普通住宅怎樣計(jì)算套內(nèi)使用面積?套內(nèi)使用面積怎么計(jì)算

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• 143****1700

  你好，目前《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》正在征求意見(jiàn)階段，到 2019/3/15截止，之后具體實(shí)施日期還未定；一般征求意見(jiàn)稿，很少有改動(dòng)的，安心吧，等實(shí)施了，新聞會(huì)鋪天蓋地的報(bào)道的。

  查看全文↓ 2019-10-26 22:57:57
• 132****0841

  　　套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： 　　a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。
  　　b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 　　c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 　　d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

  查看全文↓ 2019-10-26 22:57:53
• 135****3542

  【老樊說(shuō)稅】住宅按套內(nèi)面積確認(rèn)對(duì)房地產(chǎn)的影響
  
  
  一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定
  
  按照單套建筑面積確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅將改變?yōu)閱翁滋變?nèi)建筑面積確認(rèn)。全國(guó)多個(gè)省市是按照單套建筑面積確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般采用144平方米以下為劃分標(biāo)準(zhǔn)。其中也有按照140平方米為劃分標(biāo)準(zhǔn)的。還有省市采用兩個(gè)并行標(biāo)準(zhǔn)，既可以按照單套建筑面積確認(rèn)，也可以按照單套套內(nèi)面積確認(rèn)。
  
  《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全》一書(shū)中也有部分列舉，譬如：
  
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  （4）《深圳市政府辦公廳關(guān)于對(duì)我市土地增值稅“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的批復(fù)》（深府辦函〔2006〕86號(hào)）規(guī)定，從2006年10月1日起，對(duì)深圳市土地增值稅“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，具體為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套住房套內(nèi)建設(shè)面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。《關(guān)于我市開(kāi)征土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（深府辦函〔2005〕93號(hào)）第三條“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅”同時(shí)廢止。
  
  … …
  
  （6）湖南省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定條件:各區(qū)、縣（市）地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定并出具《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定表》。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅必須同時(shí)符合以下條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在 120平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均成交價(jià)格1.2倍以下?！?br/>
  （7）《江門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局江門(mén)市稅務(wù)局2018年第3號(hào)文件發(fā)布）規(guī)定，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按省政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實(shí)際成交價(jià)格低于當(dāng)?shù)卣嫉耐谧》科骄灰變r(jià)格1.44倍以下。
  
  （8）《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（渝地稅發(fā)〔2006〕143號(hào)）規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套**大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下，如同時(shí)符合上述三個(gè)條件的為享受優(yōu)惠政策的普通住房，有一條不符合即為不能享受優(yōu)惠政策的非普通住房。
  
  如果住建部的征求意見(jiàn)稿無(wú)異議可以順利正式出臺(tái)，老樊可以肯定全國(guó)各省市稅務(wù)局均將聞風(fēng)而動(dòng)，修改成上述的雙重確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于土地增值稅預(yù)征率、對(duì)于**終清算均有影響。
  
  二、銷(xiāo)售合同的修訂
  
  《商品房銷(xiāo)售合同》對(duì)于面積的確認(rèn)將采用套內(nèi)面積，替換建筑面積，不含公攤。對(duì)于確權(quán)面積誤差比將較原來(lái)更嚴(yán)格了，因?yàn)橐皇怯?jì)算基數(shù)小了，二是不含公攤，可調(diào)節(jié)空間小了。
  
  三、銷(xiāo)售合同單價(jià)的影響
  
  《商品房銷(xiāo)售合同》按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，銷(xiāo)售單件將高于按照建筑面積計(jì)價(jià)。銷(xiāo)售宣傳中難免要有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按照建筑面積算單價(jià)大概是多少，一個(gè)是按照套內(nèi)面積算單價(jià)大概是多少。一方面告訴客戶(hù)房子還是**的，另一方面還要說(shuō)房?jī)r(jià)按照套呢面積算沒(méi)有漲價(jià)。
  
  普通標(biāo)準(zhǔn)住宅144平方米建筑面積144萬(wàn)元，單價(jià)1萬(wàn)元/平方米，按照套內(nèi)面積算144萬(wàn)元，單價(jià)就該是1.20萬(wàn)元/平方米。當(dāng)然實(shí)際樓盤(pán)各有各的換算比。
  
  四、項(xiàng)目收益測(cè)算的影響
  
  銷(xiāo)售收入測(cè)算按照套內(nèi)面積計(jì)算是準(zhǔn)確的，開(kāi)發(fā)成本按照建筑面積計(jì)算是準(zhǔn)確的，因此，對(duì)于項(xiàng)目今后的收益測(cè)算也有影響，畢竟會(huì)影響到實(shí)際的成本控制。

  查看全文↓ 2019-10-26 22:57:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 普通住宅怎樣計(jì)算套內(nèi)使用面積
  答

  　　房產(chǎn)證上的面積是建筑面積，包含公攤面積的?！　》慨a(chǎn)證上登記的面積是建筑面積。建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積?！　。?）建筑面積：指建筑物長(zhǎng)度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成?！　。?）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和?！　。?）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等?！　。?）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

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• 問(wèn) 普通住宅怎樣計(jì)算套內(nèi)使用面積
  答

  所謂的套內(nèi)面積一般是指套內(nèi)建筑面積，去除公攤之后的面積。**大的面積是建筑面積，它包含了公攤，然后是套內(nèi)建筑面積，它包含了墻體，**小的是套內(nèi)實(shí)用面積。 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算： （1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積只的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； （4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 套內(nèi)建筑面積 ： 商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買(mǎi)房人個(gè)人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完事地反映買(mǎi)房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)墻體面積 ： 套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為： （1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （2）非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 其中：（1）原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； （2）挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積； （3）凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

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• 問(wèn) 普通住宅怎樣計(jì)算套內(nèi)使用面積?住宅套內(nèi)面積怎么算
  答

  室內(nèi)空間計(jì)算方法是長(zhǎng)度乘以寬度乘以高度等于房間空間，室內(nèi)面積的方法是房間面積，新房子裝修之后有室內(nèi)空氣污染包含甲醛等對(duì)人體有危害的氣體，建議開(kāi)窗2~4周還是能放一些鮮花，比如吊蘭、虎尾蘭、常春藤、蘆薈和菊花綠蘿等綠色植物有利于吸收有害細(xì)氣體凈化空氣，一般吊蘭可吸收室內(nèi)80%以上的有害氣體吸收甲醛的能力超強(qiáng)。

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• 問(wèn) 普通住宅怎樣計(jì)算套內(nèi)使用面積?什么是套內(nèi)面積？如何計(jì)算套內(nèi)面積？
  答

  室內(nèi)使用面積和套內(nèi)使用面積的區(qū)別在于套內(nèi)使用面積是整套房子地面鋪磚之后磚的總面積，在吸收就是套內(nèi)的各房間隔壁面積加上整套房屋的軸線(xiàn)內(nèi)側(cè)的半墻面積，這樣來(lái)概括。室內(nèi)使用面積是按結(jié)構(gòu)墻體的表面尺寸來(lái)計(jì)算的，其中有復(fù)合保溫隔熱層。

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• 問(wèn) 什么是套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積如何計(jì)算
  答

  套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：①套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和；②躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；③不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；④內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。住宅之外的其他建筑或?qū)Ｓ薪ㄖ變?nèi)使用面積的計(jì)算可參照住宅或按專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行。