常見(jiàn)的無(wú)效購(gòu)房合同有哪些 如何辨別購(gòu)房合同是否有效

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• 153****6565

  買房要簽合同，合同里面貓膩多，一不小心會(huì)中招。在房屋交易市場(chǎng)中，有幾種常見(jiàn)的無(wú)效購(gòu)房合同，如果不幸簽訂，會(huì)使自己錢(qián)房?jī)煽??？磥?lái)看看有哪幾種。 1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。 根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定,無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為,因此,無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無(wú)效合同。 2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。 限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng),他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理 人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。 3、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同。 這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。 4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。 指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。 是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要,強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 6、雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國(guó)家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。 是指雙方當(dāng)事人故意串通,損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的合同無(wú)效。 7、當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買賣合同,又無(wú)據(jù)可查的,亦認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng) 如何判別合同是否有效
  答

  買房對(duì)廣大市民來(lái)說(shuō)是件大事兒所簽訂的房屋買賣合同是消費(fèi)者的購(gòu)買依據(jù)，也是雙方權(quán)利義務(wù)的劃分和未來(lái)的法律憑證。簽合同需要注意一些什么，對(duì)于新手購(gòu)房者尤其重要。 補(bǔ)充協(xié)議需平等協(xié)商 市民在購(gòu)房與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商要求簽訂一個(gè)補(bǔ)充文本，有的條款明顯是對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，可又不許更改，讓購(gòu)房者左右為難。 開(kāi)發(fā)商起草的商品房買賣合同補(bǔ)充文本是商品房買賣合同的一部分，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定：買賣雙方簽訂的合同或補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)是建立在雙方地位平等、意思表示真實(shí)自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成的內(nèi)容。因此，開(kāi)發(fā)商起草的買賣合同補(bǔ)充文本不能修改是沒(méi)有法律依據(jù)的。 購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提供的商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議不合理可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商要求改正。如購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商無(wú)法協(xié)商一致，購(gòu)房者有權(quán)拒絕簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議。 特別提醒：在簽訂商品房買賣合同之前應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商將準(zhǔn)備簽訂的商品房買賣合同和要簽訂的補(bǔ)充協(xié)議全部事先提供給購(gòu)房者，購(gòu)房者要對(duì)即將簽訂的商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行閱讀和全面了解。 買賣合同內(nèi)容要全 一些市民在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，也交了部分房款，這一紙協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，購(gòu)房者常常疑惑不解。 現(xiàn)實(shí)中存在大量購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商只簽訂了商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，主要看這些認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，如果具備上述條件，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《商品房買賣合同》。 一般商品房買賣合同通常應(yīng)當(dāng)具備以下合同內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;商品房基本狀況;商品房的銷售方式;商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;交付使用條件及日期;裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;面積差異的處理方式;辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;解決爭(zhēng)議的方法;違約責(zé)任;雙方約定他事項(xiàng)。 五種情況可單方解除合同 《商品房買賣合同》簽訂后，也可能出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，比如房屋面積增加、辦房證超時(shí)限等，是否可單獨(dú)解除合同? 具有以下情形之一，導(dǎo)致《商品房買賣合同》的目的不能實(shí)現(xiàn)、無(wú)法取得房屋的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同。 1、商品房買賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房者又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣給第三人;3、開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外;4、交付的房屋的面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值大于3%;5、辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。

• 問(wèn) 買房簽合同需要注意什么 如何辨別購(gòu)房合同是否有效
  答

  購(gòu)房者在買房的時(shí)候，購(gòu)房合同時(shí)保證雙方權(quán)利的重要保障。但并不是所有合同都是具備法律效力的，哪些合同是不具備法律效力的呢？法律專家表示，以下這些情況是屬于無(wú)效合同。 1、以欺騙手段簽定的房產(chǎn)買賣合同。一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使另一方發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無(wú)效合同。 2、以脅迫的方式簽定的房產(chǎn)買賣合同。 3、乘人之危簽定的房產(chǎn)買賣合同。 4、沒(méi)有民事行為能力的人簽訂的房產(chǎn)買賣合同。 5、限制行為能力人未取得法定代理人同意而簽定的房產(chǎn)買賣合同。 6、惡意串通所簽定的房產(chǎn)買賣合同。 7、無(wú)簽定書(shū)面合同又無(wú)據(jù)可查的房產(chǎn)買賣合同。 8、簽定的房地產(chǎn)買賣合同涉法律規(guī)定禁止交易的房產(chǎn)。 9、公司產(chǎn)權(quán)沒(méi)有公司的法人和股東(股份制企業(yè))簽字的房產(chǎn)買賣合同。 10、涉優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房產(chǎn)買賣合同。 11、房地產(chǎn)買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的，未經(jīng)公證的房產(chǎn)買賣合同。 12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

• 問(wèn) 哪些購(gòu)房合同是無(wú)效的，購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦？
  答

  可以去查的?；旧祥_(kāi)發(fā)商那里不會(huì)騙人的，

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同有哪些分類 無(wú)效購(gòu)房合同有哪些幾類
  答

  購(gòu)房合同類型有哪些？因?yàn)橛械牡胤讲煌?gòu)房合同形式不同，大多數(shù)發(fā)達(dá)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽合同，但是那些欠發(fā)達(dá)的區(qū)縣仍然使用紙質(zhì)合同，那么這些合同都靠譜嗎？ 一、購(gòu)房合同類型有哪些？ 商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房許可證或商品房銷售許可證后既可簽訂商品房買賣合同。商品房買賣合同簽訂后經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案后具有物權(quán)登記的效力。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在三種《購(gòu)房合同》： 一、紙質(zhì)合同 這是一種完全紙質(zhì)打印然后填寫(xiě)的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，一定要好仔細(xì)研究條款，若實(shí)在理解有偏差可以找律師協(xié)同，購(gòu)房者應(yīng)該主要要求開(kāi)發(fā)商按標(biāo)準(zhǔn)合填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容來(lái)簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！边@是制約開(kāi)發(fā)商備案的較為重要條款，購(gòu)房者一定要留意。 二、半網(wǎng)簽合同 合同文體中沒(méi)有“已備案”水印字樣，合同編號(hào)為手寫(xiě)非機(jī)打的10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒(méi)有英文字母。購(gòu)房者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開(kāi)發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案; 三、網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有以英文字母E開(kāi)學(xué)頭的“合同編號(hào)”，字母后為10位機(jī)打阿拉伯?dāng)?shù)字，這種合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 二、那些無(wú)效買賣合同 并不是所有合同簽訂好了就對(duì)雙方有約束力了，下面我們來(lái)看看那些無(wú)效的買賣合同 1、涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)分別轉(zhuǎn)讓于不同的人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。 2、未辦理登記過(guò)戶手續(xù)。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。 3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題。出賣房屋的主體人必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的其買賣行為無(wú)效，買賣行為無(wú)效故而購(gòu)房合同無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)若為多人共有的，必須征得共有人的同意才能進(jìn)行買賣，在出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。 4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人在出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無(wú)效。 5、單位違反規(guī)定購(gòu)房。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系視同無(wú)效。 6、買賣中存在欺詐行為有失公平的。買賣城市私有房屋時(shí)，雙方應(yīng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則參照房屋所在地人民政府所規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后方可生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以上是對(duì)商品房買賣合同類型進(jìn)行了闡述，也分享了無(wú)效合同有哪些情況，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)一定要明確只有產(chǎn)權(quán)證辦理完變更了，房子所有權(quán)才是你的，所以簽買賣合同時(shí)一定要約定在什么時(shí)間內(nèi)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

• 問(wèn) 如何鑒別購(gòu)房合同是否有效
  答

  網(wǎng)友提問(wèn)：如何從購(gòu)房合同內(nèi)容來(lái)鑒別購(gòu)房合同的無(wú)效？ 專家回復(fù)：無(wú)效合同分為部分無(wú)效和全部無(wú)效兩種，合同部分無(wú)效并不代表整個(gè)合同無(wú)效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。但購(gòu)房者怎樣通過(guò)合同的內(nèi)容來(lái)鑒別自己所簽的合同是否有效？ (1)從購(gòu)房合同的條款來(lái)鑒別。如果合同的某些條款違反國(guó)家法律法規(guī)，則此條款對(duì)房屋買賣雙方?jīng)]有約束力，必須加以糾正。 (2)從購(gòu)房合同的標(biāo)的來(lái)鑒別，即樓盤(pán)是否為法律政策所允許買賣的項(xiàng)目。也就是說(shuō)在房屋開(kāi)發(fā)階段，如果開(kāi)發(fā)商所建房屋屬于越權(quán)批地、非法占地，所簽合同無(wú)效；在建階段，如在建房屋未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證等，所簽合同無(wú)效；在銷售階段，如沒(méi)有房地產(chǎn)管理部門(mén)的銷售許可證，以這樣的房屋為標(biāo)的的，所簽合同無(wú)效。