市區(qū)二手房交易可以嗎? 按揭剛買的二手房可以賣嗎

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• 145****2860

  沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房交易是不合法的（根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）。
  
  如果雙方達(dá)成一致并且一定要交易，此時雙方可以簽訂買賣合同。對于房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，簽定買賣合同是否有效請看以下論述。
  
  　　
  
  房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，訂立買賣合同并不因此一定無效，只要符合法律規(guī)定的有效要件，救應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
  
  首先，房地產(chǎn)管理法的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效?！段餀?quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ”不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是證明，僅僅起到證據(jù)的作用，證明那套房子是你的，不是別人的。此外，無任何別的意義。物權(quán)法是調(diào)整靜態(tài)財產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，不涉及對合同效力的判斷。因此，在調(diào)整物的交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域還是應(yīng)當(dāng)適用合同法，并結(jié)合其他法律和行政法規(guī)對合同效力作出判斷。
  
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。
  
  再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了

  查看全文↓ 2019-01-18 11:40:53
• 131****7092

  第一，查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  　　購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
  　　注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  　　此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
  　　第二，如通過中介找房，一定要會選擇
  　　一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務(wù)進(jìn)行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。因?yàn)槟憧梢詫χ薪榈姆?wù)進(jìn)行評價，所以中介一般不敢亂來，會盡心盡力為你服務(wù)。
  　　第三， 建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面
  　　現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子132萬拿來，可能140萬賣給你，實(shí)際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:40:48
• 155****1649

  按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，如果滿一年的一般就不用付了。按揭款沒還清的可以讓買方先付**補(bǔ)差額，然后去銀行還清，然后就可以簽定買賣合同，拿到余下的錢之后，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶，就可以正常交易了。
  
  相關(guān)內(nèi)容如下：
  
  一、首先二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，有了房產(chǎn)證才可以上市交易。目前該房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進(jìn)行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。
  
  二、如果有出售條件，是可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請。目前銀行一般情況下，不辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產(chǎn)證;也有的是客戶以定金形式支付部分現(xiàn)金給賣方，以幫其取回房產(chǎn)證，這取決于客戶對賣方及所委托的中介公司的信任程度，而這種方式對買方來說存在風(fēng)險，一般不會被接受。
  
  三、雖然管理部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。但在實(shí)際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時需要委托中介代理公司向銀行方面申請轉(zhuǎn)按揭事宜，二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個人辦理申請，需要您委托中介代理公司執(zhí)行。
  
  按揭買的房子也是可以出售的，**好要滿一年。沒有房產(chǎn)證的，可以與賣方辦理合同更名，讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再重新簽訂合同并進(jìn)行備案。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:40:43
• 145****3144

  有個墨菲定律不知道大家知道不，說的是你越擔(dān)心什么，這件事情就越會發(fā)生。小編有個小伙伴買房的時候經(jīng)過千思萬慮定了一套房，然后念叨著，該不會我剛買完這套就看中一套更好的了吧。
  
  是的，事情就是這么巧，按揭買了房，轉(zhuǎn)身就看見了一套更心儀的，于是抹著眼淚來問小編：“我能把這個按揭中的房子賣了買新房不？”
  
  看他那么可憐，小編就去各種找資料，總算搞懂啦，也順便給大家說一說~
  
  
  
  
  
  首先，需要告訴大家的一點(diǎn)就是，未還清貸款的房子是可以買賣的，但前提是必須已經(jīng)取得國家認(rèn)可的房屋所有權(quán)證，因?yàn)槎址拷灰资且苑慨a(chǎn)證為準(zhǔn)的。
  
  如果你已經(jīng)貸款買了房，但房子依然在建設(shè)中，那你就可以以合同更名的方式將房屋轉(zhuǎn)讓出去。你需要先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，取得同意之后就可以先撤銷原合同備案，然后再讓買家與開發(fā)商重新簽訂合同并進(jìn)行備案即可。
  
  
  
  弄清這一點(diǎn)，咱再來說說，這按揭中的房子究竟怎么賣！看下面！
  
  
  
  
  
  1、轉(zhuǎn)按揭
  
  
  即把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，并申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋**為簡單直接的一種交易方式，流程如下：
  
  1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；
  
  2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；
  
  3、買方支付**款；
  
  4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款，并出具確認(rèn)函；
  
  5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款，并提交相關(guān)資料；
  
  6、賣方向買方實(shí)際交付房屋；
  
  7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的貸款銀行賬戶劃款；
  
  8、賣方收到款項(xiàng)后，與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶，并將房屋抵押給買方的貸款銀行；
  
  9、買方的貸款銀行將**款支付給賣方。
  
  
  
  2、用買方的**款繳清剩余貸款
  
  
  即買方將**款支付給賣方，一般為總成交額的30%至40%，賣方可利用買方的**款將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，再進(jìn)行下一步交易。該方式適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目不大的情況，是當(dāng)下二手房交易中應(yīng)用**多的方式，具體流程如下：
  
  1、賣方向貸款銀行申請?zhí)崆斑€款；
  
  2、賣方前往貸款銀行辦理提前還款，并事先在還款賬戶中存入足額錢款；
  
  3、賣方在還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)；
  
  4、銀行貸后管理中心出具解押材料；
  
  5、賣方前往擔(dān)保公司辦理相應(yīng)手續(xù)（原先未簽訂擔(dān)保協(xié)議的可不去）；
  
  6、賣方前往房屋所在不動產(chǎn)登記中心解押。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-18 11:40:38
• 155****2960

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  近年來，隨著新房市場回暖，二手房市場也開始活躍起來。
  
  在購買二手房時，常常有市民會擔(dān)心，萬一購房款交了，房東臨時變卦或房子出現(xiàn)了問題，該怎么要回這筆錢呢？
  
  記者今天了解到，為了讓房屋買賣在“陽光下”進(jìn)行，近日，《嘉興市市區(qū)存量房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、按揭貸款“一窗（站）式服務(wù)”實(shí)施方案》（以下簡稱《實(shí)施方案》）正式印發(fā)。結(jié)合房屋交易“**多跑一次”工作，嘉興市本級擬在各銀行網(wǎng)點(diǎn)開展二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、按揭貸款“一窗（站）式服務(wù)”，今后，市民進(jìn)行二手房交易，資金將更加安全，二手房網(wǎng)簽、按揭貸款將更便捷。
  
  動態(tài) 分割線
  將在銀行網(wǎng)點(diǎn)
  
  開展“一窗（站）式服務(wù)”
  
  3月1日起，嘉興市本級正式推行存量房（二手房）買賣合同網(wǎng)簽。買賣二手房的市民除了可以在有網(wǎng)簽服務(wù)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡稱經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）門店內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)簽外，還可去嘉興市南湖區(qū)行政審批服務(wù)中心、嘉興市秀洲區(qū)行政審批服務(wù)中心、嘉興經(jīng)開區(qū)行政審批服務(wù)中心和嘉興市住房保障局自助或由工作人員協(xié)助進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
  
  截至目前，嘉興市本級已有6498套房屋的買賣合同順利網(wǎng)簽備案。為進(jìn)一步規(guī)范存量房（二手房）交易行為、保障二手房交易資金安全、促進(jìn)二手房交易市場健康發(fā)展，嘉興市住房保障局等部門一直在積極行動。根據(jù)《嘉興市市區(qū)存量房網(wǎng)上交易管理暫行規(guī)定》、《嘉興市市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管暫行規(guī)定（試行）》等文件要求，結(jié)合房屋交易“**多跑一次”工作，嘉興市本級擬在各銀行網(wǎng)點(diǎn)開展二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、按揭貸款“一窗（站）式服務(wù)”。辦理過二手房交易業(yè)務(wù)的市民應(yīng)該知道，原本，嘉興市本級的二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、按揭貸款3個服務(wù)事項(xiàng)分屬房屋交易部門、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及金融部門，這也給群眾辦事帶來了諸多不便。
  
  
  
  
  不過，推行“一窗（站）式服務(wù)”后，這樣的情況將發(fā)生改變。記者了解到，市住房保障局將根據(jù)擬開展資金監(jiān)管銀行申請，對符合相關(guān)要求的銀行通過專線部署二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，提供二手房網(wǎng)簽備案自助服務(wù)，由各銀行根據(jù)自身實(shí)際，將二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、按揭貸款3個服務(wù)事項(xiàng)整合成“一窗（站）式”辦理模式，為已備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和自行達(dá)成交易的買賣雙方提供便捷的房屋交易關(guān)聯(lián)服務(wù)。
  
  接下來，我市將在建設(shè)銀行嘉興南湖支行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立網(wǎng)簽服務(wù)自助點(diǎn)，開展二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、按揭貸款3個服務(wù)事項(xiàng)“一窗（站）式服務(wù)”試點(diǎn)工作。（具體見文末表格）。市住房保障局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次“一窗（站）式服務(wù)”的實(shí)施范圍為嘉興市本級（南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)開區(qū)）國有土地上的二手房交易，“實(shí)施后，3個服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行有機(jī)融合，不僅擴(kuò)大了二手房網(wǎng)簽服務(wù)點(diǎn)的數(shù)量，也為群眾辦理房屋交易關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)提供了全流程的便捷高效服務(wù)。”
  
  
  為二手房交易安全
  
  再上一道“保險”
  
  記者在采訪中獲悉，接下來，我市將按照“先試點(diǎn)運(yùn)行，后擴(kuò)面推行，先線下運(yùn)行，后線上交互”的方式推進(jìn)，即在有意向的銀行各確定1個點(diǎn)，按照“一窗（站）式”的標(biāo)準(zhǔn)，線下先行展開試點(diǎn)。同時，積極推進(jìn)房屋交易部門與金融機(jī)構(gòu)之間房屋交易數(shù)據(jù)、備案經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及資金監(jiān)管數(shù)據(jù)的共享交互。待業(yè)務(wù)流程、系統(tǒng)運(yùn)行正常后，有序擴(kuò)面。
  
  而在這次的“一窗（站）式服務(wù)”中，資金監(jiān)管這一新事物也備受市民關(guān)注。
  
  
  那么，存量房（二手房）的資金到底將通過怎樣的運(yùn)行模式來保障安全呢？
  市住房保障局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管銀行根據(jù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請，在監(jiān)管系統(tǒng)中核驗(yàn)房屋交易部門推送的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息，如已備案，銀行為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開設(shè)“客戶存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管專用賬戶”，在校驗(yàn)二手房網(wǎng)簽信息后，各方協(xié)商一致簽訂三方或四方“存量房資金監(jiān)管協(xié)議”，并將資金監(jiān)管信息推送至房屋交易部門，房屋交易部門完成資金監(jiān)管數(shù)據(jù)與合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，“交易成功后，監(jiān)管銀行將根據(jù)協(xié)議中的劃轉(zhuǎn)條件，向房屋交易部門發(fā)起申請核查房屋交易結(jié)果，并反饋劃轉(zhuǎn)結(jié)果?！?/span>

  查看全文↓ 2019-01-18 11:40:32

相關(guān)問題

• 問 交易二手房過戶可以嗎? 二手房買多久可以再賣呢？
  答

  二手房過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)地、土地使用證或不動產(chǎn)證原件及復(fù)印件到房管局簽訂買賣合同，然后到地稅繳納契稅，**后在不動產(chǎn)登記中心完成過戶。二手房過戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

  全部3個回答>
• 問 剛買的二手房可以賣嗎?如何出售二手房?
  答

  可以賣,只不過稅收要高一點(diǎn)。現(xiàn)行的個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則規(guī)定:1、2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。

  全部4個回答>
• 問 二手房可以再賣嗎? 剛貸款買的二手房可以再賣掉嗎？
  答

  二手房沒有規(guī)定買多久可以在賣，可以剛剛買了就賣都可以了。只要產(chǎn)權(quán)證的名字變更為買受人的名字了，那么想在想將房子賣掉都是可以的，只不過需要繳納稅費(fèi)，辦理過戶的稅費(fèi)如下：1、個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；2、契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；3、交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元（買賣雙方一家一半）；4、工本費(fèi)：80元（買方出）。

  全部3個回答>
• 問 二手房可以再賣嗎? 剛買了二手房，過戶之后可以賣嗎？
  答

  二手房沒有規(guī)定買多久可以在賣，可以剛剛買了就賣都可以了。只要產(chǎn)權(quán)證的名字變更為買受人的名字了，那么想在想將房子賣掉都是可以的，只不過需要繳納稅費(fèi)，辦理過戶的稅費(fèi)如下：1、個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；2、契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；3、交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元（買賣雙方一家一半）；4、工本費(fèi)：80元（買方出）。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房可以再賣嗎？剛買的二手房可以馬上賣出去嗎??
  答

  可以賣,只不過稅收要高一點(diǎn)?，F(xiàn)行的個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則規(guī)定:1、2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。

  全部3個回答>