想買二手房請問應(yīng)該注意什么？

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• 152****1069

  建議**好自己到，所要購買區(qū)域，房產(chǎn)交易中心，了解自己是否限購，和限貸，和具備購買資格，您其它資料，一點沒有，很多問題無法回答

  查看全文↓ 2014-04-15 18:45:45
• 151****0058

  在二手房買賣中，**有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。
  
  一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度
  1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；
  2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房；
  3、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；
  4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
  二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
  1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；
  2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓；
  3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；
  2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；
  3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
  四、確認房屋的準確面積
  1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；
  2、產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積；
  3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
  五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
  1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；
  2、管線是否太多或者走線不合理；
  3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
  六、考核房屋的市政配套
  1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；
  2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；
  3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；
  4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；
  5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；
  6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；
  7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；
  8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
  七、了解裝修的狀況
  1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
  2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
  八、查驗物業(yè)管理的水平
  1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；
  2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；
  3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；
  4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
  九、了解以后居住的費用
  1、水、電、煤、暖的價格；
  2、物業(yè)管理費的收取標準；
  3、車位的費用。
  十、追溯舊房的歷史
  1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；
  2、哪些人住過，什么背景，是何種用途；
  3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；
  4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
  十一、了解鄰居的組合
  1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次；
  2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；
  3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
  十二、算計一下房價
  1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；
  2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；
  3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。
  十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：
  1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；
  2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；
  3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；
  4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；
  5、支付有關(guān)手續(xù)費。
  十四、請律師
  1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；
  2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)；
  3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
  十五、找代理行
  1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；
  2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；
  3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？
  十六、考察代理行是否可靠 代理行應(yīng)該提供兩證：
  1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；
  2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
  十七、及時了解政策、程序、費用上的變化
  1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；
  2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；
  3、向律師及中介代理行咨詢；
  4、**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解**新的信息。
  十八、產(chǎn)權(quán)是否完整
  1、確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；
  2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
  十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
  1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；
  2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
  二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
  1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；
  2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
  
  

  查看全文↓ 2014-04-14 19:24:43
• 152****7914

  中介就是把控后期的，保證交易的安全，注意業(yè)主的房子產(chǎn)權(quán)是否清晰，其余的就是您看好房子，談好價格，別的就交給房地產(chǎn)公司就可以了

  查看全文↓ 2014-04-13 11:15:48

相關(guān)問題

• 問 想買二手房求解：理應(yīng)注意什么？
  答

  房子產(chǎn)權(quán)是**主要的，

  全部10個回答>
• 問 我想買套二手房可以嗎? 我想買一套二手房，請問律師應(yīng)該注意哪些問題
  答

  可以購買。買房需要考量：目的在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟狀況。位置房產(chǎn)是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價值也相對較大。戶型一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。開發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因為它的資金實力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險能力都相對較強，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開

  全部5個回答>
• 問 二手房應(yīng)該注意什么?
  答

  二手房的交易過程非常復(fù)雜，并且因各種原因，可能還會存在這樣那樣的陷阱。許多人在購買二手房前，既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題，又怕遇到黑心中介，還怕交易的手續(xù)繁瑣?！　≡诙址拷灰椎倪^程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的**終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。事實上，往往**能影響交易結(jié)果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風(fēng)險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。下文中，將向您介紹正規(guī)的二手房交易手續(xù)，以及應(yīng)該注意的問題。　　選擇房產(chǎn)中介公司　　首先，選擇房產(chǎn)中介公司。**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)?！　≡u估及考察房屋詳情　　中介公司審核房主身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存?zhèn)浒浮Ｖ薪楣緦嵉乜疾?，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估**受關(guān)注?！　『炗唴f(xié)議　　驗證核實房屋后，交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關(guān)事宜后，到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，以下條款必不可少：　　1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法?！　?.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售?！　?.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件?！　?.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用。　　6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關(guān)事項?！　?.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。　　簽訂《居間中保合同》　　為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》?！　≠I方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時將總房款的30%作為**款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶?！　∵^戶結(jié)算　　買賣雙方繳納相關(guān)稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結(jié)算;由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款，由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保?！　×⑵踹^戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房產(chǎn)局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費，所以購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納土地出讓金、契稅、印花稅。此外，還有測繪費、工本費、產(chǎn)權(quán)登記費。購房者繳納土地出讓金后，還要在住建局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，住建局將為您購置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個回答>
• 問 ??請問下二手房交房驗收應(yīng)該注意什么？
  答

  二手房交房與一手商品房有很大區(qū)別，下面將二手房交房的主要注意事項介紹如下： 一、 房屋保修期問題： 根據(jù)國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》有關(guān)規(guī)定，新商品房的保修期如下： 1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； 3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 其他項目的保修期限在《保證書》中注明。保修期自業(yè)主接收交付之日起計。 二手房買主應(yīng)當(dāng)特別注意一手房的交房日期，推算自己購買的二手房享受建設(shè)單位的剩余的保修服務(wù)期限。 二、影響較大的房屋質(zhì)量問題 1、墻體裂縫及樓板裂縫。 2、滲漏。注意查看廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家？您家的日子一定不好過，還要注意天花板、窗臺下面有無水漬。 3、上、下水的質(zhì)量情況往往需要一個考察周期才能看出問題，在現(xiàn)場可以開打水流，看看水壓大小，試試排水速度。 如果在房屋驗收的過程中發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗收交接記錄中注明。注意向賣方索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后需要。 三、交接鑰匙。要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門鑰匙、進戶門鑰匙、室內(nèi)各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）的鑰匙。 四、交接水、電、煤氣、物業(yè)管理等費用 1、結(jié)清水表賬單。在交房時，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。還要注意是否存在逾期未繳費的情況，要賣方提交近期的水費賬單。 2、結(jié)清電表、煤氣表帳單，注意事項同上，用智能卡繳費的，一定要接收智能卡。 3、辦理有線電視過戶。 4、結(jié)清電話，寬帶費用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號碼，應(yīng)當(dāng)?shù)诫娦挪块T辦理過戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準結(jié)算電話、寬帶費用賬單。 5、結(jié)算維修資金。 6、辦理物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費用。 7、結(jié)清往年的供暖費用。 8、遷移戶口。在交房時要確認原房住的戶口已遷出，如果戶口尚未遷出，應(yīng)當(dāng)書面約定遷出的截止時間和違約責(zé)任確認。 以上為二手房交接中需要注意的主要問題，實踐中出現(xiàn)的問題可能要遠比上述情況更多也更復(fù)雜，需要買方仔細處理好**后的交接房環(huán)節(jié)。

  全部4個回答>
• 問 ??請問買賣二手房有貸款應(yīng)該注意什么?
  答

  二手房買賣，業(yè)主按揭，你要買這個房子，需要業(yè)主去銀行提前還款，贖出房產(chǎn)證，然后去房地局辦理過戶手續(xù)。如果業(yè)主有錢，你可以不用墊資，如果業(yè)主沒錢，需要你幫忙墊資。其中注意的是，找第3方擔(dān)保，如果業(yè)主拿了錢不去辦理銀行扯壓手續(xù)的話，你是沒辦法的。另外，過戶當(dāng)天在付清剩余尾款。。

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