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??請(qǐng)教關(guān)于二手房買賣糾紛問題，怎么解決，謝謝。急??！

131****6522 | 2018-07-26 11:59:08

已有3個(gè)回答

  • 156****6968

    怎么處理二手房屋買賣糾紛？

    二手房的交易進(jìn)程不會(huì)總是一帆風(fēng)順，以下內(nèi)容為一些常見的二手房屋買賣糾紛。如果你是購房者，也就是買方可以看看以下的解決方式。

    一、賣方逾期交房怎么辦？

    除了一些特別的事由，比如買方未付清尾款等原因，賣方都必須遵照合同約定及時(shí)給買方交付房屋。若賣方逾期騰房，那么買方可以根據(jù)合同約定向賣方主張違約責(zé)任，或者主張因?yàn)橛馄诮环吭黾拥淖夥抠M(fèi)用賠償。

    二、賣方逾期過戶怎么辦？

    在房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)期，一些賣家會(huì)不惜違約，通過拖延過戶時(shí)間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。遇到這種情況，買方可以及時(shí)起訴對(duì)方，同時(shí)對(duì)房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保存等。

    三、房屋質(zhì)量有問題怎么辦？

    一般有三種情況：

    第一，如果簽訂房屋買賣合同時(shí)，賣方已經(jīng)明確如實(shí)告知買方房子的質(zhì)量情況，買方據(jù)此得到優(yōu)惠價(jià)格。房子過戶后，買方又以此對(duì)賣方主張賠償責(zé)任的，賣方可以不承擔(dān)責(zé)任。



    第二，如果賣方故意隱瞞房屋的真實(shí)情況，那么買方可以向賣方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。

    第三，賣方已經(jīng)把房屋真實(shí)情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒有如實(shí)告知買方的。那么買方可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。

    四、遭遇房屋漲價(jià)，賣方想違約怎么辦？

    在簽訂正式買賣合同之前，買方一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見這種情況，如果只是要求賣方雙倍返還定金是無法彌補(bǔ)買方的損失的。這個(gè)時(shí)候買方可以向法院請(qǐng)求繼續(xù)履行房屋過戶，或者請(qǐng)求賣方賠償房屋上漲的差額賠償。



    五、交了誠意金，又不想買了怎么辦？

    主要分兩種情況：

    第一，買方向中介公司交付誠意金時(shí)，中介公司沒有要求買方簽訂《定金合同》，而僅僅是出具了誠意金收據(jù)。那么這個(gè)時(shí)候的誠意金就相當(dāng)于“訂金”，只要**后沒能訂立買賣合同，誠意金都應(yīng)當(dāng)返還。

    第二，如果中介公司在《定金合同》中明確約定：“一旦賣方同意買方的條件，并且收取誠意金后，誠意金就轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹?。那么這時(shí)候的誠意金就相當(dāng)于“定金”，買方?jīng)]有正當(dāng)?shù)睦碛删芙^簽訂合同時(shí)，是不能要求返還的。

    查看全文↓ 2018-07-26 12:00:03
  • 153****0959

    1與賣家協(xié)商解決
    任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。
    2向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴
    如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。
    3向有關(guān)行政部門投訴
    如果你購房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門投訴。
    4向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁
    合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。
    5向有關(guān)人民法院起訴
    向有關(guān)人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對(duì)來說比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法

    查看全文↓ 2018-07-26 11:59:50
  • 145****7900

    二手房買賣常見糾紛類型：　

    一、房價(jià)上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。

    二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。

    三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。

    四、由于支付定金而引起的糾紛。

    五、中介費(fèi)支付引起的糾紛。

    六、因戶口問題引起的糾紛。
    二手房買賣常見糾紛解決辦法：

    一、房價(jià)上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：

    1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。

    2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失，還可以主張賠償。

    二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法。

    買家向銀行申請(qǐng)貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個(gè)：一是由于個(gè)人資信等問題，銀行不愿貸款；二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會(huì)造成買家沒有足夠的資金按時(shí)支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)?，幾乎所有的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時(shí)補(bǔ)足不足部分，所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由買家來承擔(dān)。

    為避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請(qǐng)貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對(duì)貸款情況的估計(jì)，**好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，買家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

    三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛的解決辦法。

    由于交易稅費(fèi)受國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，變動(dòng)性很大。這些稅收主要有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅。現(xiàn)在二手房稅費(fèi)政策性強(qiáng)，繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。

    關(guān)于稅收由誰繳納通常有以下三種情況：

    一是雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。

    二是約定由買家來承擔(dān)所有稅費(fèi)，賣家只管“實(shí)收價(jià)”。這種約定對(duì)買家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻灱s后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。尤其是一些商業(yè)地產(chǎn)，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費(fèi)，更應(yīng)注意此類風(fēng)險(xiǎn)。

    三是做低房價(jià)，即“陰陽合同”，“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會(huì)將正式買賣合同中的房價(jià)做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙，被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)過低而要求按評(píng)估價(jià)繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會(huì)為了增加的稅收由誰承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房價(jià)為由，主張買賣合同無效。

    四、由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法。

    在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種：

    一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。

    二是付了定金以后，雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時(shí)雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信原則和交易習(xí)慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。

    三是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

    五、中介費(fèi)支付引起的糾紛的解決辦法。

    一、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認(rèn)書》，但價(jià)格沒有談下來，后來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價(jià)格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時(shí)，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實(shí)踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機(jī)構(gòu)獲得支持的。

    二、私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。

    三、“飛單”，為了節(jié)省中介費(fèi)用，中介業(yè)務(wù)員私下與客戶達(dá)成協(xié)議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協(xié)議》后，又跑到另一間中介行成交，這就是“飛單”。表面上看，客戶付出的費(fèi)用減少了，但實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大。

    六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。

    賣家賣房應(yīng)當(dāng)將戶口遷出，買賣合同中一般也會(huì)約定賣家交房前或者在交房后一段時(shí)間遷出戶口。戶口雖然不影響房產(chǎn)交易，但會(huì)影響買家落戶，如果買家買的是“學(xué)位房”，或者買房就是為了落戶，那么對(duì)房屋內(nèi)的戶口情況一定要有詳細(xì)的了解，對(duì)賣家戶口遷出時(shí)間一定要有明確的約定，否則不能達(dá)到買房的初衷。

    買家在戶口問題上一定要防患于未然，予以充分重視。建議考慮以下三個(gè)辦法：

    第一個(gè)辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時(shí)間支付相應(yīng)的違約金數(shù)額。但這種辦法的缺點(diǎn)是如果賣家拖延的時(shí)間較長，計(jì)算出來的違約金會(huì)較高，法院可能只會(huì)支持其中一部分，所以對(duì)賣方的制約力不強(qiáng)。

    第二個(gè)辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應(yīng)將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責(zé)任。買家可將尾款留得適當(dāng)多一些，這樣對(duì)賣家的制約會(huì)更大。

    第三個(gè)辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同并追究場賣家違約責(zé)任。這對(duì)賣家的約束會(huì)更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，采取這個(gè)辦法能有效制約賣家拖延時(shí)間拒不遷出。

    查看全文↓ 2018-07-26 11:59:42

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