買賣房屋當(dāng)中，如何劃分物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍？

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• 144****9167

  若是房屋的樓上與樓下滲水等，應(yīng)該是樓上與樓下你們兩家協(xié)商的事。但可以請(qǐng)物業(yè)作為中間人。

  查看全文↓ 2013-02-19 16:03:47
• 156****7168

  若是房產(chǎn)的公共部分是屬于物業(yè)管理公司的的維修范圍。但是你像你房間里面衛(wèi)生間的頂棚漏水等就不屬于物業(yè)管理公司的協(xié)管范圍了。

  查看全文↓ 2013-02-19 16:02:52

相關(guān)問題

• 問 如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？
  答

  這個(gè)是有合同的哈，就和房屋租賃是一樣的哈

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• 問 商品房維修，物業(yè)與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分的？
  答

  根據(jù)各地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一貫做法，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋共用部位和共用的設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)。業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)。

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• 問 ??物業(yè)管理與業(yè)主糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。那么業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛如何處理呢?方法/步驟 如果對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)方面不滿意，可以找物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政主管部門，主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(比如：房管局)投訴;當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的直接主管部門，找它們投訴再合適不過了;如果認(rèn)為物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收取不合理，就去當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)局舉辦。 當(dāng)然您還可以通過法院訴訟的方式來起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不合法行為，這是**直接的了。 我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。

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• 問 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場(chǎng)主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)?；蛘?，業(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場(chǎng)體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號(hào)文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會(huì)同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競(jìng)合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個(gè)原因： （一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請(qǐng)、聘請(qǐng)哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化成為一種趨勢(shì)，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動(dòng)。但實(shí)際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨(dú)立王國”，侵害業(yè)主權(quán)益。 （二） 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因?yàn)槲飿I(yè)管理模式的形成與國家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議審議通過后正式對(duì)外公布，并于9月1日起正式實(shí)施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號(hào)令，以及一些地方性法規(guī)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國是一個(gè)新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對(duì)物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在很大的錯(cuò)位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因?yàn)檎矫婊蛘咂渌麡I(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對(duì)物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺守法綜合措施，來針對(duì)性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(huì)（或管理委員會(huì)）的聘請(qǐng)委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)。 而業(yè)主委員會(huì)則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費(fèi)者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。 2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例）對(duì)二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對(duì)物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會(huì)為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請(qǐng)的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費(fèi)用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項(xiàng)，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關(guān)系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)同意實(shí)施專業(yè)化管理，推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的“獨(dú)立王國”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，這個(gè)權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對(duì)此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過錯(cuò)。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行管理工作，同時(shí)還要接受政府對(duì)他的管理；對(duì)于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)管。

• 問 ?? 沒有業(yè)主會(huì)如何更換物業(yè)管理公司
  答

  1、召開業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管理事宜進(jìn)行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業(yè)公司2、由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)事宜，擬定管理要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，做標(biāo)書3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進(jìn)行公開物業(yè)招標(biāo)4、由業(yè)主聯(lián)合組建評(píng)標(biāo)小組，可以外請(qǐng)物業(yè)專家做參考意見，請(qǐng)房屋主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加以示公允5、評(píng)標(biāo)，并選出中標(biāo)的物業(yè)公司6、由業(yè)委會(huì)向業(yè)主大會(huì)做招投標(biāo)報(bào)告，并出示評(píng)標(biāo)過程及**終結(jié)果，業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的結(jié)果進(jìn)行投票表決7、表決通過，由業(yè)委會(huì)同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)。8、表決否定，重新由步驟2進(jìn)行；或從步驟5進(jìn)行，對(duì)落選的物業(yè)公司再次評(píng)標(biāo)。

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