期房為什么是先貸款后抵押

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• 154****3782

  在購(gòu)買期房時(shí)，如果考慮通過房屋抵押貸款的形式，需要由申請(qǐng)人向銀行先提出貸款的申請(qǐng)，并且提供相關(guān)的證明材料，在通過銀行的審批之后，才會(huì)辦理相關(guān)的抵押手續(xù)，所以期房是先貸款后抵押。銀行會(huì)對(duì)相關(guān)的手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，包括抵押房屋的資質(zhì)申請(qǐng)人的收入情況以及個(gè)人征信，主要考核申請(qǐng)人的還款能力，只有在通過審核之后，才會(huì)辦理抵押登記手續(xù)。
  正常情況之下，在貸款成功之后大概7~15個(gè)工作日貸款就會(huì)發(fā)放到指定的賬戶當(dāng)中，如果銀行遲遲不放款，可能是個(gè)人的信息有誤，或者是銀行當(dāng)前的資金比較緊張。在辦理房屋抵押貸款之前，需要和開發(fā)商簽訂有效的商品房預(yù)售合同，也就是說開發(fā)商需要五證齊全的情況之下，才能夠辦理相關(guān)的房屋抵押。
  

  查看全文↓ 2021-08-30 11:31:51

相關(guān)問題

• 問 期房為什么是先貸款后抵押
  答

  期房需要先貸款后抵押，主要是因?yàn)槠诜窟€處于在建或者是未建的狀態(tài)，而開發(fā)商會(huì)將還沒有建成的房屋，或者是購(gòu)房者預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押物，抵押給銀行之后，由銀行付清剩余的購(gòu)房款，再將所購(gòu)買的商品房抵押給銀行作為償還的擔(dān)保。所以需要先貸款后抵押。所以在購(gòu)買期房時(shí)的正常流程就是先付**，然后辦理相關(guān)的房貸，**后由購(gòu)房者將房貸還給銀行。辦理相關(guān)手續(xù)的流程，需要先于開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，同時(shí)辦理網(wǎng)簽和備案之后繳納相應(yīng)的**款，并且由購(gòu)房人向所貸款的銀行提出申請(qǐng)，獲得審批之后，貸款辦理成功，銀行所放的款項(xiàng)會(huì)直接進(jìn)入到開發(fā)商指定的賬戶當(dāng)中，等待房屋交房之后，由開發(fā)商辦理了相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)證，再次交回銀行作為抵押物，由購(gòu)房者每月還貸款至銀行直至還清。

• 問 先貸款后抵押是怎樣的辦理流程？
  答

  還清貸款后銀行會(huì)出具解押材料,拿著這些資料去建委解押就行,建委會(huì)給您的房本上改一個(gè)注銷抵押的章,就可以了,很簡(jiǎn)單的,

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• 問 為什么先鋪磚后吊頂
  答

  先鋪地磚后面安裝吊頂是要看裝修的具體區(qū)域的，對(duì)于衛(wèi)生間這樣需要特別做防水的地方，可以采取這樣的方法，必須要先做好基礎(chǔ)工程，然后才能吊頂，不然磚和吊頂之間的縫隙無(wú)法融合，影響了接縫效果。是客廳和臥室，吊頂?shù)臅r(shí)候會(huì)有很多灰塵和涂料落下來，如果先鋪地磚的話，后續(xù)清理工作會(huì)很麻煩?，F(xiàn)在家裝主要分為不同的區(qū)域，每個(gè)區(qū)域不一樣所應(yīng)用到的裝修順序也是不一樣的。五個(gè)區(qū)域，分別是衛(wèi)生間、客廳、廚房、臥室、陽(yáng)臺(tái)，針對(duì)衛(wèi)生間的特殊性，先要進(jìn)行水電改造，，緊接著就是防水工作了，這是不可少的事情，然后就是貼磚工程了，接著刷墻面漆以及吊頂，**后就是一些家具家電的安裝。陽(yáng)臺(tái)這塊的話，不一定非要吊頂，但如果你家做了的話，可能還把晾衣架的安裝順序考慮在內(nèi)。

• 問 為什么要先規(guī)劃后建設(shè)？
  答

  1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第25條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第36條第1款規(guī)定，已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)；3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第16條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰；4、《土地管理法》第80條規(guī)定，對(duì)依法收回的土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門，有權(quán)做出責(zé)令交還土地、并處以罰款的處罰規(guī)定；5、《土地管理法》第76條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門做出責(zé)令退還非法占用土地的處罰，收回國(guó)有土地使用權(quán)；6、《土地管理法》第70條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，包括收回國(guó)有土地使用權(quán)。 當(dāng)然，六種情形的行政處罰各自都有與其相對(duì)應(yīng)的法定主體，在實(shí)施時(shí)要嚴(yán)格按《中華人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定的程序和要求來進(jìn)行，必要時(shí)應(yīng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利，否則就屬違法處罰，甚至要承擔(dān)相應(yīng)的行政法律責(zé)任。

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• 問 期房為什么不能重復(fù)抵押
  答

  在重復(fù)抵押中，先序抵押權(quán)因清償，無(wú)效等原因消滅，后次序抵押權(quán)是否進(jìn)升取代其次序，直接影響后序抵押權(quán)人和抵押人的利益。對(duì)于后序抵押權(quán)人次序的處理，各國(guó)法律采取兩種不同的立法體例。一是采取次序升進(jìn)主義，如法國(guó)、日本和我國(guó)的臺(tái)灣；二是采取次序固定主義，如德國(guó)、瑞士。所謂次序升進(jìn)主義是指次序在先的抵押權(quán)消滅后，次序在后的抵押權(quán)當(dāng)然升至其位。次序固定主義是指有獨(dú)立價(jià)值的不同次序抵押權(quán)，當(dāng)一抵押權(quán)所附之債權(quán)消滅時(shí)，其抵押權(quán)移屬于抵押物所有人，而后序抵押權(quán)人的次序仍然不變。近年來，在許多采用升進(jìn)主義的國(guó)家，如法國(guó)、日本，不少學(xué)者認(rèn)為應(yīng)變更升進(jìn)主義為固定主義。其理由大抵如下：在次序升進(jìn)主義下，原為后序的抵押權(quán)人，本只就先序抵押權(quán)人受清償后的抵押剩余價(jià)值有優(yōu)先受償?shù)臋C(jī)會(huì)，今發(fā)生偶然情事，且這種情勢(shì)并非因后序抵押權(quán)人努力而發(fā)生，使他躍為先序，實(shí)際上等同于他的抵押權(quán)所及的抵押物的范圍增大了，從而使他的債務(wù)得以優(yōu)先受償，屬于意外獲利。同時(shí)由于后序抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)大，可能因先序抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而不能足額受償，所以通常后序抵押權(quán)在設(shè)立時(shí)的條件也較苛刻，如高利息、高違約金等。因前序抵押權(quán)消滅而使之風(fēng)險(xiǎn)全無(wú)，使他在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)狀況下享有高利益，對(duì)債務(wù)人不公。所以認(rèn)為應(yīng)變更升進(jìn)主義為固定主義。從上述學(xué)者的意見可以看出，對(duì)次序升進(jìn)主義持否定態(tài)度的主要原因在于，后序抵押權(quán)人從其苛刻的條件中所獲之高利益不合理之考慮。分析這一問題要考慮后序抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是一種可能導(dǎo)致不利益的情勢(shì)，其關(guān)鍵點(diǎn)是一種“可能”，即這種不利益的后果并不一定發(fā)生于當(dāng)事人。在重復(fù)抵押中，由于后序抵押權(quán)與先序抵押權(quán)同時(shí)及于同一抵押物，先序抵押權(quán)實(shí)行后，后序抵押權(quán)只得就抵押物價(jià)值的剩余部分優(yōu)先受償，甚至可能由于無(wú)剩余的抵押物價(jià)值而使其擔(dān)保利益完全喪失。同時(shí)在實(shí)際中也可能是這樣一種情況，如果先序抵押權(quán)由于債權(quán)被清償歸于消滅，此時(shí)后序抵押權(quán)人可以整個(gè)抵押物的價(jià)值擔(dān)保其債務(wù)，使他所掌握的擔(dān)保物權(quán)的實(shí)際效力增加。以上兩種情況在實(shí)際中都可能發(fā)生。正因?yàn)楹笮虻盅簷?quán)人的抵押權(quán)可能全部得以實(shí)現(xiàn)，也可能部分實(shí)現(xiàn)亦或完全不能實(shí)現(xiàn)，其擔(dān)保利益處于不定狀態(tài)，造成了后序抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。后序抵押權(quán)人由于要負(fù)擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，從而要求提高放債條件，可見，這種高的放債條件是針對(duì)于一種擔(dān)保利益喪失的可能性。假設(shè)采取次序固定主義，即先序抵押權(quán)因債務(wù)清償而移轉(zhuǎn)給抵押物所有人，形成所有人抵押，使得無(wú)論先序抵押權(quán)是否因清償而變化，后序抵押權(quán)人均不得享受就抵押物全部受償?shù)睦?，此時(shí)后序抵押權(quán)人所負(fù)擔(dān)的不再是擔(dān)保利益部分喪失的風(fēng)險(xiǎn)，而是擔(dān)保利益部分喪失的必然。也即他必然只能就抵押物的剩余價(jià)值優(yōu)先受償。此時(shí)他所承擔(dān)的不利益明顯大于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的情況?？梢姾笮虻盅簷?quán)人原本訂立的高條件是針對(duì)由于負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而生的不利益，但現(xiàn)在他必須負(fù)擔(dān)必然的不利益，對(duì)于他極不公平。所以在此時(shí)，不應(yīng)采用固定位序主義，而應(yīng)采用升進(jìn)主義，才能使后序抵押權(quán)人得以充分享受其擔(dān)保利益。

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