二手房差價怎么算？二手房評估價是怎么算出來的

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• 137****6331

  二手房評估價大多為市場價值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。按照“貸款額上限等于二手房評估價70%”的比例計算，購房人實際能夠獲得的二手房貸款額度**高相當于全套房屋成交價的56%，因此二手房買主的**款比例將大增.
  
  
  
  二手房**計算方式：
  
  凈**款=實際成交價-客戶貸款額(凈**款：不包括國家稅費和中介服務傭金的**款)
  貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%)
  二手房過戶的稅費：看買方繳納的
  1、契稅(買方繳納)：普通住宅按買價征收1.5-2%;90平米以下首套住房按買價1%征收;非普通住宅或二套以上房產按買價3-4%征收

  查看全文↓ 2019-03-02 20:03:12
• 131****3635

  你好 二手房評估價是根據房產的地段 樓層 面積 格局 裝修等因素綜合評估的 交易時的評估價由當地房產交易部門評估
  貸款時的評估價由當地有資質的評估公司來評估 一般他們都有地段樓層的差價表 主要根據這個來進行評估 當然 到房產實地評估后會根據實際情況有所調整
  一般評估公司給出評估單價為XXXX元/每米 然后自己乘以你房產的建筑面積既是房產評估價
  希望對你有幫助！

  查看全文↓ 2019-03-02 20:03:08
• 151****3129

  連續(xù)3個月“無一城市漲價”的情形出現變化。1月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的“12月份70個大中城市住宅銷售價格”顯示，2014年12月份全國70個大中城市中，深圳房價比上個月漲了1.2%。鄭州房價與2014年11月份相比較持平。然而，鄭州突然開收的“20%個稅”，讓樓市面臨諸多不確定性。業(yè)內人士分析，此舉將使二手房市場受到重大影響。
  
  動態(tài)|去年12月鄭州房價不升不降
  
  2014年12月份的數據顯示，70個大中城市中，價格下降的城市有66個，上漲的城市有1個，持平的城市有3個，鄭州和武漢、贛州同為全國房價環(huán)比持平的3個城市。唯一漲價的城市是深圳，比2014年11月漲了1.2%，而從2014年9月~11月，全國70個大中城市的房價“無一城市漲價”。
  
  同樣反映房地產市場風向的還有二手房市場的數據。國家統(tǒng)計局數據顯示，70個大中城市中，二手房住宅價格環(huán)比下降的城市有60個，上漲的城市有8個，持平的城市有2個?！澳壳耙痪€城市二手房價格4個都出現了上升。另外，鄭州二手房價環(huán)比漲了0.2%。
  
  國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉稱，全國房價環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄，出現分化狀態(tài)。一方面，一線城市新建商品住宅成交套數環(huán)比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。另一方面，二、三線城市房價仍然下降，降幅緩慢收窄。
  
  政策|1月8日起鄭州開收“20%個稅”
  
  據鄭州市稅務部門有關負責人介紹，鄭州市稅務系統(tǒng)已升級，所以現在對于能查到房屋原來交易價格的房子，在二手房交易時，嚴格按照“差價20%”征收個稅。
  
  據悉，根據“國五條”細則的要求，凡是能查詢到原值的，都必須要按查驗征收的方式。因為新的稅務系統(tǒng)將契稅和地稅聯網，即便老百姓房子原始發(fā)票丟失，仍能通過系統(tǒng)查詢到房子的原來價值。
  
  案例在此，一看就懂>>
  
  曹先生
  
  鄭東新區(qū)東風南路和福祿路交叉口附近一小區(qū)業(yè)主。
  
  所售房屋
  
  128平方米，市場價1.1萬元/平方米，總價140.8萬元。
  
  交易過程
  
  ○2014年11月，通過中介找到合適買家，此時過戶可按照房價全額的1%繳納個稅，即1.408萬元。
  
  ○但買方因為辦貸款進度比較慢，他們一直等2015年1月15日才過戶、交稅。此時契稅仍按照4%的比例征收，但是個稅變成了19.2萬元，比11月份的額度多了17.792萬元。
  
  個稅計算
  
  鄭州市稅務部門有關負責人解釋，曹先生的房子原價為3500元/平米，總價為44.8萬元；現在房子價值1.1萬元一平米，總價為140.8萬元。按“差價20%”的征收辦法，曹先生需要交納的個稅應為（140.8-44.8）×20%=19.2萬元。
  
  官方釋疑
  
  ○省地方稅務局有關負責人稱：二手房交易征收個稅分為兩種情況。一種是核定征收，即納稅人不能提供房屋原值等費用發(fā)票的，個人所得稅=計稅價格×1%。另一種是查驗征收，納稅人能夠提供房屋原值等費用發(fā)票的，個人所得稅=（計稅價格-原值）×20%，也就是所謂的差額的20%（注：查驗征收計算方式比較復雜，這里為了說明問題，采用比較簡便的公式，具體計算價格還以稅務部門計算為準）。
  
  ○2014年11月份，鄭州稅務系統(tǒng)還是老版本，曹先生聲稱自己把契稅發(fā)票丟失，就無法提供房屋原值憑證，稅務部門只好按照房價1%征收個稅。而2015年1月8日起，新的稅務系統(tǒng)開始上線，可查出曹先生房子的原始發(fā)票信息，確定這套房子的原來價值，所以就按照‘差價20%’征收契稅。
  
  影響分析
  
  河南省內一家大型房企銷售總監(jiān)何先生認為，此舉將抬高房價，不論是買二手房的還是賣二手房的，都不能從這個政策中獲益。河南省商業(yè)與經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清稱，因為這項稅，房價起初可能降低，但長遠看**終還是會轉嫁到買房者身上。

  查看全文↓ 2019-03-02 20:03:03
• 136****2100

  **近在后臺，有網友向小編提問，同一地段的住宅和商鋪，差價多少才算合理？聊宅小編認為，地段不同，地域不同，對住宅和商鋪的價格都是影響的，一般在30%-40%之間或左右算比較合理的，而且多是住宅價格高于商鋪價格，但是后期投資收益卻是難說。借此機會，聊宅小編就給大家分析一下住宅和商鋪投資的差異所在。
  
  
  
  
  
  
  1、獲取投資價值的方式差異
  
  商鋪是用來生產經營使用的，以出售商品或者是出租的形式獲取盈利；住宅投資則是以二次出賣，獲得差價為主要盈利方式，以出租房屋的形式獲得盈利對于住宅投資者來說，盈利太慢，不作為投資客主要的方向。
  
  
  
  整體來說，雖然買入的時候，住宅要比商鋪貴，但是商鋪投資以長期為主，住宅投資以短期為主，而且，商鋪是時間越久，獲得的租金回報率和收益率就越高，住宅的投資回報率則會受到時間的影響，而逐漸走下坡路。
  
  
  
  2、投資受政策的影響
  
  就目前的樓市發(fā)展現狀來說，投資住宅的人越來越多，而樓市的形勢和政策的嚴峻性也主要是針對住宅進行調整的，主要是扼制投資客，穩(wěn)定房地產市場，避免房價過快上漲，所以，整體上，雖然投資房產價值很大，但是政策的限制性也很大。
  
  
  
  商鋪在投資的過程中，受到政策的影響是相對較小的，而且國家鼓勵自主創(chuàng)新，大眾創(chuàng)業(yè)，商鋪帶來的實體經濟對國家稅收和社區(qū)居民的生活都是十分具有必要性的。
  
  
  
  
  
  
  3、購買成本
  
  如果說，某一地段的住宅和商鋪的差價在35%，從初期的投入成本來看，住宅**低30%**，商鋪50%，如果說住宅單價10000元，商鋪單價6500元，住宅和商鋪的面積都為40平米，那么在**上，住宅需要12萬，商鋪需要13萬。在相同條件下，住宅和商鋪的投入相差不大，重點的投資差異是由后期來決定。
  
  
  
  4、兩者交易所需要的稅費
  
  在購買住宅和商鋪的過程中，也需要交納一定的稅費。整體來看，商鋪的交易稅費要比住宅高，但是商鋪的交易稅費，尤其是二手商鋪的交易稅費是需要買賣雙方協商分擔完成的，而二手房的買賣，稅費要買家全部承擔。
  
  
  
  稅費具體內容主要是包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅及其他雜項費用。
  
  
  
  
  
  
  5、增值空間
  
  商鋪的選址，尤其是社區(qū)商鋪、社區(qū)底商，基本是處于地段好，人流量高，營業(yè)收入很穩(wěn)定的區(qū)域，而且隨著時間的延長，社區(qū)入住率的提高，商鋪的營業(yè)收入或者是租金一般情況下是會逐年增加的，不會受到社區(qū)老舊的影響，只會越老越值錢。
  
  
  
  住宅的**或者是貶值受到市場的影響比較大，市場火熱，房子的**空間大，市場冷寂，房價也會隨之回升。投資住宅看的就是一個時機和等待的耐心，抓住機會了一次出手，機會未到，只能默默等待或者出租賺取租金。另一方面，住宅受到房齡的影響也較大，**空間變動較大。

  查看全文↓ 2019-03-02 20:02:58

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• 問 二手房評估價怎么算？
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  二手房定價相關系數多多影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%—6%的系數，西向減10%;多層住宅樓層以3 層—4層為準，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準，適當看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2 %—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數也密切相關。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。

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• 問 評估價是怎么算出來的
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  評估價是根據房屋的實際情況所評估而來。其中涉及到的影響因素，包括有房屋的面積、所在樓層、房屋朝向以及房屋的裝修狀況，根據科學合理的市場參考價進行計算。一般進行房屋抵押時，評估價是交易價的6~8成。而且房屋的年限越高，評估價就會越低，并且貸款能夠申請的年限也會越低。房屋的初次購買價格，會對評估價產生一定的影響，但主要還是要參考當時地產市場的整體價格。一些樓層好、朝向好的房屋，會比同等條件的房屋評估價多出3%~8%，與此同時一些交通便利且配套設施齊全的小區(qū)房屋，不僅更容易變現進行出售，在進行評估時，也會擁有更高的價值體現，所以在購買房屋時，盡可能的選擇小區(qū)配套好且擁有完善設施設備的住房。此外房屋所處的地段規(guī)劃也會影響到房價的走向，影響銀行對房屋估值的高低。

• 問 評估價是怎么算出來的
  答

  評估價在計算的過程當中會通過對房屋的實際情況進行綜合評估，計算出比較科學的市場參考價，在評估的過程當中，房屋的實際面積、樓層、朝向以及房屋的房齡對于評估的影響都比較大，一般來說在二手房交易的過程當中，房屋的評估價是之前交易價的6~8成，而且辦理貸款或者是辦理抵押不同的形式，評估價也會有一定的區(qū)別。在進行房產評估的過程當中，當時的房地產市場整體價格的增長或者是降低，也會對評估的價格造成一定的影響，不能夠背離正常的價格規(guī)律，而且二手房居住的時間越長，也就是使用的時間越長，評估的價格也就越低，正常的合理計算方法，每年會按照2%的比例進行折舊。此外現在小區(qū)內部的配套設施，比如周邊的交通條件以及商業(yè)的服務設施，也會影響到評估的價格。