購房合同有哪些分類 無效購房合同有哪些幾類

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• 147****7303

  購房合同類型有哪些？因為有的地方不同，購房合同形式不同，大多數發(fā)達城市已經實現網簽合同，但是那些欠發(fā)達的區(qū)縣仍然使用紙質合同，那么這些合同都靠譜嗎？ 一、購房合同類型有哪些？ 商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。當開發(fā)企業(yè)取得預售房許可證或商品房銷售許可證后既可簽訂商品房買賣合同。商品房買賣合同簽訂后經過房地產主管機關備案后具有物權登記的效力。目前在房地產市場上存在三種《購房合同》： 一、紙質合同 這是一種完全紙質打印然后填寫的合同，購房者在簽訂紙質合同前，一定要好仔細研究條款，若實在理解有偏差可以找律師協(xié)同，購房者應該主要要求開發(fā)商按標準合填寫相關內容來簽訂紙質合同，并約定“商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向房產局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的較為重要條款，購房者一定要留意。 二、半網簽合同 合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為手寫非機打的10位阿拉伯數字，沒有英文字母。購房者為規(guī)避風險，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案; 三、網簽合同 網簽合同文本中，帶有“已備案”水印字樣，其**大的標志是合同首頁有以英文字母E開學頭的“合同編號”，字母后為10位機打阿拉伯數字，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網上輸入合同內容即為備案。 二、那些無效買賣合同 并不是所有合同簽訂好了就對雙方有約束力了，下面我們來看看那些無效的買賣合同 1、涉及房產、地產分別轉讓。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產權和土地權分別轉讓于不同的人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。 2、未辦理登記過戶手續(xù)。房屋買賣合同的標的物所有權轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。 3、產權主體有問題。出賣房屋的主體人必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的其買賣行為無效，買賣行為無效故而購房合同無效。房屋的產權若為多人共有的，必須征得共有人的同意才能進行買賣，在出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。 4、侵犯優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權。若房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。房屋所有人在出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。 5、單位違反規(guī)定購房。機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私房的，該買賣關系視同無效。 6、買賣中存在欺詐行為有失公平的。買賣城市私有房屋時，雙方應本著按質論價的原則參照房屋所在地人民政府所規(guī)定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后方可生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產，不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房產未經共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 以上是對商品房買賣合同類型進行了闡述，也分享了無效合同有哪些情況，購房者在購買房屋時一定要明確只有產權證辦理完變更了，房子所有權才是你的，所以簽買賣合同時一定要約定在什么時間內進行房屋產權轉移。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:15

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• 問 無效的購房合同有哪幾類 有什么具體情形
  答

  房產交易發(fā)生糾紛問題是十分常見的，那么其中合同的簽訂就尤為重要。為了保障購房者的利益，人民法院在審理各類糾紛案件時，存在十一種購房合同無效的情況，您知道具體情況都有哪些嗎？下面咱們就來一起了解一下哪些購房合同是無效的吧！這樣購房者在簽訂合同時也能多多留神，保障自身的合法權益。 目前，我國**高人民法院公布的《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行以來，已有近百宗要求雙倍賠償或解除購房合同的訴訟，銀行住房貸款所面臨的風險陡然增加。該解釋突出的特點是強調對房屋買受人的保護，規(guī)定了大量經買受人申請法院應予支持的合同無效、解除或被撤銷的情形，因而對于減少商品房開發(fā)商侵犯買受人合法權益的現象具有積極意義。 發(fā)生購房糾紛時，法院判定購房合同無效的具體情形可以分為以下這十一種： 1、商品房買賣合同訂立后，賣家沒有經過買家的同意，擅自將房屋抵押給第三人，則購房合同判定為無效。 2、商品房買賣合同訂立后，賣家又將該房屋出賣給了第三人。 3、開發(fā)商存在故意隱瞞購房者的行為，開發(fā)商并沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明，這樣所簽訂的購房合同是無效合同。 4、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經抵押的事實。 5、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 6、賣家與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋。 7、如果購房者所購房屋的主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，那么購房合同的簽署即為無效。 8、若房屋質量問題嚴重影響到購房者正常的居住使用，購房合同則為無效。 9、賣家交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積，與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%的話，購房合同無效。 10、賣家無故延遲交付房屋，經買家催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房合同無效。 11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。 以上就是房產糾紛案件審理過程中十一種無效購房合同的具體情況，希望上述內容能對大家有所幫助。

• 問 購房合同有哪些無效情形 怎樣合理退房
  答

  購房合同無效對于想退房的購房者是件利器，抓住開發(fā)商的貓膩就能夠有效的避免糾紛和經濟損失。購房者知道這些合同無效的情形也能避免自己在買房過程中簽訂無用的合同進而房子**終也沒能買到。如果遇到開發(fā)商有違規(guī)行為可以依據法律有關規(guī)定合理維護自身利益，下面我們來看一下購房合同無效的情形有哪些？   1、開發(fā)商違反法律法規(guī) 如果開發(fā)商在沒有取得預售證的情況下就像購房者出售房屋簽訂商品房買賣合同，則購房合同無效。 2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同 對于開發(fā)商誤導導致購房人產生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷。 3、交付房屋的套型和設計不符 開發(fā)商私自變更設計包括戶型、面積朝向等事先沒有經過購房者同意的，購房者有權要求退房，購房合同無效。 4、房屋面積誤差超過3% 開發(fā)商實際交付的房屋實測面積與合同該約定的建筑面積或者套內面積誤差絕對值超過3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。 5、房屋主體結構質量不合格 房屋主體結構指的是承重墻、梁、柱等,經工程質量檢測機構核驗,確屬主體結構不合格的,購房人有權退房，購房合同無效。 6、無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買賣合同 無民事行為能力的人或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這里主要是在二手房買賣中比較常見。 7、出賣人未告知買受人買房再次抵押 簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效?；蛘咭环慷噘u的行為，購房合同是無效的。 8、開發(fā)商隱瞞事實出售拆遷安置房 開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。 9、延期交房超過合理期限 出賣人遲延交付房屋，三個月的合理期限內仍未能履行交付房屋任務的，購房合同無效; 10、出賣方原因導致無法辦理房產證 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。 以上是對購房合同無效情形的整理歸納，現實中也存在著開發(fā)商約定霸王條款，購房者直接不要簽訂合同就好了，不然即使后期確認購房合同無效的處理過程也很痛苦，了解這些知識買房過程中就直接規(guī)避一些問題，日后會身心很多。

• 問 常見的無效購房合同有哪些 如何辨別購房合同是否有效
  答

  買房要簽合同，合同里面貓膩多，一不小心會中招。在房屋交易市場中，有幾種常見的無效購房合同，如果不幸簽訂，會使自己錢房兩空?？磥砜纯从心膸追N。 1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。 根據我國《民法通則》的規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為,因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。 2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。 限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理 人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。 3、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同。 這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。 4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。 指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 5、乘人之危簽訂的經濟合同。 是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 6、雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。 是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。 7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據可查的,亦認定為房屋買賣合同無效。

• 問 購房合同有哪些類型？
  答

  聽說購房合同有預售、現房銷售和二手房買賣三種，具體我也不太確定。

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• 問 ??購房合同有用嗎？簽購房合同有哪些注意事項？
  答

  簽訂合同的條款要注意：1、購買人的名字和身份證號2、購買的樓層和面積3、購買的單價和總價3、交房時間4、裝修標準和外墻標準5、臨時管理規(guī)約（這個是臨時物業(yè)管理協(xié)議。里面應該寫有物業(yè)管理費用價格）。

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