農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的糾紛怎么處理

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• 153****1889

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有幾類(lèi)
  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為三類(lèi)：
  一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；
  二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；
  三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。
  二、怎么處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛
  1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。
  因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  2、慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。
  我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者主張對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
  對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)這類(lèi)合同，因違反國(guó)家政策而應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。
  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟?lèi)案件的主要原因。如果遇到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛**好咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)律師，尤其是鄰里之間發(fā)生的糾紛，專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)有助于更好地解決糾紛，更利于以后鄰里之間相處。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:53:24
• 132****7245

  一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律解讀
  《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！痹摋l第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基的，不予批準(zhǔn)?！鄙鲜龇梢?guī)定實(shí)際確立了農(nóng)村宅基地的以下法律屬性；首先，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員共同共有；其次，我國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行三級(jí)所有，所有者主體依法可劃分為村集體經(jīng)濟(jì)組織，組集體經(jīng)濟(jì)組織及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織；再次，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系依照法律規(guī)定，依法定程序確定給特定主體的用益物權(quán)；**后，緣于農(nóng)村宅基地系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依行政審批無(wú)償取得，旨在解決為以農(nóng)戶為基本單位的集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供居住保障，同時(shí)，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應(yīng)之間的現(xiàn)實(shí)緊張關(guān)系，對(duì)于宅基地的流轉(zhuǎn)必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權(quán)在法律上屬于受限制的用益物權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，該項(xiàng)法律規(guī)定從民事實(shí)體法律規(guī)則層面對(duì)宅基地使用權(quán)的上列法律屬性予以了重申。
  二、農(nóng)村宅基地上房屋的法律定位
  《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”。該條第三款規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定，辦理審批手續(xù)?！薄吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條第四款規(guī)定“建設(shè)單位或個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)”。上述法律規(guī)定旨在規(guī)制利用農(nóng)村宅基地的建房行為，否定非依法取得農(nóng)村宅基地進(jìn)行建設(shè)的行為，以實(shí)現(xiàn)確實(shí)控制非法占用農(nóng)用地及農(nóng)村宅基地的法律價(jià)值目標(biāo)，因此均屬于效力性法律規(guī)定，違反上列法律規(guī)定的行為應(yīng)受到法律的否定性評(píng)價(jià)。
  農(nóng)村宅基地上建房的違法行為常見(jiàn)于以下情形：
  1、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房；這種情形屬于行為人違法占地建設(shè)，其行為違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，行為人不能取得所建房屋的物權(quán)，也當(dāng)然不享有宅基地使用權(quán)，僅對(duì)其投資形成的建筑物、構(gòu)造物享有實(shí)物形態(tài)的占有及處分利益；
  2、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員違法占用農(nóng)用地建房；我國(guó)依法實(shí)行土地用途管制制度，土地的利用應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等土地用途變更事項(xiàng)法律均設(shè)定了嚴(yán)格的行政分級(jí)審批程序，未依法定程序占用農(nóng)用地建房屬于嚴(yán)重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建筑，行為人不能取得物權(quán)；
  3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房；農(nóng)村土地依法屬于特定集體經(jīng)濟(jì)組織所有，屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織所有成員生存和發(fā)展的基本生產(chǎn)和生活資料，為維護(hù)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的根本性利益，我國(guó)的相關(guān)政策一直對(duì)包含但不限于城市居民占用農(nóng)村宅基地建房的行為持否定態(tài)度，國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)文件第二條規(guī)定“……農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”。對(duì)于村民占用非本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地建房行為應(yīng)如何處理？相關(guān)法律規(guī)定未有涉及。筆者認(rèn)為，根據(jù)憲法及土地管理法的立法精神，農(nóng)村土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員共有，應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)申請(qǐng)并經(jīng)相應(yīng)行政審批程序取得宅基地。因此，無(wú)論是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實(shí)行為亦當(dāng)然不能作為物權(quán)取得的原始依據(jù)。
  4、村民違反鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃建房；隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，國(guó)家將鄉(xiāng)村規(guī)則納入到規(guī)劃控制的范圍?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三條第二款規(guī)定“……在確定區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊，應(yīng)當(dāng)依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求”。因此，村民在依法制定了鄉(xiāng)村規(guī)劃的區(qū)域修建住房，必須符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的要求，依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，否則，其建房行為構(gòu)成規(guī)劃違法，其所建房屋即為違法建筑。
  三、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)及其司法裁決
  《中華人民共和國(guó)憲法》第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十五條規(guī)定“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”。農(nóng)村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費(fèi)了農(nóng)戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民**昂貴的私有財(cái)產(chǎn)。因此，無(wú)論從物盡其用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值考量，還是從肯定和激發(fā)村民投資消費(fèi)的積極性著眼，村民對(duì)房屋的所有權(quán)應(yīng)受到法律的充分保護(hù)，村民依法對(duì)其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利應(yīng)得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對(duì)其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對(duì)象上實(shí)行限制。一方面，村民的自然流動(dòng)必然涉及農(nóng)村宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)，另一方面，對(duì)該類(lèi)房屋的流轉(zhuǎn)又必須依法實(shí)行限制。因此，司法實(shí)踐必須對(duì)該類(lèi)訴諸司法的糾紛裁決作出及時(shí)、有效的回應(yīng)和規(guī)制。
  1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理
  基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其住宅買(mǎi)賣(mài)行為不會(huì)導(dǎo)致本集體經(jīng)濟(jì)組織有限宅基地資源的流失。因此，對(duì)村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基的，不予批準(zhǔn)。
  2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理
  農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無(wú)償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價(jià)值利益不得為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員享有。無(wú)論其交易對(duì)象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同均應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買(mǎi)賣(mài)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。對(duì)于受讓方取得房屋后進(jìn)行了改、擴(kuò)建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時(shí)按評(píng)估殘值對(duì)受讓方予以折價(jià)補(bǔ)償，若雙方還有其它損失，則還須由買(mǎi)賣(mài)雙方按同等責(zé)任各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理
  如上文分析，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房無(wú)論是否經(jīng)過(guò)相應(yīng)行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買(mǎi)賣(mài)合同亦當(dāng)然無(wú)效。司法實(shí)踐中處理該類(lèi)糾紛還應(yīng)注意二個(gè)問(wèn)題：其一是若建房人取得宅基地經(jīng)過(guò)了行政審批，則在民事訴訟進(jìn)程中尚需前置性的通過(guò)以司法建議啟動(dòng)行政程序或行政訴訟程序撤銷(xiāo)相應(yīng)行政許可；其二是鑒于出賣(mài)方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應(yīng)予保護(hù)，以維護(hù)既定的經(jīng)濟(jì)秩序，因此，法院在司法裁判時(shí)應(yīng)就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門(mén)發(fā)出司法建議，同時(shí)判決確認(rèn)合同無(wú)效，并按無(wú)效合同的法律規(guī)定明確雙方當(dāng)事人的責(zé)任。
  4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間的買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的處理
  《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關(guān)征收實(shí)施單位才與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，而此時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關(guān)當(dāng)事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買(mǎi)賣(mài)合同在此時(shí)被確認(rèn)無(wú)效，則會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對(duì)該類(lèi)糾紛的處理則應(yīng)遵循以下原則：緣于買(mǎi)受人取得宅基地違法，則其僅對(duì)宅基地上房屋相關(guān)建筑裝飾材料享有相應(yīng)權(quán)利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對(duì)應(yīng)價(jià)值在征收補(bǔ)償款中主張權(quán)利，就宅基地價(jià)值部分，基于取得行為違法，則應(yīng)由該宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的相關(guān)損失則由簽約雙方予以分擔(dān)。需要另外指出的是，若原出賣(mài)人仍具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，由于宅基地系其所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同共有，宅基地的征收利益亦不能為出賣(mài)人獨(dú)自享有，而應(yīng)作為集體收益歸屬集體經(jīng)濟(jì)組織享有，出賣(mài)人則可以原宅基地被征收為由另行申請(qǐng)宅基地。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:53:17
• 135****1768

  房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)我國(guó)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。為此房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生后，根據(jù)糾紛涉及的標(biāo)的大小，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)所在的基層人民法院或中級(jí)人民法院或高級(jí)人民法院提起公訴。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:53:01
• 147****5340

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛怎么處理
  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟?lèi)案件的主要原因。審理此類(lèi)案件應(yīng)考慮到個(gè)案情況，做出不同處理：
  第一，對(duì)于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，如果查明無(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回當(dāng)事人要求退房退款的訴訟請(qǐng)求。
  第二，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效，判決駁回當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。
  第三，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款。
  第四，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
  第五，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，如果認(rèn)定合同無(wú)效，在決定退房退款時(shí)，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣(mài)人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:52:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的糾紛怎么處理
  答

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有幾類(lèi)根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為三類(lèi)：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。二、怎么處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。2、慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者主張對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)這類(lèi)合同，因違反國(guó)家政策而應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟?lèi)案件的主要原因。如果遇到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛**好咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)律師，尤其是鄰里之間發(fā)生的糾紛，專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)有助于更好地解決糾紛，更利于以后鄰里之間相處。

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• 問(wèn) 農(nóng)村集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛要怎么處理？
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛怎么處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟?lèi)案件的主要原因。審理此類(lèi)案件應(yīng)考慮到個(gè)案情況，做出不同處理：第一，對(duì)于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，如果查明無(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回當(dāng)事人要求退房退款的訴訟請(qǐng)求。第二，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效，判決駁回當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。第三，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款。第四，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。第五，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，如果認(rèn)定合同無(wú)效，在決定退房退款時(shí)，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣(mài)人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛該怎么處理？
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛怎么處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟?lèi)案件的主要原因。審理此類(lèi)案件應(yīng)考慮到個(gè)案情況，做出不同處理：第一，對(duì)于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，如果查明無(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回當(dāng)事人要求退房退款的訴訟請(qǐng)求。第二，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效，判決駁回當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。第三，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款。第四，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。第五，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，如果認(rèn)定合同無(wú)效，在決定退房退款時(shí)，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣(mài)人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛問(wèn)題應(yīng)該怎樣處理
  答

  你們的協(xié)議可能是無(wú)效的.農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài),首先購(gòu)房人要有購(gòu)房資格,即也是這個(gè)村的村民才可以.然后經(jīng)過(guò)建房的審批程序操作,**后以買(mǎi)房代替建房,才可以辦理產(chǎn)權(quán)證.而這些也必須建立在原有農(nóng)村房屋是合法建筑(有產(chǎn)權(quán)證或?qū)徟掷m(xù))的基礎(chǔ)上才行.因此,鑒于劉某在交易過(guò)程中的表現(xiàn),是一個(gè)不講信用的人,不能再支付余款.以補(bǔ)交余款取得房屋的可行性不大.如果要訴訟,在當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民法院立案,沒(méi)有勝率.如果同意退款,協(xié)議無(wú)效,協(xié)議上又沒(méi)涉及,違約金可能無(wú)從談起,劉某也不會(huì)接受的,但已付8萬(wàn)元的銀行同期利息有權(quán)要求他支付.如果他既不退款,又不讓房,那就麻煩了.你們也真是的,第二次4萬(wàn)元就應(yīng)該以他騰房為條件的,否則怎么能給錢(qián)呢?如果出現(xiàn)這種情況,那就只能訴訟了.訴訟肯定是判決劉某退款8萬(wàn)元及利息.但執(zhí)行又是個(gè)問(wèn)題,誰(shuí)知道劉某把這錢(qián)用在什么地方去了?發(fā)后做事要小心謹(jǐn)慎,中間人不是那么好做的,對(duì)雙方情況都要了解,不能讓任何一方利益有損.比如說(shuō)劉某為什么要把房子賣(mài)了,這是不是他的唯一住所,如果是唯一住所,那賣(mài)了他住哪兒,他家里人同意嗎,原來(lái)的房子有產(chǎn)權(quán)證嗎,有合法審批手續(xù)嗎?這樣才能確定有沒(méi)有虛假.

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題
  答

  收集證據(jù),積極應(yīng)訴

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