商品房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛有哪些 要怎樣處理

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  商品房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛處理 內(nèi)容提要 未取得預(yù)售許可證所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力探討 (一)一起案例 1.案件事實(shí) 2.原告訴請(qǐng)及理由和被告的辯駁理由 3.一審的認(rèn)定 4.二審的認(rèn)定 未取得預(yù)售許可證所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力探討 (二)相關(guān)問(wèn)題探討 1.哪個(gè)法院的認(rèn)定是正確的? 2.對(duì)合同法52條第(5)項(xiàng)應(yīng)如何理解? (1)法律和行政法規(guī)的范圍 (2)強(qiáng)制性規(guī)定的范圍及識(shí)別 如城市房地產(chǎn)管理法第39條和45條 3.對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋第四條應(yīng)如何理解? (1)適用的前提是否必須是取得預(yù)售許可證? (2)認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同是什么關(guān)系? (3)相對(duì)于定金合同的主合同是哪個(gè)合同? 4.法律實(shí)務(wù)中如何對(duì)疑難法條進(jìn)行理解并說(shuō)服法官? (1)權(quán)威機(jī)關(guān)的解釋或說(shuō)明(如上述司法解釋的第4條) (2)體系解釋、邏輯解釋(同上及物權(quán)法的第74條) (3)立法背景和目的(物權(quán)法的74條) (4)社會(huì)效應(yīng)(先交物業(yè)費(fèi)后交房) 買(mǎi)受人能否以貸款政策變化是不可抗力為由主張解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題探討 (一)一起案例 1.案件事實(shí) 2.原告訴請(qǐng)及理由和被告的辯駁理由 3.一審的認(rèn)定 4.二審的認(rèn)定 (二)相關(guān)問(wèn)題探討 1.一審認(rèn)定存在的問(wèn)題(合同法41條和125條) 2.二審認(rèn)定存在的問(wèn)題(可預(yù)見(jiàn)、格式條款的效力認(rèn)定) 3.合同法第39條中“采取合理的方式”的界定 4.對(duì)合同法第40條的理解 5.合同法第39條和40條的邏輯沖突及對(duì)司法解釋第10條的理解 

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 常見(jiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛類(lèi)型有哪些 如何對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行處理
  答

  1、逾期不能正常交付型 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較常見(jiàn)的類(lèi)型，通常有兩類(lèi)情況，一是因開(kāi)發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。 對(duì)于此類(lèi)糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買(mǎi)方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。 2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型 我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱(chēng)已取得商品房預(yù)售許可證明;明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè);明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。 3、權(quán)屬證書(shū)缺失型 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開(kāi)發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金。 4、質(zhì)量瑕疵型 質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，我認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買(mǎi)者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類(lèi)違造成的損失難以計(jì)算，致使該類(lèi)違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。 5、宣傳廣告失真型 一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般者散發(fā)精致的售樓書(shū)，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者在接收預(yù)購(gòu)的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假?gòu)V告，根本就是無(wú)中生有，蒙騙消費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說(shuō)法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。

• 問(wèn) ??我想了解下商品房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛有哪些？
  答

  一、廣告欺騙現(xiàn)在樓盤(pán)廣告可謂是鋪天蓋地，而多數(shù)人也相信廣告效應(yīng)，房子畢竟不可能像買(mǎi)車(chē)一樣，可以先體驗(yàn)。首先，要注意在買(mǎi)房子的時(shí)候要選擇正規(guī)房屋銷(xiāo)售地點(diǎn)，有固定地點(diǎn)，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會(huì)利用內(nèi)部?jī)r(jià)等誘餌騙取消費(fèi)者的金錢(qián)，所以在選擇時(shí)要慎重，不要輕信小廣告之類(lèi)的。在選房子的時(shí)候，除了要實(shí)地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和“五證兩書(shū)”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，另外，交房時(shí)開(kāi)發(fā)商是否提供"一表兩書(shū)"，即《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋移交書(shū)》。缺少任何一項(xiàng)都有可能給接下來(lái)的購(gòu)房或者交房帶來(lái)麻煩。二、定金糾紛在所有問(wèn)題都了解清楚并打算購(gòu)買(mǎi)時(shí)，消費(fèi)者就要開(kāi)始支付一定的金額了。在此，需要提醒購(gòu)房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡(jiǎn)單的說(shuō)就是預(yù)先給付開(kāi)發(fā)商的金額，需要注意的是如果購(gòu)房者違約，定金不會(huì)退還，如果開(kāi)發(fā)商違約，就要向購(gòu)買(mǎi)方雙倍返還定金。而訂金是在房產(chǎn)交易過(guò)程中預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當(dāng)然不能適用。“訂金”在法律上沒(méi)有明文規(guī)定，在市場(chǎng)上類(lèi)似的稱(chēng)呼還有“認(rèn)籌金”、“誠(chéng)意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“訂金”，是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買(mǎi)方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣(mài)方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。不過(guò)，要提醒大家的是，購(gòu)買(mǎi)者在支付金額簽約合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。三、霸王合同在房屋買(mǎi)賣(mài)中，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)基于某些因素的考慮在合同中加入對(duì)購(gòu)房者不公平的條款。雖然購(gòu)房者有話(huà)語(yǔ)權(quán)，但是如果要購(gòu)買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說(shuō)的霸王條款，對(duì)于這些條款消費(fèi)者似乎很難反抗。值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，而這些補(bǔ)充協(xié)議都基本是開(kāi)發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)本著保護(hù)開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)而制定的，購(gòu)房者一定要對(duì)合同中的任一細(xì)節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議，這往往會(huì)成為不少糾紛的導(dǎo)火線。四、房屋質(zhì)量商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開(kāi)發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房的話(huà)，**好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛怎樣處理 有什么處理原則
  答

  出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有哪些常見(jiàn)類(lèi)型 它們有哪些法律適用
  答

  房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化進(jìn)行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實(shí)施和住宅商品化的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)部門(mén)。它的迅速發(fā)展反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場(chǎng)體制和機(jī)制等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中仍然存在不少問(wèn)題，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，造成土地利用上的浪費(fèi)和資金的占用；片面追求高額回報(bào)，建設(shè)大量脫離市場(chǎng)承受能力和經(jīng)濟(jì)水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿(mǎn)足需要；商品房銷(xiāo)售面積與實(shí)際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費(fèi)者對(duì)這些問(wèn)題反映十分強(qiáng)烈，已成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問(wèn)題進(jìn)行分析探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時(shí)，能夠幫助消費(fèi)者如何運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。在司法實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛主要有以下幾個(gè)類(lèi)型：逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買(mǎi)受人商品房是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較常見(jiàn)的類(lèi)型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長(zhǎng)不一枚舉。近年來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類(lèi)糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。如，1998年12月26日，被告力達(dá)開(kāi)發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項(xiàng)目，2000年1 月5 日，力達(dá)開(kāi)發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而該村委會(huì)又將這部分工程交于劉某個(gè)人開(kāi)發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書(shū)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費(fèi)，三方協(xié)議由力達(dá)開(kāi)發(fā)公司先行預(yù)售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并以所得購(gòu)房款交付了電力增容費(fèi)。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)”。該條同時(shí)規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的五個(gè)條件。1999年10月12日江蘇省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定：“未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的當(dāng)事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效”。本案中的村委會(huì)及劉某顯然無(wú)資格從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，允許他們進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)疑會(huì)大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，由此產(chǎn)生糾紛應(yīng)在情理之中。法院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，被告應(yīng)按期交付房屋，被告與村委會(huì)、村委會(huì)與劉某之間的協(xié)議對(duì)原告無(wú)法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會(huì)及劉某控制之中，法院同時(shí)判令村委會(huì)與劉某作為第三人承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。可見(jiàn)，由于三被告未能依法進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，即使村委會(huì)與劉某投入資金實(shí)際進(jìn)行了開(kāi)發(fā)建設(shè)，也只能由項(xiàng)目人即被告力達(dá)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。此外，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理銷(xiāo)售人產(chǎn)生矛盾，致使買(mǎi)受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6 月9 日，被告昌源開(kāi)發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人獨(dú)家全權(quán)代理銷(xiāo)售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1 月8 日，第三人在代理銷(xiāo)售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議》，將住宅樓4-2-201 室及4 號(hào)地下室以230000元的價(jià)格出賣(mài)于原告，原告依約交付第三人購(gòu)房款230000元。后被告昌源開(kāi)發(fā)公司與祥和經(jīng)紀(jì)公司因代理銷(xiāo)售款回籠及費(fèi)用結(jié)算問(wèn)題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時(shí)，被告以《商品房購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議》上無(wú)其印章為由對(duì)該協(xié)議不予認(rèn)可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認(rèn)為：被告昌源開(kāi)發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議》時(shí)，原告對(duì)被告與第三人之間的代理關(guān)系是明知的，且仍在第三人的代理銷(xiāo)售期限內(nèi)，故該協(xié)議對(duì)原、被告均有約束力，被告應(yīng)交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)代理行為的規(guī)定進(jìn)行的判決。故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱(chēng)已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。如，2000年12月18日，華洋開(kāi)發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》，約定：乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3 號(hào)門(mén)面房2 套，建筑面積98平方米；購(gòu)房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5 日內(nèi)預(yù)付50% ，余款在交房時(shí)付清；甲方于2002年8 月底將驗(yàn)收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國(guó)家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購(gòu)房預(yù)付款100000元。2002年5 月 31 日，被告華洋開(kāi)發(fā)公司將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓于德陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司，并將原告張某等6 人的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》及購(gòu)房款收據(jù)復(fù)印件交付第三人，市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓予以批復(fù)同意，隨后，德陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國(guó)土局書(shū)面報(bào)告請(qǐng)求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時(shí)尚未取得。法院認(rèn)為：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。原、被告雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》已經(jīng)具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。原、被告雙方在簽訂《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》時(shí)，被告華洋開(kāi)發(fā)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且不能證明原告對(duì)此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第三人德陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司雖然接收了該項(xiàng)目，但在原、被告雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，被告也未將收取的購(gòu)房款交付第三人，故第三人不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，遂認(rèn)定原告張某與被告華洋開(kāi)發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效，判決該公司返還原告張某已付購(gòu)房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”。本案中的華海開(kāi)發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)》，該合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無(wú)效合同?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。該司法解釋為諸如華洋開(kāi)發(fā)公司這樣的開(kāi)發(fā)商帶上了“緊箍咒”。權(quán)屬證書(shū)缺失型。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進(jìn)行拆遷安置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報(bào)酬有時(shí)就是待建的商品房，拆遷安置公司對(duì)這部分商品房則以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外銷(xiāo)售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書(shū)同樣要借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買(mǎi)受人的權(quán)益難以得到保障。如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401 室商品房出賣(mài)于原告。 1997 年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權(quán)證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒(méi)有結(jié)果。訴訟中，被告坦承，原告購(gòu)買(mǎi)的該套房屋實(shí)際已作為拆遷安置費(fèi)用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒(méi)能了結(jié)，所以開(kāi)發(fā)公司拒絕為原告提供相應(yīng)的手續(xù)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；……商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。法院認(rèn)為：由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判令被告限期提供材料，并承擔(dān)違約金50086 元。本案僅系開(kāi)發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問(wèn)題引發(fā)的開(kāi)發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，還存在著因開(kāi)發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導(dǎo)致買(mǎi)受人根本無(wú)法辦理的情況，購(gòu)買(mǎi)人一定要提高警惕。

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• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)商品房常見(jiàn)糾紛有哪些 如何解決這些糾紛
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  花了一家人半輩子的積蓄終于買(mǎi)下一套房，以為就高枕無(wú)憂(yōu)了。其實(shí)購(gòu)房之后，稍有疏忽，可能還會(huì)碰到其他問(wèn)題。由于目前國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司運(yùn)作很不規(guī)范，加上國(guó)家或地方一些房地產(chǎn)相應(yīng)政策、法律法規(guī)不明朗，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中常常與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商發(fā)生糾紛。比如購(gòu)買(mǎi)商品房糾紛，常見(jiàn)的就有五大類(lèi)型，看看以下內(nèi)容，或許對(duì)你有所幫助。 購(gòu)買(mǎi)商品房常見(jiàn)五大糾紛主要包括： 一、關(guān)于房產(chǎn)證書(shū)（房產(chǎn)合法性）的糾紛 二、關(guān)于期房不能按期交付的糾紛 三、關(guān)于購(gòu)房面積的糾紛 四、關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛 五、關(guān)于物業(yè)管理方面的糾紛 一、關(guān)于房產(chǎn)證書(shū)（房產(chǎn)合法性）的糾紛 購(gòu)房者要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商用異地或其他合作開(kāi)發(fā)商的手續(xù)賣(mài)房。比如，某些開(kāi)發(fā)商因大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，工程不得不分期進(jìn)行，一期辦理了一系列合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來(lái)，為籌集資金，開(kāi)發(fā)商就利用一期的手續(xù)預(yù)售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒(méi)有銷(xiāo)售手續(xù)的一方順勢(shì)借用與其合作的另一方開(kāi)發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。 現(xiàn)在購(gòu)房者一般都知道買(mǎi)房時(shí)要看“五證”(《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》)和“兩書(shū)”(《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》)，但卻忽略其內(nèi)容或無(wú)法判斷其真實(shí)性。 購(gòu)房者對(duì)證書(shū)的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 1、所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》允許銷(xiāo)售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)。 2、《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。 3、所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。 4、所購(gòu)房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開(kāi)發(fā)的房屋。 這里需要注意的是，購(gòu)房者要識(shí)別產(chǎn)權(quán)證的真假。真的產(chǎn)權(quán)證大體印制精細(xì)，假的產(chǎn)權(quán)證一般做工粗糙，購(gòu)房者可到發(fā)證機(jī)關(guān)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼是否與發(fā)證機(jī)關(guān)的檔案記錄相一致，還可對(duì)著光亮處觀察證書(shū)所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)為市(縣)人民政府、市(縣)房地產(chǎn)管理局，其他任何單位或部門(mén)所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是非法無(wú)效的，另外，購(gòu)房者不能一看到發(fā)證機(jī)關(guān)為“政府”兩字，似乎心里就可以踏實(shí)了，一定要看是哪一級(jí)政府，鄉(xiāng)級(jí)政府的產(chǎn)權(quán)證（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）是得不到國(guó)家保護(hù)的。 二、關(guān)于期房不能按期交付的糾紛 開(kāi)發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時(shí)間。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商能否按期交房主要取決于開(kāi)發(fā)商的資金到位情況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金投入，開(kāi)發(fā)商的自有資金一般只占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數(shù)的資金來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售房屋所得的售房款。這樣如果開(kāi)發(fā)商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預(yù)售情況不佳，那么就會(huì)直接影響工程進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商也就不能按期交房，糾紛不可避免發(fā)生。 一旦發(fā)生開(kāi)發(fā)商不能按期交房時(shí)，購(gòu)房者一般不能馬上要求解除合同。雙方應(yīng)首先確定不能按期交房的原因，如確屬開(kāi)發(fā)商方面的責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，讓開(kāi)發(fā)商在該寬限期內(nèi)繼續(xù)履行合同。當(dāng)開(kāi)發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。 所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定： 1、開(kāi)發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購(gòu)房者。 2、如屆時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)法交房，購(gòu)房者應(yīng)給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，允許開(kāi)發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。寬限期的長(zhǎng)短視具體情況而定。 3、如寬限期滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商仍不能交房，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過(guò)所交房款的20%。 三、關(guān)于購(gòu)房面積的糾紛 在房屋買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者經(jīng)常就實(shí)際房屋面積與合同書(shū)中規(guī)定的面積之間的誤差與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，若購(gòu)房者此時(shí)對(duì)所購(gòu)的房屋進(jìn)行了裝修，法律上將購(gòu)房者這種裝飾裝修行為認(rèn)定為同意接受合同中有關(guān)房屋面積增減部分，購(gòu)房者只能聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的擺布。因此，購(gòu)房者簽訂合同時(shí)一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。 以北京市為例，雖曾出臺(tái)過(guò)按使用面積計(jì)算商品房售價(jià)的規(guī)定，但目前商品房銷(xiāo)售仍多以建筑面積為計(jì)算單位，而購(gòu)房者通常只能測(cè)量出所購(gòu)房屋的使用面積，對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，計(jì)算出包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e在內(nèi)的銷(xiāo)售建筑面積實(shí)在是一件相當(dāng)難的事。而等房地局勘察測(cè)繪所的測(cè)量結(jié)果出來(lái)，也許是幾年后的事，等發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，由于時(shí)間太久，購(gòu)房者有時(shí)都找不到投訴對(duì)象。 關(guān)于面積誤差問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該約定實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不視為賣(mài)方違約，但雙方應(yīng)按實(shí)測(cè)面積和合同約定的單價(jià)重新結(jié)算，多退少補(bǔ)；若實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)一定范圍（如3%）應(yīng)視為賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 四、關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛 與房屋面積糾紛相比，房屋質(zhì)量糾紛在認(rèn)定賣(mài)方違約責(zé)任上較為明晰一些。目前國(guó)家對(duì)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的各項(xiàng)內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購(gòu)房者必要時(shí)可請(qǐng)建筑質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行實(shí)地檢查。 五、關(guān)于物業(yè)管理方面的糾紛 物業(yè)管理是購(gòu)房者長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房者（業(yè)主）與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費(fèi)的多少為**常見(jiàn)。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首先要明確的物業(yè)管理不同于過(guò)去住宅區(qū)的房管，購(gòu)房者在完成購(gòu)房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。 在簽訂管理公約時(shí)，購(gòu)房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房者應(yīng)該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。但是在實(shí)際生活中，許多購(gòu)房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務(wù)，誤認(rèn)為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費(fèi)用的支付，更是不知如何處理是好。 目前關(guān)于維修基金管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)尚無(wú)具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購(gòu)房者增加了無(wú)形的壓力。但不管怎樣，收費(fèi)的高低是應(yīng)該與服務(wù)的質(zhì)量成正比的，所以，購(gòu)房者在簽訂管理公約時(shí)，有權(quán)對(duì)收費(fèi)的數(shù)額和服務(wù)的項(xiàng)目與質(zhì)量提出修改意見(jiàn)。 購(gòu)房者應(yīng)保留對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時(shí)購(gòu)房者無(wú)法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到**小程度。 看了以上內(nèi)容，你是不是對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房糾紛有所了解，特別是這常見(jiàn)五大類(lèi)，要小心繞開(kāi)哦。