新房一房多賣如何處理?一房多賣效力如何處理

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• 158****4352

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。
  如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。
  預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
  因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。
  二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣。
  同時(shí)，買房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
  預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

  查看全文↓ 2019-08-06 21:39:23
• 132****7462

  按理說(shuō)，同一套房產(chǎn)應(yīng)該只有一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，但是惠安的連女士所要購(gòu)買的這套拆遷安置房卻有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，這無(wú)疑是由于售房者一房多賣造成的。一房多賣是房產(chǎn)交易中常見的糾紛之一，那么在這樣的情況下，該如何確定房屋產(chǎn)權(quán)呢？
  
  同一套房有多個(gè)業(yè)主 一房多賣者被刑拘
  
  2016年2月，惠安的連女士買了一套80平米的拆遷安置房，地段和戶型都很好，房?jī)r(jià)總額只要18萬(wàn)。過(guò)于低廉的價(jià)格讓連女士一開始也懷有戒心，但是售房者小賀說(shuō)是由于家中突遭變故，急于用錢，再加上房屋所有人（即小賀的母親洪阿婆）可以當(dāng)面簽字，這才讓連女士放下了戒心。
  
  2016年3月，連女士和小賀一起擬定了一份購(gòu)房合同，洪阿婆親自簽了字，小賀也作為代理人在合同上簽了字。之后，連女士通過(guò)銀行將10萬(wàn)元匯給小賀作為定金，并約定7月20日匯余款過(guò)戶。
  
  然而，7月15日，連女士到小區(qū)門口選戶型時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)4號(hào)樓前已有多名前來(lái)看房的“業(yè)主”，經(jīng)詢問后，這些“業(yè)主”所要選購(gòu)的房屋戶型與自己購(gòu)買的房屋戶型相同，甚至連選房的牌號(hào)都相同，而且還都是由小賀經(jīng)手的，這時(shí)，連女士才發(fā)現(xiàn)自己被騙了，便隨其他“業(yè)主”一起報(bào)了案。
  
  目前，嫌疑人賀某已經(jīng)被警方刑拘，案件也在進(jìn)一步偵辦中。

  查看全文↓ 2019-08-06 21:39:19
• 157****9727

  在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)中，產(chǎn)品、信息處于廣泛的流通狀態(tài)，人們不僅關(guān)注著周圍的社會(huì)關(guān)系，而且更加關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)地位，他們較過(guò)去更多地體現(xiàn)為“經(jīng)濟(jì)人”，他們更多的關(guān)心自己所需要的，追求并實(shí)現(xiàn)著自己的預(yù)期利益。為維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定，雙方往往采用訂立合同的方式將交易內(nèi)容落實(shí)到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，法律都會(huì)保護(hù)當(dāng)事人雙方的利益。在商品房買賣過(guò)程中，作為出賣人的開發(fā)商為了追求利益的**大化，有時(shí)會(huì)憑借自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)等，將一套商品房出售給多個(gè)買受人，由此引發(fā)了許多的法律糾紛，而對(duì)于確認(rèn)糾紛系爭(zhēng)的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關(guān)鍵，但由于我國(guó)當(dāng)前商品房開發(fā)、銷售的實(shí)際運(yùn)行快于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律的制定、修改、頒行的進(jìn)程，法律及相關(guān)司法解釋往往是原則性的、高度概括的規(guī)定，對(duì)開發(fā)商將一套房屋“一女多嫁”的行為效力的認(rèn)定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利于保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人，也不利于法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權(quán)留有很大余地，造成不同的法官對(duì)同一《商品房買賣合同》的效力認(rèn)定產(chǎn)生分歧，不利于維護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)例，一個(gè)適格的商品房出賣人應(yīng)當(dāng)是擁有合法、有效的“五證俱全”的開發(fā)商。否則，其出售商品房的行為必然無(wú)效。但當(dāng)一個(gè)開發(fā)商符合出售主體條件后，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益**大化而“一房多賣”時(shí)，對(duì)若干個(gè)《商品房買賣合同》的權(quán)利如何確定呢？如何保護(hù)若干買受人的利益呢？筆者將實(shí)踐與法律理論、規(guī)定相結(jié)合，作出一些探索性分析和建議。
  一、辦理過(guò)戶登記前、后的商品房“一房多賣” 我國(guó)《民法通則》第72條、《合同法》第133條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而言，我國(guó)對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律作出了進(jìn)一步明確的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條和第60條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所育權(quán)登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理變更登記。據(jù)以上規(guī)定，我國(guó)實(shí)際上實(shí)行的是動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記為所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)立法模式。在商品房交易過(guò)程中，商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過(guò)戶登記為準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)指出的是，這里的過(guò)戶登記是指房地產(chǎn)管理部門為商品房買受人辦理完畢過(guò)戶登記，發(fā)放《房契》或《房屋所有權(quán)證》的行為，而不是指開發(fā)商將《商品房買賣合同》拿到房地產(chǎn)管理部門辦理完預(yù)售登記的行為。在實(shí)踐中，不少人都將上述兩種登記混為一談，以為辦理完畢預(yù)售登記后，商品房買受人就已成為了所有權(quán)人，實(shí)則不然，后者僅是商品房買賣雙方依法向國(guó)家繳納印花稅行為的一部分。而造成這一誤解的原因，作者認(rèn)為

  查看全文↓ 2019-08-06 21:39:16
• 144****0399

  
  家事、國(guó)事、天下事，
  
  獨(dú)看樓市！
  
  新房、舊房、特價(jià)房，
  
  盡在《談房論家》
  
  
  
  山東星望律師事務(wù)所 劉永康律師
  
  
  
  貸款、限購(gòu)政策導(dǎo)致合同不能履行時(shí)怎么辦
  
  2010年，張某通過(guò)房屋買賣中介，與產(chǎn)權(quán)人李某簽訂二手房買賣合同，并依約支付了全部購(gòu)房款。由于當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)價(jià)格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時(shí)間，未協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶續(xù)。后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，按限購(gòu)政策張某喪失了購(gòu)房資格?，F(xiàn)在張某起訴至人民法院請(qǐng)求判令李某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失，該案應(yīng)當(dāng)如何處理?
  
  
  
  為遏制當(dāng)前部分一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)了系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級(jí)且陸續(xù)出臺(tái)，實(shí)務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。本案中，由于張某被認(rèn)定為限購(gòu)對(duì)象，不具備購(gòu)房的主體資格，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。不過(guò)，結(jié)合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經(jīng)履行合同義務(wù)，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺(tái)前完成房屋過(guò)戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對(duì)張某請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)基礎(chǔ)上予以保護(hù)。
  
  
  
  
  商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”，發(fā)生糾紛時(shí)怎么處理？
  
  
  
  
  
  應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無(wú)效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。
  
  一房多賣怎么辦？
  
  
  
  審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的、一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。
  
  在一房多賣的案件中，要分別根據(jù)登記公示、占有、價(jià)款交付以及合同成立的時(shí)間等確定房屋所有權(quán)的歸屬。
  
  

  查看全文↓ 2019-08-06 21:39:11

相關(guān)問題

• 問 一房多賣怎么處罰?一房多賣效力如何處理
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 新房一房多賣如何處理?一房二賣如何處理？如何有效避免一房二賣？
  答

  開發(fā)商一房多買，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購(gòu)房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋

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• 問 ??一房多賣如何處理?怎么避免一房多賣?
  答

  開發(fā)商一房多買，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購(gòu)房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買賣過(guò)程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣，**后也許只有出價(jià)**高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來(lái)獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。遭遇一房多賣購(gòu)房者如何維權(quán)？遭遇一房多賣時(shí)購(gòu)房者首先可以確定購(gòu)房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時(shí)間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時(shí)間在先的買受人履行合同的請(qǐng)求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購(gòu)房人簽訂合同的時(shí)間順序，以及是否有購(gòu)房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

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• 問 怎么查一房多賣?一房多賣如何處理
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 請(qǐng)問新房一房多賣如何處理？
  答

  **壞結(jié)果是經(jīng)濟(jì)賠償附帶民事責(zé)任，還有可能丟了工作，**好的是起訴無(wú)效，但是案件過(guò)程中沒有工資，扣薪，降職，望采納

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