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審查 購房的必要準備 一、審查房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質 二、審查房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍 三、審查五證：1、國有土地證書，2、建設用地規(guī)劃許可證，3、建設工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預售許可證書?！ ∷?、審查所要購買的房屋是否已作抵押?！ 『灱s 重中之重 謹防陷阱 一、慎簽認購書 大多數(shù)開發(fā)商是以簽定認購書為一促銷手段。買房者在簽定認購書時需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過合同總價款的百分之二十,當事人履行債務后定金應該抵做價款或收回,給付定金的一方不履行債務不履行債務無權收回定金,收受定金的一方不履行債務應該雙倍返還定金.關于訂金只是一種預付款的性質.如果商品房買賣合同沒有簽定,按照法律規(guī)定訂金應該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認為商品房買賣合同條款不平等時,要么接受開發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購房者慎簽<<房屋認購協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定. 二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應該注意事項 第一、關于合同雙方當事人的空白事項應該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機構或買受人有代理人也應該填寫清楚并有授權委托書。如果是父母或監(jiān)護人代理未成年人簽定合同那么應該有經過公證的該代理人是未成年人的證明文件?！ 〉诙?、合同中關于應該填寫的相關許可證書即1、國有土地證書，2、建設用地規(guī)劃許可證，3、建設工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預售許可證書。等內容應該與原來審查的證書的內容時間文號相一致。 第三、應該弄清建筑面積、使用面積、套內建筑面積、的概念以及相互關系?！ 〉谒?、出賣人關于基礎設施和公共配套設施正常運行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時正常開通外，其他的電話、燃氣、網絡、等如有可能也可以寫明。 第五、合同的附件不容忽視 合同的附件是合同的有效組成部分應該認真仔細審查。 付款 明明白白掏錢 選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當房屋出現(xiàn)延期交付或質量問題時買房者就處于被動了.**好是分期付款.按照商品房建設進度來給開發(fā)商支付款項.直至商品房驗收合格后才支付尾款**好. 按揭 貸款 一、按揭的含義 我們現(xiàn)在一般說按揭是指個人買房抵押貸款，按揭作為擔保的法律關系為：在期房的預售合同中購房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過銀行貸款支付給賣方，在房產證辦理完畢之前由賣方通過協(xié)議將買方房產的期權讓與給銀行來作為償還貸款的擔保。待房產證辦理完畢后，賣方解除擔保，買方將依合同取得的期權讓與給銀行作為貸款的擔保。買方還完所有貸款及利息后可將期權收回。取得房產證.如果買房在貸款期內沒有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償. 二、按揭的條件 各銀行都要求按揭貸款的對象應該是具有完全民事行為能力的自然人。同時具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購房補貼的，不低于購買住房款20%作為**購房款。享受購房補貼的，一個人承擔部分的20%作為購房**款。3、有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有完全能夠償還貸款的個人或單位作為保證。4、具有購房協(xié)議并有銀行認可的基本價?！ ≡诎唇視r一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認可的相關部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押質押的證明和抵押物估價證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件?！ ∈辗考m紛多多 主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質量問題3、小區(qū)基礎設施房屋配套設施不齊全運轉不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實不一致。 房屋產權證 一、房屋產權證書的重要性 房屋所有權證是受國家保護的唯一合法證書。取得所有權證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權利。任何人不得侵犯?！ 《?、開發(fā)商有義務協(xié)助辦理產權證書 退房 可以退房的幾種情況1、延期交房三個月以上2、開發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無效。3、開發(fā)商任意改變合同約定的設計。4、無法獲得貸款5、開發(fā)商的原因無法辦理產權證6、房屋面積誤差超過3％7、開發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質量不合格，導致合同目的沒有實現(xiàn)。8、簽約后開發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人?！ ≠彿空哔I房前可能有幾種擔憂：一是交付的預購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。購房者如需了解房地產開發(fā)企業(yè)的資質狀況，可登陸市建委網站查閱。購買預售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產中介資質等。房屋質量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題?！ ≌J購書在定性上為商品房買賣的預約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內容?！ ≌J購書的內容一般包括：（1）雙方當事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。例如，關于認購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作房價款。
全部5個回答>怎樣購買商品房？買商品房應注意什么？
132****1439 | 2018-10-11 15:18:02
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158****5916
審查 購房的必要準備
查看全文↓ 2018-10-11 15:18:37
一、審查房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質
二、審查房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍
三、審查五證：1、國有土地證書，2、建設用地規(guī)劃許可證，3、建設工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預售許可證書。
四、審查所要購買的房屋是否已作抵押。
簽約 重中之重 謹防陷阱
一、慎簽認購書
大多數(shù)開發(fā)商是以簽定認購書為一促銷手段。買房者在簽定認購書時需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過合同總價款的百分之二十,當事人履行債務后定金應該抵做價款或收回,給付定金的一方不履行債務不履行債務無權收回定金,收受定金的一方不履行債務應該雙倍返還定金.關于訂金只是一種預付款的性質.如果商品房買賣合同沒有簽定,按照法律規(guī)定訂金應該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認為商品房買賣合同條款不平等時,要么接受開發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購房者慎簽<<房屋認購協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定.
二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應該注意事項
第一、關于合同雙方當事人的空白事項應該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機構或買受人有代理人也應該填寫清楚并有授權委托書。如果是父母或監(jiān)護人代理未成年人簽定合同那么應該有經過公證的該代理人是未成年人的證明文件。
第二、合同中關于應該填寫的相關許可證書即1、國有土地證書，2、建設用地規(guī)劃許可證，3、建設工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預售許可證書。等內容應該與原來審查的證書的內容時間文號相一致。
第三、應該弄清建筑面積、使用面積、套內建筑面積、的概念以及相互關系。
第四、出賣人關于基礎設施和公共配套設施正常運行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時正常開通外，其他的電話、燃氣、網絡、等如有可能也可以寫明。
第五、合同的附件不容忽視
合同的附件是合同的有效組成部分應該認真仔細審查。
付款 明明白白掏錢
選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當房屋出現(xiàn)延期交付或質量問題時買房者就處于被動了.**好是分期付款.按照商品房建設進度來給開發(fā)商支付款項.直至商品房驗收合格后才支付尾款**好.
按揭 貸款
一、按揭的含義
我們現(xiàn)在一般說按揭是指個人買房抵押貸款，按揭作為擔保的法律關系為：在期房的預售合同中購房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過銀行貸款支付給賣方，在房產證辦理完畢之前由賣方通過協(xié)議將買方房產的期權讓與給銀行來作為償還貸款的擔保。待房產證辦理完畢后，賣方解除擔保，買方將依合同取得的期權讓與給銀行作為貸款的擔保。買方還完所有貸款及利息后可將期權收回。取得房產證.如果買房在貸款期內沒有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.
二、按揭的條件
各銀行都要求按揭貸款的對象應該是具有完全民事行為能力的自然人。同時具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購房補貼的，不低于購買住房款20%作為**購房款。享受購房補貼的，一個人承擔部分的20%作為購房**款。3、有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有完全能夠償還貸款的個人或單位作為保證。4、具有購房協(xié)議并有銀行認可的基本價。
在按揭時一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認可的相關部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押質押的證明和抵押物估價證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件。
收房糾紛多多
主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質量問題3、小區(qū)基礎設施房屋配套設施不齊全運轉不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實不一致。
房屋產權證
一、房屋產權證書的重要性
房屋所有權證是受國家保護的唯一合法證書。取得所有權證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權利。任何人不得侵犯。
二、開發(fā)商有義務協(xié)助辦理產權證書
退房
可以退房的幾種情況1、延期交房三個月以上2、開發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無效。3、開發(fā)商任意改變合同約定的設計。4、無法獲得貸款5、開發(fā)商的原因無法辦理產權證6、房屋面積誤差超過3％7、開發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質量不合格，導致合同目的沒有實現(xiàn)。8、簽約后開發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人。
購房者買房前可能有幾種擔憂：一是交付的預購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。購房者如需了解房地產開發(fā)企業(yè)的資質狀況，可登陸市建委網站查閱。購買預售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產中介資質等。房屋質量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。
認購書在定性上為商品房買賣的預約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內容。
認購書的內容一般包括：（1）雙方當事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。例如，關于認購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作房價款。
購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的商品房價款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的商品房價款可以在預售人交付商品房房地產權證時支付。
收樓時：（一）檢查驗收該商品住宅建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書。（二）實際交樓的標準是否與合同約定相符，比如說約定的裝修標準，是否依合同約定設計等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標準，配套的室內設施是否齊全。（三）工程質量，門、窗、天花、墻壁、地面的質量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開關是否正常，水、電表刻度是否在"0"的位置，用水通道是否暢通等等。
依據(jù)合同關于產權登記的約定辦理。委托開發(fā)經營企業(yè)申請辦理登記的，開發(fā)經營企業(yè)應當自房屋交付使用三十日內申請辦理房地產權屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產買賣申請審核表、房地產權證明書、購房人身份證明，買賣合同、購房發(fā)票，各單位面積分戶冊，測繪圖等，辦理《權屬證明書》過程**長60個工作日。 -
136****8477
購買房屋的注意事項：
查看全文↓ 2018-10-11 15:18:28
1、房地產發(fā)展商的主體資格，房地產商在賣商品房時必須具備主體資格。一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。
2、在購買期房的情況下，一定要小心。沒有預售許可證，或預售許可證過期的情況下，一定不能購買。且不要把填寫合同的權利全部交給房地產商。3、買房只看到某個樓盤的一個亮點還不夠，還要去綜合的考慮其它因素，如戶型、內部環(huán)境、物管服務、生活成本等。周圍是否有好的**，醫(yī)院等配套設施是否齊全。
4、要看小區(qū)臨什么路，周邊居住的人群怎樣，開發(fā)商在樓盤打造上是否做了隔音、降噪、防塵處理。看小區(qū)的綠化、娛樂等設施是否健全。出行時間之考慮購房前還應考慮出行的時間成本。
5、樓間距。樓間距寬是保障業(yè)主生活寧靜、私密、視野寬闊，也是景觀打造的一個平臺，但沒有很好利用平臺打造景觀造成寧靜、私密、舒適的環(huán)境，它同樣不是好小區(qū)。反之，樓間距不是特別寬，但它有這樣的理念和團隊去打造優(yōu)美、舒適、健康的環(huán)境，同樣稱得上好小區(qū)。 -
137****5504
購買商品房需要辦理的手續(xù)：
查看全文↓ 2018-10-11 15:18:22
（1）確認開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產公司；
（2）簽訂認購書；
（3）簽訂合同；
（4）辦理預售登記及轉讓；
（5）辦理入??；
（6）產權過戶、領取產權證。
購買商品房要注意的事項：
近年來，房地產項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關注的。這“五證”包括：
（1）規(guī)劃部門的《建設工程規(guī)劃許可證》；
（2）國土部門的《國有土地使用權證》；
（3）《建設用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產權保障）；
（4）建設部門的《建設工程許可證》；
（5）國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》。
為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應重點審查下列文件：
（1）《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權轉讓合同》；
（2）《國有土地使用權證》；
（3）繳納地價款的有關憑證。
需要明確的主要內容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎設施配套建設費）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。
應特別注意的是：
（1）正式的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；
（2）土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。
（3）土地證不得擅自涂改。
（4）土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致。
相關問題
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注意事項：1、盡量選用當?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場簽約時，必須看清楚預售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細查看，逐一細讀。4、聘請專業(yè)律師參與。5、以補充對補充。6、集體簽約。
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商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成，從法律角度來分析，商品房是按按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。內銷商品房，指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。外銷商品房，指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
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1、入戶門檢查：察看門鈴，貓眼。鑰匙與鎖等是否完好，門表面有沒有磕碰與劃傷。門扇偏差是否符合要求。2、檢驗墻面：墻面抹灰表面是否光滑、潔凈、接槎平整。抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫。用小錘敲擊墻面，如果有“空，空”的聲音，就表明墻面空鼓，需要檢修。
全部4個回答> -
答
購買商品房時，應注意以下問題：(1）查驗開發(fā)商是否辦理商品房預售許可證，所購的房產是否在批準預售的范圍內； ( 2 ) 購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同應在 30 日內到房地產交易機構辦理登記備案手續(xù)； ( 3 ) 房屋交付使用時，應查驗是否有相關部門驗收或驗收報備資料．與商品房買賣合同約定的交付條款是否相符。
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