有關(guān)二手房交易的一個(gè)細(xì)節(jié)問題

已有10個(gè)回答

• 153****6937

  契約，合同

  查看全文↓ 2014-03-07 15:14:14
• 134****6296

  您好！現(xiàn)在購買二手房，建議通過中介公司，這樣能省去很多事情，而且也很安全，同時(shí)建議找個(gè)大點(diǎn)的中介公司。

  查看全文↓ 2014-03-07 10:19:05
• 146****5242

  買方的風(fēng)險(xiǎn)就是他不把戶口遷走，那樣的話你的戶口就遷不進(jìn)來了。

  查看全文↓ 2014-03-07 10:08:59
• 138****1288

  簽署買賣合同，定金，**款，尾款，每筆錢都要有相關(guān)的證明，**好找專業(yè)的人士幫你辦理。

  查看全文↓ 2014-03-06 17:46:05
• 147****2223

  沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，如果這三個(gè)月的時(shí)間對你來說無所謂的話你大可耐心等待。在雙方的買賣合同里約定到期不遷的違約責(zé)任，留存對方的身份證復(fù)印件，現(xiàn)住址，聯(lián)系方式等......此類案件打官司**長不會(huì)超過6個(gè)月就有結(jié)果。

  查看全文↓ 2014-03-06 10:59:40
• 134****4333

  沒有風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更，房子就是你的，戶口變遷很麻煩，一兩年不改也是常有的事

  查看全文↓ 2014-03-06 10:37:03
• 142****5041

  細(xì)節(jié)一：避免私下交易二手房
  
  房屋是一種特殊商品，關(guān)系到個(gè)人的利益。房屋買賣較之其他商品買賣有著很大的差異，尤其是“二手房”交易有著涉及面廣、政策性強(qiáng)、交易過程較長等特殊性，一般情況下都有產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交割、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)法制觀念和自我保護(hù)意識，不要進(jìn)行二手房的私下交易，盡量委托實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、操作規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，辦理有關(guān)“二手房”的交易，以減少和避免不必要的糾紛和煩惱。
  
  細(xì)節(jié)二：房屋本身狀況
  
  用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；
  
  房屋權(quán)屬是否存有爭議；
  
  房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；
  
  房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；
  
  房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
  
  是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；
  
  交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。
  
  細(xì)節(jié)三：維修基金余額的結(jié)算與更名
  
  買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
  
  細(xì)節(jié)四：水、電、物業(yè)管理等費(fèi)用
  
  這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。
  
  細(xì)節(jié)五：房屋附屬設(shè)施
  
  房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收。
  
  一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
  
  細(xì)節(jié)六：戶口問題
  
  按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫未能入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
  
  細(xì)節(jié)七：評估狀況
  
  二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進(jìn)行評估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場價(jià)值。高了賣不出去，低了將遭受損失。
  
  細(xì)節(jié)八：合同約定是否明確
  
  二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對上述問題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的**后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)穴如維修基金更名、戶口遷出等雪無法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

  查看全文↓ 2014-03-05 14:08:07
• 156****0551

  買方的風(fēng)險(xiǎn)就是他不把戶口遷走,那樣的話你的戶口就遷不進(jìn)來了。

  查看全文↓ 2014-03-05 11:08:39
• 132****3594

  他不把戶口遷走 你就遷不進(jìn)來

  查看全文↓ 2014-03-04 21:48:18
• 152****9089

  第一:交易流程;
  
  1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
  
  2. 過戶交納相關(guān)稅費(fèi)(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
  
  3. 領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
  
  4. 很行放款給賣方
  
  5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
  
  這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會(huì)對每一個(gè)流程進(jìn)行詳細(xì)說明
  
  第二,是中介在進(jìn)行房交易時(shí)的操作規(guī)則,或者說是操作實(shí)務(wù)程序
  
  1. 房源信息和客戶信息的收集
  
  2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進(jìn)行宣傳推盤
  
  3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
  
  4. 三方合同簽定的時(shí)候應(yīng)注意的事項(xiàng)
  
  5. 在過戶過程中買賣雙方應(yīng)配合的事項(xiàng)
  
  先說第一個(gè)問題
  
  1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
  
  當(dāng)買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應(yīng)同時(shí)到國土局查檔.
  
  此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險(xiǎn)而作的.因?yàn)槿绻u方出來交易不實(shí)行為,很有可能會(huì)出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認(rèn)該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人,二是確認(rèn)簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認(rèn)是否在銀行抵押.
  
  在這個(gè)簽約的環(huán)節(jié),應(yīng)注意的問題有以下幾點(diǎn):
  
  如果賣方權(quán)利人只有一個(gè)人名的話,中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應(yīng)由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達(dá)共同簽約,**能是簽約人能同時(shí)出示配偶的親筆授權(quán)書,這樣防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易**終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán),未有盡職盡責(zé)的責(zé)任,買方很有可能會(huì)損失定金,甚至是首期款等!
  
  在中介交易實(shí)務(wù)中,通常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榧庇诤瀱?而未能取得該物業(yè)另個(gè)一個(gè)未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易.一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后,法院會(huì)宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
  
  比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn),或是老公買給二奶的,后來要出售時(shí)被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產(chǎn)證上寫上一個(gè)人的名字時(shí),很有可能被寫上名字的人利用這個(gè)便利私自處置房產(chǎn)
  
  過戶交納相關(guān)稅費(fèi)(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
  
  這個(gè)過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國土局進(jìn)行正常交易
  
  %7E
  過戶時(shí)要交納的稅費(fèi)情況又分以下幾種:
  
  A. 原房產(chǎn)證登記時(shí)間到交易時(shí)間滿五年的,可以免去營業(yè)稅,同時(shí)也會(huì)免去城建維護(hù)費(fèi)和教育附加稅,否則將不得免除；
  
  如果即滿五年，同時(shí)業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個(gè)人所得稅，此時(shí)在新證上完全可以按成交價(jià)來填寫.這樣的好處是，因?yàn)樯钲诘姆繚q的快，而且人的流動(dòng)性也大，沒準(zhǔn)哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價(jià)格高，有利于快點(diǎn)出手，也可以賣個(gè)更好點(diǎn)的價(jià)喲！當(dāng)然，你的新證的價(jià)格填寫的高了，契稅等稅費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價(jià)填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲.
  
  B.應(yīng)交納的稅費(fèi)及費(fèi)率：
  
  契稅： 新證價(jià)格＊1.5%
  
  印花稅：新證價(jià)格＊0.1%(買賣雙方各付一半)
  
  交易見證費(fèi)：關(guān)外每平方6元，關(guān)內(nèi)好象是每平方3元
  
  查檔費(fèi)：50元
  
  貼花稅：5元
  
  營業(yè)稅：新證價(jià)格＊5%
  
  城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi)是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費(fèi)用，費(fèi)率是營業(yè)稅的0.1%和3%
  
  個(gè)人所得稅：(新證價(jià)格-原證價(jià)格-原業(yè)主購房時(shí)產(chǎn)生的正當(dāng)稅費(fèi)和一定數(shù)額的裝修費(fèi)，通常是原證價(jià)的15%)＊20%
  
  其中，契稅和登記費(fèi)是在領(lǐng)取新證的時(shí)候才交付，所有費(fèi)用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據(jù)去國土局換取正試交稅發(fā)票.

  查看全文↓ 2014-03-04 17:36:22

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• 問 二手房交易,有關(guān)交易流程問題.
  答

  先交稅在過戶..................

  全部10個(gè)回答>
• 問 有關(guān)二手房交易問題 急!!!
  答

  流程就是這樣的，我可以給你舉例說明一下，房東原本買這套房子就是貸款買的，肯定是因?yàn)橘Y金不夠才貸款的，你現(xiàn)在買他的房子，在你沒有給他付**的前提下，他是沒有錢還銀行貸款的，還銀行貸款是需要提前一個(gè)月預(yù)約的。你如果買這套房子是需要貸款的話，在你們簽好合同付了**給房東，你到銀行申請貸款，房東到銀行預(yù)約還貸?？梢酝谶M(jìn)行。像你們這種交易，一般需要2到3個(gè)月的時(shí)間。 補(bǔ)充一下，關(guān)于違約問題，通常定金違約金：是你付他多少他雙倍陪給你（具體看你們當(dāng)時(shí)協(xié)議怎么簽的）法律規(guī)定支付定金的額度不超過總價(jià)的17%，簽了合同以后的違約金：是合同價(jià)的20%，加上你之前一共付他的錢。

  全部10個(gè)回答>
• 問 有關(guān)北京二手房交易稅費(fèi)問題
  答

  你好！營業(yè)稅：無契稅：第一次購房 1.5% 第二次購房3%個(gè)人所得稅：無 或1% （購買的房產(chǎn)不是業(yè)主名下唯一的房產(chǎn)需要繳納1%個(gè)人所得稅）土地出讓金：15.6乘以建筑面積。 特別提示，央產(chǎn)房上市需要 上市許可和物業(yè)供暖結(jié)清證明。

  全部2個(gè)回答>
• 問 二手房存量房交易問題？有一個(gè)什么說法嗎？
  答

  存量房網(wǎng)簽買賣合同是指二手房交易過程中簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進(jìn)行。交易過程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易遞件的時(shí)間。整個(gè)網(wǎng)簽過程市民也都可以通過網(wǎng)上實(shí)時(shí)查詢，得知二手房交易的辦理進(jìn)程。

  全部5個(gè)回答>
• 問 還是有關(guān)二手房交易及貸款問題
  答

  1.肯定是一次性把房款給你，然后你去還銀行貸款，這樣才能過戶的，你也不再欠銀行任何貸款了，也不需要再繼續(xù)還了2.強(qiáng)調(diào)可貸款，就是說二手房也可以幫忙辦理貸款，不先貸款出來，怎么可能把賣家的貸款還清呢，不還清貸款，房子還怎么過戶呢

  全部8個(gè)回答>