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法律支持：中原地產(chǎn)法務(wù)中心-法律問答因為房產(chǎn)發(fā)生糾紛，在老百姓的眼中已經(jīng)不是什么新鮮事。這些糾紛不僅發(fā)生于房屋買賣過程中，甚至也存在于家庭成員之間。我們將**近一段時間收到的讀者來信中比較有代表性的案例進(jìn)行了整理，同時請專門的法律專家對此進(jìn)行了解答。一、逾期辦證，能否退房？吳小姐問：我于2004年5月16日與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同中約定自實際交房之日起90日內(nèi)辦出房屋所有權(quán)證、契證以及土地證，但并未約定違約責(zé)任。我于2005年4月13日入住該房屋。時至2006年2月，該房屋的土地證仍然沒有辦出，我是否可以要求解除《商品房買賣合同》并退房？答：根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“司法解釋”)的規(guī)定，只有因“商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”或者“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導(dǎo)致買受人無法取得房屋的才能要求解除商品房買賣合同。但你已于2005年4月13日實際入住該房屋，因此不存在解除合同的法定理由。
全部3個回答>為什么房屋面積誤差?房屋面積誤差，如何維權(quán)？
132****0798 | 2019-08-16 04:15:37
已有3個回答
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132****5012
開發(fā)企業(yè)在商品房建設(shè)過程中對房屋設(shè)計進(jìn)行了變更，如戶室大小、陽臺范圍和共有共用面積作了調(diào)整；
查看全文↓ 2019-08-16 04:16:10
商品房預(yù)售面積測算單位在測算面積時掌握國家房產(chǎn)測量規(guī)范技術(shù)不到位，測算面積發(fā)生差錯；
不良開發(fā)企業(yè)私自更改規(guī)劃設(shè)計，提供虛假房屋建設(shè)文件資料；
施工誤差導(dǎo)致面積誤差；
房屋竣工后，實測單位在丈量尺寸、測算面積時發(fā)生差錯等。
《商品房銷售管理辦法》
第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 -
157****7727
買房是人生中的一件大事。當(dāng)我們買好了房子，卻在交房后發(fā)現(xiàn)房屋的實際面積和合同上面約定的面積存在誤差時該怎么辦呢?首先應(yīng)當(dāng)明確一個概念，即面積誤差比，面積誤差比等于產(chǎn)權(quán)登記面積減去合同約定面積后的值，與合同約定面積的百分比。依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，新商品房發(fā)生面積誤差時，如當(dāng)事人之間無其他約定，應(yīng)當(dāng)按照下列方式解決：
查看全文↓ 2019-08-16 04:16:03
1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，多退少補;
2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起(一般為30日)內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
3、買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由開發(fā)商返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約 -
131****0858
春季，無論是商品房還是二手房，都是買賣交易“上升期”。然而，在房屋買賣、簽訂合同的過程中，因為疏漏或其他種種原因，難免有人會陷入糾紛。來自哈爾濱仲裁委員會的消息顯示，今年第一季度，哈爾濱仲裁委共受理案件167件，其中房屋買賣糾紛多達(dá)47件，占各類受理案件之首。而在哈爾濱仲裁委受理案件情況的以往報道中，也多次提及房屋買賣糾紛“居多”或“居首”。
查看全文↓ 2019-08-16 04:15:59
一套房屋，動輒幾十萬、上百萬，對每個家庭來說都是“大事兒”。那么，在買房的過程中，如何避免糾紛，或者在糾紛出現(xiàn)時如何**大限度維護(hù)自己的權(quán)益呢？近日，哈爾濱仲裁委的仲裁員講述了他們眼中的“買賣房屋鬧心事兒”。
期房進(jìn)戶有誤差 3%“標(biāo)準(zhǔn)值”的司法解釋要知曉
買商品房，很多人會選擇期房。都知道交付使用時實際住房面積可能與合同約定面積有誤差，咋辦？差多少補多少錢真的是“定律”嗎？
兩年前，市民張先生在松北區(qū)購買了一套期房。當(dāng)時，張先生購買的那套住宅，合同約定建筑面積是135平方米，可進(jìn)戶時建筑面積變成了141平方米，按每平方米6900元購房價格，開發(fā)商通知張先生補交房款4.1萬元。張先生覺得補差太多想退房，開發(fā)商不同意，雙方為此“鬧”到了哈爾濱仲裁委。
哈爾濱仲裁委案件部的關(guān)克鑫部長說，“相關(guān)司法解釋中已有明確規(guī)定，在期房交付使用時，3%是一個‘標(biāo)準(zhǔn)值’，即房屋實際面積與合同約定面積的誤差比絕對值為3%?！彼忉屨f，除非合同有其他約定，否則進(jìn)戶時，若房屋實際使用面積比合同約定面積變大了，且誤差比超3%的，開發(fā)商只能按3%這個‘上線’要求購房者補交房款；反之，若房屋實際使用面積比合同約定面積變小了，且誤差比超3%，開發(fā)商不僅要將3%范圍內(nèi)的購房款返還給購房者，超3%部分，購房者還可要求雙倍返還已交房款和利息?！蓖ㄟ^計算不難發(fā)放，張先生那套房屋的誤差比已經(jīng)達(dá)到了4%，所以他有權(quán)要求對方解除合同并返還已付購房款及利息，或者只需按“3%”的標(biāo)準(zhǔn)支付開發(fā)商房款即可進(jìn)戶。
二手房交易出現(xiàn)“代理人” 買這樣的房屋要當(dāng)心
在二手房交易中，有時，買方或者賣方因為種種原因無法及時現(xiàn)身，于是委托第三人幫忙代辦。如果遇到這樣的房屋，你會和“代理人”簽合同買賣房屋嗎？
去年3月份，何女士在哈市南崗區(qū)看中了一套使用面積70平方米的住房，售價68萬。當(dāng)時，出面的是一位姓李的中年男性。他說自己是房主的弟弟，因為房主在外旅游得半個月后回來，于是委托他幫忙出售這套房屋。
看完房后，何女士和李先生到中介簽訂《房屋買賣居間服務(wù)合同》，并向中介暫交了1萬元定金。可是，幾天后何女士卻接到中介打來的電話，說房主不同意賣房了，還稱自己并未讓弟弟代理。雙方協(xié)商未果，他們到哈爾濱仲裁委申請仲裁。
經(jīng)過仲裁庭調(diào)查，其實房主已把房子高價賣給了另一位看房者。但因李先生的“代理”行為是口頭上的，何女士無法提供書面證據(jù)，所以**終經(jīng)過調(diào)解，何女士獲得了退還的1萬元定金和2000元補償。哈爾濱仲裁委的仲裁員介紹說，由于近年來人們流動性增大，如外出、移民、異地定居等，房主將房屋委托代理人買賣的越來越多，隨之引發(fā)的糾紛也越來越多。對于這類房屋，建議要慎簽房屋買賣合同；若十分心儀，**好讓對方出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，這樣才能減少糾紛或者**大限度維權(quán)。
寫房屋買賣合同做借款擔(dān)保 “賠了房子又搭錢”的傻事你別做
跟他人借款，為了讓對方放心，竟然把自己的房屋用“買賣合同”形式抵押給對方，你想過這樣做的風(fēng)險有多大嗎？
去年5月，哈爾濱仲裁委就受理了這樣一起典型案件，仲裁員認(rèn)為它雖是房屋買賣合同的“另類版本”，卻值得關(guān)注。
受理此案的仲裁員回憶說，當(dāng)時，吳先生和王先生一起到哈爾濱仲裁委申請仲裁，吳先生訴稱，自己向王先生借款20萬，王先生提出需要用吳的房產(chǎn)做擔(dān)保，但是由于嫌辦理房產(chǎn)抵押的程序太繁瑣、時間長，雙方便在借款協(xié)議外又簽訂了一份《二手房買賣合同》，假意把吳先生位于道里區(qū)的一套使用面積25平方米的房屋“賣”給王先生，吳先生還給王先生出具了“20萬賣房款”的收條。可沒想到，還款時吳先生卻說借款和買房是兩回事，讓吳先生趕緊給他辦過戶手續(xù)。而在哈爾濱仲裁委，王先生也堅稱，借款是借款，房屋買賣是房屋買賣。
“雖然知道吳先生很可能是‘受害者’，但是因為找不到證明‘兩件事’就是‘一件事’的證據(jù)，我們只能裁定房屋買賣合同有效，且吳先生按約定日期還款20萬給王先生?！惫枮I仲裁委的仲裁員說，這是他們**不愿看到的結(jié)果。但法律需要證據(jù)支撐，所以他們建議，借款如果一定要用“房屋買賣形式”做擔(dān)保，借款人和擔(dān)保方一定要再簽一份補充協(xié)議，說明具體情況，這樣才能避免糾紛和損失。
相關(guān)問題
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產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比=───────────── ×100%合同約定面積即 （71-65）/65=9.2%。您買的房子，誤差已經(jīng)超過3%。面積誤差比：指購買商品房時實測面積與預(yù)測面積之差和預(yù)測面積的比值。面積誤差比是商品房買賣過程中處理面積差異的一種方法。面積誤差比=（實測面積－預(yù)測面積）×100%÷預(yù)測面積面積誤差比絕對值=(實測計價面積-合同約定計價面積)的絕對值*100%/合同約定計價面積
全部3個回答> -
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面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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1、房屋面積誤差的數(shù)字，是雙方在簽訂購房合同時上面有約定的，你可以仔細(xì)查看您的購房合同相關(guān)規(guī)定：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定 “按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。所以應(yīng)該是有約定的！2、合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款； ?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。歡迎采納！謝謝！
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購房時，面積誤差是常見問題。合同中應(yīng)明確誤差處理方式，必要時可咨詢律師，保護(hù)權(quán)益。
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