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好，現(xiàn)在很多開發(fā)商在們買房子時候都說得好不好什么時候交房，但是給的卻不能滿足的要求，常常不是水電不達標，就是房屋條件不夠，讓不能接受，在這種時刻就會有違約的發(fā)生，那么延期交房違約金標準怎么計算，延期交房如何賠償？這邊就來介紹一下，可以參考看看。延期交房違約金是由已經(jīng)付了的房款，利率還有逾期的時間這三個方面組成的。已付房產(chǎn)包括了**和銀行存在的按揭款。利率這是參照逾期貸款利率來計算的。逾期時間是從雙方簽訂的交房時間到開發(fā)商通知驗收的日期。所以這三方面組成了延期交房違約金，即三者的乘積。《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》規(guī)定，將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。但是這也不是一成不變的；如果違約金是雙方自己通過協(xié)商定好了的，可以不是百分之五；經(jīng)過調(diào)查顯示違約金過高的，可以經(jīng)過法院途徑應予適當?shù)臏p少。所以嚴格來說，延期交房違約金是沒有一個固定標準的。既然沒有固定的標準，那么決定權就全在開發(fā)商和購買人的身上，那么違約金定下來了，但是對于開發(fā)商沒有按時交房，必須支付延期交房違約金的時候，那開發(fā)商又是怎么來支付的呢？多數(shù)開發(fā)商還算老實，按照約定的違約金是多少給多少，但是少數(shù)的開發(fā)商...好，現(xiàn)在很多開發(fā)商在們買房子時候都說得好不好什么時候交房，但是給的卻不能滿足的要求，常常不是水電不達標，就是房屋條件不夠，讓不能接受，在這種時刻就會有違約的發(fā)生，那么延期交房違約金標準怎么計算，延期交房如何賠償？這邊就來介紹一下，可以參考看看。延期交房違約金是由已經(jīng)付了的房款，利率還有逾期的時間這三個方面組成的。已付房產(chǎn)包括了**和銀行存在的按揭款。利率這是參照逾期貸款利率來計算的。逾期時間是從雙方簽訂的交房時間到開發(fā)商通知驗收的日期。所以這三方面組成了延期交房違約金，即三者的乘積?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)買賣合同》規(guī)定，將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。但是這也不是一成不變的；如果違約金是雙方自己通過協(xié)商定好了的，可以不是百分之五；經(jīng)過調(diào)查顯示違約金過高的，可以經(jīng)過法院途徑應予適當?shù)臏p少。所以嚴格來說，延期交房違約金是沒有一個固定標準的。既然沒有固定的標準，那么決定權就全在開發(fā)商和購買人的身上，那么違約金定下來了，但是對于開發(fā)商沒有按時交房，必須支付延期交房違約金的時候，那開發(fā)商又是怎么來支付的呢？多數(shù)開發(fā)商還算老實，按照約定的違約金是多少給多少，但是少數(shù)的開發(fā)商竟然用物業(yè)費來抵押，這到底是行還是不行呢？答案是否定的，因為物業(yè)管理費在轉(zhuǎn)讓過程中必須是要購房者和物業(yè)管理公司同意后才能轉(zhuǎn)移的。所以其實延期交房違約金和物業(yè)管理費其實是兩個不同性質(zhì)的費用，是不能夠相互抵消的，他們的合同主體都不同，一個是物業(yè)管理公司和開發(fā)商，一個是購買者和開發(fā)商，是兩個法律關系的了。以上關于交房違約相關事項就介紹到這，這邊友情提示一下：在購買房子辦理入住手續(xù)時千萬要留意，已選定要保留和開發(fā)商逾期交房的相關違約證據(jù)，以免到**后財產(chǎn)受到威脅的時候，不能及時的得到法律的保護。
全部3個回答>怎樣算逾期交房?商品房延期交房的違約金如何計算
146****6367 | 2019-10-23 20:47:36
已有5個回答
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151****7372
雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
查看全文↓ 2019-10-23 20:48:04
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 -
151****6234
由于施工進度原因?qū)е麻_發(fā)商能按期交房合同約定延期交房違約方每日應支付購房人已付房款萬分之三。
查看全文↓ 2019-10-23 20:48:00
違約金對于次性付款業(yè)主來說毫無疑問開發(fā)商應該按照已付房款計算違約金。
對于采用銀行按揭方式業(yè)主來說當初購房時支付了低20%**款其余部分由按揭銀行支付給開發(fā)商業(yè)主自貸款發(fā)放之日起開始還款并付息(般按揭款購房合同簽訂之日起月內(nèi)發(fā)放)問題。
按揭方式購房違約金計算基數(shù)何確定哪位業(yè)主有比較權威答案謝謝了 補充。
合同約定延期交房違約方每日應支付購房人已付房款萬分之三違約金!!
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142****9310
如今出現(xiàn)越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商延期交房的現(xiàn)象，日前有網(wǎng)友在房天下發(fā)文稱：保定直隸新城1期2期項目單方面將約定的交房日期向后推遲，在到了約定交房之日業(yè)主也并沒有得到開發(fā)商相關延期的通知，開發(fā)商延期交房以及其消極處理的方式讓不少業(yè)主感到氣憤；很多業(yè)主就是為了更快住進新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種“不可抗拒”的理由推脫責任，這讓很多購房者氣憤不已，卻有不知道該如何維權。今天就讓小編帶著大家來學習一下，如何維護自己的正當權益。
查看全文↓ 2019-10-23 20:47:54
業(yè)主的心聲~
逾期不交房的隱藏風險
先說說，逾期不交房的隱藏風險，
一是房屋質(zhì)量可能存在問題，通不過驗收;
二是開發(fā)商債務纏身，這個時候，很可能在建工程被查封，**終引發(fā)更多的糾紛。
三是延期交房可能影響到使用價值包括租金。
（一）何為延期交房？
所謂的延期交房，根據(jù)我國的相關法律規(guī)定可以分為正常延期交房和非正常延期交房。這兩個的判定標準如下：
正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給出賣人一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。
非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出賣人經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等導致出賣人不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。
其中有一個補充條款，以下條件不算構成延期交房：
1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。
2、因重大規(guī)劃、設計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使出賣人免責，但如果完全按照買賣合同的約定由出賣人承擔違約責任，顯然有失公平。
看到這里，你大概就明白了延期交房是怎么認定的，而一般購房合同里，延期交房的開發(fā)商是要向業(yè)主支付違約金的，但那是在非正常延期交付的情況下才有，正常的延期交付是不算違約金的。
開發(fā)商晚交房？
開發(fā)商不能交付房屋的原因往往很復雜，如若發(fā)生該情形建議業(yè)主一定要想辦法搞清楚開發(fā)商不能交付房屋的真正原因，針對真實性的原因采取一些相關的應對措施。
(1)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。（注：如合同約定的違約金不能彌補的經(jīng)濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，可以要求開發(fā)商賠償?shù)慕?jīng)濟損失。）
(2)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護業(yè)主的利益!可見延期交房除了合同中有特別約定的，購房者可以追究開發(fā)商的違約責任。
目前，開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關費用之后，才允許業(yè)主驗房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。
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156****9207
二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應承擔違約責任。未約定逾期交房的違約責任承擔方式，買方主張按逾期交付使用期間有關部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應予支持。
查看全文↓ 2019-10-23 20:47:51
一、怎樣才算開發(fā)商逾期交房?
關于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：
1、因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時間。
2、不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時間。
3、因沒有取得《建筑工程竣工驗收備案表》而違反買賣合同中的交房時間。
4、出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購房者。
5、在交付房屋時，房屋沒有達到《商品房買賣合同》中約定的交房時所應達到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。
6、購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。
二、如何計算逾期交房的損失
對于逾期交房的違約責任條款，往往在購房人與房開公司簽訂商品房買賣合同以及補充協(xié)議時，就有約定，
2014年4月，住建部與國家工商總局共同制定了編號：GF2014-0171《商品房買賣合同》(預售)，其中第十二條：“ 逾期交付責任”約定：“ 除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第 種方式處理：
1. 按照逾期時間，分別處理 【(1)和(2)不作累加 】 。
(1)逾期在 日之內(nèi)(該期限應當不多于第八條第1(1)項中的期限)，自第 十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之 的違約金(該違約金比率應當不低于第八條第1(1)項中的 比率)。
(2)逾期超過 日(該期限應當與本條第(1)項中的期限相同)后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通 知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之 日起，按照 %(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率)計算給付利息;同時，出賣人按照全部房價款的 %向買受人支付違約金。 買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部 房價款萬分之 (該比率應當不低于本條第1(1)項中的比率)的違約金。
2、約定的違約金偏高或偏低怎么處理?
遇到逾期交房的情況，一般會以“有約定按約定”來提出處理。但是，有時遇到約定偏高或偏低時，就會按照我國《合同法》第114條：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”。“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”?！爱斒氯司瓦t延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”以及**高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十八條：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”。第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”?！爱斒氯思s定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失”。
3、沒有約定計算方法怎么辦?
而逾期交房的損失如何計算，如果沒有約定計算方法，則一般可以按照**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：”商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”來明確權益。 -
157****6565
房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房或者逾期辦證，如果買受人沒有依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定解除合同，而是訴請交付房屋、給付逾期交房違約金或逾期辦證違約金，是否適用訴訟時效？訴訟時效的起算點如何確定？違約金的計算標準是什么？違約金是否可以調(diào)整？買受人能否要求交付未竣工的房屋？
查看全文↓ 2019-10-23 20:47:46
為使大家對上述法律問題能有較為全面的了解，本公眾號整理了5篇文章，分別是：1、買受人訴請交付房屋、給付逾期交房違約金或逾期辦證違約金是否適用訴訟時效；2、買受人訴請交付房屋的訴訟時效起算點及能否訴請交付未竣工房屋；3、買受人訴請逾期交房違約金的訴訟時效起算點和違約金計算標準；4、買受人訴請逾期辦證違約金的訴訟時效起算點和違約金計算標準；5、人民法院對違約金的調(diào)整原則。
今天推送的是第3篇：買受人訴請逾期交房違約金的訴訟時效起算點和違約金計算標準。
【導讀】
出賣人逾期交房，買受人可以依據(jù)雙方的合同約定主張解除合同，也可以依據(jù)《合同法》及相關司法解釋等主張解除合同，并有權主張返還房款、給付違約金、賠償損失等。如果買受人沒有選擇解除合同，而是選擇了要求交付房屋、給付逾期交房違約金，就涉及到了逾期交房違約金的訴訟時效起算點和違約金的計算標準問題。這也是本文要探討的內(nèi)容。
一、買受人主張逾期交房違約金的訴訟時效起算點。
（一）目前存在三種不同的觀點：
1、以合同約定的交房期限屆滿之次日為起算點，經(jīng)過兩年不起訴即超過訴訟時效。
2、以出賣人實際交房之日為起算點。認為只有出賣人**終交付房屋之后，違約金的數(shù)額才能確定，此時才能起算訴訟時效。
3、逾期交房違約金分為一天一天的單獨債權來算訴訟時效，支持起訴之日前兩年的逾期交房違約金。也就是說，買受人起訴主張逾期交房違約金，相對方在一審庭審辯論結(jié)束前提出訴訟時效抗辯理由的，以買受人向法院起訴之日向前倒推兩年，保護這兩年的違約金請求權。期間有時效中斷或中止情形，適用中斷或中止的規(guī)定。
（二）上述觀點中的第3種觀點，是目前審判實踐中占主流的觀點。
例如：北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第二十三條：“違約金訴訟時效的認定”規(guī)定：“房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續(xù)性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規(guī)定?！?br/>
福建省高級人民法院、海南省高級人民法院、貴州省高級人民法院等出臺的文件中也持該觀點。
律師解讀：
需要提醒的是，自2017年10月1日起，開始適用民法總則規(guī)定的三年訴訟時效。但對于此前發(fā)生的逾期交房違約行為，如果按照民法通則規(guī)定的訴訟時效期間在2017年10月1日前尚未屆滿、出賣人的訴訟時效抗辯權系在民法總則施行后產(chǎn)生的，應適用三年的訴訟時效。
二、逾期交房違約金的計算標準。
（一）逾期交房違約金的相關規(guī)定。
**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”
相關問題
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答
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答
延期交房的違約金計算，關鍵看合同條款。通常按延期天數(shù)和房價比例算，建議購房者詳讀合同，維護自身利益。
全部6個回答> -
答
由于施工進度原因?qū)е麻_發(fā)商能按期交房合同約定延期交房違約方每日應支付購房人已付房款萬分之三。違約金對于次性付款業(yè)主來說毫無疑問開發(fā)商應該按照已付房款計算違約金。對于采用銀行按揭方式業(yè)主來說當初購房時支付了低20%**款其余部分由按揭銀行支付給開發(fā)商業(yè)主自貸款發(fā)放之日起開始還款并付息(般按揭款購房合同簽訂之日起月內(nèi)發(fā)放)問題。按揭方式購房違約金計算基數(shù)何確定哪位業(yè)主有比較權威答案謝謝了 補充。合同約定延期交房違約方每日應支付購房人已付房款萬分之三違約金!!
全部3個回答> -
答
合同里面有具體說明的 按合同來
全部9個回答> -
答
根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
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