??出售按揭房如何處理合適呢？應(yīng)該怎么做呢？

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• 135****6140

  1、按揭合同的法律屬性。
  商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指債務(wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

  查看全文↓ 2019-08-02 10:34:32
• 143****4531

  首先要還掉銀行貸款，然后抵押注銷，否則是無法交易過戶的，如果你現(xiàn)在沒有這么多錢，可以要求下家**多付點(diǎn)，拿下家**去還清銀行貸款。 切記還清銀行貸款一定要抵押注銷，5個(gè)工作日后才可以交易。
  

  查看全文↓ 2019-08-02 10:34:30
• 154****6160

  買賣雙方簽訂合同后，以剛買的房產(chǎn)抵押，自己為貸款人直接到到銀行申請按揭貸款。
  　　貸款手續(xù)需要：買賣夫妻雙方身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證、土地證（或復(fù)印件）、買賣合同、契稅票、評估報(bào)告、買方夫妻收入證明和無房證明。
  

  查看全文↓ 2019-08-02 10:34:23
• 142****3271

  必需過后。否則你的產(chǎn)權(quán)得不到保障。 買賣雙方拿著各自的身份證明和賣方的房產(chǎn)證到房屋交易部門辦理過戶手續(xù)【過戶費(fèi)6元/平方米】；評估費(fèi)【房屋價(jià)值的百分之零點(diǎn)五】；契稅【1%--4%各地不一】；營業(yè)稅【賣方交】；房屋登記費(fèi)【住宅80元，非住宅550元】。

  查看全文↓ 2019-08-02 10:34:19

相關(guān)問題

• 問 ??離婚時(shí)按揭房如何處理合適呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  情況一、婚前一方辦理按揭手續(xù)，婚后夫妻共同償還貸款，但婚前并未辦理產(chǎn)權(quán)登記這種情況具有很大的爭議，按揭貸款是婚前辦理，而且也沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，這樣看來房屋應(yīng)該屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。可是，婚后是夫妻二人共同償還貸款，房屋也有著另一方的資金投入，這樣看來應(yīng)該屬于婚后財(cái)產(chǎn)，那實(shí)際上是怎樣的呢?實(shí)際上，這種情況仍應(yīng)將按揭房屋作為婚前財(cái)產(chǎn)處理，銀行對特定的購房人即貸款債務(wù)人(按揭人)的資信產(chǎn)生信賴，而且該財(cái)產(chǎn)權(quán)利是由婚前個(gè)人繳納**款而取得。因此，在這種情況下即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，房屋仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按照個(gè)人財(cái)產(chǎn)的方式處理。情況二、婚前辦理按揭手續(xù)，并已經(jīng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，婚后夫妻共同清償貸款銀行和債務(wù)人之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而改變債務(wù)人，夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。

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• 問 ??多層樓房地基下沉如何處理合適呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  補(bǔ)救方法：(1)加強(qiáng)房屋的整體剛度，如采用橫墻承重方案或增加橫墻;增設(shè)圈梁;減小房屋的長高比;采用筏式基礎(chǔ)、筏片基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。(2)調(diào)整荷載差異。(3)改變建筑體形，簡化建筑平面。具有復(fù)雜的平面和立面的建筑，即使承載力完全相同，也將引起嚴(yán)重的破壞。(4)采用輕型結(jié)構(gòu)、柔性結(jié)構(gòu)。(5)合理設(shè)置沉降縫。沉降縫位置宜設(shè)在地基不同土層的交接處，或地基同一土層厚薄不一處;建筑平面的轉(zhuǎn)折處;荷載或高度差異處;建筑結(jié)構(gòu)或基礎(chǔ)類型不同處;分期建筑的交界處;局部地下室的邊緣;過長房屋的適當(dāng)部位。(6)對基礎(chǔ)進(jìn)行移軸處理，當(dāng)偏心荷載較大時(shí)，可使基礎(chǔ)軸線偏離柱的軸線。(7)施工中正確安排施工順序和施工進(jìn)度，如對相鄰的建筑，應(yīng)先施工重、高(即荷載重、高度大)的建筑，后施工輕、低(即荷載輕、高度小)的建筑;對軟土地則應(yīng)放慢施工速度，以便使地基能排水固結(jié)，提高承載力。否則，施工速度過快，將造成較大的孔水壓力，甚至使地基發(fā)生剪切破壞。

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• 問 ??拒絕交房怎么處理合適呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  從房屋質(zhì)量瑕疵的角度看，開發(fā)商作為房屋的實(shí)際銷售單位，理應(yīng)保證所交付的房屋符合合同中約定質(zhì)量要求，這種義務(wù)在民法理論上被稱為瑕疵擔(dān)保義務(wù)。但是對于交付的商品房存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，因其一般不會導(dǎo)致買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，除非買受人能夠證明并說服審理法官接受“嚴(yán)重影響居住”，買受人不能由此拒絕接收房屋。但并不是說開發(fā)商交付這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無需承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重作等違約責(zé)任，對于因此給買受人造成損失的，開發(fā)商須向買受人賠償。

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• 問 ??放款快的按揭房貸如何辦理合適呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  一般看你找哪家銀行和你的貸款條件 現(xiàn)在快的話過戶完5-7天內(nèi)就會房貸了 特別是**近銀行貸款比較松 所以貸款放款速度也蠻快的

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• 問 ??按揭房租如何帳務(wù)處理才合適呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  1、涉及的會計(jì)科目：其他的科目和一般的企業(yè)都差不多，主要的重點(diǎn)科目是：開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，預(yù)收帳款（房款），以后就是主營業(yè)務(wù)收入。預(yù)付帳款（供應(yīng)商）以后就是主營業(yè)務(wù)成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款 2、涉及的稅種及稅率。營業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，所得稅。印花稅。 3、基本核算方法（流程）。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。 開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。 還有開發(fā)費(fèi)用取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)中。 一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入，同時(shí)把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。 房開企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的

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