二手房差價(jià)怎么算？二手房評(píng)估價(jià)是怎么算出來的

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• 137****6331

  二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會(huì)更低。按照“貸款額上限等于二手房評(píng)估價(jià)70%”的比例計(jì)算，購房人實(shí)際能夠獲得的二手房貸款額度**高相當(dāng)于全套房屋成交價(jià)的56%，因此二手房買主的**款比例將大增.
  
  
  
  二手房**計(jì)算方式：
  
  凈**款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈**款：不包括國家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的**款)
  貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)
  二手房過戶的稅費(fèi)：看買方繳納的
  1、契稅(買方繳納)：普通住宅按買價(jià)征收1.5-2%;90平米以下首套住房按買價(jià)1%征收;非普通住宅或二套以上房產(chǎn)按買價(jià)3-4%征收

  查看全文↓ 2019-03-02 20:03:12
• 131****3635

  你好 二手房評(píng)估價(jià)是根據(jù)房產(chǎn)的地段 樓層 面積 格局 裝修等因素綜合評(píng)估的 交易時(shí)的評(píng)估價(jià)由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門評(píng)估
  貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)由當(dāng)?shù)赜匈Y質(zhì)的評(píng)估公司來評(píng)估 一般他們都有地段樓層的差價(jià)表 主要根據(jù)這個(gè)來進(jìn)行評(píng)估 當(dāng)然 到房產(chǎn)實(shí)地評(píng)估后會(huì)根據(jù)實(shí)際情況有所調(diào)整
  一般評(píng)估公司給出評(píng)估單價(jià)為XXXX元/每米 然后自己乘以你房產(chǎn)的建筑面積既是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)
  希望對(duì)你有幫助！

  查看全文↓ 2019-03-02 20:03:08
• 151****3129

  連續(xù)3個(gè)月“無一城市漲價(jià)”的情形出現(xiàn)變化。1月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格”顯示，2014年12月份全國70個(gè)大中城市中，深圳房價(jià)比上個(gè)月漲了1.2%。鄭州房價(jià)與2014年11月份相比較持平。然而，鄭州突然開收的“20%個(gè)稅”，讓樓市面臨諸多不確定性。業(yè)內(nèi)人士分析，此舉將使二手房市場(chǎng)受到重大影響。
  
  動(dòng)態(tài)|去年12月鄭州房價(jià)不升不降
  
  2014年12月份的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有66個(gè)，上漲的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，鄭州和武漢、贛州同為全國房價(jià)環(huán)比持平的3個(gè)城市。唯一漲價(jià)的城市是深圳，比2014年11月漲了1.2%，而從2014年9月~11月，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)“無一城市漲價(jià)”。
  
  同樣反映房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向的還有二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，二手房住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有60個(gè)，上漲的城市有8個(gè)，持平的城市有2個(gè)?！澳壳耙痪€城市二手房價(jià)格4個(gè)都出現(xiàn)了上升。另外，鄭州二手房價(jià)環(huán)比漲了0.2%。
  
  國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱，全國房價(jià)環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄，出現(xiàn)分化狀態(tài)。一方面，一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。另一方面，二、三線城市房價(jià)仍然下降，降幅緩慢收窄。
  
  政策|1月8日起鄭州開收“20%個(gè)稅”
  
  據(jù)鄭州市稅務(wù)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，鄭州市稅務(wù)系統(tǒng)已升級(jí)，所以現(xiàn)在對(duì)于能查到房屋原來交易價(jià)格的房子，在二手房交易時(shí)，嚴(yán)格按照“差價(jià)20%”征收個(gè)稅。
  
  據(jù)悉，根據(jù)“國五條”細(xì)則的要求，凡是能查詢到原值的，都必須要按查驗(yàn)征收的方式。因?yàn)樾碌亩悇?wù)系統(tǒng)將契稅和地稅聯(lián)網(wǎng)，即便老百姓房子原始發(fā)票丟失，仍能通過系統(tǒng)查詢到房子的原來價(jià)值。
  
  案例在此，一看就懂>>
  
  曹先生
  
  鄭東新區(qū)東風(fēng)南路和福祿路交叉口附近一小區(qū)業(yè)主。
  
  所售房屋
  
  128平方米，市場(chǎng)價(jià)1.1萬元/平方米，總價(jià)140.8萬元。
  
  交易過程
  
  ○2014年11月，通過中介找到合適買家，此時(shí)過戶可按照房價(jià)全額的1%繳納個(gè)稅，即1.408萬元。
  
  ○但買方因?yàn)檗k貸款進(jìn)度比較慢，他們一直等2015年1月15日才過戶、交稅。此時(shí)契稅仍按照4%的比例征收，但是個(gè)稅變成了19.2萬元，比11月份的額度多了17.792萬元。
  
  個(gè)稅計(jì)算
  
  鄭州市稅務(wù)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，曹先生的房子原價(jià)為3500元/平米，總價(jià)為44.8萬元；現(xiàn)在房子價(jià)值1.1萬元一平米，總價(jià)為140.8萬元。按“差價(jià)20%”的征收辦法，曹先生需要交納的個(gè)稅應(yīng)為（140.8-44.8）×20%=19.2萬元。
  
  官方釋疑
  
  ○省地方稅務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱：二手房交易征收個(gè)稅分為兩種情況。一種是核定征收，即納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。另一種是查驗(yàn)征收，納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=（計(jì)稅價(jià)格-原值）×20%，也就是所謂的差額的20%（注：查驗(yàn)征收計(jì)算方式比較復(fù)雜，這里為了說明問題，采用比較簡便的公式，具體計(jì)算價(jià)格還以稅務(wù)部門計(jì)算為準(zhǔn)）。
  
  ○2014年11月份，鄭州稅務(wù)系統(tǒng)還是老版本，曹先生聲稱自己把契稅發(fā)票丟失，就無法提供房屋原值憑證，稅務(wù)部門只好按照房價(jià)1%征收個(gè)稅。而2015年1月8日起，新的稅務(wù)系統(tǒng)開始上線，可查出曹先生房子的原始發(fā)票信息，確定這套房子的原來價(jià)值，所以就按照‘差價(jià)20%’征收契稅。
  
  影響分析
  
  河南省內(nèi)一家大型房企銷售總監(jiān)何先生認(rèn)為，此舉將抬高房價(jià)，不論是買二手房的還是賣二手房的，都不能從這個(gè)政策中獲益。河南省商業(yè)與經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清稱，因?yàn)檫@項(xiàng)稅，房價(jià)起初可能降低，但長遠(yuǎn)看**終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。

  查看全文↓ 2019-03-02 20:03:03
• 136****2100

  **近在后臺(tái)，有網(wǎng)友向小編提問，同一地段的住宅和商鋪，差價(jià)多少才算合理？聊宅小編認(rèn)為，地段不同，地域不同，對(duì)住宅和商鋪的價(jià)格都是影響的，一般在30%-40%之間或左右算比較合理的，而且多是住宅價(jià)格高于商鋪價(jià)格，但是后期投資收益卻是難說。借此機(jī)會(huì)，聊宅小編就給大家分析一下住宅和商鋪投資的差異所在。
  
  
  
  
  
  
  1、獲取投資價(jià)值的方式差異
  
  商鋪是用來生產(chǎn)經(jīng)營使用的，以出售商品或者是出租的形式獲取盈利；住宅投資則是以二次出賣，獲得差價(jià)為主要盈利方式，以出租房屋的形式獲得盈利對(duì)于住宅投資者來說，盈利太慢，不作為投資客主要的方向。
  
  
  
  整體來說，雖然買入的時(shí)候，住宅要比商鋪貴，但是商鋪投資以長期為主，住宅投資以短期為主，而且，商鋪是時(shí)間越久，獲得的租金回報(bào)率和收益率就越高，住宅的投資回報(bào)率則會(huì)受到時(shí)間的影響，而逐漸走下坡路。
  
  
  
  2、投資受政策的影響
  
  就目前的樓市發(fā)展現(xiàn)狀來說，投資住宅的人越來越多，而樓市的形勢(shì)和政策的嚴(yán)峻性也主要是針對(duì)住宅進(jìn)行調(diào)整的，主要是扼制投資客，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房價(jià)過快上漲，所以，整體上，雖然投資房產(chǎn)價(jià)值很大，但是政策的限制性也很大。
  
  
  
  商鋪在投資的過程中，受到政策的影響是相對(duì)較小的，而且國家鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，大眾創(chuàng)業(yè)，商鋪帶來的實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)國家稅收和社區(qū)居民的生活都是十分具有必要性的。
  
  
  
  
  
  
  3、購買成本
  
  如果說，某一地段的住宅和商鋪的差價(jià)在35%，從初期的投入成本來看，住宅**低30%**，商鋪50%，如果說住宅單價(jià)10000元，商鋪單價(jià)6500元，住宅和商鋪的面積都為40平米，那么在**上，住宅需要12萬，商鋪需要13萬。在相同條件下，住宅和商鋪的投入相差不大，重點(diǎn)的投資差異是由后期來決定。
  
  
  
  4、兩者交易所需要的稅費(fèi)
  
  在購買住宅和商鋪的過程中，也需要交納一定的稅費(fèi)。整體來看，商鋪的交易稅費(fèi)要比住宅高，但是商鋪的交易稅費(fèi)，尤其是二手商鋪的交易稅費(fèi)是需要買賣雙方協(xié)商分擔(dān)完成的，而二手房的買賣，稅費(fèi)要買家全部承擔(dān)。
  
  
  
  稅費(fèi)具體內(nèi)容主要是包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅及其他雜項(xiàng)費(fèi)用。
  
  
  
  
  
  
  5、增值空間
  
  商鋪的選址，尤其是社區(qū)商鋪、社區(qū)底商，基本是處于地段好，人流量高，營業(yè)收入很穩(wěn)定的區(qū)域，而且隨著時(shí)間的延長，社區(qū)入住率的提高，商鋪的營業(yè)收入或者是租金一般情況下是會(huì)逐年增加的，不會(huì)受到社區(qū)老舊的影響，只會(huì)越老越值錢。
  
  
  
  住宅的**或者是貶值受到市場(chǎng)的影響比較大，市場(chǎng)火熱，房子的**空間大，市場(chǎng)冷寂，房價(jià)也會(huì)隨之回升。投資住宅看的就是一個(gè)時(shí)機(jī)和等待的耐心，抓住機(jī)會(huì)了一次出手，機(jī)會(huì)未到，只能默默等待或者出租賺取租金。另一方面，住宅受到房齡的影響也較大，**空間變動(dòng)較大。

  查看全文↓ 2019-03-02 20:02:58

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• 問 二手房評(píng)估價(jià)怎么算？
  答

  二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3 層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2 %—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高，賣者又說估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評(píng)估方面的。

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• 問 評(píng)估價(jià)是怎么算出來的
  答

  評(píng)估價(jià)是根據(jù)房屋的實(shí)際情況所評(píng)估而來。其中涉及到的影響因素，包括有房屋的面積、所在樓層、房屋朝向以及房屋的裝修狀況，根據(jù)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)進(jìn)行計(jì)算。一般進(jìn)行房屋抵押時(shí)，評(píng)估價(jià)是交易價(jià)的6~8成。而且房屋的年限越高，評(píng)估價(jià)就會(huì)越低，并且貸款能夠申請(qǐng)的年限也會(huì)越低。房屋的初次購買價(jià)格，會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)產(chǎn)生一定的影響，但主要還是要參考當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格。一些樓層好、朝向好的房屋，會(huì)比同等條件的房屋評(píng)估價(jià)多出3%~8%，與此同時(shí)一些交通便利且配套設(shè)施齊全的小區(qū)房屋，不僅更容易變現(xiàn)進(jìn)行出售，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也會(huì)擁有更高的價(jià)值體現(xiàn)，所以在購買房屋時(shí)，盡可能的選擇小區(qū)配套好且擁有完善設(shè)施設(shè)備的住房。此外房屋所處的地段規(guī)劃也會(huì)影響到房價(jià)的走向，影響銀行對(duì)房屋估值的高低。

• 問 評(píng)估價(jià)是怎么算出來的
  答

  評(píng)估價(jià)在計(jì)算的過程當(dāng)中會(huì)通過對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行綜合評(píng)估，計(jì)算出比較科學(xué)的市場(chǎng)參考價(jià)，在評(píng)估的過程當(dāng)中，房屋的實(shí)際面積、樓層、朝向以及房屋的房齡對(duì)于評(píng)估的影響都比較大，一般來說在二手房交易的過程當(dāng)中，房屋的評(píng)估價(jià)是之前交易價(jià)的6~8成，而且辦理貸款或者是辦理抵押不同的形式，評(píng)估價(jià)也會(huì)有一定的區(qū)別。在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的過程當(dāng)中，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格的增長或者是降低，也會(huì)對(duì)評(píng)估的價(jià)格造成一定的影響，不能夠背離正常的價(jià)格規(guī)律，而且二手房居住的時(shí)間越長，也就是使用的時(shí)間越長，評(píng)估的價(jià)格也就越低，正常的合理計(jì)算方法，每年會(huì)按照2%的比例進(jìn)行折舊。此外現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施，比如周邊的交通條件以及商業(yè)的服務(wù)設(shè)施，也會(huì)影響到評(píng)估的價(jià)格。