二手房的產(chǎn)權(quán)問題

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• 154****7438

  既然已經(jīng)更名,拿房產(chǎn)證是沒問題的。另外,有產(chǎn)權(quán)的房屋,就是私產(chǎn),不是你的就是Ta的,不會變成國家的。

  查看全文↓ 2014-04-11 12:08:20

相關(guān)問題

• 問 二手房的產(chǎn)權(quán)問題
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  不經(jīng)過大公司就是有風(fēng)險(xiǎn)的。向我們中原地產(chǎn)一定先查冊，產(chǎn)權(quán)清晰才簽約的。如果你是客人也可以追究中介公司的責(zé)任的。。。。

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• 問 二手房交易產(chǎn)權(quán)問題
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  在二手房交易中，政策法規(guī)上存在以下疑點(diǎn)和難點(diǎn)：第一，法定共有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)；第二，房改房的同住非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保護(hù)；第三，中介機(jī)構(gòu)居間行為的規(guī)范；第四，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中對物權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)；第五，房屋的戶籍屬性對產(chǎn)權(quán)交易的影響及司法救濟(jì)；第六，房屋交易欺詐的罪與非罪的界限:等等。這些疑點(diǎn)和難點(diǎn)的形成，除了市場發(fā)展迅速和房地產(chǎn)交易立法相對落后這兩個(gè)原因以外，還和二手房交易的自身特征有關(guān)。這包括：第一，由于房改的原因，二手房的權(quán)屬狀況相對復(fù)雜；第二，二手房交易通常和中介機(jī)構(gòu)的居間行為密切相關(guān)，但現(xiàn)有的法律法規(guī)對居間行為的立法嚴(yán)重不足；第三，二手房交易主體通常都是自然人個(gè)體，交易者素質(zhì)參差不齊，法權(quán)意識淡薄，容易引發(fā)糾紛或被不法分子趁機(jī)進(jìn)行犯罪活動；第四，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記取得制度使得產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程相對復(fù)雜并受到行政行為的影響。通過立法來解決這些疑點(diǎn)和難點(diǎn)，有利于規(guī)范二手房交易秩序。 法定共有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù) 房屋共有，一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者**主要的區(qū)別是，約定共有人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記，筆者稱之為登記產(chǎn)權(quán)人；而法定共有人是指依法對該房屋享有產(chǎn)權(quán)的人，在產(chǎn)權(quán)證上或交易中心的產(chǎn)權(quán)登記冊中沒有登記，筆者稱之為非登記產(chǎn)權(quán)人。這種情況**典型的例子，就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而共有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。問題在于，按照法律規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示，處置行為才是有效的。但在二手房交易實(shí)踐中，交易管理部門為了簡化交易審查手續(xù)，在受理交易登記申請時(shí)，逐漸取消或部分取消了對非登記產(chǎn)權(quán)人的書面審查。這讓中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中也開始放松或忽視對非登記產(chǎn)權(quán)人的審查義務(wù)。而一些業(yè)主也拒絕讓配偶到場，參與辦理交易手續(xù)。產(chǎn)生的糾紛一般有兩種，第一，共有人主張登記產(chǎn)權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效；第二，共有人主張登記產(chǎn)權(quán)人與中介機(jī)構(gòu)簽訂的居間合同無效，要求免責(zé)撤銷居間委托。在審判實(shí)踐中，審判機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)非常大。根據(jù)具體情況，可能支持或部分支持當(dāng)事人的請求，也可能完全駁回。 建議：把登記產(chǎn)權(quán)人設(shè)置為房屋的完全權(quán)利人或所有權(quán)利人的法定代表人，即登記產(chǎn)權(quán)人有權(quán)單獨(dú)處置其名下房產(chǎn)，其他共有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害時(shí)，應(yīng)向登記產(chǎn)權(quán)人主張債權(quán)保護(hù)。這在行政機(jī)構(gòu)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)進(jìn)行書面確認(rèn)，是可以做到的。 房改房同住非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利保護(hù) 筆者所稱房改房，是指基于公房房改政策而公轉(zhuǎn)私的售后產(chǎn)權(quán)房；同住非產(chǎn)權(quán)人是指房改時(shí)沒有登記為產(chǎn)權(quán)人的同住成年人。同住非產(chǎn)權(quán)人的特征主要是，第一，房改前是同住人，有常住戶口；第二，房改時(shí)沒有登記為產(chǎn)權(quán)人的原因一般是放棄或不知情。這類房屋的出售，通常會有三個(gè)爭議問題，第一，同住非產(chǎn)權(quán)人有無處置權(quán)和收益權(quán)？第二，產(chǎn)權(quán)人對同住人有沒有應(yīng)安置義務(wù)？第三，出售后同住人拒絕遷移戶口，該如何解決？ 這些是房改過程中不可避免的問題，容易引發(fā)糾紛，應(yīng)當(dāng)通過政策立法來影響司法實(shí)踐，努力解決這些問題。 中介機(jī)構(gòu)居間行為的規(guī)范 規(guī)范居間行為的法律規(guī)范目前相對不多，已經(jīng)很難滿足市場規(guī)范的需要。實(shí)踐中有很多問題值得研究。筆者在此僅對意向金問題、商業(yè)信息保護(hù)問題和格式化條款問題進(jìn)行一些探討。 第一，意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括：1．購買人對特定房屋有明確而具體的購買意向；2．購買人委托中介機(jī)構(gòu)向出售方議價(jià)確認(rèn)；3．購買人簽署居間議價(jià)委托時(shí)，向中介機(jī)構(gòu)支付一定數(shù)額意向金或誠意金，并同意在中介方議價(jià)成功時(shí)，將該意向金作為立約定金直接轉(zhuǎn)付給房屋出售方，作為買賣擔(dān)保（也有一些中介在意向金的處理上略有不同）。意向金轉(zhuǎn)定金的居間議價(jià)模式，是在市場發(fā)展過程中約定俗成的，符合居間服務(wù)的自身特征，但其合法性一直受到有關(guān)部門的質(zhì)疑，這和少數(shù)中介機(jī)構(gòu)不顧長遠(yuǎn)利益而利用意向金條款欺詐消費(fèi)者有一定的關(guān)系。筆者認(rèn)為，政府部門應(yīng)首先確認(rèn)意向金模式的合法性，然后制定相關(guān)的約束性政策規(guī)定，通過規(guī)范意向金模式來規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為。首先，意向金條款并不必然違背現(xiàn)有法律規(guī)定，只要符合公平原則和誠實(shí)信用原則，符合意思自治的法制思想，應(yīng)確認(rèn)其合法性；其次，意向金模式符合居間服務(wù)行為的自身特征。居間的本質(zhì)就是為促成交易而進(jìn)行的斡旋服務(wù)。在斡旋過程中生效的要約和承諾，及時(shí)地用定金擔(dān)保的方式確定下來，符合交易談判的時(shí)效性原則。 第二，居間委托信息的商業(yè)秘密特性與賠償請求權(quán)的法律保護(hù)。中介機(jī)構(gòu)的居間委托信息具有商業(yè)秘密特性。這是因?yàn)椋海ㄒ唬撐行畔⒕哂薪?jīng)濟(jì)價(jià)值；（二），該委托信息具有相對秘密性；（三），信息持有人采取了一定的合理保密措施。雖然具有這樣的特性，中介服務(wù)信息是否可以被官方機(jī)構(gòu)認(rèn)定為商業(yè)秘密，仍有很大爭議。中介委托的信息被泄露或利用而致?lián)p害的情形通常有兩種：一，“跳單”。即少數(shù)委托人利用中介機(jī)構(gòu)的前期服務(wù)獲取具體交易信息后，撤銷委托，跳過中介私自成交或通過第三方成交。二，“飛單”。即少數(shù)經(jīng)紀(jì)人為了謀取私利，利用職務(wù)之便，將中介機(jī)構(gòu)（經(jīng)紀(jì)人組織）的相關(guān)信息泄露給其他中介結(jié)構(gòu)或個(gè)人。這兩種現(xiàn)象十分普遍，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了中介機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，擾亂了中介服務(wù)秩序。我們并沒有相應(yīng)的政策規(guī)定，來約束或防范這些現(xiàn)象的發(fā)生。在司法實(shí)踐中，中介機(jī)構(gòu)的損害賠償請求常常難以得到支持，這是非常令人擔(dān)憂的。筆者認(rèn)為，無論中介服務(wù)信息是否構(gòu)成商業(yè)秘密，基于公平和誠實(shí)信用原則，其損害賠償請求權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。 第三，格式化條款與約定賠償請求權(quán)的合法性。格式化條款主要有兩種，包括政府制定的格式合同條款（示范本）和經(jīng)營者自行制定并向工商行政部門備案的格式合同條款。2003 年房地資源行政管理部門曾經(jīng)推出居間合同的示范本，由于條款過于簡單、可操作性不強(qiáng)而沒有被市場普遍認(rèn)同。但企業(yè)自行制定并經(jīng)過備案的格式化合同，常常被指責(zé)加重了消費(fèi)者的責(zé)任，被稱為“霸王合同”。在中介行業(yè)當(dāng)中，經(jīng)營者魚龍混雜，出于自身利益，不能排除加重消費(fèi)者義務(wù)的格式化條款的存在，但也不能把消費(fèi)者的任何義務(wù)條款或責(zé)任條款都認(rèn)為是霸王條款。這需要我們對居間合同雙方的權(quán)利和義務(wù)有更加明確的規(guī)定，對明顯加重消費(fèi)者責(zé)任和義務(wù)的條款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有明確的界定。否則，在司法實(shí)踐中，是否是霸王條款，缺乏可依照的法律標(biāo)準(zhǔn)，不利于市場秩序的維護(hù)和監(jiān)督。 約定賠償請求權(quán)條款，是大部分居間合同中的常見格式條款，也是**受爭議的條款。比如，議價(jià)成功后，買方或賣方單方面撤銷委托導(dǎo)致居間失敗的，約定違約方按照或參照傭金標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金的條款。問題在于，第一，如何確定議價(jià)成功的法定標(biāo)志；第二，委托人是否有權(quán)任意撤銷委托；第三，撤銷委托的，受托人是否有權(quán)請求賠償；第四，賠償標(biāo)準(zhǔn)是否可以按照或參照傭金的標(biāo)準(zhǔn)來確定。有一種意見認(rèn)為，根據(jù)合同法的規(guī)定，“居間不成不得要求支付報(bào)酬”，因此，這樣的約定賠償條款加重了委托人的責(zé)任，應(yīng)歸于無效。但筆者不贊同。因?yàn)楹贤ǖ倪@一規(guī)定，并未排斥委托人的過錯(cuò)賠償責(zé)任，而報(bào)酬請求權(quán)和過錯(cuò)賠償請求權(quán)是完全不同的兩個(gè)法律概念。這樣的約定只要符合公平與誠實(shí)信用原則，不違背國家的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其合法性，維護(hù)意思自治原則。 在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中如何確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 這個(gè)問題的產(chǎn)生，主要有兩大原因：第一，不動產(chǎn)交易，其產(chǎn)權(quán)交付和動產(chǎn)交易相比，由于產(chǎn)權(quán)登記取得制度和行政行為的介入，通常需要一個(gè)過程來完成；第二，從交易主體要求減少或避免交易風(fēng)險(xiǎn)的需求來看，我們需要不動產(chǎn)交易和動產(chǎn)交易一樣，在某一時(shí)刻能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。這是一對矛盾。在房地產(chǎn)登記條例當(dāng)中，對這個(gè)問題，已有相關(guān)的規(guī)定，但沒有完全解決問題?，F(xiàn)有的規(guī)定，主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時(shí)刻作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)刻；第二，交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內(nèi)的審核結(jié)果為準(zhǔn)，如果審核沒有通過，則產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，或者說發(fā)生交易逆轉(zhuǎn)。換句話說，受理交易登記申請，并不代表產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，交易審核期也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)期。那么，在交易風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)，買賣雙方應(yīng)各自承擔(dān)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，并未明確。這對買賣雙方的付款方式和金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)模式產(chǎn)生了重要影響。 房屋的戶籍屬性對房屋交易的影響 在二手房交易實(shí)踐中，由于房屋的戶籍屬性或者說戶籍管理的房屋屬性而導(dǎo)致的戶口遷移問題越來越多。問題的焦點(diǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，房屋產(chǎn)權(quán)管理和戶籍管理是否可以分離；第二，法院是否可以對有關(guān)戶口遷移的訴請作出強(qiáng)制性判決；第三，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，在何種條件下，購房人可以對出售人及其親屬的戶口申請強(qiáng)遷。這些問題的存在，都有待于進(jìn)一步研究和解決。上海市律師協(xié)會的刊物《上海律師》2004 年第5期，也曾刊文探討過類似問題，對上海市高院把有關(guān)戶口遷移的案件定性為非民事案件而不予受理，提出了商榷意見。筆者認(rèn)為，問題的關(guān)鍵在于國家的戶籍管理政策。如果存在或設(shè)立一個(gè)類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，那么法院是完全可以對戶口遷移案件作出處理的。 違規(guī)操作與交易欺詐的罪與非罪 民事欺詐是指交易相對方故意告訴對方虛假情況或者隱瞞真實(shí)情況，誘使對方作出對自己不利的民事行為，對此一般只需承擔(dān)民事責(zé)任。但近幾年來，因?yàn)檫`規(guī)操作或交易欺詐而涉嫌犯罪的情況越來越多。在罪與非罪的問題上，有很多爭議問題值得探討。例如，房產(chǎn)被法院查封或債務(wù)抵押以后仍然進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，挪騙第三方錢款后暫時(shí)無法償還的合同行為，是否構(gòu)成詐騙罪？從理論上說，詐騙和普通的債務(wù)糾紛，根本的區(qū)別在于行為人是否有非法占有他人財(cái)產(chǎn)的主觀目的，但在審判實(shí)踐中，這比較難確定；另外，經(jīng)紀(jì)人利用職務(wù)便利進(jìn)行“飛單”，并非法收受他人財(cái)物數(shù)額較大的，是否構(gòu)成公司企業(yè)人員受賄罪？“飛單受賄行為”嚴(yán)重?fù)p害了中介機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，但究其實(shí)質(zhì)，是屬于勞動侵權(quán)糾紛還是非法受賄，值得探討。

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• 問 購買二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛問題
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  △我看中一套二手房，并已通過中介下了定金，交了中介費(fèi)。但該二手房房東剛剛離婚，離婚協(xié)議將該房子判給房東及其女兒共有，他女兒也判給了他，他女兒才5歲。我在銀行辦理貸款時(shí)，因該房歸房東及女兒共有，而其女兒未成年，銀行不受理貸款，除非她前妻出面。我想知道該房在辦理過戶時(shí)是否存在問題。如果存在問題，如何解決。 ▲肯定存在問題！存在與辦理銀行貸款時(shí)一樣的問題。 △我能否以房東財(cái)權(quán)共有，造成房屋不能正常辦理過戶為由，要求終止合同，收回定金及中介費(fèi)，不購買該房屋呢。 ▲完全可以。

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• 問 二手房產(chǎn)權(quán)問題
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  70年的話 可能都拆遷的 拆遷費(fèi)就是補(bǔ)償?shù)墓?滿了70年再交錢就可以繼續(xù)使用

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• 問 二手房產(chǎn)權(quán)問題
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  已經(jīng)過戶了，怎么還會有產(chǎn)權(quán)問題呢，如果真有就上訴了。

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