法院起泝房產(chǎn)退房費(fèi)用多少？房產(chǎn)繼承取消強(qiáng)制公證了已經(jīng)落地

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  瘋狂的地王模式仍然沒有熄火的跡象。進(jìn)入6月以來短短幾日，一二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價(jià)率超過50%的高溢價(jià)地，包括7宗區(qū)域單價(jià)與總價(jià)地王。數(shù)據(jù)顯示，截至6月13日，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。然而隨著信貸等政策的收緊、房企融資成本上漲，以及樓市需求的前期透支，一場由地王引發(fā)的樓市陷阱似乎已經(jīng)開始醞釀。
  
  
  
  地王停不下來
  從近日首開金茂聯(lián)合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，再到電建金茂82.9億元拿下深圳年度總價(jià)地王，地王節(jié)奏絲毫未放緩。
  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金截至6月13日達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，成為2016年前6個(gè)月地王出現(xiàn)**頻繁的區(qū)域。其中，6月已經(jīng)出現(xiàn)12個(gè)地王，2016年開始的這一輪地王潮還在持續(xù)。
  業(yè)內(nèi)人士表示，5月更是堪稱“地王月”，地王不僅僅出現(xiàn)在一線城市，更多地在二線城市出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月單月出現(xiàn)了地王宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市。而2016年前4個(gè)月只有117宗地王，5月一個(gè)月的地王數(shù)量刷新了土地市場的歷史紀(jì)錄。
  整體看，二線城市成為2016年地王出現(xiàn)**多的區(qū)域，其中**主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價(jià)上漲**迅速的城市。地價(jià)超過房價(jià)已經(jīng)從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市。
  房企成本飆升“與土地成本一同上升的還有融資成本。”一位樓市觀察人士表示，在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)在土地市場表現(xiàn)得更加激進(jìn)。同時(shí)，地王蔓延導(dǎo)致市場全面高端化，以往的非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對市場定價(jià)壓力空前。
  
  更值得關(guān)注的是，房企的銀根正在緊縮。6月3日晚間，央行宣布，自7月15日起人民幣存款準(zhǔn)備金的考核基數(shù)由考核期末一般存款時(shí)點(diǎn)數(shù)調(diào)整為考核期內(nèi)一般存款日終余額的算術(shù)平均值。這意味著，銀行每天存入央行的準(zhǔn)備金和自有存款總額有了限制。商業(yè)銀行原有的透支運(yùn)作空間大大被壓縮。在目前，北京、上海、深圳、南京、合肥的房價(jià)大漲，已被各界公認(rèn)為貨幣現(xiàn)象的情況下，這一調(diào)整無異于釜底抽薪。
  與此同時(shí)，此前不斷刷新的低利率公司債將越來越罕見，**為寬松的融資窗口期或已過去。5月，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀察今年1－5月公司債的票面利率，除2月略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升態(tài)勢，上市房企的直接融資成本也在加大。一些擴(kuò)張較快的企業(yè)償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)也開始被資本市場所關(guān)注。
  地王陷阱下半年或爆發(fā)
  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地王”頻出的結(jié)果就是一線城市、部分基本面較好的二線城市地價(jià)成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，也就是未來這些“地王”項(xiàng)目在銷售的時(shí)候勢必會遇到問題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當(dāng)前一線城市、部分基本面較好的二線城市“地王”頻出拉動房地產(chǎn)投資回升的現(xiàn)象，對于未來樓市平穩(wěn)運(yùn)行、房地產(chǎn)投資持續(xù)回升也不是一件好的事情。
  同時(shí)，由于2015年下半年以來大量需求透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)。
  政策方面，京滬深樓市政策已經(jīng)從嚴(yán)調(diào)控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)今年下半年上述城市將進(jìn)入市場調(diào)整期，那么，屆時(shí)一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產(chǎn)銷售回升的局面將就此而止。上述城市銷售回升的背后也會面臨短期內(nèi)市場進(jìn)入調(diào)整期的“陷阱”，上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。（北京商報(bào)）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:22:53
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  29日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2018年1月份300城市土地市場交易報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，1月份全國土地市場整體供應(yīng)環(huán)比走低，成交量較上月縮水近半；整體均價(jià)環(huán)比小幅回落，住宅用地均價(jià)同比上揚(yáng)；出讓金較上月縮水過半?！　【唧w來看，1月份，全國土地市場供應(yīng)量環(huán)比走低，同比增加近四成，僅一線城市供應(yīng)量環(huán)比增加；成交方面，整體成交量環(huán)比轉(zhuǎn)跌，出讓金總額較上月縮水過半，三四線城市均價(jià)同比降幅居前?！　〔贿^，分各類型城市來看，一線城市土地市場供求兩端同比均漲，供應(yīng)環(huán)比止跌回升，同比漲幅居各線城市首位；二線城市供地節(jié)奏放緩，均價(jià)同比漲幅較去年同期收窄，成交量及收金同環(huán)比雙降；三四線城市供應(yīng)量環(huán)比走低，成交面積同環(huán)比縮水，出讓金環(huán)比下滑六成?！　?月29日，廣州南沙迎來年內(nèi)首場土地拍賣，兩宗分別位于東涌鎮(zhèn)和靈山島尖的地塊，采用“限地價(jià)+競配建+競自持+搖號”的方式出讓，共收金55.22億元。**終，越秀地產(chǎn)以**高限價(jià)369824萬元競得靈山島尖2017NJY-12地塊后，中海地產(chǎn)以總價(jià)182378萬元、配建面積47700平方米、樓面價(jià)16549元/平方米拿下東涌村地塊?！　?月25日，北京土地市場出讓3宗住宅地塊，其中住宅部分要求全部建設(shè)成為共有產(chǎn)權(quán)房，合計(jì)可供應(yīng)4500套共有產(chǎn)權(quán)房住宅。從**后出讓結(jié)果來看，只有朝陽區(qū)一宗地塊出讓成功，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村2宗地塊同時(shí)流標(biāo)?！　♂槍Ρ本┩恋厥袌鲩_年后一日兩宗地塊同時(shí)流標(biāo)的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩宗地塊起價(jià)過高，分別高達(dá)41.78億元與50.58億元，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間，融資難度非常大。“**關(guān)鍵的是，**近各種渠道嚴(yán)查銀行信托資金拐彎進(jìn)入房地產(chǎn)，所以，大部分企業(yè)對于高投資額項(xiàng)目，相對謹(jǐn)慎”?！　〈饲?，銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域?！　　皬?*近的地方兩會以及一系列的調(diào)控內(nèi)容看，預(yù)計(jì)北京市場在2018年依然是調(diào)控年，這種情況下，房企拿地開始謹(jǐn)慎是難免的”。張大偉表示，“尤其是共有產(chǎn)權(quán)房，很難出現(xiàn)90平方米別墅，這種情況下，貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如限價(jià)商品房。從土地供應(yīng)看，目前北京市場依然有多宗待售土地，例如限價(jià)商品房等，相比共有產(chǎn)權(quán)房，前者價(jià)值更高?！薄　埓髠ブ赋?，“隨著北京房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年開年以來土地市場溢價(jià)率有明顯降低，相比2017年25%的平均溢價(jià)率，2018年北京土地溢價(jià)率平均只有12%?！彼J(rèn)為，在嚴(yán)控信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的影響下，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)?！斑@種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性正在降低?！薄　?5日，從國土資源部了解到，沈陽、南京、杭州等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案獲得國土部同意。國土部要求，試點(diǎn)地區(qū)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居?！　〔粌H如此，國土部還要求試點(diǎn)城市規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的審批和監(jiān)管程序，明確項(xiàng)目申報(bào)主體，完善項(xiàng)目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控。在此基礎(chǔ)上，在試點(diǎn)過程中，推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房租賃服務(wù)平臺管理，加強(qiáng)土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。　　張大偉表示，國土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性?！?1個(gè)城市基本都屬于二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。從長期來看，建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求”。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:22:51
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  上海易居房地產(chǎn)研究院1月24日發(fā)布《地方政府對土地財(cái)政的依賴度報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）?！秷?bào)告》指出，2018年，房地產(chǎn)“五稅”總收入17968億元，創(chuàng)下歷史新高；以“五稅”加土地出讓金的口徑來計(jì)算，2018年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，較2017年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過一半的地方財(cái)政總收入。房地產(chǎn)稅收對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)《報(bào)告》介紹，目前我國的房地產(chǎn)稅收體系中有專門針對不動產(chǎn)而設(shè)置的稅種，即房地產(chǎn)“五稅”，分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅。這五個(gè)稅種涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)交易的所有環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)稅收體系中的主體稅種。另外，企業(yè)所得稅和增值稅中也兼顧房地產(chǎn)類稅收，因此與房地產(chǎn)相關(guān)的共有“七稅”。根據(jù)《報(bào)告》，2018年，我國房地產(chǎn)“五稅”總收入17968億元，較2017年增長9.3%，自2015年增幅近15年以來首次轉(zhuǎn)負(fù)后，連續(xù)三年保持正增長，與2017年同比增幅大致持平。2018年房地產(chǎn)“五稅”收入創(chuàng)造了歷史新高?！秷?bào)告》指出，2018年，地方本級財(cái)政收入同比增長7.0%，增幅小于房地產(chǎn)“五稅”收入增幅。在房地產(chǎn)“五稅”收入增幅自2009年明確開始下降之后，地方本級財(cái)政收入增幅仍保持震蕩上行至2011年，隨后便與房地產(chǎn)“五稅”收入一起進(jìn)入下行通道，逐步回落且趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來將震蕩前行?！秷?bào)告》提到，在“五稅”中，2018年，房產(chǎn)稅所占比重16.1%，較2017年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了近九年來的新高。契稅和土地增值稅的占比均有所上升，它們分別達(dá)到31.9%和31.4%，是占比**多的兩種稅種。耕地占用稅占比下降至7.3%，城鎮(zhèn)土地使用稅占比則較為穩(wěn)定。關(guān)于房地產(chǎn)稅收對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率，《報(bào)告》指出，2018年，五類房地產(chǎn)稅收總和占地方財(cái)政收入的比重為18.4%，比2017年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，比重創(chuàng)造了歷史新高。雖然房地產(chǎn)稅收收入從2015年以來有所反彈，但其占地方財(cái)政收入的比重已經(jīng)趨于平穩(wěn)，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度將降低，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)稅收對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率將略有下降。土地出讓金對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)《報(bào)告》顯示，2018年全國土地出讓金收入為6.5萬億元，較2017年增長25.0%。2002年以來，全國土地出讓金收入在大多數(shù)年份都保持正增長，僅出現(xiàn)4次負(fù)增長，《報(bào)告》認(rèn)為，這4次負(fù)增長主要是受到我國宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整的影響?？傮w上來看，2002年以來，全國土地出讓金收入增速呈現(xiàn)震蕩下行的趨勢，2018年全國土地出讓金收入保持正增長，但增幅較2017年明顯回落?！秷?bào)告》指出，2018年土地出讓金占地方財(cái)政總收入的39.9%，比2017年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，僅比2010年**高增幅減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。以“五稅”加土地出讓金的口徑來計(jì)算，2018年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，較2017年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過一半的地方財(cái)政總收入。如果以“七稅”口徑計(jì)算，這一比值還會更高，說明土地財(cái)政收入仍是地方財(cái)政收入的重要組成部分。《報(bào)告》認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的大背景下，會有更多的新興產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)政做出貢獻(xiàn)，并且“房住不炒”的指導(dǎo)方針下地市會回歸理性。預(yù)計(jì)2019年在樓市與土地市場降溫的趨勢下，該比重將出現(xiàn)回落。《報(bào)告》還指出，土地財(cái)政對于中國經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)健康運(yùn)行做出了很大的貢獻(xiàn)，但土地財(cái)政是一把雙刃劍，它在對城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善做出很大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也對房價(jià)的不斷上漲起到了推波助瀾的作用?！秷?bào)告》認(rèn)為，一方面，弱化土地財(cái)政，將使中國經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；另一方面，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期決定了未來房地產(chǎn)市場難以像過去一樣為地方財(cái)政帶來源源不斷且保持增長的收入，房地產(chǎn)市場將逐漸由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌觯恋刎?cái)政不是長久之計(jì)?！秷?bào)告》表示，地方政府在房地產(chǎn)政策調(diào)控上松綁需求迫切，本輪調(diào)控政策已見底。樓市不景氣影響土地市場，地方政府渴望樓市松綁。2018年12月，菏澤、廣州、珠海等地調(diào)控政策松綁。2019年1月，北京孫河預(yù)出讓宅地取消限價(jià)。在地方政府財(cái)政壓力較大的背景下，預(yù)計(jì)2019年會有更多的城市在“房住不炒”的大前提下出現(xiàn)政策松動和微調(diào)。（中新經(jīng)緯APP）（文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。）
  
  
  
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• 問 法院起泝房產(chǎn)退房費(fèi)用多少？房產(chǎn)公證費(fèi)降1.2萬
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  進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，才能更加準(zhǔn)確有效地因城施策，真正建立起房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。除實(shí)現(xiàn)登記信息聯(lián)網(wǎng)、掌握基礎(chǔ)信息外，還應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)信息的深度開發(fā)分析。各地在及時(shí)關(guān)注、觀察和分析本地房地產(chǎn)市場銷售和價(jià)格變化之外，還要重視并加強(qiáng)對動態(tài)統(tǒng)計(jì)信息的開發(fā)、分析及應(yīng)用，使當(dāng)下的調(diào)控和未來的長效機(jī)制更有針對性 據(jù)報(bào)道，自然資源部相關(guān)人士近日透露，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。對此，有很多評論將其與房地產(chǎn)稅出臺、反腐敗建設(shè)等結(jié)合起來，認(rèn)為不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)是我國建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的基礎(chǔ)。 自2016年9月30日京津等地啟動樓市調(diào)控至今，已經(jīng)有1年9個(gè)月的時(shí)間。很多城市采取了多種措施，遏制投資投機(jī)性購房，控制房價(jià)過快上漲，防范泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面，調(diào)控措施取得了重大成效，全國商品房銷售面積和銷售額增幅持續(xù)回落，房價(jià)上漲勢頭得到遏制，特別是一線城市房價(jià)環(huán)比、同比整體上均呈回落態(tài)勢；另一方面，大勢變化的基礎(chǔ)還不牢固，總體走勢還時(shí)有反復(fù)，部分城市漲勢控制不盡理想。對此，“五一”前后，住建部約談了十幾個(gè)城市的負(fù)責(zé)人。 在持續(xù)調(diào)控且措施不斷強(qiáng)化的情況下，調(diào)控效果的起伏與不平衡，除了政策的滯后性外，可能還有兩個(gè)方面的問題。一是各地剛需情況不同，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系有異；二是各地對調(diào)控的態(tài)度及措施的力度不同，因而對投資投機(jī)性需求的抑制程度也有差異。而且，這兩個(gè)方面的問題有一個(gè)共同原因，那就是對市場的供需狀況缺乏準(zhǔn)確的認(rèn)識和把握，部分購房者的看漲預(yù)期推高了房地產(chǎn)市場熱度。 在這樣的情況下，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息統(tǒng)計(jì)制度，提供更多更有用的即時(shí)信息和動態(tài)數(shù)據(jù)，才能更加準(zhǔn)確有效地因城施策，使調(diào)控切實(shí)取得成果并得以鞏固，真正建立起房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。實(shí)現(xiàn)全國各地的登記信息聯(lián)網(wǎng)，正是這一系列工作中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作。 需要看到的是，摸清各地房地產(chǎn)市場的供需情況，僅靠對自然資源系統(tǒng)辦理的不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)還不夠。因?yàn)檫@個(gè)系統(tǒng)一是未包括沒有在市場上交易的房屋，如部分央產(chǎn)房；二是不包括仍然以租賃形式存在的城市住宅，如北京許多胡同內(nèi)的老舊平房；三是不包括一些自搭自建的城市住宅。因此，自然資源系統(tǒng)需要與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)，在信息聯(lián)網(wǎng)的同時(shí)，匯總所有的城鎮(zhèn)地區(qū)住房信息。必要時(shí)，可開展地區(qū)住房普查，切實(shí)掌握本地存量房、在建房的規(guī)模、數(shù)量、類型、結(jié)構(gòu)、使用年限等詳情。在此基礎(chǔ)上，各相關(guān)部門密切配合，結(jié)合城市規(guī)劃、人口規(guī)模結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)供需情況和行業(yè)發(fā)展前景作出精準(zhǔn)分析和預(yù)測，進(jìn)而制定更加科學(xué)有效的樓市政策。 房產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，自然有利于建立包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的長效機(jī)制，使以權(quán)謀房、權(quán)房交易等腐敗行為浮出水面。同時(shí)，對于房地產(chǎn)稅的研究，除了應(yīng)充分考慮不動產(chǎn)登記反映住房現(xiàn)狀外，還要深入調(diào)研，廣泛征求各方意見，就征稅的理論依據(jù)、起點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)等充分評估論證。 從建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制考慮，除了實(shí)現(xiàn)登記信息聯(lián)網(wǎng)、掌握基礎(chǔ)信息之外，還應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)信息的深度開發(fā)分析，找出相關(guān)規(guī)律和特點(diǎn)，如購房者的地域、年齡、職業(yè)等情況，分析調(diào)控政策對不同群體的影響。同時(shí)，各地在及時(shí)關(guān)注、觀察和分析本地房地產(chǎn)市場的銷售和價(jià)格變化之外，還要重視并加強(qiáng)對動態(tài)統(tǒng)計(jì)信息的開發(fā)、分析及應(yīng)用，分析趨勢變化中的結(jié)構(gòu)性因素及特征，使當(dāng)下的調(diào)控和未來的長效機(jī)制更有針對性，更能收到實(shí)效。

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• 問 房產(chǎn)委托公證多少錢？房產(chǎn)繼承取消強(qiáng)制公證了已經(jīng)落地
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  "　　近日，石家莊市高新區(qū)管委會發(fā)布《石家莊高新區(qū)培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案》，其中明確，隨遷子女可在本區(qū)入學(xué)接受義務(wù)教育；對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，落實(shí)免征增值稅優(yōu)惠政策?！　〔粩嗤晟乒卜?wù)政策　　通過住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，將房屋租賃合同備案信息與稅務(wù)、金融、工商、公安、教育、人力資源社會保障、衛(wèi)生計(jì)生等主管部門共享?！　∫婪ǖ怯泜浒傅姆潜臼袘艏凶馊松觐I(lǐng)居住證后，符合入學(xué)條件的隨遷子女可以申請?jiān)谠搮^(qū)按照有關(guān)規(guī)定接受義務(wù)教育。　　承租人為本市戶籍無房家庭，在該區(qū)單獨(dú)承租并實(shí)際居住且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育，由教育行政部門調(diào)劑安排入學(xué)。　　落實(shí)稅收優(yōu)惠　　對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1. 5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，落實(shí)免征增值稅優(yōu)惠政策?！　Ψ康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法， 按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！　√峁┙鹑谥С帧　∫龑?dǎo)、協(xié)調(diào)有關(guān)銀行機(jī)構(gòu)創(chuàng)新貸款方式， 加大對住房租賃企業(yè)的信貸投入，對符合條件的從事租賃住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持。　　支持符合條件的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)利用發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化等融資工具拓寬融資渠道?！　》e極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。對將已竣工的庫存商品住房轉(zhuǎn)化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)給予貸款支持?！　≈С謧€(gè)人委托租賃企業(yè)出租自有住房　　拓寬渠道建設(shè)租賃住房，加快人才公寓建設(shè)、增加公租房實(shí)物配租供應(yīng)。鼓勵(lì)多主體供應(yīng)租賃住房，鼓勵(lì)個(gè)人依法依規(guī)出租自有住房，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)出租自有住房?！　」膭?lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源，用于市場租賃，逐步形成租售并舉的經(jīng)營模式?！　π陆ú⒁宰猿治飿I(yè)開展住房租賃，業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以其自持租賃住房資產(chǎn)作擔(dān)保，可享受降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例、企業(yè)信用加分等鼓勵(lì)政策。　　扶持培育規(guī)?；?、專業(yè)化租賃企業(yè)。支持住房租賃企業(yè)與開發(fā)企業(yè)合作，通過購買或租賃閑置房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)，滿足多層次住房租賃需求，對入駐高新區(qū)的租賃企業(yè)開通“綠色通道”，簡化各類程序的辦理?！　碓矗菏仪f樓市　　"

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• 問 代位繼承權(quán)分多少房產(chǎn)？房產(chǎn)繼承取消強(qiáng)制公證了已經(jīng)落地
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  " ?付廣軍：降房價(jià)先降地價(jià) 10萬元北京房子6萬土地成本中國社科院8日就《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》舉行發(fā)布會，國家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價(jià)首先降地價(jià)。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因?yàn)轭A(yù)期在上漲，賣早了就虧了。詳文如下：付廣軍：非常感謝給我這次發(fā)言機(jī)會。我聽了各位專家發(fā)言很受啟發(fā)，我談一下我對房地產(chǎn)情況的看法。第一，我贊同大多數(shù)專家的意見，房地產(chǎn)一定是要很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)。我們講中國的房地產(chǎn)首先要分清區(qū)域性特征，一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品既然是有地，所謂不動產(chǎn)，不動產(chǎn)就是山東的房子搬不到北京來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和地結(jié)合在一起的，肯定有很強(qiáng)的區(qū)域性。所以進(jìn)行房地產(chǎn)分析的時(shí)候一定要分清楚。去年房地產(chǎn)上漲主要是一線城市、部分二線城市，包括安徽、合肥和南京，由于他們房價(jià)過快上漲，造成中國的房地產(chǎn)價(jià)格增長很快。實(shí)際上大多數(shù)三四線城市房價(jià)沒有漲多少。付廣軍：我去年做調(diào)查，縣城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上沒有漲。再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本占房價(jià)的60%，而四線城市的土地成本只占到25%。也就是說房價(jià)上漲主要是地價(jià)上漲，我提出一個(gè)觀點(diǎn)，降房價(jià)首先降地價(jià)。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因?yàn)轭A(yù)期在上漲，賣早了就虧了。付廣軍：一線城市為什么房價(jià)高，從需求的角度講，我們要大力發(fā)展中小城市，但是為什么大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？省會城市都往北上廣深流動，三四線城市都往二線城市流動，因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會多，到小城鎮(zhèn)沒有就業(yè)機(jī)會。也就是說公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機(jī)制，大城市的人口流動還是會增長的，增加以后需求還是要往上漲的。所以有人說中國房子的自有化率非常高，達(dá)到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，沒有在北京，大量的新城鎮(zhèn)人口要買房。有的專家說要培育租賃市場，出租的人是誰？至少有兩套才能出租，又得鼓勵(lì)投資性購買。所以這些政策看得有道理，但真正分析起來還是有問題的。如果不鼓勵(lì)投資怎么出租？而且大家看看北京的房價(jià)，租一套房子一千萬的房子在市區(qū)，租金一年才十一二萬，回報(bào)率只有1%，還不如利息。所以租房市場怎么培育，看起來是很美妙的，但實(shí)際上可行不可行還值得商榷。付廣軍：再講一個(gè)問題，未來北京、上海、廣東、深圳上海的房價(jià)問題，北京的房價(jià)能夠穩(wěn)定住，現(xiàn)在要搞雄安新區(qū)，疏解北京非首都功能，包括國企、研究機(jī)構(gòu)要搬到雄安，當(dāng)然雄安的房地產(chǎn)政策沒有確定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流動到那了，減少人口是抑制北京房價(jià)的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房價(jià)肯定會穩(wěn)定，因?yàn)樾枨鬀]有那么多了?，F(xiàn)在不好預(yù)測，整個(gè)宏觀政策不確定，這是關(guān)于房子的問題。付廣軍：另外講一下稅率問題。我給大家多講一下，因?yàn)槲沂嵌悇?wù)總局研究所的研究員。稅務(wù)問題我們知道，中國的房地產(chǎn)有關(guān)稅大概分三類，一種是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，也就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也就是它的納稅主體是企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，以企業(yè)為納稅主體。二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的稅收，房地產(chǎn)不管是地產(chǎn)還是房產(chǎn)還是不動產(chǎn)，它是作為商品和這個(gè)商品有關(guān)的稅收，包括開發(fā)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，以商品為載體的稅收。三是財(cái)產(chǎn)稅，也就是房地產(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅。付廣軍：今天主要講這個(gè)，因?yàn)榇蠹易h論比較多的就是財(cái)產(chǎn)稅的問題?，F(xiàn)在全國人大為什么又要出臺卡在什么地方了？我們思考一下，國外都有房地產(chǎn)稅，中國為什么不出臺房地產(chǎn)稅，中國現(xiàn)在是有房地產(chǎn)稅的，是對有經(jīng)營性質(zhì)的，比如商業(yè)用房有房地產(chǎn)稅，只是對居民住房沒有房地產(chǎn)稅。也就是說我們在保有環(huán)節(jié)對持有者沒有交稅，租賃者也是有稅，租金的12%。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅是什么問題？中國的房地產(chǎn)和國外的房地產(chǎn)有區(qū)別，房子是建在地上的，剛才講的一個(gè)是中國土地供應(yīng)，還有房子是建在地上的建筑物，是分離的。我們原來房產(chǎn)證有兩個(gè)，一個(gè)是房屋所有權(quán)證，還有國有土地使用權(quán)證，現(xiàn)在叫不動產(chǎn)證。什么區(qū)別？付廣軍：中國買房子相當(dāng)于分兩部分，我買地上建筑物，這個(gè)土地租了70年的使用權(quán)。這有什么區(qū)別？不動產(chǎn)分成兩塊，地上建筑物是有使用年限的，但是恰恰房產(chǎn)證上是永久產(chǎn)權(quán)，但哪個(gè)房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房產(chǎn)稅還是地產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)稅?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)隨著使用年限越多，折舊沒有了，而且房屋使用權(quán)是有年限，到期還租不租。這樣造成我們增房產(chǎn)稅和土地出讓金是什么概念。在法律上應(yīng)該進(jìn)行思考，到現(xiàn)在還沒有形成共識，房地產(chǎn)稅在法律上怎么講，因?yàn)閲赓I房就是買地是一起的，中國是租地買房，這就是法律的問題。房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅，地產(chǎn)稅和土地出讓金是什么關(guān)系？使用權(quán)和所有權(quán)，使用前是租，是出租人交還是承接人交，主體是誰？這些東西都要思考，但是我也說不好怎么做。希望在座的各位再進(jìn)行研究，出出主意。我們的房地產(chǎn)未來走勢，國有土地的制度如何改革，都面臨著進(jìn)行制度化的思考。我就說這些多，不對地方請大家批評指正。謝謝。 "

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• 問 法院房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用是多少?
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  這是關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行的一個(gè)詳細(xì)情況，強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用一般由被執(zhí)行人承擔(dān)。一、法院房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用1、沒有執(zhí)行數(shù)目或者價(jià)額的，每件交納￥50元至5002、執(zhí)行金額或者價(jià)額不超過1萬元的，每件交納￥503、超過1萬元至￥50萬元的部分，按照1.5%交納;超過50萬元至￥500萬元的部分，按照1%交納;超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.5%交納超過￥1000萬元標(biāo)準(zhǔn)的部分，按照0.1%交納。4、符合民事訴訟執(zhí)行法第五十五條第四款條件要求未參加記名的權(quán)利人向人民法院提起訴訟的，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納申請費(fèi)，不再收取案件受理費(fèi)用。二、法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件人民法院受理執(zhí)行案件的條件：(1)申請執(zhí)行的法律文書已經(jīng)生效;(2)申請執(zhí)行人是生效法律文書確定的權(quán)利人或其繼承人、權(quán)利承受人;(3)申請執(zhí)行人在法定期限內(nèi)(雙方或者一方當(dāng)事人是公民的為一年，雙方是法人或者其他組織的為六個(gè)月)提出申請;(4)申請執(zhí)行的法律文書有給付內(nèi)容，且執(zhí)行標(biāo)的和被執(zhí)行人明確;(5)義務(wù)人在生效法律文書確定的期限內(nèi)未履行義務(wù);(6)屬于受申請執(zhí)行的人民法院管轄。向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，一般應(yīng)向人民法院提交下列文件和證件：(1)申請執(zhí)行書。申請執(zhí)行書中應(yīng)當(dāng)寫明申請執(zhí)行的理由、事項(xiàng)、執(zhí)行標(biāo)的，以及申請執(zhí)行人所了解的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況。(2)生效法律文書。(3)申請執(zhí)行人的身份證明。公民個(gè)人申請的，應(yīng)當(dāng)出示居民身份證;法人申請的，應(yīng)當(dāng)提交法人營業(yè)執(zhí)照副本和法定代表人身份證明;其他組織申請的，應(yīng)當(dāng)提交營業(yè)執(zhí)照副本和主要負(fù)責(zé)人身份證明。繼承人或權(quán)利承受人申請執(zhí)行的，還應(yīng)提交繼承或承受權(quán)利的證明文件。行政機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行的條件：公民、法人或者其他組織拒絕履行判決、裁定的，行政機(jī)關(guān)可以向第一審人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行。公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期限內(nèi)不提起訴訟又不履行的，行政機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行。三、申請強(qiáng)制執(zhí)行的期限按照法律規(guī)定，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行可以分為五類情況，在這五種情況下，不同的主體申請人民法院執(zhí)行不同的法律文書分別有不同的法定期限。1、海關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行裁判文書的期限是180天，申請執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間**后一日起計(jì)算，法律文書沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達(dá)當(dāng)事人之日起計(jì)算。2、海關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其生效具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出，逾期申請的，除有正當(dāng)理由外，人民法院將不予受理。3、具體行政行為的權(quán)利人或者繼承人、權(quán)利承受人申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行生效具體行政行為的在3個(gè)月內(nèi)提出。4、公民申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行裁判文書的期限是1年，計(jì)算方法與海關(guān)作為申請人時(shí)相同。5、法人或者其他組織申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行生效裁判文書的期限是180天。

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• 問 起訴房產(chǎn)繼承需要多少費(fèi)用?房產(chǎn)繼承過戶法院起訴需要多少費(fèi)用
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  一、這個(gè)法院收取訴訟費(fèi)是有具體的標(biāo)注的，剛才給你搜了一下，名字叫《人民法院訴訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》二、你說的情況屬于涉及財(cái)產(chǎn)類案件：這是根據(jù)訴訟標(biāo)的額收取訴訟費(fèi)的；三、具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下，希望對你有所幫助，是累進(jìn)算的。10000萬元以下的，50元10萬元以下的，標(biāo)的額×2.5％－200元20萬元以下的，標(biāo)的額×2.0％＋300元50萬元以下的，標(biāo)的額×1.5％＋1300元100萬元以下的，標(biāo)的額×1.0％＋3800元200萬元以下的，標(biāo)的額×0.9％＋4800元500萬元以下的，標(biāo)的額×0.8％＋6800元1000萬元以下的，標(biāo)的額×0.7％＋11800元2000萬元以下的，標(biāo)的額×0.6％＋21800元2000萬元以上的，標(biāo)的額×0.5％＋41800元

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