小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是否具有法律效力？

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• 188****4497

  小產(chǎn)權(quán)房無法辦理正規(guī)銀行貸款。由于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不完整，銀行通常不接受其作為抵押物。購(gòu)房者需自行承擔(dān)全部購(gòu)房款，建議謹(jǐn)慎考慮。

  查看全文↓ 2024-11-13 08:55:08
• 130****1814

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就像沒有駕照開車，雖然能上路，但隨時(shí)可能被交警攔下。

  查看全文↓ 2024-11-11 08:00:26
• 131****3414

  根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同通常被認(rèn)定為無效。小產(chǎn)權(quán)房未取得國(guó)家土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)不完整，交易存在法律風(fēng)險(xiǎn)。建議購(gòu)房者謹(jǐn)慎對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房交易。

  查看全文↓ 2024-11-10 19:50:22
• 134****3668

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力存在爭(zhēng)議。小產(chǎn)權(quán)房指的是未取得國(guó)家土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同可能被認(rèn)定為無效。但實(shí)踐中，法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定存在差異。建議謹(jǐn)慎對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房交易，最好咨詢專業(yè)律師。

  查看全文↓ 2024-11-10 19:40:44

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是否具有法律效力，是否值得購(gòu)買？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房合同不一定有效，購(gòu)買需謹(jǐn)慎。

  全部6個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是否具有法律效力？是否應(yīng)該購(gòu)買？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房問題多，買前要三思，別因小失大。

  全部6個(gè)回答>
• 問 簽訂小產(chǎn)權(quán)房合同是否具有法律效力？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房合同法律效力需看其是否符合法律規(guī)定。

  全部5個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同是否具有法律效力，簽訂時(shí)應(yīng)注意什么？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大，簽合同前要三思。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房寫給別人有法律效力嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
  答

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。從目前司法實(shí)踐來看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用。如確認(rèn)此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)〔2009〕40號(hào))第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力?！薄渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第二條第(三)項(xiàng)規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效?！?二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批，建造時(shí)就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認(rèn)定合同無效：作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實(shí)現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購(gòu)買‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護(hù)。”《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第一條第(七)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無效?！焙Ｄ鲜「呒?jí)人民法院2011年2月通過的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼?，對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。2、認(rèn)定合同效力待定，對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國(guó)違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長(zhǎng)期積累下來的現(xiàn)實(shí)問題和社會(huì)問題。盡管其合法性存在問題，但確實(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有效，將會(huì)進(jìn)一步破壞國(guó)家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā)展，并沖擊耕地保護(hù)制度，直接威脅中國(guó)的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會(huì)直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也對(duì)社會(huì)資源造成巨大浪費(fèi)。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題上，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠(chéng)實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題符合利益**大化原則?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睋?jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性，建設(shè)方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī)依據(jù)：廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(粵高法〔2012〕240號(hào))第69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚??！辟?gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?1、無法取得房屋使用權(quán)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒有在政府部門登記備案?，F(xiàn)實(shí)中因小產(chǎn)權(quán)房一房?jī)少u、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致大量購(gòu)房者無法取得房屋占有使用權(quán)，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。2、不能辦理房產(chǎn)證：國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕60號(hào))第十條規(guī)定，對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償。即使將來可以上市交易，也會(huì)采取類似經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)則，向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用，這樣小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就并不突出了。4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購(gòu)房者想維權(quán)都找不到對(duì)象，只能自行承擔(dān)損失。5、可能被強(qiáng)制拆除或沒收：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產(chǎn)權(quán)房被依法強(qiáng)制拆除或者沒收，購(gòu)房者將無法獲得任何補(bǔ)償，面臨血本無歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理認(rèn)定83個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬平方米，其中，7個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已全部拆除，8名違法當(dāng)事人移送公安機(jī)關(guān)處理;2013年12月28日，廣州市以爆破方式強(qiáng)制拆除花都區(qū)新華街鐘村經(jīng)濟(jì)合作社內(nèi)的18層高的花季公寓，拆除面積超過2萬平方米。

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