哪些房屋不能出租，如何確定房屋租賃合同是合法有效的

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• 138****9071

  1．租賃合同簽訂的基本原則
  1）當事人地位平等原則。
  2）當事人的民事權(quán)利能力一律平等。
  3）當事人參與租賃業(yè)務(wù)時，適用同一法律，具有平等的地位。
  4）當事人在產(chǎn)生，變更和消滅具體的租賃法律關(guān)系時必須平等協(xié)商。
  5）等價有償原則?等價交換，實現(xiàn)各自經(jīng)濟利益。
  6）雙方互為給付，互有補償。
  7）取得利益與履行義務(wù)，價值上大致相等。
  8）一方不得無償占有，剝奪和侵犯他方利益。
  9）按損益相當原則，使受害人受償。
  10）自愿和公平原則。
  自愿原則：首先，租賃當事人簽合同時能夠表達自己的真實意志。其次，當事人簽訂合同時有一定意志自由。
  公平原則：公平原則要求當事人在簽訂租賃合同時要以社會主義公平、正義觀念指導(dǎo)自己的行為。
  11）誠實信用原則：當事人在簽訂租賃合同時，應(yīng)講誠實，守信用，以善意的方式履行其義務(wù)，不得規(guī)避法律和合同。
  12）合法原則：合同當事人必須嚴格遵守國家的法律和政策。
  2．簽訂的合同成立的有效要件
  1）租賃合同成立的實質(zhì)要件
  租賃當事人具有相應(yīng)的民事行為能力；
  租賃當事人的意思表示真實
  內(nèi)容不違背法律和社會公共利益。
  2）租賃合同成立的形式要件
  簽訂租賃合同時，必須采用書面形式，不得采用口頭形式。
  3．簽訂的租賃合同無效的情況
  1）無效租賃合同指當事人簽訂的租賃合同欠缺租賃合同成立的有效要件，因而當事人設(shè)立、變更、終止有關(guān)租賃權(quán)利義務(wù)的條款內(nèi)容不發(fā)生法律效力的租賃合同。
  2）無效租賃合同的認定依據(jù)
  當事人不合格；
  合同內(nèi)容違法
  意思表示不真實。
  4．簽訂的租賃合同可撤銷的情況
  可撤銷租賃合同指當事人的意思表示沒有表現(xiàn)其真實意志、違反自愿原則而簽訂的租賃合同。
  5．租賃合同簽訂程序
  1）租賃**決策。
  2）**委托與審查。
  3）簽訂購貨合同。
  詢盤、發(fā)盤、還盤、接受。
  4）簽訂租賃合同。
  6．租賃合同的主要內(nèi)容及簽訂時注意的問題
  購貨合同的主要內(nèi)容及簽訂時注意的問題
  1）購貨合同的主要內(nèi)容：約首、本文、尾部。
  2）簽訂購貨合同時需注意的主要問題
  必須考慮與租賃合同條款一致性
  簽訂購銷合同的整個過程應(yīng)當由出租人統(tǒng)籌...

  查看全文↓ 2014-04-22 15:29:58
• 148****7390

  寫清楚入住時間，搬離時間，房間里的物品清單 。月租金 。

  查看全文↓ 2014-04-22 14:27:39
• 135****4224

  當房屋的出租人和承租人雙方簽訂了房屋租賃合同之后，可以從4個方面審查這個房屋租賃合同是否具有相應(yīng)的法律效力。 北京市場投資二手房和商鋪哪個更合算 重點四因素
  一、合同的主體
  即房屋的出租人與承租人是否具備民事行為能力，出租人是否為出租房屋的所有人或合法使用權(quán)人等。
  二、房屋的本身
  根據(jù)我國相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 冬季租房購房需當心供暖糾紛 責權(quán)劃分清晰為首要
  三、房屋租賃合同的內(nèi)容
  當某些房屋租賃合同所約定的違約金過高，或者出租人明知承租人用租來的房屋進行違法犯罪活動時，這樣的房屋租賃合同均是無效的，不受法律保護，租金依法沒收。
  四、登記備案情況
  我國相關(guān)法律明確規(guī)定：“房屋租賃當事人在簽訂房屋租賃合同后，房屋租賃成為事實之前，應(yīng)向當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理相關(guān)登記備案手續(xù)?！狈慨a(chǎn)投資警惕"中介風險" 教你租房八大攻略維權(quán)

  查看全文↓ 2014-04-22 09:46:34
• 147****7925

  當房屋的出租人和承租人雙方簽訂了房屋租賃合同之后,可以從4個方面審查這個房屋租賃合同是否具有相應(yīng)的法律效力。 北京市場投資二手房和商鋪哪個更合算 重點四因素
  一、合同的主體 即房屋的出租人與承租人是否具備民事行為能力,出租人是否為出租房屋的所有人或合法使用權(quán)人等。
  二、房屋的本身 根據(jù)我國相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,有下列情形之一的房屋是不得出租的:未依法取得房屋所有權(quán)證的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房屋未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;不符合安全標準的;已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合**、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 冬季租房購房需當心供暖糾紛 責權(quán)劃分清晰為首要
  三、房屋租賃合同的內(nèi)容 當某些房屋租賃合同所約定的違約金過高,或者出租人明知承租人用租來的房屋進行違法犯罪活動時,這樣的房屋租賃合同均是無效的,不受法律保護,租金依法沒收。
  四、登記備案情況 我國相關(guān)法律明確規(guī)定:“房屋租賃當事人在簽訂房屋租賃合同后,房屋租賃成為事實之前,應(yīng)向當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理相關(guān)登記備案手續(xù)。”房產(chǎn)投資警惕"中介風險" 教你租房八大攻略維權(quán)

  查看全文↓ 2014-04-21 17:28:26
• 137****6130

  看簽名的時候有沒有印章

  查看全文↓ 2014-04-21 14:53:42
• 142****8861

  別說這事——堵心。在臨汾這地，證照很難齊全的！

  查看全文↓ 2014-04-21 10:10:37
• 141****7482

  （一）合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
  （二）房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
  （1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；
  （2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  （3）共有房屋未取得共有人同意的；
  （4）權(quán)屬有爭議的；
  （5）屬于違法建筑的；
  （6）不符合安全標準的；
  （7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
  （8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
  （9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
  （三）房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
  （四）是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

  查看全文↓ 2014-04-19 21:07:50

相關(guān)問題

• 問 房屋租賃合同的內(nèi)容有哪些，不能出租的房屋有哪些
  答

  居住辦公或者是商住兩用

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• 問 房屋租賃合同如何? 如何認定房屋租賃合同的法律效力
  答

  一般現(xiàn)在出來工作都是選擇租房的方式生活，而租房是需要鑒定一份租房合同的，里面會約定承租方與出租方之間的權(quán)利與義務(wù)，很多人對于合同的簽訂不是很了解，那么，租房合同怎么寫呢?根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃合同一般應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;(三)租金和押金數(shù)額、支付方式;(四)租賃用途和房屋使用要求;(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;(六)租賃期限;(七)房屋維修責任;(八)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納;(九)爭議解決辦法和違約責任;(十)其他約定。房屋租賃當事人應(yīng)當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。法律依據(jù)：《商品房屋租賃管理辦法》第七條房屋租賃當事人應(yīng)當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;(三)租金和押金數(shù)額、支付方式;(四)租賃用途和房屋使用要求;(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;(六)租賃期限;(七)房屋維修責任;(八)物業(yè)服務(wù)

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是合法有效的嗎？
  答

  購買小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎

  全部5個回答>
• 問 如何確定房屋的坐向？
  答

  有樓梯口決定，與窗子無關(guān)。你的樓坐南向北。不過如樓上所言現(xiàn)代建筑風水已成為建筑學(xué)的一個分支，有科學(xué)依據(jù)的。以人為本，讓業(yè)主住得舒心、住得健康、住得安全為其目的。而不是坐吉向吉，避開煞氣那么教條。

• 問 房屋租賃合同糾紛管轄如何確定呢？
  答

  一、簡要案情 原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權(quán)提出異議，認為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應(yīng)由西湖區(qū)法院管轄，請求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。 二、意見分岐 對本案的管轄主要存在以下兩種意見： 一種意見認為，本案雖不涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動產(chǎn)有無繼續(xù)使用權(quán)的問題，也屬于“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，應(yīng)適用民訴法第三十四條第(一)項有關(guān)不動產(chǎn)的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應(yīng)駁回被告提出的管轄異議。 一種意見認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，指的是因不動產(chǎn)物權(quán)提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實質(zhì)為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應(yīng)移送被告住所地法院審理。 三、評析 本案管轄爭議焦點是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動產(chǎn)糾紛的界定不一。 筆者認為，對于何為不動產(chǎn)糾紛這個問題，我國立法并無明確規(guī)定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動產(chǎn)物權(quán)訴訟案件，不動產(chǎn)所在地的法院唯一有管轄權(quán)”及我國臺灣地區(qū)《民事訴訟法》第l0條“因不動產(chǎn)之物權(quán)或其分割或經(jīng)界涉訟者，專屬不動產(chǎn)所在地之法院管轄。其他因不動產(chǎn)涉訟者，得由不動產(chǎn)所在地之法院管轄”之規(guī)定精神，對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”應(yīng)理解為專指因不動產(chǎn)提起的物權(quán)訴訟，包括不動產(chǎn)登記糾紛、所有權(quán)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔保物權(quán)糾紛、占有保護糾紛。 本案訴爭房屋租賃合同糾紛，雖與不動產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權(quán)債務(wù)糾紛，并非不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，不應(yīng)適用專屬管轄，而應(yīng)適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對此，**高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄?！奔热辉擃惣m紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國民訴法第二十五條之規(guī)定，當事人當然也就可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動產(chǎn)所在地法院管轄。本案當事人既已書面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應(yīng)尊重當事人的選擇權(quán)，移送被告住所地法院審理。(作者單位：江西省南昌市東湖區(qū)人民法院)

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