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獲得多少利益要看你出售多少錢！ 我就是做一手商業(yè)地產的投資的 我可以很客觀的告訴你，房地產不是股票，不是今天買明天賣就能賺錢的！ 房產投資屬于一種相對穩(wěn)定的投資，具有相對高的投資回報率和很強的抵御通貨膨脹的能力，但是缺點就是周期長，也不會像股票隨時都可以拋！ 地產的投資需要中長期的投資，因為它本來就是花現在的錢買未來的價值，如果是商鋪的話年限越久，價值越高，回報率也越高！ 按照你現在的情況，好像是現在定下來想轉賣是吧？》 如果產證還沒有拿到，這樣的話直接訂單轉讓就行了，也不需要繳稅！ 如果拿到產證了，就按照二手房交易流程去做就行了！ 回答完畢，如果還有疑問請追問， 如果滿意，請采納，謝謝！
全部3個回答>怎樣投資房產? 如何選擇合適的房產投資模式？
158****7055 | 2019-03-31 20:25:21
已有3個回答
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137****8973
企業(yè)有確鑿證據表明其房地產用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
查看全文↓ 2019-03-31 20:25:35
（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。
（四）自用建筑物停止自用，改為出租。
擴展資料
采用公允價值模式計量投資性房地產轉換成自用房地產時，應當以該轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值和原賬面價值的差額計入當期損益。 -
135****6276
投資房地產市場的方式很多。大體可分為實物投資和金融投資。金融投資主要是指房地產投資券、房地產證券和住房貸款抵押貸款證券等。通常我們所說的房地產投資主要是指實物投資，同房地產開發(fā)商不同。房地產商的投資行為是一種職業(yè)，基本上資金都比較巨大，不是一般投資者能問津的。房產實物投資也有不同的模式，各有優(yōu)劣。
查看全文↓ 2019-03-31 20:25:31
1.直接投資購置住房
用現金或分期付款的方式直接從房產主或房地產開發(fā)商那里購買房屋，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取利潤。多數投資者選擇這種方式進行投資的原因是：
（1）由于是獨自投資，因此決策自由度比較大，投資者可以針對市場的變化情況采取緊急措施 -
157****1598
地產開發(fā)商模式
查看全文↓ 2019-03-31 20:25:27
地產開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產業(yè)物業(yè)產品，如產業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，**后獲取開發(fā)利潤的模式。從本質上講，地產開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。可通過以下三種方式盈利：
1.1物業(yè)出售
即出售產業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產業(yè)地產前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產業(yè)地產融資通道，地產開發(fā)商不得不提高產業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產業(yè)地產開發(fā)商相比，我國的地產開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上。
1.2物業(yè)出租
即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產權不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。
1.3提供服務
即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在專業(yè)分工越來越細化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業(yè)服務已經不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產業(yè)服務在提高園區(qū)的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至已有產業(yè)地產商開始向園區(qū)服務運營商轉型。
產業(yè)新城開發(fā)商模式
產業(yè)新城開發(fā)商模式其也是我國在產業(yè)地產領域**早實踐PPP模式的開發(fā)商，主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲利，產業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設施建設等，因此，土地是其**大的產品，土地出讓收入也是其**大的土地一級開發(fā)收入，另外產業(yè)新城開發(fā)商參與產業(yè)招商等新城的運營，稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源；土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產用地進行二級開發(fā)，通過銷售房產獲利，目前，房地產開發(fā)銷售收入成為產業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源。產業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：
2.1政府談判能力
產業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)都必須與政府進行多輪談判，難度十分巨大。
2.2區(qū)域規(guī)劃能力
產業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進行，必須在藍圖描繪、目標制定、產業(yè)導入、空間布局、招商引資、投入產出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃至關重要。
2.3資金募集能力
產業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數十平方公里，涉及數百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必須綜合運用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據、短期融資卷、債權融資、上市融資等多種融資手段，構建強大的資金募集能力。
產業(yè)投資商模式
產業(yè)投資商模式是國內**早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發(fā)商，與地產開發(fā)商模式和產業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產業(yè)投資商不僅將資金投向產業(yè)地產，同時還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產業(yè)投資商可通過三種方式盈利：
3.1園區(qū)運作模式
園區(qū)業(yè)務仍為產業(yè)投資商的主要業(yè)務之一，與地產開發(fā)商和產業(yè)新城開發(fā)商類似，產業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產業(yè)物業(yè)獲取收益。
3.2資本運作模式
產業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式。
3.3基金管理模式
作為產業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產品開發(fā)能力、產業(yè)服務能力、和產業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管理團隊的經驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等因素有關；產業(yè)投資能力是指高質量向潛在的產業(yè)項目投資的能力，該能力可通過組建高質量、經驗豐富的基金管理團隊實現。
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三、四線城市住房價格近期沒有明顯變化，投資型需求的購房意愿并不強烈。投資買房，現在是好時機嗎？投資買房 現在真的是好時機嗎？前期回顧年初以來，在“去庫存”過程中，國家出臺了一系列刺激房地產銷售的政策，帶動房地產市場逐步回暖。財經縱橫版聚焦“去庫存”新跡象、新問題，推出系列報道“穩(wěn)健去庫存”，記者分赴不同省份的多個城市進行實地調研，為“去庫存”建言獻策。其中，3月28日《叫停**貸，真能落地嗎？》，解析了**貸的操作過程，直擊相關風險；4月11日《舉家進城，“房”門能否再寬點？》報道了三、四線城市農民工等有購房剛性需求群體的買房難處，引起相關各方關注。三、四線城市的投資型購房熱情高嗎？**近幾年房價相對穩(wěn)定，近來市場雖有回暖，但房價上升空間仍有限，大部分購房者以自住為主，住宅領域投資型需求較少。尹晴是湖南省株洲市一名**教師，在株洲擁有3套住房。除了自住房以外，一套用來出租，一套閑置，打算等價格上漲一點后就賣掉。尹晴告訴記者：“現在房子出租挺麻煩的，各種瑣事一堆，租金沒多少，還不夠啰嗦的。今天的房價跟5年前的水平差不多，照著這個上漲幅度，房子沒有太大的投資價值，租金也不高，投資收益率低，購房出租的投資者越來越少了?！币缭浺蚕胪顿Y一個門店，但后來不了了之?！半娚踢@么發(fā)達，實體店面的需求減少，商鋪也不好出租，要不就是租完了收不回租金。對我們來說，不管政策怎么變，新的需求不太大了?，F在的狀態(tài)是，有購房能力的人沒購房需求，能力不夠的又恰恰有剛需?！痹谥曛?，像尹晴這樣的本地人不少。近年三、四線城市房價止步不前，澆滅了居民的投資熱情。建設銀行株洲分行行長賀濤分析，激活購房者投資型購房的**大驅動力就是房價大幅上漲，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城區(qū)商品房成交均價為4905元/平方米，較年初增長7.86%，其中商品房住房成交均價4275元/平方米，增長2.88%，由于目前株洲市城區(qū)房價總體不高，自上世紀90年代中期住房私有化以來，株洲住房均價平均每年上漲不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比為1∶330左右，導致這些年株洲城區(qū)住宅的購房者以剛需及改善性需求居多，購房者投資型購房的意愿不強烈。記者在多地調查后發(fā)現，正是由于房價相對穩(wěn)定，普通購房者對房價的關注度并不高，當前經濟面臨下行壓力，收入提高程度較慢，投資回報率不高，市場上的購房多是剛需和首次改善型需求釋放，大部分購房者買房以自住為主，住宅領域投資型需求較少。從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑：株洲中房投資有限責任公司營銷總監(jiān)袁江說，一般來講，120—130平方米的中大型房子賣得好，這部分需求多數是改善型。從2015年開始，90—144平方米的戶型**暢銷，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長21.8%?！罢f明房子越買越大，投資用的小戶型銷量越來越少，投資需求下降，從全市來看，投資型購房的比例在5%—10%?！蹦瓿跻詠?，三、四線城市房地產市場雖現火爆，但住房價格沒明顯變化。浦發(fā)銀行長沙分行公司銀行業(yè)務管理部高級經理張琦說：“2015年下半年以來，尤其是今年春節(jié)后，市場成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高，但是在去庫存的壓力下，價格難以出現大幅反彈，上升空間有限?！毕啾戎?，二線城市的投資性購房就更有吸引力。在武漢市漢南區(qū)，知名房企碧桂園開發(fā)的樓盤項目，以低密度的花園洋房為主，吸引了不少外地投資者購買?！胺孔右呀涃u到了第四期，銷售情況還不錯，大多數都由外地投資客購買，所以小區(qū)的入住率并不高?！笔蹣翘庝N售人員介紹，很多外地人買房一是為了投資，二是打算將來養(yǎng)老。前幾年第一期開盤時，聯排別墅的價格每平方米不到4000元，高層住宅價格還要低一些。這些年房價呈溫和上漲態(tài)勢，早買的投資者幾年下來肯定是有賺的。武漢恒大地產一位工作人員介紹，他們**近有個新樓盤要開盤，預訂的買家中既有本地人購第二套房的，也有外地人的投資性購房?！拔錆h房地產去庫存壓力不大，房價也屬于穩(wěn)中有升，形勢還是比較樂觀的。”房地產“營改增”能否帶活商業(yè)地產？部分下游企業(yè)可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調整為購買或租賃商業(yè)地產，享受增值稅抵扣的政策汪輝在湖南省邵陽市經營一家園林景觀設計公司。此前，公司一直租用辦公場所。去年底，有了些許積累后，公司購置了一處辦公地。說到未來投資置業(yè)的打算，汪輝說：“現在的房子夠用了，近一段不打算再購買更多房產了。房地產市場看不懂，專注于我們的主業(yè)是正途?，F在經營環(huán)境不好，很多企業(yè)的資金本來就很緊張了，哪里還有錢投資房產?！?月1日國家在房地產等四大行業(yè)將全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，對房地產市場影響多大？“營改增實施后，將給房地產業(yè)特別是商業(yè)地產帶來變化，部分下游企業(yè)可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調整為購買或租賃商業(yè)地產，從而享受到增值稅抵扣的政策，降低企業(yè)稅收成本。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建教授介紹，此次房地產業(yè)營改增，確定了11%的增值稅率，而房地產業(yè)自身稅負會只減不增，這意味著在房地產業(yè)自身稅負成本不變的情況下，給銷售的下游企業(yè)增加增值稅抵扣額度，相當于10%以上的降價促銷力度，自然會促進房地產銷售和去庫存的進度，增加下游企業(yè)的購買和租賃需求。胡怡建表示，稅收制度改革本身是中性的，但由營業(yè)稅改為增值稅，客觀上發(fā)揮了增加抵扣鏈條、降低下游稅負的作用，在當前經濟下行壓力下，能夠刺激企業(yè)投資不動產的意愿。而根據營改增的相關細則，購買不動產產生的增值稅抵扣額度可以在兩年內抵扣完畢，這意味著很多企業(yè)購買辦公用房后的幾年內都可以不交增值稅了，企業(yè)當然會增加這方面的投資，對于穩(wěn)增長、穩(wěn)投資都有正面效應。山東煙臺國稅部門的調查顯示，這一政策也確實提升了商業(yè)地產供需雙方對市場的信心。位于山東煙臺南部新城的毅德城，建成后將成為整個膠東地區(qū)規(guī)模**大、業(yè)態(tài)**全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙臺項目負責人黃文杰介紹：“項目擬投資80億元，總建筑面積達到280萬平方米，項目運行以來總體情況不錯，與多家知名企業(yè)簽訂了入住協(xié)議，但是前期房地產市場的相對低迷以及電商沖擊給我們帶來了不小的壓力。”對于營改增后的市場前景，黃文杰比較樂觀：“利好主要在兩方面，一是房地產項目的土地成本可以直接從銷售額中減除，建安成本也可以抵扣進項稅額，經估算稅負是下降的。另外，隨著將不動產納入抵扣范圍，可以預測，無論是生產企業(yè)、商貿企業(yè)還是金融保險等服務業(yè)，對投資商業(yè)地產的熱情肯定會增加?！焙ㄅe例說，像這次同屬于營改增范圍的金融業(yè)，大部分銀行、保險公司目前采取自建或租賃經營網點的模式，營改增后，金融業(yè)自身經營繳納6%的增值稅，而購買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度，很多銀行網點可能會逐步考慮投資購買辦公用房，原有的租賃用房也會享受到稅收抵扣，從而增加金融業(yè)投資不動產的積極性，加快現有商業(yè)地產去庫存的進程。光大銀行煙臺分行副行長張永軍表示：“目前我們的營業(yè)網點以租賃形式為主，全行業(yè)持有商業(yè)地產的比例也很小，主要原因就是購持商業(yè)地產成本過大。把不動產所含增值稅納入抵扣范圍的政策對我們吸引力是很大的，甚至有可能改變現有的銀行業(yè)網點運營模式?！痹趺醇ぐl(fā)投資型需求去庫存？去庫存的核心是發(fā)展產業(yè)，吸納人口。應優(yōu)先滿足剛性需求和改善型需求，合理調整開發(fā)商數量，構建理性的房地產市場如何通過投資型需求去庫存？“在三、四線城市，依靠投資型需求去庫存不易。目前三、四線城市庫存壓力大，主要就是因為人口流入不足，一旦人口少，對投資型房產的租賃需求自然會更稀缺。通過刺激投資型需求，提升租賃需求的辦法去庫存，此路難通?！敝性禺a首席分析師張大偉說。記者通過調查了解到，目前三、四線城市常住人口絕大多數都在100萬以下，消費基礎薄弱。商業(yè)發(fā)展水平相對落后，加之經濟增長和居民消費能力有限，本地商家和外地品牌難以支撐多個大體量商業(yè)體的生存，因而商業(yè)地產租賃也發(fā)展不足。張大偉分析，首先，去庫存的核心還是人口，人口的核心是產業(yè)，沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。三、四線城市關鍵是要調整產業(yè)結構，引導增加第三產業(yè)比重，增強對人口的吸納能力?！捌浯危瑳]有**空間就沒人買房，所以還是要降低購房成本，讓房產有投資價值?！睆埓髠フf，降成本不是降**，而應當降按揭成本，這樣風險才不會累積。但現在出現了不少降低購房**而利率卻沒下降的情況，風險很大，未來還是要引導銀行降低按揭貸款利率。增強三、四線城市的吸引力，增加人口流入才能從根本上消化房地產庫存。賀濤分析，2015年下半年以來，一線城市房市明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。造成這種現象的主因是：三、四線城市產業(yè)發(fā)展不足，公共配套資源不足，很多三、四線城市富裕階層，為了兒女**和老人醫(yī)療正在向二線城市遷移，因此，三、四線城市要通過增強對周邊人口的吸引力來消化庫存，包括促進三、四線城市經濟發(fā)展，提升城市綜合競爭力，擴大農民工就業(yè)崗位，讓進城農民工買得起房。另外，要在公共服務方面做到全覆蓋，比如農民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。在采訪中，多位業(yè)內人士表示，投資型購房者大多受市場情緒影響，喜歡追漲殺跌，導致市場忽冷忽熱，反過來會刺激房地產商的無序、非理性開發(fā)建設，這也是現在房地產市場庫存壓力較大的部分。未來要真正發(fā)展成一個自我良性運行的健康市場，還是要優(yōu)先滿足、鼓勵剛性需求和改善型需求，合理調整開發(fā)商數量，加快房地產市場的結構性調整，穩(wěn)定房價。在理性的市場中，剛性需求和投資型需求購房者，就可以根據自身情況理性判斷決策，讓改善型需求不再觀望，也打消投資型需求跟風追漲的傾向。
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購房規(guī)劃是每個家庭理財規(guī)劃眾多目標中**現實、**著急也是必須做出的目標。絕大多數人都要靠銀行貸款的方式實現自己住房的愿望。作為我們每人一輩子中**大的一次消費，投資性買房有很多學問。投資什么樣的戶型**好？多大面積**合適呢？ 面積越小可能更占“便宜” 除了高端住宅租賃市場外，主流市場上的小戶型特別是40～50平方米的**好出租，二環(huán)路內的標間式小戶型租金大約在1200元左右。對于投資者來說，面積越小，投資的邊際回報越高，同樣地段甚至同一個樓盤中，面積少幾個平方米的戶型可能和面積大幾平方米的租金差不多，因為小戶型的租客對地段配套**敏感，對同一個社區(qū)內的房間朝向、位置、大小等并不是很敏感，投資**根本還是總價原則。 投資多大面積的小戶型**經濟？ 小戶型投資不能一概而論，現在一些50平方米的小戶型，做成一套后功能性提升很大，無論是出租還是出售會比一些面積更小的標間具有更好的性價比優(yōu)勢。 70年產權利率**有優(yōu)勢 目前小戶型為商業(yè)產權或者住宅產權兩種，商業(yè)產權40年住宅產權70年，后者明顯好賣，因為其**和房貸利率都要低些，**低**兩成利率打7折；而商業(yè)產權則基本上是**是四成以上，利率沒有優(yōu)惠；另外住宅產權可以通氣，水電價格也比商業(yè)產權低些，這無疑提高了商業(yè)產權小戶型的門檻。
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2015年即將過去，2016年房價會漲嗎？預備在2016年進行房產投資的購房者注意了，你知道什么類型的房產更值得投資嗎？ 1、性價比**高——公寓 據各方數據統(tǒng)計顯示，房產投資，公寓式**據投資潛力的投資類型。世界各地許多城市的公寓都在溢價出售，主要推動力就是一直猛漲不跌的租金。 2、商業(yè)地產——土豪們的**愛 酒店的投資潛力排在第2位。時至今日，酒店從現金經濟增長中或以很大，盡管在經濟衰退期間酒店業(yè)曾受到極大的影響。 3、消費力驚人——學生公寓 排在第3位的是學生公寓。年輕人口是這一市場部分獲得成功的保證。學生公寓總是會有購買需求，一直以來都是處于“賣方市場”。 4、熱受追捧——購物中心周圍的房產 人人都需要就餐或者購物的地方，因此零售店周邊房產繼續(xù)“被熱烈追捧”。 5、上班族永遠需要——中央商務區(qū)的辦公大樓 與其他房產類型相比，辦公大樓具備更強勁的增長趨勢。以美國來說，2015年上半年總體增長達到12&左右，是近年來從沒有出現過的**大增長幅度。 6、工業(yè)純投資——工業(yè)倉庫 專家認為所有的房屋建造活動將會導致工業(yè)倉庫的需求量增加。
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目前房產已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財計劃。個人房產投資是投資人通過購買不動產后，一是通過房產的轉手買賣獲得短期增值收益；另一種是以出租等方式獲取房產投資的長期增值收益。那么個人投資房產有哪些注意事項，又有哪些風險需要防范呢？房地產屬于實業(yè)的范疇，一般認為通貨膨脹對實業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”，有時還會超出通貨膨脹幾個百分點。而且房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在當前股市火暴的情況下，不少市民冷靜地選擇了房產投資。“理財幫手”短信平臺近日收到不少讀者發(fā)來的短信，咨詢投資房產應注意哪些問題。就此，理財專家作了分析和解答。1. 個人資金實力及租賃市場的分析首先房產投資要有相當的經濟實力作為后盾。購房的先期投入較大，而且如果投資采取出租的方式，則投資回收期相對較長，因此是否將房地產作為投資工具的選擇，要結合自身的經濟實力進行分析。其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上，對租賃市場有一定把握，避免投資的盲目性。投資者**看重的是資金回報率，房地產投資回報表現在租金回報和價格變動幅度上。市場價格主要受供求關系影響，所以，投資房地產**根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機是否成熟。
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