賣(mài)了N%，均為認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，而不是實(shí)際的成交。也叫做去化，與開(kāi)盤(pán)總房源的比率稱為認(rèn)購(gòu)率、去化率。

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• 問(wèn) ??商品房轉(zhuǎn)移登記是什么意思？怎么規(guī)定的呢？
  答

  物權(quán)法原文是：第二十條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

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• 問(wèn) ??商品房限制銷售是什么意思？怎么規(guī)定的呢？
  答

  1. 限制一詞并非全國(guó)統(tǒng)一使用的某種概念，不同地區(qū)的房屋產(chǎn)信息網(wǎng)中的欄目設(shè)置、所使用的非標(biāo)準(zhǔn)化文字的含義是有差別的。2. 在售房的網(wǎng)站上，所謂限制房產(chǎn)是指由于某些原因，暫不允許出售的商品房。有可能是房屋拿去做了抵押，或者是其他原因不可賣(mài)的。3. 你的房屋呈現(xiàn)被限制狀態(tài)，第一可能是該房屋為特殊房屋，比如經(jīng)濟(jì)適用房、半產(chǎn)權(quán)房、劃撥土地上的房屋等，這些是限制流通的。4. 可能有人向房管部門(mén)申請(qǐng)了物權(quán)異議登記、或轉(zhuǎn)讓、抵押預(yù)告登記，可能房屋之上已設(shè)置了抵押，可能房屋已被查封保全。5. 只要房子屬于限制銷售的范疇，那么都無(wú)法進(jìn)行銷售，限制銷售一般包含在建工程抵押查封等法律法規(guī)限制的情況。

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• 問(wèn) ??商品房備案費(fèi)是什么意思？怎么規(guī)定的呢？
  答

  辦理合同登記備案不收費(fèi)，購(gòu)房者只需要將購(gòu)房合同交給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房合同備案費(fèi)80元即可，除此之外不需要提交任何資料。如果開(kāi)發(fā)商以辦理合同登記備案為由收取額外的費(fèi)用，購(gòu)房者有權(quán)拒絕，并且可以向工商部門(mén)投訴開(kāi)發(fā)商違規(guī)收費(fèi)。登記備案制度主要是為了通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)城區(qū)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案管理，就是給預(yù)售的每套房屋合同編上不同的號(hào)碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預(yù)售中一套房子一般只能賣(mài)給一個(gè)人，可以有效地防止商品房預(yù)售中出現(xiàn)的重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象。除了可以規(guī)避“一房多賣(mài)”的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同登記備案也是購(gòu)房者申請(qǐng)貸款的一個(gè)必要條件。在目前西安市房產(chǎn)交易中，各大貸款銀行都是在審查購(gòu)房合同辦理登記備案后才會(huì)發(fā)放貸款。因此大部分開(kāi)發(fā)商辦好合同登記備案后并不會(huì)立即將合同交還給購(gòu)房者，而是交給銀行審查以申請(qǐng)貸款，直到銀行貸款批下后才能將購(gòu)房合同交還給購(gòu)房者，這也是購(gòu)房者需要等待一個(gè)月甚至更多時(shí)間才能拿回購(gòu)房合同的原因。

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• 問(wèn) ??商品房交房什么意思？怎么規(guī)定的呢？
  答

  商品房交付是指占有及使用的交付，以保證業(yè)主可以正常使用，以實(shí)現(xiàn)居住目的，并不代表所有權(quán)的轉(zhuǎn)移?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”從司法解釋可以看出：‘轉(zhuǎn)移占有’就是‘交付使用’，‘轉(zhuǎn)移占有’在民法理論上還是一個(gè)很復(fù)雜的概念，但在實(shí)際生活中即我們通常所說(shuō)的‘交鑰匙’。法律允許業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)‘交付使用’在合同中有更具體的約定，有約定的依約定處理

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