二手房交易，全款買房，中介介入，買方墊資贖樓，求助

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• 153****5221

  你要確定產(chǎn)權(quán)不能只看產(chǎn)權(quán)證，要到國(guó)土局或是檔案大廈去查個(gè)檔，那才是真正有效的，而賣方欠款并不代表沒有房產(chǎn)證，也就是因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)證才有所謂的抵押貸款，這一點(diǎn)沒有錯(cuò)，請(qǐng)擔(dān)保公司的作用在于做到擔(dān)保作用，擔(dān)保公司拿錢幫你們贖樓，賺取其的的擔(dān)保費(fèi)，要不沒有擔(dān)保公司，那就要賣方拿錢自己去換，要不就買房拿錢去贖樓，但買方要是拿錢去幫賣房贖樓的話一般不支持，因?yàn)樗酗L(fēng)險(xiǎn)都在買方身上

  查看全文↓ 2014-06-21 18:40:29
• 141****8159

  你要確定產(chǎn)權(quán)不能只看產(chǎn)權(quán)證，要到國(guó)土局或是檔案大廈去查個(gè)檔，那才是真正有效的，而賣方欠款并不代表沒有房產(chǎn)證，也就是因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)證才有所謂的抵押貸款，這一點(diǎn)沒有錯(cuò)，請(qǐng)擔(dān)保公司的作用在于做到擔(dān)保作用，擔(dān)保公司拿錢幫你們贖樓，賺取其的的擔(dān)保費(fèi)，要不沒有擔(dān)保公司，那就要賣方拿錢自己去換，要不就買房拿錢去贖樓，但買方要是拿錢去幫賣房贖樓的話一般不支持，因?yàn)樗酗L(fēng)險(xiǎn)都在買方身上。
  如需更詳細(xì)的講解，可以****，祝您生活愉快！

  查看全文↓ 2014-04-07 11:32:51
• 146****9269

  擔(dān)保贖樓所需要的相關(guān)資料
  1、雙方身份證明、買賣合同復(fù)印件
  2、購房定金收據(jù)、購房首期款資金監(jiān)管協(xié)議
  3、新貸款銀行的還款存折、評(píng)估報(bào)告；
  4、簽訂《授權(quán)委托書》并辦理公證手續(xù)（公證處）；
  5、填寫《借款人基本情況登記表》（銀行提供）；
  6、填寫《個(gè)人貸款擔(dān)保信息表》（擔(dān)保公司提供）；
  7、簽署《抵押合同》、《房屋抵押清單》、《房屋共有人同意抵押聲明》、《不可撤銷交易保證書》、《貸款擔(dān)保協(xié)議》（借款人與擔(dān)保公司簽訂）；
  8、銀行要求提供的其他資料。
  
  
  
  辦理房地產(chǎn)公證的程序？
  一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進(jìn)行：
  公證申請(qǐng)：當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提出申請(qǐng)，填寫申請(qǐng)表，并提交房屋買賣合同、個(gè)人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。
  公證審查：公證處對(duì)當(dāng)事人的公證申請(qǐng)，經(jīng)審查符合公證條件的，予以受理。
  公證受理：公證員在受理公證的同時(shí)，必須對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)不完備或有疑義的應(yīng)通知當(dāng)事人作必要的補(bǔ)充，公證處也有權(quán)對(duì)交易雙方進(jìn)行調(diào)查。
  出具公證書：公證處經(jīng)審查認(rèn)為符合公證條件的，應(yīng)當(dāng)出具公證書。公證書按司法部門規(guī)定或批準(zhǔn)的格式制作，自簽署之日起生效。
  
  
  贖樓的業(yè)務(wù)流程
  
  1、房地產(chǎn)買賣雙方達(dá)成交易，簽署買賣協(xié)議；
  2、房地產(chǎn)買賣雙方選擇貸款銀行，（賣方向銀行申請(qǐng)贖樓貸款），買方向銀行申請(qǐng)二手樓按揭貸款，并提交銀行所需資料。辦理資金監(jiān)管手續(xù)；
  3、銀行經(jīng)初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；
  4、房地產(chǎn)買賣雙方向融資公司申請(qǐng)贖樓貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向融資公司提交所需資料；
  5、融資公司進(jìn)行調(diào)查與審批后，房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；
  6、房地產(chǎn)賣方或買方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi)；
  7、經(jīng)審批同意擔(dān)保后，融資公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、經(jīng)銀行審批同意后，銀行放款；
  9、融資公司經(jīng)辦人員辦理贖樓、領(lǐng)證、注銷抵押登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)；
  10、出證后，融資公司協(xié)助銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，融資公司擔(dān)保責(zé)任解除。
  
  
  
  二手房交易開辟新渠道 擔(dān)保贖樓成主要運(yùn)作模式
  
  近年來，不少處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房大量涌入二手樓市，占到了二手樓總成交量的八成。深圳現(xiàn)在尚無法辦理住房抵押轉(zhuǎn)讓登記。因此，市民要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產(chǎn)證贖出來，然后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣。
  
  目前，賣“按揭房”的大致有三類人群，一是想賣掉舊房換新房的人；二是因各種原因無法償還銀行購房按揭貸款的購房者；三是以銀行貸款買房做投資，急于尋找下家脫手實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的投資客，而且這類人群在其中的比例呈逐年上升趨勢(shì)。但銀行為控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，制定了一系列的限制條件。基于此，轉(zhuǎn)按揭的變通形式——贖樓方式孕育而生，并在很短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來，為按揭房在市場(chǎng)上的流通大開綠燈。
  
  擔(dān)保贖樓成主要運(yùn)作模式
  
  個(gè)人進(jìn)行仍在按揭中的尚未解除銀行抵押的二手房產(chǎn)買賣時(shí)，可由擔(dān)保公司提供擔(dān)保而向銀行申請(qǐng)的用于提前還清原消費(fèi)貸款或按揭貸款的擔(dān)保貸款，以便完成房產(chǎn)的注銷抵押登記、過戶、重新抵押登記等手續(xù)的業(yè)務(wù)。這個(gè)程序簡(jiǎn)稱為“擔(dān)保贖樓”，即“贖樓擔(dān)保”，也稱“贖證擔(dān)?！?、“轉(zhuǎn)按揭贖樓擔(dān)?！钡?。
  
  隨著二手樓交易量的不斷增加，目前二手樓買賣的贖樓方式也主要體現(xiàn)在“擔(dān)保贖樓”上。據(jù)了解，擔(dān)保贖樓一般分為“為賣方擔(dān)保贖樓”和“為買方按揭擔(dān)保贖樓”兩種方式(如果買方想一次性付款，則只需由賣方申請(qǐng)擔(dān)保贖樓)。
  
  一般情況下多數(shù)客戶是不愿意單獨(dú)拿出資金或沒有資金能力去做贖樓的，這時(shí)可以通過擔(dān)保公司的擔(dān)保來向銀行申請(qǐng)贖樓貸款和按揭貸款，也就是說，買賣雙方只需向擔(dān)保公司提出申請(qǐng)，由擔(dān)保公司為您擔(dān)保(分為買方擔(dān)保和為賣方擔(dān)保兩種方式)，即可任意選擇銀行順利完成交易，期間的贖樓、注銷、過戶及抵押等手續(xù)皆由擔(dān)保公司按買賣雙方公證委托內(nèi)容全權(quán)代辦，客戶所需付出的只有擔(dān)保手續(xù)費(fèi)及少量公證和查檔費(fèi)用。
  
  擔(dān)保贖樓的方式除向銀行擔(dān)保申請(qǐng)貸款外，還有擔(dān)保公司的墊資，簡(jiǎn)稱為“二手房委托貸款(墊資)贖樓”。與“二手房贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)”屬于同一類型業(yè)務(wù)，區(qū)別在于不需向銀行擔(dān)保貸款，所需贖樓程序由擔(dān)保公司使用自有資金通過委托貸款方式完成，其特點(diǎn)是方便快捷，辦理時(shí)間短，但須支付一定費(fèi)用的擔(dān)保贖樓金。
  
  當(dāng)然，結(jié)合具體情況也可以通過以下幾種途徑還清銀行欠款，辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
  
  賣方自己贖樓，賣方自己有能力一次還清銀行的欠款，即賣方將所欠銀行的款項(xiàng)一次性存入銀行的指定帳號(hào)上。此方式操作簡(jiǎn)單，但需賣方要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
  
  中介贖樓與買方贖樓趁勢(shì)而起
  
  由于擔(dān)保贖樓所涉及的程序和手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，不少有實(shí)力的二手房中介公司紛紛推出轉(zhuǎn)按揭的變通方式———贖樓業(yè)務(wù)，為按揭房在市場(chǎng)上的流通開啟了新的綠燈。如果說轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推行是為按揭房入市交易開啟了一道門的話，那么近些年在深圳初露頭角的贖樓業(yè)務(wù)無疑是向消費(fèi)者敞開的另一扇窗戶。
  
  贖樓與轉(zhuǎn)按揭如出一轍。它是指中介公司一次性替業(yè)主償還其在銀行的購房貸款余額之后，業(yè)主通過該中介公司出售其二手房，同時(shí)中介公司再幫助二手房購買人辦理新的二手房購房貸款，**后中介公司再從二手房新購買人交納的購房款中，提取公司此前替二手房原房東墊付的銀行還款。通過中介公司的介入，從而完成轉(zhuǎn)按揭全過程。
  
  買方用購房款“幫”賣方贖樓，買方可以將購房款直接存入賣方貸款銀行指定的帳戶上，類似于買方提前支付房款給賣方，但此方法對(duì)買方存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  值得提醒的是，由于賣方通過按揭貸款所購買的商品房已進(jìn)行了抵押，所以轉(zhuǎn)讓正在按揭當(dāng)中的房產(chǎn)時(shí)一定要征得抵押權(quán)人即原借款銀行的同意。同時(shí)買賣雙方在簽署合同時(shí)應(yīng)注意寫清楚規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的條款或補(bǔ)充協(xié)議，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)**好是在交易過程中能選擇專業(yè)、正規(guī)的中介公司來辦理。因?yàn)閷I(yè)、正規(guī)的中介公司通常與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在房產(chǎn)交易中能夠幫助買方、賣方及銀行三方面避免交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)三方權(quán)益，起到很好的協(xié)調(diào)和保障作用。
  
  評(píng)估為贖樓把脈風(fēng)險(xiǎn)
  
  隨著二手樓成交在深圳市所占的份額增大，二手樓貸款中房地產(chǎn)價(jià)格的問題日漸彰顯。銀行業(yè)務(wù)開展和銀行風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡靠什么？業(yè)主和客戶的利益怎么才能夠得到保障？很顯然，靠評(píng)估公司專業(yè)、公正。銀行風(fēng)險(xiǎn)隨著評(píng)估報(bào)告價(jià)格的公允性而變小，業(yè)主和客戶的利益也因?yàn)樵u(píng)估公司專業(yè)、公正而得到保障。
  
  大家知道，無論是一手樓還是二手樓，房?jī)r(jià)始終處于一個(gè)波動(dòng)的狀態(tài)，有時(shí)上漲，有時(shí)下跌的，銀行貸款給客戶如何才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到**低，只有通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)價(jià)格進(jìn)行估量，否則，銀行將會(huì)出現(xiàn)一筆筆不良貸款。如深圳某花園70多平方米的物業(yè)，一手樓價(jià)格在56萬元左右，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值在100萬元左右，中間價(jià)格差有44萬元，如果銀行依據(jù)一手樓價(jià)格對(duì)客戶放款7成的話，那么才放39萬元，比現(xiàn)成交價(jià)格低了幾十萬元。因此，評(píng)估公司為銀行做出公正的專業(yè)服務(wù)對(duì)客戶、業(yè)主、銀行而言是非常重要的。
  
  然而，隨著二手樓交易量的不斷攀升以及深圳二手樓地產(chǎn)中介風(fēng)起云涌，二手樓評(píng)估價(jià)格的公允性和作用也日益受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)對(duì)于評(píng)估也有了多種認(rèn)識(shí)和質(zhì)疑。一方面是銀行要降低風(fēng)險(xiǎn)，要求指定評(píng)估公司來對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，而另一方面，是賣家通過種種關(guān)系，希望評(píng)估公司提高評(píng)估值，以此提高物業(yè)價(jià)值，獲得更多的銀行貸款。
  
  什么樣的評(píng)估價(jià)格是公允的呢？專家指出，在評(píng)估一個(gè)物業(yè)價(jià)值的時(shí)候，必經(jīng)是以整個(gè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)上普遍的成交價(jià)格作為依據(jù)，在公開的市場(chǎng)價(jià)值下真實(shí)成交為前提，用真實(shí)成交案例作比較，以公正公平為原則，以正確的方法測(cè)算出來的價(jià)格。換句話說，只有評(píng)估公司做到了公正、客觀、專業(yè)、誠信，客戶、業(yè)主和銀行的利益才能到**大的保證。

  查看全文↓ 2014-04-07 09:36:54
• 154****6776

  1、如果家里有其他房產(chǎn)：可以用家里的房產(chǎn)作抵押，可以貸總房款的70%。
  2、如果家里沒有房產(chǎn)：可以走鏈家的代購業(yè)務(wù)——就是由鏈家先幫您出錢墊資，買完房過完戶后，將房本抵押給銀行，銀行把錢再還給鏈家。
  目前在政策的影響下，全款買房的趨勢(shì)成為主流，鏈家的代購業(yè)務(wù)，幫很多客戶解決了燃眉之急。

  查看全文↓ 2014-04-07 09:15:44
• 145****9491

  具體的不好弄，要么找當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)公司要，要么就網(wǎng)上找，要么就提供郵箱，我們能提供

  查看全文↓ 2014-04-06 21:57:33
• 132****1151

  掌握一個(gè)規(guī)則 就是沒拿到全款 一概不去交易中心辦理過戶 其他都是假的

  查看全文↓ 2014-04-06 09:24:58
• 142****8164

  您好，把您郵箱發(fā)給我，我給您發(fā)一份電子版！

  查看全文↓ 2014-04-06 09:24:54
• 157****0996

  買房時(shí)**好是買方陪著中介一起去交些重大資金之類的錢，只要跟錢有關(guān)的**好是問個(gè)清楚或是跟著去。

  查看全文↓ 2014-04-05 21:55:34
• 151****0252

  高評(píng)估，讓評(píng)估公司把評(píng)估總價(jià)弄高點(diǎn)，可以做0**

  查看全文↓ 2014-04-05 09:49:30

相關(guān)問題

• 問 中介公司說可以墊資贖樓再賣，這其中有什么常見陷阱需要警惕的？
  答

  中介為你墊資的情況下，可以簽訂一份協(xié)議約定由中介為你墊資，不收取你利息，墊資后所有權(quán)登記在你的名下再進(jìn)行出賣，這樣你就沒有法律風(fēng)險(xiǎn)了。

  全部2個(gè)回答>
• 問 現(xiàn)入手一套二手房，墊資贖樓可行嗎？
  答

  墊資贖樓只是贖樓的方式之一，與購房款無關(guān)。目前贖樓方式主要有業(yè)主自籌資金贖樓、業(yè)主委托擔(dān)保公司融資贖樓（又有一筆款、二筆款之分）、買方以**為業(yè)主墊資贖樓等方式，建議不要為業(yè)主墊資贖樓，以免贖樓后交易出現(xiàn)障礙收不回贖樓款。

  全部2個(gè)回答>
• 問 二手房交易贖樓可以嗎? 二手房交易贖樓費(fèi)是賣方還是買方出
  答

  贖樓的費(fèi)用是由賣方出的。同時(shí)贖樓是指付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。同時(shí)需要注意買家**款贖樓風(fēng)險(xiǎn)：1、如果賣家本身還有其他債務(wù)，并被債權(quán)人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回當(dāng)即，可能會(huì)遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。往往賣家會(huì)向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。2、買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權(quán)在過戶前仍屬于賣家。如果此時(shí)賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會(huì)導(dǎo)致買方遭受損失。3、如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價(jià)大漲，可能會(huì)以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價(jià)更高的人，待收到錢后退款給當(dāng)初的買家，給買家造成更大的損失。4、買家支付給賣家**款或部分樓款用于贖樓，如果賣家挪用，并未拿去贖樓，且當(dāng)中沒有約定清楚履約時(shí)間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當(dāng)事方還錢。因?yàn)榉ㄔ汉茈y確定業(yè)主是否真心贖樓賣房，這存在一個(gè)履行期限的問題。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房買賣墊資流程
  答

  二手房買賣墊資流程如下：1、買賣雙方先要確定交易意向，然后簽訂房屋買賣合同，需要在合同中約定墊資資金的來源，以及需要支付的服務(wù)費(fèi)由誰支付。2、簽訂房屋買賣合同之后，若是需要擔(dān)保公司或其他金融機(jī)構(gòu)墊資，需要將房屋買賣合同和雙方的身份證件等資料準(zhǔn)備好，交給墊資方的工作人員進(jìn)行辦理。3、工作人員收到雙方繳納的資料之后，會(huì)到銀行核實(shí)出售方貸款的余額，然后到房管局核實(shí)房產(chǎn)抵押情況。4、核實(shí)完畢后，墊資方會(huì)提出墊資申請(qǐng)，辦理完審批手續(xù)之后進(jìn)行墊資還款。5、將銀行的房貸還清之后，銀行會(huì)開具貸款結(jié)清證明，需要由房屋所有權(quán)人和墊資方攜帶此證明，辦理房屋解押登記手續(xù)。6、購買人辦理貸款購房手續(xù)，雙方各自繳納費(fèi)用，進(jìn)行物業(yè)交割等事宜。

• 問 二手房交易，中介要求先給錢幫業(yè)主贖樓！
  答

  沒有什么風(fēng)險(xiǎn)

  全部5個(gè)回答>