業(yè)主代表可以與與公司私簽協(xié)議么 業(yè)主代表與公司私簽協(xié)議怎么辦

已有1個(gè)回答

• 151****6840

  在我們眾多業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，大家推選了九名業(yè)主代表，但其中有兩名業(yè)主代表與開發(fā)商私下接觸，并簽訂了對(duì)我們業(yè)主不利的協(xié)議，請(qǐng)問這兩名業(yè)主代表的行為對(duì)我們業(yè)主有無約束力？ 解答：**近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商品房買賣中的問題日益突出，在這些糾紛中，也包括一些集團(tuán)訴訟或群體爭(zhēng)議。這類糾紛中，經(jīng)常有眾多業(yè)主聯(lián)名推舉3人以上的人作為業(yè)主代表，由業(yè)主代表與開發(fā)商交涉。然而在**近的某個(gè)樓盤所發(fā)生的糾紛中，業(yè)主代表中的極少數(shù)人違背業(yè)主們的意志，在其他業(yè)主代表不知情的情況下，與開發(fā)商達(dá)成私下交易，“出賣”業(yè)主利益。因此，本律師認(rèn)為有必要在此給業(yè)主們提個(gè)醒兒，希望業(yè)主們?cè)谕七x代表時(shí)，不要將這類的人物推選出來，并明確“代理”、“共同代理”、“代言”之間的關(guān)系。 《民法通則》規(guī)定，代理是指代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義為民事法律行為，所產(chǎn)生的法律后果直接歸屬于被代理人。 而共同代理是指代理人為2人或2人以上，同時(shí)代理被代理人處理同一委托事項(xiàng)。其特征為：1、代理人應(yīng)為2人或2人以上；2、共同代理人共同享有并行使一個(gè)代理權(quán)；3、共同代理人同時(shí)代理被代理人處理同一法律事務(wù)或同時(shí)為同一民事法律行為。其中，共同代理人的意思表示應(yīng)當(dāng)是一致的，如果不一致，應(yīng)認(rèn)定為可撤消的民事行為，相對(duì)人可據(jù)此請(qǐng)求損害賠償。**高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》的通知第79條規(guī)定：“數(shù)個(gè)委托代理人共同行使代理權(quán)的，如果其中一人或者數(shù)人未與其他委托代理人協(xié)商，所實(shí)施的行為侵害被代理人權(quán)益的，由實(shí)施行為的委托代理人承擔(dān)民事責(zé)任。” 而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代為表述、轉(zhuǎn)達(dá)委托人的意愿和決定，其作用一般為傳達(dá)委托人的意思表示，并無《民法通則》規(guī)定的代理人的其他權(quán)限，也不發(fā)生法定的代理后果。 有鑒于此，下面提出幾條建議供業(yè)主們參考： 明確業(yè)主代表的身份只是業(yè)主們的“代言人”，非代理人。其職責(zé)僅限于開發(fā)商之間的溝通、轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主意見，或按照業(yè)主們擬訂好的具體意見與開發(fā)商進(jìn)行談判，以促成業(yè)主們意志的實(shí)現(xiàn)。 2、如果業(yè)主們向業(yè)主代表們出具授權(quán)委托書（業(yè)主代表3人以上），應(yīng)明確是共同代理且業(yè)主們應(yīng)在授權(quán)委托書上明確“只有全體業(yè)主代表共同的意思表示所做出的決定或談判結(jié)果才對(duì)業(yè)主們有約束力?！? 3、如果授權(quán)委托不是共同代理形式，應(yīng)明確“只有業(yè)主代表三分之二以上多數(shù)”或“業(yè)主代表半數(shù)以上多數(shù)”簽字同意，才對(duì)業(yè)主們發(fā)生法律效力。 但是，這三點(diǎn)只是防患于未然，如果已經(jīng)發(fā)生本文開頭所述的情況怎么辦？這就要從授權(quán)委托書的具體內(nèi)容上來加以認(rèn)定，主要考慮這些業(yè)主委員的行為是否有越權(quán)代理的情況？其身份是“代言人”的身份還是“代理人”的身份？是否存在與第三人串通損害被代理人利益的情況等？是否應(yīng)認(rèn)定為共同代理？只要有這些情況，這些業(yè)主代表的行為就是無效的，就對(duì)業(yè)主們不發(fā)生法律效力。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:29

相關(guān)問題

• 問 房屋交易過戶私簽協(xié)議有效嗎?
  答

  有的人買賣房屋，雙方為了手續(xù)簡(jiǎn)單和逃避稅費(fèi)，簽訂一紙協(xié)議后，買方向賣方給付購房款， 賣方出具收據(jù)并將原房產(chǎn)證交給買方，就算完成交易和過戶。更有甚者，不簽協(xié)議，不開收 款收據(jù)，一手交錢一手交房(鑰匙)就算了事。這樣做留下了嚴(yán)重的后患。因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)房屋 產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須依法進(jìn)行登記，沒有進(jìn)行登記，購買人就尚未取得所有權(quán)。不僅買賣、贈(zèng) 與、置換、抵押、出租、繼承、拆遷補(bǔ)償?shù)葯?quán)利無法得到法律的保護(hù)，還可能遇到賣方反悔， 要求漲價(jià)、收回等引起官司。所以僅憑私簽協(xié)議是不能代替過戶登記的

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??裝修公司與業(yè)主合同怎么簽
  答

  簽訂裝修合同時(shí)，能做出規(guī)定的內(nèi)容和項(xiàng)目一定要詳細(xì)寫明。有些人可能會(huì)找朋友裝修，礙于情面，事先沒有簽訂裝修合同是裝修工程中**主要的法律文件。當(dāng)所有的設(shè)計(jì)和工程預(yù)算都談妥后后，簽訂裝修合同是裝修開工前必須履行的一道手續(xù)。目前，裝修管理較為成熟的城市的建委或者建設(shè)局都制定有標(biāo)準(zhǔn)合同。這里就有關(guān)情況作一介紹。1 裝修合同的構(gòu)成1) 工程主體。（1） 施工地點(diǎn)名稱。這是合同的執(zhí)行主體。 (2) 甲乙雙方名稱。這是合同的執(zhí)行對(duì)象。 2) 工程項(xiàng)目。包括序號(hào)、項(xiàng)目名稱、規(guī)格、計(jì)量單位、數(shù)量、單價(jià)、計(jì)價(jià)、合計(jì)、備要用于注明一些特殊的工藝做法)等，這部分多數(shù)按附件形式寫進(jìn)工程預(yù)算(報(bào)價(jià))表中。 3） 工程工期。包括工期為多少天、延期的違約金等。 4) 付款方式。對(duì)款項(xiàng)支付手法的規(guī)定。 5) 工程責(zé)任。對(duì)于工程施工過程中的各種質(zhì)量和安全責(zé)任作出規(guī)定。 6) 雙方簽章。包括雙方代表人簽名和日期；作為公司一方，還應(yīng)有公司章。**后連朋友都做不成了。下面介紹一些合同中常用字眼的使用方法。 1) 關(guān)于項(xiàng)目。例如：客廳地面鋪600mm X 600mm國(guó)產(chǎn)佛山XX牌耐磨磚 2。合同中常用字眼的使用方法和注意事項(xiàng)詳細(xì)的合同，以致日后出現(xiàn)很多無休止的摩擦，(應(yīng)指定樣品)。 ? （2） 木地板、乳膠漆、墻紙、防盜網(wǎng)等的單位用“平方米(m)”。（3） 家具、門扇、柜臺(tái) 2) 關(guān)于單位。 （1） 天花角線、踢腳線、腰線、封門套等的單位用“米(m)”。等用“項(xiàng)”、“樘”等單位。有必要標(biāo)明這些項(xiàng)目的報(bào)價(jià)單位及報(bào)價(jià)，例如：“按正立面平方數(shù)計(jì)算，每平方米600元?！? 單位應(yīng)使用國(guó)內(nèi)通用的法定計(jì)量單位，切忌使用英制等單位?？梢杂?jì)算面積的子項(xiàng)應(yīng)避免使用“項(xiàng)”來表達(dá)。 3) 關(guān)于數(shù)量。有兩種方法： (1) 按實(shí)際測(cè)量后，加入損耗量，在合同內(nèi)標(biāo)定。日后不再另行計(jì)算。 (2) 按單價(jià)，再乘以實(shí)際工程量。這是一種做多少算多少的做法。 建議用方法(1)，在簽訂合同前確認(rèn)工程數(shù)量，然后在合同內(nèi)標(biāo)明，以防一些奸商用“低預(yù)算高結(jié)算”的伎倆詐財(cái)。 4) 關(guān)于備注?！┕に?、做法應(yīng)標(biāo)明。例如：“衣柜：表面用紅櫸面板、內(nèi)襯白色防火板，主體為15mm大芯板。”、 5） 關(guān)于違約。不管是業(yè)主違約，還是裝修公司違約，都可以用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行懲罰和賠償。一般違約金大約是工程總額的千分之一至三。但需要提醒的是，要注意這個(gè)千分之幾的寫法。有一些人故意在千分之幾后面加上元字。這就等于實(shí)際的罰款為一(或幾)元的千分之幾，即幾厘錢，一分錢都不夠。 6） 關(guān)于管理費(fèi)用。所謂的管理費(fèi)用包括小區(qū)管理處收取的各種行政管理費(fèi)用。有一些管理處對(duì)有些項(xiàng)目不一定收費(fèi)；有一些亂收費(fèi)的管理處卻無處不鉆，收費(fèi)的名目很多，如管理押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工保潔費(fèi)、通道粉刷費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)、工人管理費(fèi)(／日)、出入證押金、出入證費(fèi)、臨時(shí)戶口辦證費(fèi)等。亂收費(fèi)的管理處是**令裝修公司頭痛的，所以越來越多的裝修公司要求這些費(fèi)用由業(yè)主支付，不再計(jì)算入工程預(yù)算之中。 7) 關(guān)于稅金。在絕大部分城市，稅金是在裝修公司的營(yíng)業(yè)收入中收取的。深圳市近兩年開始收取專門的裝修稅，它是通過大廈或小區(qū)管理處收取的，而不是通過企業(yè)報(bào)稅的形式收取的。這些，都有必要明確承擔(dān)者。8) 關(guān)于簽章。由于目前裝修市場(chǎng)@@@作上的混亂，有些所謂裝修公司實(shí)際上是掛靠或假冒某裝修公司的名義，因此筆者建議，業(yè)主方在簽訂任何法律文件時(shí)，除非對(duì)方是正規(guī)裝修公司的法人代表，否則**好要求對(duì)方注明簽字人的身份證號(hào)碼。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ?? 裝修公司與業(yè)主合同怎么簽
  答

  選擇信譽(yù)好的裝修公司，不要隨便請(qǐng)裝修“游擊隊(duì)”在裝修行業(yè)中，很多游擊隊(duì)都是掛靠大裝修公司，或者存在裝修公司把一些工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象。所以，業(yè)主在簽訂合同前，可要求公司出示其全套工商注冊(cè)資料，以及一些相關(guān)資質(zhì)證書，并且核對(duì)公司用的企業(yè)名稱及蓋的公章是否是同樣的名稱。與裝修公司洽談，業(yè)主一定要有備而來，一則可以節(jié)省時(shí)間，二則不至于一問三不知。這些準(zhǔn)備工作包括：明確裝修要求；到材料市場(chǎng)去走走，了解材料的大致價(jià)格；確定裝修價(jià)位，**好留有余地，比如確定一個(gè)**低價(jià)位和**高價(jià)位?！?bào)價(jià)單不僅要看價(jià)格，還要看材料說明和施工工藝業(yè)主在拿到裝修公司提供的報(bào)價(jià)單后，一定要仔細(xì)閱讀，很多業(yè)主拿到報(bào)價(jià)單后看的僅是價(jià)格一欄，報(bào)價(jià)低了就認(rèn)為可以，報(bào)價(jià)高了就一個(gè)勁砍價(jià)。其實(shí)，這樣做是錯(cuò)誤的。如果價(jià)格沒有與材料、制造或安裝工藝技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合在一起，該報(bào)價(jià)就只是一個(gè)虛數(shù)。所以，報(bào)價(jià)單中需要關(guān)注的不僅僅是價(jià)格，材料說明及制造安裝工藝技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也非常重要。并且業(yè)主要提防裝修公司的單價(jià)陷阱，裝修不比買別的東西，其價(jià)格非常不透明。所以，一定要擦亮眼睛，而且業(yè)主一定要和裝修公司一起到現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量并且計(jì)算實(shí)際的數(shù)據(jù)，看清楚所有報(bào)價(jià)再給錢?？硟r(jià)時(shí)要把握好度，爭(zhēng)取付款方式3：3：3：1比例業(yè)主在和裝修公司談判的時(shí)候，不要進(jìn)行過分的砍價(jià)。砍價(jià)前應(yīng)該對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，合格工程的**低價(jià)格有大概了解，砍價(jià)也不宜砍得太低，適中就可以。裝修是先定價(jià)格再施工，如果砍價(jià)太低，裝修公司又舍不得丟了這個(gè)單，很可能忍痛接了活兒但在裝修過程中再想盡辦法找回來。所以，和裝修公司砍價(jià)一定要適可而止，而且，砍價(jià)前一定要約定好所有工序的工藝和用料，砍價(jià)后也要確認(rèn)工藝和用料標(biāo)準(zhǔn)沒有降低。在一般的裝修合同中，裝修付款方式通常是分三次付清。建議在簽訂合同時(shí)，盡量約定把付款時(shí)間按照工程進(jìn)度3：3：3：1的進(jìn)行支付。

  全部5個(gè)回答>
• 問 裝修公司與業(yè)主合同怎么簽
  答

  首先要約定預(yù)算與結(jié)算浮動(dòng)比例 在沒有項(xiàng)目變更的情況下，竣工結(jié)算上下增減幅度不超過預(yù)算5％。 一些不規(guī)范的裝飾公司往往以低廉的報(bào)價(jià)吸引風(fēng)友，但是在施工過程中層層加碼，導(dǎo)致裝修費(fèi)用“低開高走”，嚴(yán)重超標(biāo)。其中貓膩就在于，裝飾公司在報(bào)價(jià)中少算工程量、少算材料支出，或者故意漏報(bào)必需的項(xiàng)目，如少算電位數(shù)量等。等到進(jìn)入施工階段中，這些少算的部分不斷浮出水面，業(yè)主也只好乖乖地掏錢。而事實(shí)上，這些隱藏項(xiàng)目通過專業(yè)的測(cè)算是完全可以在施工前計(jì)算得到，并非是不可控因素。所以，為了防止裝飾公司“低開高走”蒙騙消費(fèi)者，在簽合同時(shí)不要忘了約定有關(guān)預(yù)算與結(jié)算的浮動(dòng)比例。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同然后增加材料環(huán)保性能條款 甲方（業(yè)主）或乙方（裝飾公司）提供的材料應(yīng)當(dāng)符合《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項(xiàng)強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)》。 早在2002年，國(guó)家質(zhì)檢總局就發(fā)布了《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項(xiàng)強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)》，其中規(guī)定了水泥、磚、板材、油漆等室內(nèi)裝飾裝修材料中的甲醛、苯、氨等有害物質(zhì)的限量，但是有些裝飾公司為了從材料中牟取暴利，故意在裝修合同中漏掉有關(guān)材料環(huán)保性能的條款，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。對(duì)于采取半包形式的業(yè)主，這一點(diǎn)尤為重要，需要由裝飾公司提供的夾板、膠粘劑、防水材料等都有可能成為室內(nèi)污染物的重要來源。當(dāng)然，這一條也為市民提了個(gè)醒，購買裝飾材料別忘了查看環(huán)保檢測(cè)報(bào)告。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同具體約定質(zhì)量責(zé)任歸屬 由于乙方（裝飾公司）原因造成質(zhì)量事故，其返工費(fèi)用由乙方承擔(dān)，工期不變。 在專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的裝修過程中，業(yè)主往往因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而處于劣勢(shì)，尤其當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，裝飾公司用各種借口要求業(yè)主承擔(dān)部分費(fèi)用。事實(shí)上，按照標(biāo)準(zhǔn)合同的規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)由裝飾公司承擔(dān)。為了逃避責(zé)任，這一條被許多不良裝飾公司故意漏掉，在發(fā)生質(zhì)量問題時(shí)，以材料不合格等借口拒絕返工，更拒絕承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。為了保障自己的合法權(quán)益，網(wǎng)友完全可以把這一條款作為“工程質(zhì)量和驗(yàn)收”部分的重要條款加入其中。并可以根據(jù)雙方實(shí)際情況，約定更加具體的補(bǔ)充條款。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同明確驗(yàn)收的具體事宜 裝飾工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收通不過的，甲方（業(yè)主）有權(quán)拒收，乙方（裝飾公司）承擔(dān)返工及延期交付的責(zé)任。 有消費(fèi)者投訴，工程還沒有結(jié)束，就出現(xiàn)了墻磚脫落、木地板發(fā)霉的現(xiàn)象，裝飾公司卻以材料不合格或業(yè)主保護(hù)不當(dāng)為由拒絕返工。其實(shí)，未經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收且未投入使用的項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)由裝飾公司承擔(dān)責(zé)任，并且業(yè)主有權(quán)拒絕驗(yàn)收。為了防止裝飾公司以材料不合格為由推卸責(zé)任，網(wǎng)友還可以在材料交接環(huán)節(jié)使用《材料交接單》，在材料使用前交由裝飾公司驗(yàn)收，并進(jìn)行詳細(xì)記錄?！恫牧辖唤訂巍房蓪⒉牧系钠放?、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、總價(jià)等信息一一登記，日后驗(yàn)收通不過，網(wǎng)友可憑借《裝修合同》和《材料交接單》要求裝飾公司返工或賠償。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同增加索要重要憑證條款 工程竣工驗(yàn)收通過，甲方（業(yè)主）付清工程尾款后，乙方（裝飾公司）向甲方提供《工程保修單》。乙方同時(shí)提供管線竣工圖等資料。 《工程保修單》是裝修工程保修的重要憑證，其中可以相互約定保修年限，保修條件，以及針對(duì)不同的質(zhì)量問題，甲乙雙方各自承擔(dān)的責(zé)任。出現(xiàn)糾紛以后，《工程保修單》也是消費(fèi)者維權(quán)的必須憑證之一。管線竣工圖等資料也需要在竣工后及時(shí)索要，尤其是在保修期過后，維修水電隱蔽工程時(shí)管線竣工圖是非常必要的指引，而當(dāng)需要安裝其他家電時(shí)，管線竣工圖也必不可少，裝櫥柜時(shí)打破水管、裝熱水器打斷電線等事故出現(xiàn)的重要原因就是沒有圖紙的指引。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??物業(yè)管理前期服務(wù)協(xié)議是開發(fā)商和物業(yè)公司簽還是物業(yè)公司和業(yè)主簽??？？？
  答

  你只能收取你和開發(fā)商簽訂協(xié)議日期之后的物業(yè)費(fèi)。在你公司實(shí)施管理之前的欠費(fèi)，其債權(quán)債務(wù)和你公司無關(guān)，你當(dāng)然不能取追收欠費(fèi)了追問那如果我和開發(fā)商簽訂一年前的合同呢，假如就是說開發(fā)商管的那一年就是我們公司在管了，但是沒和我們簽訂前期物業(yè)協(xié)議，跟開發(fā)商簽的，里面有一條就是可以委托其他物業(yè)公司進(jìn)行管理，這樣的話行不行？追答物業(yè)公司介入管理是需要公示的，不可能過了一年之后你站出來對(duì)業(yè)主說，去年是我公司管理的，需要補(bǔ)交去年的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)這個(gè)說法，去建設(shè)局或房管局投訴舉報(bào)，你公司就有欺詐嫌疑了。和開發(fā)商簽物業(yè)合同，只有在項(xiàng)目開盤之前，也就是業(yè)主入住之前，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司可以和開發(fā)商簽約。如果業(yè)主已經(jīng)入住了，必須和業(yè)委會(huì)簽約。業(yè)委會(huì)沒有成立的，應(yīng)該事先公示物業(yè)臨時(shí)托管的協(xié)議及公告，并協(xié)助成立業(yè)委會(huì)，然后補(bǔ)簽協(xié)議。業(yè)主入住之后，開發(fā)商簽署的物業(yè)委托合同時(shí)無效的。

  全部4個(gè)回答>