請問如何辦理解除預售房預抵押公告？

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• 142****2973

  如今買房大多數(shù)人無法“一手交錢一手交貨”，而是向銀行辦理按揭貸款，這就是房地產(chǎn)抵押登記的一種方式。那么，什么是欲售房地產(chǎn)抵押登記？如何進行抵押登記呢？
  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記。
  有下列情形的，不得設立房地產(chǎn)抵押：
  1、**、醫(yī)院等公益性房地產(chǎn)；
  2、權屬不明或有爭議的房地產(chǎn)；
  3、依法被查封、扣押、監(jiān)督的房地產(chǎn)；
  4、依法收回土地使用權的土地；

  查看全文↓ 2018-07-12 11:57:11
• 154****3817

  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記?！☆A售登記指債權人或第三人(抵押人)為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋(已核發(fā)了房屋權證的)同債權人(抵押權人)設定抵押權。抵押期間房屋權、使用權不變?！☆A售房屋抵押登記程序：提出申請→受理申請→初審→核準→在《市房地產(chǎn)買賣合同書(預售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計收稅費。　預售房屋抵押登記的材料：　
  (1)、抵押人為個人的，應提交房地產(chǎn)抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證和證原件，復印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份;被擔保人身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份;具結書;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建筑面積原件和復印件2份;涉及的應提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件?！?br/>(2)抵押人為單位的，應提交房地產(chǎn)抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份;抵押人、被擔保人營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份;抵押權人、抵押人和被擔保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復印件;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會或股東大會同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復印件;加蓋企業(yè)工會或企業(yè)公章的職代會同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復印件;國資批文(指國有企業(yè))原件，復印件2份。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:56:58
• 137****1426

  預售商品房抵押在我國房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)建設部《抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據(jù)我國傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標的物應是現(xiàn)實存在的特定物，抵押人以未來的財產(chǎn)作抵押的，抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看，大陸法系國家和英美法系國家的作法差異很大。大陸法系國家，例如法國立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國家的立法則不允許。在我國，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》對此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預售商品房抵押的規(guī)定。例如，**高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。”《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項規(guī)定，依法取得所有權或期得權益的房屋(含附屬物)可以依照本法抵押。建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對預售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預售商品房抵押具有以下幾個方面特征：
  1、從抵押標的物來看，預售商品房抵押的標的物尚未形成。這是預售商品房抵押與其他抵押一個非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標的物在設定抵押時已經(jīng)存在，并且能夠為抵押人所有或者實際控制。而預售商品房設定抵押時，抵押標的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預售商品房存在一定風險。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:56:49

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• 問 如何辦理解除房屋抵押，具體要怎么做
  答

  1.預約銀行做提前還貸，之后銀行先準備材料去房地局，解抵押登記手續(xù)整個過程下來大概15個工作日《銀行工作效率都這么低》2.去銀行還貸款，銀行出具結清證明，然后銀行給你提供各種材料，自己去房地局做解抵押登記，7個工作日左右就出來了！還是自己去快點，如果你房地局有朋友或者花一點點的錢，整個過程3天搞定

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• 問 預售房如何辦理抵押? 房屋預售合同能夠辦理抵押貸款嗎
  答

  我于兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產(chǎn)權證，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權就應該屬于我，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。為了討回公道，也為了保護購房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準備起訴發(fā)展商?！鳇c評：大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項目的。因此一般來說，發(fā)展商都會想辦法取得金融機構的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機構的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權、在建項目、竣工的房地產(chǎn)項目等向金融機構進行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預售給購房人后，在購房人尚未領取房屋產(chǎn)權證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，同時又使購房人已購的房產(chǎn)在權利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機構還款，金融機構（抵押權人）要求主張或行使抵押權時，購房人的權益就有可能受到侵害，或至少購房人會被卷入一場關于房產(chǎn)權利的紛爭之中，這種情況會使購房人糊里糊涂地陷入一場無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對購房人構成了侵權。為避免上述風險的發(fā)生，購房人在與發(fā)展商簽訂購房買賣合同之前要弄清，你所要購買的房子是否被發(fā)展商進行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應該屬于發(fā)展商將已預售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔責任

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• 問 預售房如何辦理抵押? 如何辦理預購商品房抵押權預告登記？
  答

  事項名稱：預購商品房抵押權預告登記申請條件：金融機構和購房人雙方申請設定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十一條辦理材料：1.登記申請書（原件）；2.申請人的身份證明（核實原件留存復印件）；3.同意辦理預購商品房抵押權預告登記的書面約定（原件）；4.預購商品房預告登記證明（復印件）；5.主債權合同（原件）；6.抵押合同（原件）；辦理流程：1.申請

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• 問 預售房如何辦理抵押? 有貸款的房子能賣嗎？怎么賣符合規(guī)定？
  答

  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記?！☆A售登記指債權人或第三人(抵押人)為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋(已核發(fā)了房屋權證的)同債權人(抵押權人)設定抵押權。抵押期間房屋權、使用權不變?！☆A售房屋抵押登記程序：提出申請→受理申請→初審→核準→在《市房地產(chǎn)買賣合同書(預售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計收稅費?！☆A售房屋抵押登記的材料：　(1)、抵押人為個人的，應提交房地產(chǎn)抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證和證原件，復印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份;被擔保人身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份;具結書;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建筑面積原件和復印件2份;涉及的應提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件?！?2)抵押人為單位的，應提交房地產(chǎn)抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份;抵押人、被擔保人營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份;抵押權人、抵押人和被擔保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復印件;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會或股東大會同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復印件;加蓋企業(yè)工會或企業(yè)公章的職代會同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復印件;國資批文(指國有企業(yè))原件，復印件2份。

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• 問 開發(fā)商預售房抵押貸款如何辦理呢？
  答

  開發(fā)商不可以預售而未售的商品房辦理抵押權，現(xiàn)實中開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發(fā)商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。 預售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預售商品房做了抵押預告登記，但該預告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權未登記至借款人名下，則抵押權設立登記無法完成，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。 《中華人民共和國物權法》第二十條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！?、《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記?！?/p> 全部3個回答>