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請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積是合法嗎

132****2949 | 2018-06-15 12:31:47

已有5個(gè)回答

  • 154****2591

    一些贈(zèng)送面積是不計(jì)入建筑面積的，贈(zèng)送的部分也不會(huì)寫(xiě)入房產(chǎn)證上；因此，贈(zèng)送面積在拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候也是不計(jì)入拆遷費(fèi)補(bǔ)償中的；在作為二手房出售時(shí)，對(duì)客戶**帶來(lái)的價(jià)值利益不大；一旦出現(xiàn)問(wèn)題，不受法律保護(hù)。

    查看全文↓ 2018-06-15 12:57:32
  • 144****4905

    顯然不合法的，這是違建，合法的話，干嘛不賣(mài)啊。一萬(wàn)一平的話，就是十多萬(wàn)，誰(shuí)還會(huì)嫌錢(qián)多的慌??？

    查看全文↓ 2018-06-15 12:57:20
  • 135****8512

    通常而言，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、閣樓、挑高設(shè)計(jì)的加隔層、飄窗等都算贈(zèng)送面積，只是有的是贈(zèng)送，有的則屬于半贈(zèng)送。具體來(lái)說(shuō)，入戶花園以及沒(méi)有封頂?shù)年?yáng)臺(tái)算一半面積，閣樓、地下室、飄窗不滿2.1米不算面積，凸窗不落地的不算面積，露臺(tái)是完全贈(zèng)送的。以上這些是有法律規(guī)定的，也就是說(shuō)，這些本來(lái)就是完全或者部分屬于購(gòu)房者的，只不過(guò)在開(kāi)發(fā)商口中變成了開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的贈(zèng)與。然而，新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》實(shí)施，其中許多規(guī)定壓縮了樓盤(pán)設(shè)計(jì)中贈(zèng)送面積的空間，包括大飄窗不再贈(zèng)送，而是要算一半的面積；凹陽(yáng)臺(tái)算全面積、凸陽(yáng)臺(tái)算一半面積；地下室、夾層結(jié)構(gòu)層高大于2.2米算全面積，小于2.2米算一半面積。
    　　另外還有一部分贈(zèng)送面積則是在違規(guī)基礎(chǔ)上的贈(zèng)送，比如有的是鉆了建筑面積計(jì)算方法的孔子，減少套內(nèi)面積，這樣開(kāi)發(fā)商既可以少繳稅費(fèi)，還可以把面積贈(zèng)給購(gòu)房者；有的對(duì)部分特定購(gòu)房者所贈(zèng)送的面積實(shí)際上是業(yè)主共有的；還有的贈(zèng)送面積是開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建的。

    查看全文↓ 2018-06-15 12:56:30
  • 134****2448

    目前市面贈(zèng)送的面積業(yè)主再澆筑的水泥部分都屬于違建，如果有人舉報(bào)證實(shí)須無(wú)條件拆除，并由業(yè)主承擔(dān)全部費(fèi)用。也就是說(shuō)如果業(yè)主不能找到能夠證明開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開(kāi)發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒(méi)有法律依據(jù)。

    查看全文↓ 2018-06-15 12:56:18
  • 148****9903

    許多購(gòu)房者聽(tīng)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)房屋會(huì)贈(zèng)送面積，于是立刻掏了腰包購(gòu)買(mǎi)。但是很多人都忘了審查開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積到底是不是合法的，也就是說(shuō)如果贈(zèng)送的面積可以寫(xiě)進(jìn)房產(chǎn)證中，那就是合法的，如果不能寫(xiě)進(jìn)房產(chǎn)證中，那就是非法的。

    查看全文↓ 2018-06-15 12:56:01

相關(guān)問(wèn)題

  • 答

    買(mǎi)房注意戶型是否通過(guò)審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買(mǎi)房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上還存在的贈(zèng)送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過(guò)了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來(lái)實(shí)施，無(wú)法打擦邊球。但購(gòu)房者在看房時(shí)也要注意這類(lèi)戶型是否通過(guò)審批，若未通過(guò)，則屬于開(kāi)發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說(shuō)，“買(mǎi)一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈(zèng)送面積”無(wú)保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤(pán)收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過(guò)，方圓地產(chǎn)市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來(lái)之前報(bào)批通過(guò)了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來(lái)，以后不會(huì)有太多問(wèn)題。需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說(shuō)走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。此外，律師稱，買(mǎi)房送面積一方面可能涉嫌逃避?chē)?guó)家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開(kāi)發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開(kāi)發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒(méi)有法律依據(jù)。

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  • 答

    開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開(kāi)發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒(méi)有意見(jiàn)，首層業(yè)主對(duì)于花園的權(quán)利也因無(wú)法辦理花園的土地使用權(quán)證書(shū)而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒(méi)有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會(huì)被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門(mén)不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書(shū)的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售宣傳或買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說(shuō)明和允諾，并對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷(xiāo)可變更合同的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購(gòu)房者違背真實(shí)意思做出購(gòu)買(mǎi)首層房屋的意思表示，開(kāi)發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商目前解決該問(wèn)題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開(kāi)發(fā)商可在商品房買(mǎi)賣(mài)合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問(wèn)題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

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    違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有。

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    房?jī)r(jià)不能便宜，很多買(mǎi)房者就希望開(kāi)發(fā)商能多給些優(yōu)惠，于是就有了贈(zèng)送面積促銷(xiāo)，眾多購(gòu)房者常常被吸引住，可是這背后更多的是法律問(wèn)題，眾多置業(yè)者們不了解就盲目簽約，后續(xù)帶來(lái)的問(wèn)題也讓人頭疼不已。 一、在現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定： 1、入戶花園以及沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)算一半面積，露臺(tái)是完全贈(zèng)送的。 2、地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積。 3、飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積; 4、閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。 因此，開(kāi)發(fā)商利用這些設(shè)計(jì)“贈(zèng)”給買(mǎi)房者，可以增加項(xiàng)目銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，但實(shí)際上這些本來(lái)就是你該得的。 另外，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺(tái)、給底層業(yè)主的地下室空間等。其實(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開(kāi)發(fā)商所有，只要其他業(yè)主提出異議，受“贈(zèng)”的業(yè)主是無(wú)法獨(dú)享其利的。大家都知道，頂樓和底樓的房子是**不好賣(mài)的，但有了這些附加條件，難免不會(huì)猶豫一下。 二、贈(zèng)送面積不屬于產(chǎn)權(quán)面積 贈(zèng)送面積越大，在購(gòu)房者心里得房率就越高，但是贈(zèng)送面積并不屬于產(chǎn)權(quán)面積。開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)將贈(zèng)送面積寫(xiě)入購(gòu)房合同，購(gòu)房者交房后遇到贈(zèng)送面積“縮水”的問(wèn)題，由于沒(méi)有合同約束，就很有可能失去與開(kāi)發(fā)商據(jù)理力爭(zhēng)的依據(jù)。 三、贈(zèng)送面積存在的隱患 1、贈(zèng)送面積雖好，但還是得看是否實(shí)用。一些“贈(zèng)送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問(wèn)題。 2、入戶花園、挑高陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等能否封閉起來(lái)，取決于城建等職能部門(mén)是否批準(zhǔn)，否則可能成為違章建筑被責(zé)令拆除。

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    買(mǎi)房送車(chē)位買(mǎi)房送車(chē)位，固然很好，但是置業(yè)者一定要了解到底是個(gè)什么送法？是車(chē)位產(chǎn)權(quán)還是車(chē)位使用權(quán)亦或者是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？是不是只有購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商指定的戶型、樓棟或樓層才能獲贈(zèng)車(chē)位？同時(shí)要強(qiáng)調(diào)的是，贈(zèng)送可不等于免費(fèi)，有可能停車(chē)位是免費(fèi)的，但停車(chē)卻未必。許多樓盤(pán)的物業(yè)公司都會(huì)向在小區(qū)內(nèi)停車(chē)的住戶收取管理費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用不同于車(chē)位租金，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的業(yè)主還是租用停車(chē)位的業(yè)主都需要支付。買(mǎi)房送精裝修在購(gòu)房的時(shí)候，不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)說(shuō)“真正拎包入住”、“精裝房毛坯價(jià)”、“買(mǎi)房就送精裝修”……精裝房確實(shí)有不少好處，不用再操碎了新還灰頭土臉地自己裝修，但再轉(zhuǎn)念一想，精裝房真的是精裝嗎？抑或是“驚裝”？就是裝好了，那質(zhì)量經(jīng)得起考驗(yàn)嗎？風(fēng)格是你喜歡的嗎？當(dāng)初約定的價(jià)格精裝做到真材實(shí)料了嗎？近年來(lái)相關(guān)糾紛卻不少，爭(zhēng)執(zhí)大多圍繞“裝修材料與廣告承諾不符”、“工程技術(shù)不過(guò)關(guān)”等，裝修房看似省時(shí)省力，實(shí)則暗藏諸多問(wèn)題。那么精裝修在驗(yàn)房的時(shí)候要重點(diǎn)檢驗(yàn)?zāi)膸讉€(gè)方面呢？主要有幾個(gè)方面可以考量：（1）裝修的材料所用的品牌（2）水電布局是否合理，是否有安全隱含（3）地板是否有起翹、空心等情形（4）墻體是否存在裂縫、漏水跡象（5）廚衛(wèi)安裝是否能合理實(shí)現(xiàn)排水排煙……任何開(kāi)發(fā)商在裝修的時(shí)候都可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，但是相對(duì)而言，大品牌房企相對(duì)更靠譜一些。若是出現(xiàn)問(wèn)題，請(qǐng)注意保留物證，跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。買(mǎi)房送面積開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)中，**常見(jiàn)的形式就是“買(mǎi)房送面積”（如贈(zèng)送地下室、送露臺(tái)、送閣樓、送飄窗等），大部分的購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為“不拿白不拿”、增大使用空間”、“增加得房率”、“拉低單價(jià)”……但是“買(mǎi)房送面積”并不像想象中那么單純，有一種“送面積”是噱頭，用數(shù)字游戲迷惑消費(fèi)者，讓購(gòu)房人難以比較房子的單價(jià)；另一種是“偷面積” ，會(huì)影響戶型整體的采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)和日常使用。買(mǎi)房一切以居住的舒適性為主，切勿因贈(zèng)送面積影響戶型。同時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候一定確認(rèn)，贈(zèng)送的面積是否也要繳納物業(yè)費(fèi)，免得后悔莫及！買(mǎi)房贈(zèng)送X年物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)久來(lái)看，物業(yè)費(fèi)也是一筆不小的開(kāi)支，即使每月每平米1元物業(yè)費(fèi)，100平米的房子一年也需要支付1200元，十年就是1.2萬(wàn)元，對(duì)不少工薪階層來(lái)說(shuō)，贈(zèng)送幾年的管理費(fèi)也是一個(gè)極具誘惑力的條件。但“買(mǎi)房就送x年物業(yè)費(fèi)”并不可靠，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)相當(dāng)復(fù)雜，投資、建筑、代理、銷(xiāo)售、物業(yè)等幾個(gè)方面，甚至都是不同的公司。此外，若物業(yè)公司更換過(guò)后，難以保證后期會(huì)擅自上漲物業(yè)費(fèi)，物業(yè)質(zhì)量也沒(méi)有保障。物業(yè)費(fèi)是一定要考慮的，但是沖著贈(zèng)送X年物業(yè)費(fèi)就決定買(mǎi)房實(shí)在是得不償失。不如選擇一個(gè)物業(yè)靠譜的樓盤(pán)，在眾多的開(kāi)發(fā)商中，碧桂園是不錯(cuò)的選擇?！敖o你一個(gè)五星級(jí)的家”的開(kāi)發(fā)理念受到了大家的認(rèn)可，服務(wù)貼心而且負(fù)責(zé)。

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