業(yè)主委員在業(yè)主不知情的情況下與物業(yè)簽訂的合同有效嗎？

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• 131****3375

  業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意簽訂物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，可經(jīng)由街道辦事處、住建局物業(yè)科、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正或撤銷(xiāo)，也可以起訴侵權(quán)予以撤銷(xiāo)。
  法律依據(jù)：物業(yè)管理?xiàng)l例
  第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
  （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
  （二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
  （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
  （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
  （五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
  （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
  （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
  （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
  （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
  第十一條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  （五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  第十二條：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議.業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
  第十九條：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
  第四十八條：縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
  第六十七條：違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

  查看全文↓ 2018-08-16 06:02:17
• 133****4440

  案情簡(jiǎn)介：深圳一座大廈的物業(yè)管理公司因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，依據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同約定的仲裁條款到深圳仲裁委申請(qǐng)仲裁，深圳仲裁委**后作出仲裁裁決：業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金１００萬(wàn)元。
  隨后，物業(yè)公司向深圳中級(jí)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。業(yè)主則認(rèn)為：業(yè)主與物業(yè)公司事先并沒(méi)有約定“有糾紛，找仲裁”，仲裁庭無(wú)權(quán)管轄。 法院判定：雖然該物業(yè)公司與大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂的相關(guān)合同中，有“如發(fā)生爭(zhēng)議，提交深圳仲裁委依法裁決”的約定，但物業(yè)公司與業(yè)主之間并沒(méi)有相關(guān)約定，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)約定的仲裁條款不能當(dāng)然及于每個(gè)業(yè)主。
  法院**后作出裁定：仲裁委受理仲裁應(yīng)屬程序不當(dāng)，依法裁定不予執(zhí)行仲裁裁決書(shū)。 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：本案中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同的效力是否及于全體業(yè)主。 個(gè)人點(diǎn)評(píng)：一般情況下根據(jù)國(guó)務(wù)院03年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表機(jī)構(gòu)是有權(quán)以全體業(yè)主名義與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同的。
  業(yè)主作為小區(qū)里的一員在享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)時(shí)就應(yīng)該按時(shí)繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，這是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條的規(guī)定， 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。那么本案問(wèn)題關(guān)鍵就在于業(yè)主委員會(huì)對(duì)外代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同的行為是否屬于物權(quán)法第78條規(guī)定的“決定”范疇？我認(rèn)為是屬于“決定”范疇的，該服務(wù)合同是對(duì)全體業(yè)主有約束力的，故合同中的爭(zhēng)議條款自然也對(duì)全體業(yè)主有約束力。
  所以本人對(duì)法院的裁決持有不同觀點(diǎn)。

  查看全文↓ 2018-08-16 06:02:06
• 134****7477

  業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）是業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)機(jī)構(gòu)，《物權(quán)法》第七十六條 規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
  綜上所述，低于專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)未形成決議，業(yè)主委員會(huì)不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同?？赏ㄟ^(guò)行業(yè)主管部門(mén)處理或走法律途徑解決。

  查看全文↓ 2018-08-16 06:02:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)在何種情況下才有權(quán)解聘物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)即可解聘物業(yè)公司。不過(guò)要考慮合同執(zhí)行的問(wèn)題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)說(shuō)清楚，免得一旦要求賠償沒(méi)有業(yè)主愿意出錢(qián)，到時(shí)候事情就很不好辦了。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)在什么情況下才有權(quán)解聘物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。因此，并不需要80%業(yè)主同意。只有這一個(gè)條件，只要全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)即可解聘物業(yè)公司。不過(guò)要考慮合同執(zhí)行的問(wèn)題，要看在解聘之前與物業(yè)公司簽定的合同是如何規(guī)定的，如果不是因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而業(yè)主單方面解除合同的話，可能要按照合同要求給予物業(yè)公司一定的賠償。如果認(rèn)定物業(yè)公司有違約，一定要有證據(jù)并且得到物業(yè)公司的認(rèn)可，否則仍然可能要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行賠償。若一定要解聘物業(yè)公司的話，這點(diǎn)必須要在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)說(shuō)清楚，免得一旦要求賠償沒(méi)有業(yè)主愿意出錢(qián)，到時(shí)候事情就很不好辦了。

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎？業(yè)主在哪些情況下才可以罷免物業(yè)？
  答

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，三分之二的持投票權(quán)業(yè)主同意解聘物業(yè)管理企業(yè)，就可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)罷免物業(yè)，不過(guò)要三分之二的業(yè)主同意，怎么也得有個(gè)理由吧。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎？業(yè)主在什么情況下才可以罷免物業(yè)？
  答

  不可以隨便罷免，需要有業(yè)主委員會(huì)通過(guò)才可以。當(dāng)然，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)的條件的此提議有三風(fēng)之二的業(yè)主通過(guò)。

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• 問(wèn) 什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員資格終止?
  答

  (1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的： (2)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的： (3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； (4)有犯罪行為的； (5)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的： (6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的； (7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。