購(gòu)房合同有哪些無(wú)效情形 怎樣合理退房

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• 155****4874

  購(gòu)房合同無(wú)效對(duì)于想退房的購(gòu)房者是件利器，抓住開(kāi)發(fā)商的貓膩就能夠有效的避免糾紛和經(jīng)濟(jì)損失。購(gòu)房者知道這些合同無(wú)效的情形也能避免自己在買(mǎi)房過(guò)程中簽訂無(wú)用的合同進(jìn)而房子**終也沒(méi)能買(mǎi)到。如果遇到開(kāi)發(fā)商有違規(guī)行為可以依據(jù)法律有關(guān)規(guī)定合理維護(hù)自身利益，下面我們來(lái)看一下購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？   1、開(kāi)發(fā)商違反法律法規(guī) 如果開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下就像購(gòu)房者出售房屋簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則購(gòu)房合同無(wú)效。 2、開(kāi)發(fā)商存在欺詐、脅迫購(gòu)房者簽訂合同 對(duì)于開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生重大誤解，或者開(kāi)發(fā)商脅迫購(gòu)房者違背真實(shí)意思而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。但是購(gòu)房者需要進(jìn)行舉證來(lái)申請(qǐng)法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷(xiāo)。 3、交付房屋的套型和設(shè)計(jì)不符 開(kāi)發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶(hù)型、面積朝向等事先沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。 4、房屋面積誤差超過(guò)3% 開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。 5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房合同無(wú)效。 6、無(wú)民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)民事行為能力的人或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購(gòu)房合同，否則合同無(wú)效。這里主要是在二手房買(mǎi)賣(mài)中比較常見(jiàn)。 7、出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人買(mǎi)房再次抵押 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，出售人未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三方，合同無(wú)效?；蛘咭环慷噘u(mài)的行為，購(gòu)房合同是無(wú)效的。 8、開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房 開(kāi)發(fā)商將拆遷安置房出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。 9、延期交房超過(guò)合理期限 出賣(mài)人遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務(wù)的，購(gòu)房合同無(wú)效; 10、出賣(mài)方原因?qū)е聼o(wú)法辦理房產(chǎn)證 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 以上是對(duì)購(gòu)房合同無(wú)效情形的整理歸納，現(xiàn)實(shí)中也存在著開(kāi)發(fā)商約定霸王條款，購(gòu)房者直接不要簽訂合同就好了，不然即使后期確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效的處理過(guò)程也很痛苦，了解這些知識(shí)買(mǎi)房過(guò)程中就直接規(guī)避一些問(wèn)題，日后會(huì)身心很多。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 無(wú)效的購(gòu)房合同有哪幾類(lèi) 有什么具體情形
  答

  房產(chǎn)交易發(fā)生糾紛問(wèn)題是十分常見(jiàn)的，那么其中合同的簽訂就尤為重要。為了保障購(gòu)房者的利益，人民法院在審理各類(lèi)糾紛案件時(shí)，存在十一種購(gòu)房合同無(wú)效的情況，您知道具體情況都有哪些嗎？下面咱們就來(lái)一起了解一下哪些購(gòu)房合同是無(wú)效的吧！這樣購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)也能多多留神，保障自身的合法權(quán)益。 目前，我國(guó)**高人民法院公布的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》施行以來(lái)，已有近百宗要求雙倍賠償或解除購(gòu)房合同的訴訟，銀行住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。該解釋突出的特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋買(mǎi)受人的保護(hù)，規(guī)定了大量經(jīng)買(mǎi)受人申請(qǐng)法院應(yīng)予支持的合同無(wú)效、解除或被撤銷(xiāo)的情形，因而對(duì)于減少商品房開(kāi)發(fā)商侵犯買(mǎi)受人合法權(quán)益的現(xiàn)象具有積極意義。 發(fā)生購(gòu)房糾紛時(shí)，法院判定購(gòu)房合同無(wú)效的具體情形可以分為以下這十一種： 1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)家沒(méi)有經(jīng)過(guò)買(mǎi)家的同意，擅自將房屋抵押給第三人，則購(gòu)房合同判定為無(wú)效。 2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)家又將該房屋出賣(mài)給了第三人。 3、開(kāi)發(fā)商存在故意隱瞞購(gòu)房者的行為，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，這樣所簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效合同。 4、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞購(gòu)房者所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 5、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞購(gòu)房者所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 6、賣(mài)家與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋。 7、如果購(gòu)房者所購(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，那么購(gòu)房合同的簽署即為無(wú)效。 8、若房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響到購(gòu)房者正常的居住使用，購(gòu)房合同則為無(wú)效。 9、賣(mài)家交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%的話(huà)，購(gòu)房合同無(wú)效。 10、賣(mài)家無(wú)故延遲交付房屋，經(jīng)買(mǎi)家催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房合同無(wú)效。 11、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 以上就是房產(chǎn)糾紛案件審理過(guò)程中十一種無(wú)效購(gòu)房合同的具體情況，希望上述內(nèi)容能對(duì)大家有所幫助。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些 購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦
  答

  購(gòu)房合同無(wú)效是絕大多數(shù)購(gòu)房者都不愿意遇見(jiàn)的情況，畢竟合同一旦無(wú)效就意味著購(gòu)房者需要再花精力去處理糾紛和尋找新的房子。與其在遭遇糾紛后病急亂投醫(yī)，不如在之前先對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)了解。本文將對(duì)購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些以及購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦進(jìn)行介紹，希望能對(duì)各位購(gòu)房者有所幫助。 一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？ （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人； （三）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； （六）出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用； （九）出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%； （十）出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦？ 購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦？一般情況下，都是由開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，因此購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 我國(guó)法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 上文主要介紹了購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些，以及遇到購(gòu)房合同無(wú)效應(yīng)該怎么辦。房屋買(mǎi)賣(mài)合同上載明了買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋交易過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買(mǎi)方在交易中處于弱勢(shì)地位，因此很多情況下購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無(wú)策，若購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請(qǐng)一位專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)不落下風(fēng)。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同有哪些分類(lèi) 無(wú)效購(gòu)房合同有哪些幾類(lèi)
  答

  購(gòu)房合同類(lèi)型有哪些？因?yàn)橛械牡胤讲煌?，?gòu)房合同形式不同，大多數(shù)發(fā)達(dá)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽合同，但是那些欠發(fā)達(dá)的區(qū)縣仍然使用紙質(zhì)合同，那么這些合同都靠譜嗎？ 一、購(gòu)房合同類(lèi)型有哪些？ 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房許可證或商品房銷(xiāo)售許可證后既可簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案后具有物權(quán)登記的效力。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在三種《購(gòu)房合同》： 一、紙質(zhì)合同 這是一種完全紙質(zhì)打印然后填寫(xiě)的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，一定要好仔細(xì)研究條款，若實(shí)在理解有偏差可以找律師協(xié)同，購(gòu)房者應(yīng)該主要要求開(kāi)發(fā)商按標(biāo)準(zhǔn)合填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容來(lái)簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！边@是制約開(kāi)發(fā)商備案的較為重要條款，購(gòu)房者一定要留意。 二、半網(wǎng)簽合同 合同文體中沒(méi)有“已備案”水印字樣，合同編號(hào)為手寫(xiě)非機(jī)打的10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒(méi)有英文字母。購(gòu)房者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開(kāi)發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案; 三、網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有以英文字母E開(kāi)學(xué)頭的“合同編號(hào)”，字母后為10位機(jī)打阿拉伯?dāng)?shù)字，這種合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 二、那些無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同 并不是所有合同簽訂好了就對(duì)雙方有約束力了，下面我們來(lái)看看那些無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)合同 1、涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)分別轉(zhuǎn)讓于不同的人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 2、未辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。 3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題。出賣(mài)房屋的主體人必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房屋的其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效故而購(gòu)房合同無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)若為多人共有的，必須征得共有人的同意才能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，在出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。 4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人在出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 5、單位違反規(guī)定購(gòu)房。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系視同無(wú)效。 6、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為有失公平的。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋時(shí)，雙方應(yīng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則參照房屋所在地人民政府所規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后方可生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以上是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)型進(jìn)行了闡述，也分享了無(wú)效合同有哪些情況，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)一定要明確只有產(chǎn)權(quán)證辦理完變更了，房子所有權(quán)才是你的，所以簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要約定在什么時(shí)間內(nèi)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

• 問(wèn) 無(wú)效購(gòu)房合同的情形有哪些 購(gòu)房合同無(wú)效該怎么辦
  答

  無(wú)效合同情形有很多，這里將比較常見(jiàn)的無(wú)效購(gòu)房合同做了整理。同時(shí)也說(shuō)明了如果簽訂了無(wú)效合同可以怎么處理，處理方式主要是補(bǔ)償?shù)男问?，具體是怎么樣的呢？ 一、常見(jiàn)的購(gòu)房合同無(wú)效情形有哪些？ 1、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，未經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意，賣(mài)家私自將房屋抵押或者出售給第三人。 2、開(kāi)發(fā)商存沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假的商品房預(yù)售許證蒙蔽購(gòu)房者來(lái)進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)。 3、出賣(mài)人在房屋已經(jīng)抵押或者已經(jīng)出售的情況下，故意隱瞞事實(shí)將房屋再次出售給購(gòu)房者。 4、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞購(gòu)房者所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 5、購(gòu)房者所購(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量嚴(yán)重格導(dǎo)致不能交付使用的或者交付使用后房屋質(zhì)量問(wèn)題檢驗(yàn)確實(shí)不合格。 6、交付使用的房屋套內(nèi)面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%。 7、無(wú)故延遲交付房屋超過(guò)三個(gè)月的合理期限。 8、由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在房屋交付一年內(nèi)都無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 9、未經(jīng)無(wú)民事行為能力人同意，代理人私自出賣(mài)房屋。這里含父母擅自出讓子女房屋的。 9、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這里包含未成年子女私自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。 10、以脅迫或者強(qiáng)制的手段違背購(gòu)房者意愿的簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 11、乘對(duì)方處在危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 12、買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 13、口頭簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的。 二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同被無(wú)效后怎么賠償 此時(shí)購(gòu)房者可以要求賣(mài)方承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)。締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴(lài)?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨?lài)合同的有效所支出的各種費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)： 1、簽訂立合同與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用; 2、訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣(mài)房，四處籌款、提起支取定期存款的損失; 3、為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失; 4、為支出以上費(fèi)用所損失的利息。 需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對(duì)于造成的間接損失(即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會(huì)和利益)是不包括在賠償范圍內(nèi)的。 購(gòu)房合同的解除可能涉及都一些由于房?jī)r(jià)上漲的**部分利益，**部分可以完全確定并為買(mǎi)受人實(shí)際享有 。此時(shí)解除購(gòu)房合同，**部分應(yīng)該屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買(mǎi)受人。被買(mǎi)受人實(shí)際享有的**部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣(mài)人予以賠償。 買(mǎi)受人享有房屋**部分的利益，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件： 1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并實(shí)際履行，買(mǎi)受人已交付了大部分房款，出賣(mài)人已將房屋交付使用； 2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，房屋需返還； 3、房屋自然**，**部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。 另外，房?jī)r(jià)上漲時(shí)由于此購(gòu)房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購(gòu)房款不足以再支付購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)其他的房子，開(kāi)發(fā)商是需要賠償購(gòu)房者的。 這里重要的是購(gòu)房者從簽訂合同時(shí)就應(yīng)該避免合同無(wú)效的情形，購(gòu)房者不妨在合同中約定合同無(wú)效后的處理辦法，這樣出現(xiàn)糾紛時(shí)更容易得到解決。必要時(shí)聘請(qǐng)律師陪同簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一個(gè)很好的做法。目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般采用房管局統(tǒng)一印制版本，所以購(gòu)房合同后面附件的補(bǔ)充協(xié)議就尤為重要。

• 問(wèn) 租賃合同無(wú)效有哪些情形？
  答

  1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！　?、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！　?、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。　　4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

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