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業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主組成的議事機構，依法管理、決策小區(qū)內共有事權。代表著廣大業(yè)主的權利，下面介紹業(yè)主大會的議事規(guī)則。 業(yè)主大會 第一章總則 第一條 為維護本物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定，制定本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則。 第二條 業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主組成的議事機構，依法管理、決策小區(qū)內共有事權。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。 第三條 本議事規(guī)則經業(yè)主大會通過，對全體業(yè)主具有約束力。 第四條 本議事規(guī)則經 年 月 日業(yè)主大會通過，本業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 第二章 業(yè)主大會召開程序 第五條 發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日，業(yè)主委員會或召集人應當將召開會議的內容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和縣(市)、區(qū)房管局。 第六條 征詢意見。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放征詢意見表，將業(yè)主大會議事內容書面征詢物業(yè)小區(qū)內業(yè)主意見。業(yè)主自己或者委托代理人(憑委托書)填寫征詢意見表，并簽名有效。 第七條 回收統(tǒng)計意見。業(yè)主委員會或召集人可通過設立投票箱、上門或寄掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)內業(yè)主意見，并邀請所在街道、居委會指導、監(jiān)督，或請公證處公證。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放和回收征詢意見表可分步驟進行。 第八條 通報大會議事決定。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會或召集人必須在公告欄通報業(yè)主大會議事決定的時間，通報征詢意見結果，接受物業(yè)小區(qū)內業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會或召集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結束后 3日內以書面形式在物業(yè)小區(qū)內公告，并將有關材料送所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和縣(市)、區(qū)房管局備案。 第三章 議事內容 第九條 業(yè)主大會的議事內容： (一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約; (二)制定物業(yè)小區(qū)內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理規(guī)定; (三)選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作; (四)決定物業(yè)服務方式，選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他物業(yè)服務人; (五)決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案; (六)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告; (七)審議、批準業(yè)主委員會年度財務預算方案、決算方案，決定業(yè)主委員會成員報酬; (八)制定物業(yè)小區(qū)內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、經營方案; (九)改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定; (十)決定物業(yè)小區(qū)內的其他重大事項。 第十條 業(yè)主委員會的議事內容： (一)組織召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作; (二)為業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)做好相關準備工作，經業(yè)主大會決定和授權，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、解除物業(yè)服務合同; (三)組織業(yè)主委員會的換屆選舉，組織修訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則; (四)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、按時足額交納物業(yè)服務費用; (五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)服務中的有關問題; (六)提出維修資金續(xù)籌方案，督促維修資金交納責任人按照規(guī)定交納維修資金，組織業(yè)主討論維修資金的使用; (七)公告業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同和業(yè)主大會決議等內容; (八) 對違反管理規(guī)約及損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失; (九)按業(yè)主大會授權決定共有物權的經營方案，簽訂經營合同，管理經營收入，定期公布帳目; (十)法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。 第四章 投票規(guī)則 第十一條 業(yè)主的投票權采用產權制。業(yè)主自取得物業(yè)產權時自然取得投票權。業(yè)主大會作出決定，須經專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上業(yè)主同意;業(yè)主大會作出專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設施的，須經專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上業(yè)主同意。 第十二條 持有房產證或經房管局備案的預售合同為投票權人。業(yè)主的投票權可書面委托使用人、承租人或其他業(yè)主行使，但使用人及承租人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權。 第十三條 業(yè)主應主動在指定地點領取投票表格，沒有領取投票表格，業(yè)主委員會應派人逐戶派送，送達物業(yè)使用人的，視為送達業(yè)主本人。投票人必須按要求在投票表格上填寫有關情況并簽名(蓋章)。 第十四條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，由其中一名共有人簽名確認的意思表示，視為全部物業(yè)共有人的意思表示。 第五章 議事方式 第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每( )個月召開一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，同時告知所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和縣(市)、區(qū)房管局。 (一)1/3以上業(yè)主委員會委員提議的; (二)20%以上業(yè)主提議的; (三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; (四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見或兩者相結合的形式，但應當有物業(yè)小區(qū)內專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上業(yè)主參加。 (一)書面征求意見形式。業(yè)主以答復調查問卷或提出書面意見表達個人意愿，并簽名確認。經收集匯總表決結果，形成業(yè)主大會的決定。 (二)集體討論形式。集體討論形式可分為兩種形式，業(yè)主可任選一種： 1.全體業(yè)主會議制。物業(yè)小區(qū)(大廈)內的業(yè)主直接參加業(yè)主大會，討論重大事項，進行投票表決。 2.業(yè)主代表大會制。物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主超過 戶的，可以實行業(yè)主代表大會制，以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表須經所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總人數(shù)1/2以上業(yè)主同意，業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
業(yè)主大會的職責是什么 業(yè)主大會議事規(guī)則內容是什么
151****6597 | 2016-08-02 15:40:29
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155****6276
張律師解答： 業(yè)主大會履行下列職責： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有１／２以上投票權的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權１／２以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權２／３以上通過。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開１５日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
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為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定了《業(yè)主大會規(guī)程》。業(yè)主大會的順利召開可以給業(yè)主維權，能真正的實現(xiàn)業(yè)主自治，下面就介紹業(yè)主大會規(guī)程的相關內容。 業(yè)主大會 第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)程。 第二條 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 第三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 第四條 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。 籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第六條 籌備組應當做好下列籌備工作： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； （二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； （三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； （四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單； （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。 第八條 籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。 第九條 業(yè)主大會履行以下職責： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 第十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。 第十一條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。 第十三條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 第十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。 第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。 第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。 第十七條 業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。 第十八條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 第十九條 業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。 第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。 第二十一條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守國家有關法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務； （四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （五）具有一定組織能力； （六）具備必要的工作時間。 第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。 第二十三條 業(yè)主委員會履行以下職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第二十四條 業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。 第二十五條 經1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 第二十六條 業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。 第二十七條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。 第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 第二十九條 經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第三十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： （一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； （二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （三）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （四）有犯罪行為的； （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （六）拒不履行業(yè)主義務的； （七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 第三十一條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。 第三十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。 第三十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。 第三十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。 第三十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。 違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
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業(yè)主大會作出的決議違反法律、法規(guī)的，如何處罰？ 業(yè)主大會作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以責令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，如何處罰？ 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，觸犯刑律的，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責任。
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有效。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會是在持1/2以上投票權的業(yè)主參加，一般決定經與會業(yè)主所持投票權的1/2以上通過;特別決議經物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。
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成立業(yè)主大會是比較好的，因為有什么事情都可以大家一起商量對策，一個人的力量是有限的 ，
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